Jak inwestować w nieruchomości bez własnego kapitału

Ludziom wydaje się, że żeby zacząć inwestować w nieruchomości trzeba mieć duże pieniądze, doświadczenie, znajomości. A ja pokażę wam dzisiaj jak to wygląda okiem osoby, która też kiedyś zaczynała bez tych wszystkich atrybutów. Inwestowanie w nieruchomości może oznaczać kilka rzeczy. Po pierwsze sposób na biznes, na zarabianie pieniędzy. To może być sposób na odkładanie pieniędzy. To może być sposób na lokowanie pieniędzy, na pomnażanie pieniędzy. I każdy w nieruchomościach widzi coś innego, a to może być też coś, w czym mieszkasz.

Z mojej perspektywy nieruchomości są zarówno sposobem na pomnażanie kapitału, jak i miejscem, w którym lokuję już zarobione pieniądze. Dla osób wchodzących do branży najszybsze efekty pokazują flipy: zakup lokalu często w złym stanie i poniżej wartości rynkowej, podniesienie jego standardu oraz sprzedaż z zyskiem.

Na wartości zarabia się dzięki remontowi, modernizacji albo zmianie funkcji mieszkania. Część osób zaczyna od wynajmu i może to być dobry wybór, gdy mają dochodową pracę lub biznes i chcą lokować nadwyżki. Jeżeli celem jest szybsze pomnażanie kapitału, sam najem zwykle utrzymuje majątek, a handel mieszkaniami może stać się codziennym biznesem.

Jeżeli celem jest przede wszystkim pomnażanie kapitału, sam najem zwykle nie daje takiego tempa jak obrót mieszkaniami. Daniel dodaje, że obraz w tym materiale jest drugorzędny: odcinek można także słuchać jako podcast na platformach streamingowych, skupiając się na przekazywanej wiedzy.

Materiał jest dostępny również w formie podcastu, dlatego można skupić się na treści. Inwestor powinien zarabiać przede wszystkim na własnym działaniu: znalezieniu lub wykreowaniu okazji i zwiększeniu wartości nieruchomości, a nie na założeniu, że ceny automatycznie wzrosną.

Czasowy wzrost cen jest bonusem za obecność na rynku, ale wiąże się z ryzykiem, bo ceny mogą również spadać. Nie należy zakładać, że sam zakup mieszkania doprowadzi do dużego majątku tylko dlatego, że rynek pójdzie w górę; podstawą wyniku powinno być własne działanie i zwiększenie wartości.

Nominalna wartość portfela może rosnąć, lecz w tym samym czasie rosną inflacja i koszty życia. Autor przywołuje zasadę: nie czekaj z zakupem nieruchomości, tylko kup nieruchomość i czekaj. Gotówka pozostawiona bez pracy może tracić wartość, a nieruchomość w długim terminie ma ją chronić.

Połączenie długoterminowego wzrostu wartości nieruchomości i czynszu najmu może pomagać chronić wartość kapitału. Dla flipów korzystny jest stabilny, płaski rynek, ponieważ łatwiej oszacować przyszłą cenę sprzedaży; duże wahania zwiększają ryzyko.

W decyzjach inwestycyjnych ważniejsze są liczby, analizy i reguły niż intuicja osoby bez doświadczenia. Intuicja opiera się na wcześniejszych doświadczeniach, dlatego początkujący powinien korzystać z danych i wiedzy osób, które przeprowadziły wiele transakcji.

Intuicja jest szybkim wnioskiem mózgu opartym na wcześniejszych doświadczeniach. Jeżeli ktoś nie robił remontów, flipów ani transakcji, jego odczucia mogą bazować na błędnych danych. Dlatego początkujący powinien konfrontować je z liczbami i doświadczeniem osób, które mają za sobą wiele projektów.

Dane i analizy są dostępne praktycznie dla każdego, natomiast doświadczenie zdobywa się latami. Nie można czekać z rozpoczęciem do momentu, gdy doświadczenie pojawi się samo. Tak jak nie da się zacząć ćwiczyć dopiero po schudnięciu, tak nie da się wejść do nieruchomości bez wykonania pierwszego kroku.

