Od zmywaka w Anglii do 40 flipów mieszkań w Polsce

W zapowiedzi Andrzej pokazuje pamiątkowe pieniądze z konferencyjnej gry i wskazuje największy błąd pierwszego projektu: zaufanie osobie, której praktycznie nie znał, oraz opieranie decyzji na nietrafionych radach innych ludzi. Rozpoczyna się Business Rider. Daniel Siwiec przedstawia Andrzeja Storzysza jako swojego absolwenta i flippera działającego w Częstochowie oraz okolicach, który zrealizował około czterdziestu flipów.

Andrzej opowiada, że w 2007 roku wyjechał do Wielkiej Brytanii. Pracował na zmywaku, jako kucharz, kelner, barman, ochroniarz i kierowca, a przez dłuższy czas jeździł ciężarówkami. Później z żoną uruchomił firmę sprzątającą. Po krótkiej informacji o Investoro rozmowa wraca do firmy. Przed pandemią obsługiwała ponad stu klientów, zatrudniała około dwunastu sprzątaczek i korzystała z kolejnych samochodów firmowych. Pandemia spowodowała wycofanie się większości klientów.

Andrzej od dawna myślał o powrocie do Polski, ale wcześniej widział dla siebie głównie transport. Materiały o nieruchomościach natychmiast go zainteresowały i uznał, że jest to kierunek, w którym chce działać. Początkowe obawy zmniejszyły kolejne filmy oraz rozmowa z Justyną, absolwentką szkolenia. Jej wyniki skłoniły go do sprzedaży mieszkania na wynajem, przeliczenia różnicy między najmem a flipami i przeznaczenia kapitału na obrót mieszkaniami.

Gość nie żałuje powrotu, lecz żałuje, że nie zrobił tego wcześniej. Wspomina konferencję w Lublinie z 2019 roku, grę negocjacyjną i wydrukowany banknot, który zachował jako pamiątkę zmiany sposobu myślenia. Podczas tamtej konferencji chciał kupić szkolenie, ale kolega namówił go, aby się wstrzymał. Daniel zauważa, że ludzie często ostrzegają z dobrych intencji, lecz nie zawsze mają wiedzę potrzebną do oceny danej decyzji.

Daniel podaje własny przykład z Dubaju: odradził koledze zakup mieszkania, ponieważ nie znał wtedy rynku. Nieruchomość później mocno zyskała, ale ostrożna rada wynikała z braku rozpoznania i chęci uniknięcia nieznanego ryzyka. Po szkoleniu w czerwcu 2021 roku Andrzej rozpoczął pierwszy flip mniej więcej po miesiącu. Wszedł do projektu z innym absolwentem jako inwestor pasywny, przekazując mu prowadzenie transakcji.

Partner nie został wcześniej dobrze sprawdzony, a Andrzej przekazał mu nawet szerokie upoważnienie do sprzedaży. Projekt miał być szybki, lecz trwał wiele miesięcy i generował dużo stresu. Daniel porównuje dobór partnera do testowania relacji przed ślubem.

Mimo problemów pierwszy flip przyniósł około 130 tys. zł zysku. Andrzej zobaczył, że model działa, ale jednocześnie uznał, że woli samodzielnie kontrolować proces niż całkowicie polegać na niesprawdzonej osobie. Po powrocie zamieszkał w Częstochowie, gdzie nie znał praktycznie nikogo. Postanowił zbudować kontakty i wiedzę przez ciężką pracę, ustalając plan pięciu oględzin mieszkań dziennie i około dwudziestu pięciu tygodniowo.

Zrealizował pierwszą setkę oględzin i prowadził szczegółowe karty mieszkań w zeszytach. Daniel podkreśla, że sama wiedza ze szkolenia nie wystarcza, jeżeli uczestnik nie wykonuje ćwiczeń i nie stosuje systemu w praktyce. Oględziny dały Andrzejowi obraz lokalnych cen zakupu i sprzedaży. Na początku często pytał pośredników o wycenę, lecz część ich prognoz okazała się zbyt niska. Z czasem zaczął bardziej ufać własnej analizie.

Daniel wyjaśnia, że intuicja nie jest magiczną podpowiedzią. Mózg w ułamku sekundy przetwarza zgromadzone doświadczenia, dlatego intuicja inwestora staje się użyteczna dopiero po obejrzeniu i przeanalizowaniu dużej liczby nieruchomości. Firma sprzątająca zarabiała, lecz małżeństwo od dawna planowało powrót. Narodziny syna i pandemia stworzyły moment decyzyjny. Firma nadal działa w mniejszej skali z kilkoma pracownicami i jest zarządzana zdalnie jako dodatkowa furtka.

Andrzej nie potrafi wskazać jednego racjonalnego powodu wyboru nieruchomości — temat od pierwszego filmu stał się jego głównym zainteresowaniem. Zaczął czytać książki, oglądać materiały i rozmawiać w domu niemal wyłącznie o tej branży. Silna koncentracja pomagała mu szybko się uczyć. Próba zajęcia się pobocznym handlem została porzucona po lekturze o skupieniu na jednej rzeczy. Rozmówcy oceniają, że rozproszenie utrudnia osiągnięcie eksperckiego poziomu.