Daniel wszedł do branży jako 22-latek bez doświadczenia, kapitału i znajomości. Uważa tę decyzję za jedną z najważniejszych w swoim życiu. Gdyby rynek wymagał wcześniejszego wielkiego doświadczenia, byłby zamknięty, a nowi flipperzy nie mogliby się na nim pojawiać.

Na rynku stale zwalnia się miejsce, ponieważ część inwestorów przechodzi do większych projektów, takich jak deweloperka, grunty czy przedsięwzięcia wielomilionowe. Jednocześnie ludzie nadal sprzedają, kupują i zamieniają mieszkania, więc lokalny rynek pozostaje płynny. Daniel wraca następnie do własnych początków.

Mając około 21 lat, zdecydował się zaryzykować, zanim pojawiły się większe zobowiązania rodzinne i kredytowe. Przeznaczył wszystkie oszczędności — 30 000 zł — na rozpoczęcie inwestowania. Według niego taka kwota pozwoliła wtedy wykonać pierwszy flip, choć początki były trudniejsze niż dziś ze względu na mniejszą dostępność wiedzy.

Dziś wiedza jest dostępna w książkach i internecie, a wiele osób pokazuje rzeczywiste rezultaty. Gdy autor zaczynał, musiał łączyć wiedzę z osobnych szkoleń dotyczących między innymi ksiąg wieczystych i pośrednictwa w jeden własny system. Uczył się z wielu odrębnych kursów i sam połączył wiedzę o księgach wieczystych, pośrednictwie, zakupie, negocjacjach, remoncie i sprzedaży w jeden system. Dziś przekazuje absolwentom gotowy proces. Gdyby zaczynał ponownie, skupiłby się na jednej rzeczy zamiast rozpraszać uwagę.

Tą jedną rzeczą byłoby szukanie okazji. Nie wymaga ono własnego kapitału ani znajomości, lecz czasu, nauki i konsekwentnej pracy. Daniel podkreśla, że przy naprawdę atrakcyjnej, dobrze policzonej transakcji inwestor jest znacznie łatwiejszy do znalezienia.

Autor równolegle robił flipy i prowadził biuro nieruchomości. Po kilku latach uznał, że stosunek czasu i zaangażowania do zarabianego kapitału jest korzystniejszy w flipach i inwestycjach niż w zarządzaniu biurem z kilkunastoma pracownikami. Dziś skupiłby się na jednej działalności i nie rozdrabniał.

Mimo wzrostu cen mieszkań wzrosły również pensje i inne koszty. Cena jest rezultatem popytu, podaży, oczekiwań sprzedających i zdolności kredytowej kupujących, a nie decyzji pojedynczego flippera. Wzrost cen za metr jest tylko liczbą, którą trzeba oceniać w relacji do pensji, kosztów i popytu. Skoro kupujący nadal akceptują określone poziomy cen, rynek je utrzymuje. Flipper nie ma różdżki, którą może samodzielnie podnosić i obniżać ceny mieszkań.

Na cenę wpływają między innymi liczba ofert, oczekiwania sprzedających, popyt oraz zdolność kredytowa kupujących. Inwestor ma większy wpływ na cenę zakupu, negocjacje, remont i sposób podniesienia wartości niż na końcową cenę sprzedaży, którą ostatecznie weryfikuje rynek.

Nawet gdy mieszkanie jest dobrze przygotowane do sprzedaży, rynek decyduje, w jakim czasie i za jaką cenę je wchłonie. Następnie Daniel odpowiada na pytanie, czy nieruchomości są dla każdego, porównując naukę tego biznesu do nauki jazdy na rowerze.

Większość osób może nauczyć się flipów, choć różnią się predyspozycjami. Jedni lepiej radzą sobie technicznie, inni w kontaktach z ludźmi. Można połączyć siły ze wspólnikiem, działać w małżeństwie albo delegować pośrednikom i asystentom te zadania, które nie pasują do własnych mocnych stron.

Flipy nie są niedostępną specjalizacją. W branży można działać jako pośrednik, sourcer wyszukujący okazje, koordynator remontów albo osoba odpowiedzialna za sprzedaż. Największą część wartości przejmuje zwykle ten, kto znajduje, kreuje i dopina okazję.

Flipy nie są lotem w kosmos. Jeżeli ktoś potrafi kupić mieszkanie na własne potrzeby lub nauczyć się prowadzić samochód, może również stopniowo nauczyć się tego procesu. Wokół rynku działają pośrednicy, sourcerzy, koordynatorzy remontów i specjaliści od sprzedaży, natomiast największy udział w wartości zwykle otrzymuje twórca i operator okazji.

Nie trzeba znać wszystkich segmentów nieruchomości w całym mieście. Wystarczy wybrać wąską specjalizację, na przykład mieszkania na konkretnym osiedlu, w określonym typie zabudowy i przedziale od 30 do 50 metrów kwadratowych. Bez przygotowania nie warto kupować w ciemno. Trzeba przeprowadzić analizę, zestawić liczby w ustalonym schemacie i porównywać podobne obiekty. Wielkiej płyty nie należy wyceniać na podstawie nowych bloków, kamienic, udziałów czy domów.

Autor uczy wieloetapowej wyceny, która porządkuje porównania i pozwala patrzeć na transakcję chłodno. Sam na początku wierzył w mit, że wejście do nieruchomości wymaga setek tysięcy lub miliona złotych własnych środków. Zamiast skupiać się na braku pieniędzy, początkujący powinien skupić się na znalezieniu okazji. Dobra okazja może zapewnić dostęp do kapitału, ponieważ na rynku są osoby z oszczędnościami, które nie wiedzą, jak je wykorzystać, albo nie mają czasu samodzielnie prowadzić projektu.

Inwestor z kapitałem może preferować współpracę z flipperem zamiast lokaty lub samodzielnego najmu. Obrót kapitałem w kilku projektach w roku może być dla niego atrakcyjny, ale materiał przedstawia to jako model współpracy, a nie gwarancję konkretnego wyniku.

Daniel odpowiada też na obawę, że „wszyscy już robią flipy”. To wrażenie może wynikać z informacyjnej bańki: osoby zainteresowane nieruchomościami widzą podobne filmy i znajomych, podczas gdy wiele osób spoza tej grupy nie zna ani flipperów, ani zasad ich pracy.

Przekonanie, że wszyscy robią flipy, może wynikać z informacyjnej bańki. Osoba zainteresowana nieruchomościami widzi więcej takich treści i ludzi, ale duża część społeczeństwa nadal nie zna flipperów ani zasad tego biznesu. Przy pierwszych krokach bardzo ważne jest otoczenie. Bliscy często nie wierzą w możliwość wejścia do nieruchomości, ponieważ sami nie mają doświadczeń ani nadwyżek finansowych. Lepiej opierać się na osobach wspierających niż na opinii większości.

Na szkoleniach autor spotyka osoby, których rodzina i znajomi nie wierzą, że inwestowanie jest możliwe. Większość ludzi żyje bez większych nadwyżek, dlatego ich opinia nie zawsze jest dobrym punktem odniesienia dla kogoś, kto chce budować kapitał. Daniel uważa też, że każdy powinien mieć poduszkę finansową.

Nie warto automatycznie kierować się zdaniem tłumu. Daniel sam nie miał silnego wspierającego otoczenia i musiał ignorować część zniechęcających komentarzy. Zdecydował się publicznie powiedzieć, że zostanie inwestorem, aby zwiększyć własną odpowiedzialność za realizację planu.

Autor publicznie zadeklarował, że zostanie inwestorem, chociaż nie miał kapitału, doświadczenia ani rodzinnego zaplecza. Taka strategia zwiększyła jego determinację, ale zaznacza, że dla części osób bezpieczniejsze może być rozwijanie planu bez wystawiania się na zniechęcające komentarze.

Wspierające otoczenie można budować przez spotkania, stowarzyszenia, śniadania inwestorów i pośredników oraz konferencje. Nie trzeba pochodzić z zamożnej rodziny, aby poznać ludzi, dla których inwestowanie jest codzienną praktyką. Wspierające środowisko można znaleźć na spotkaniach inwestorów, śniadaniach branżowych, konferencjach i w stowarzyszeniach. Daniel podkreśla, że sam nie pochodził z zamożnej rodziny, a relacje z ludźmi działającymi w branży budował stopniowo.