Kapitał na początek pochodził z wcześniejszych oszczędności i mieszkań. Kawalerka kupiona za około 90 tys. zł została sprzedana za około 190 tys. zł, później pojawiło się kolejne mieszkanie, a środki zaczęły rosnąć jak kula śnieżna. Okazje w Częstochowie Andrzej znajduje głównie przez pośredników i sourcerów, rzadziej bezpośrednio od właścicieli. Początkową barierą były remonty, ponieważ nie miał doświadczenia technicznego i pełnił rolę posłańca ekip w marketach budowlanych.

Obecnie ekipy samodzielnie organizują większość materiałów z zaprzyjaźnioną hurtownią. Pierwsze trudności dały mu wiedzę, ale nie chce już osobiście obsługiwać każdej drobnej potrzeby remontowej. Zbudował kolejność działań od zakupu do zakończenia projektu, listy zakupowe i system pozwalający prowadzić wiele mieszkań równolegle. Jego dawnym celem było przede wszystkim uniezależnienie się od pracodawcy i odzyskanie kontroli nad własnym czasem.

W firmie sprzątającej sam wykonywał dużo pracy fizycznej. Przy flipach stara się organizować i delegować. W pierwszych latach realizował projekty ostrożnie i miał dużo czasu dla rodziny, lecz później postanowił przyspieszyć skalowanie. W roku opisywanym w rozmowie kupował dwudzieste trzecie mieszkanie, choć pierwotnym celem było dwadzieścia flipów. Około czterdziestu wszystkich transakcji oznaczało, że w jednym roku wykonał więcej projektów niż w kilku wcześniejszych latach łącznie.

Mimo opinii o słabnącej demografii Częstochowy mieszkania kupują się i sprzedają na bieżąco. Gość wskazuje na relatywnie niskie ceny zakupu i współpracę z inwestorami z różnych części Polski. Oprócz własnego kapitału Andrzej korzysta z pieniędzy inwestorów. Standardowy model zakłada, że finansują oni całą transakcję, a zysk jest dzielony po połowie. Jedni chcą uczyć się i uczestniczyć, inni pozostają całkowicie pasywni.

Kolejnym wyzwaniem jest zatrudnienie koordynatora i wsparcia administracyjnego. Andrzej chce także rozpocząć pierwszy mały projekt deweloperski — dom lub bliźniak w okolicach Częstochowy — ale nie planuje rezygnować z flipów. Flipy zapewniają szybszy obrót pieniędzy, a deweloperka wymaga dłuższego oczekiwania. Budowa własnego domu pokazała gościowi, że proces można uporządkować, a potrzebną wiedzę uzupełnić przez kierownika budowy, inspektora lub inżyniera kontraktu.

Najtrudniejszą częścią flipów pozostają dla niego remonty. Chce je oddelegować, aby koncentrować się na zakupach i zwiększyć liczbę równolegle prowadzonych mieszkań. Nie widzi potrzeby rozpoczynania kolejnych pobocznych biznesów. Za jedną z gorszych decyzji uważa zakup mieszkania po imprezie i pod wpływem telefonu pośrednika. Lokal znajdował się w słabej dzielnicy i dawał zbyt mały margines. Po około dwóch miesiącach projekt zakończył się zyskiem zaledwie około 6,9 tys. zł.

Andrzej kupuje też mieszkania bez remontu i odsprzedaje je dalej. W jednej z transakcji kupił lokal za około 190 tys. zł, wystawił go o 100 tys. zł drożej, a po dwóch godzinach zgłosiła się sąsiadka, która chciała kupić go dla bliskiej osoby.

Początkującym radzi przede wszystkim działać i nie rezygnować po kilku oględzinach. Wiele osób zakłada bez rozmowy, że sprzedający nie obniży ceny. Rozmówcy nazywają to pułapką własnych przekonań. Andrzej zachęcał znajomych niezadowolonych z etatu do wejścia w nieruchomości. Kilka osób poszło za jego radą, ukończyło szkolenie i dziś działa samodzielnie, podczas gdy inni nadal narzekają bez podejmowania kroków.

Gdy sam wracał do Polski, wiele osób go zniechęcało. Uważa, że chciały dla niego dobrze, ale nie znały branży. Gdyby ich posłuchał, prawdopodobnie nadal pracowałby w firmie sprzątającej albo jako kierowca ciężarówki. Duże znaczenie miało nowe otoczenie: konferencje, warsztaty i rozmowy z inwestorami prowadzącymi dziesiątki mieszkań. Kontakt z takimi osobami zmienił jego ocenę tego, co jest możliwe. W części wydarzeń uczestniczył razem z żoną.

Obecnie ma około dziesięciu projektów w obiegu i kolejne oczekujące. Dostrzega jednak problem z delegowaniem i przekonanie, że sam zrobi wszystko najlepiej. Daniel wskazuje, że zadanie wykonane przez specjalistę często ostatecznie jest lepsze.

Gość planuje zatrudnienie osoby łączącej koordynację i wsparcie administracyjne. Chce częściej podróżować z rodziną, ale nadal bardzo lubi flipy, codzienne telefony, zakupy i prowadzenie transakcji. Daniel dziękuje Andrzejowi za historię i wskazuje ją jako inspirację dla osób rozważających zmianę zawodową. Film kończy się zaproszeniem do materiału online o wejściu we flipy bez własnego kapitału.