Otwarte grupy internetowe mogą zawierać wiele opinii osób bez praktyki, dlatego warto ostrożnie oceniać porady. Autor preferuje zamknięte społeczności praktyków; jako przykład podaje grupę swoich absolwentów liczącą ponad 3500 osób. W takiej społeczności uczestnicy dzielą się doświadczeniem z realnych transakcji. Mimo dostępu do wiedzy wiele osób nie wykona pierwszego kroku z powodu braku odwagi, lęku albo niskiej wiary w siebie.

Daniel wspomina, że w dzieciństwie się jąkał i nie był pewny siebie. Rozwój, kursy i poznani ludzie pomogły mu przejść od problemów z utrzymaniem do sytuacji, w której posiada ponad 100 mieszkań na wynajem i prowadzi kolejne inwestycje. Jednym ze sposobów ograniczania obaw jest zdobycie sprawdzonej wiedzy i planu krok po kroku. Gdy początkujący widzi, że inni skutecznie korzystają z tego samego procesu, lęk stopniowo maleje. Sama wiedza nie wystarcza jednak bez podjęcia decyzji i działania.

Działanie oznacza szukanie okazji, budowanie relacji z pośrednikami, oglądanie mieszkań, rozmowy z właścicielami i negocjacje. Nawet bez kapitału można przygotować transakcję, którą następnie przedstawi się inwestorowi. Daniel przechodzi też do potencjalnej skali zarobków.

Skala zarobków zależy od zaangażowania. Flip realizowany dodatkowo może przynosić kilkadziesiąt tysięcy złotych raz na kilka miesięcy, a działalność pełnoetatowa może generować kilkaset tysięcy złotych rocznie. Autor podaje przykłady absolwentów przekraczających milion złotych, ale są to konkretne przypadki, a nie gwarancja wyniku.

Autor mówi o zyskach rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych na transakcji, w niektórych przypadkach od 50 do 100 tysięcy złotych. Liczba projektów zależy od czasu, zespołu i tego, czy flipy są zajęciem dodatkowym, czy pełnoetatową działalnością.

Nie każdy rezygnuje z etatu po rozpoczęciu flipów. Niektórzy lubią swój zawód albo czekają na emeryturę, a nieruchomości traktują jako dodatkowe źródło dochodu. Kapitał może pochodzić z oszczędności, pożyczek od rodziny lub znajomych, banku albo od inwestora.

W modelu współpracy z inwestorem nieruchomość może być kupiona na jego nazwisko, dzięki czemu kontroluje kapitał i figuruje w księdze wieczystej. Flipper jest operatorem: znajduje lokal, negocjuje, organizuje zakup i remont, sprzedaje, a następnie dzieli zysk zgodnie z umową.

Operator odpowiada za znalezienie mieszkania, negocjacje, zakup, remont i sprzedaż oraz za rozliczenie wyniku. Inwestor kontroluje własność i kapitał, ale także flipper powinien być chroniony przez rozbudowaną, uczciwą umowę. Umowa powinna chronić zarówno inwestora, jak i flippera. Musi regulować między innymi sytuację, w której inwestor rezygnuje ze sprzedaży i chce lokal zatrzymać lub wynająć; wtedy potrzebny jest jasny mechanizm wyliczenia wynagrodzenia operatora.

Jako pierwsze kroki autor wskazuje zdobywanie wiedzy z książek i materiałów osób działających na rynku. Wspomina własne książki, w tym „Flipy od zera”, oraz czterodniowe warsztaty w Lublinie, na których przedstawia swój system działania. Trzeba również wyjść w teren, poznać lokalne ceny, flipperów i potencjalne transakcje. Samo przeglądanie Otodom lub OLX może nie pokazać okazji, ponieważ okazje często tworzy się przez analizę, relacje i negocjacje, a nie tylko znajduje w gotowym ogłoszeniu.

Autor zachęca odbiorców do wskazania swojej branży i miasta, aby mogli poznać inne osoby zainteresowane nieruchomościami. Podsumowuje, że wejście na rynek nie wymaga jednocześnie wielkich pieniędzy, doświadczenia i znajomości, ale decyzji, nauki i działania.

Na zakończenie Daniel powtarza główną tezę materiału: rozpoczęcie inwestowania nie wymaga jednocześnie gigantycznego doświadczenia, pieniędzy i znajomości. Trzeba zdobyć wiedzę, zrozumieć lokalny rynek, wykonać pierwsze działania i nauczyć się tworzyć okazje.