Flip nieruchomości krok po kroku – mieszkanie 33 m²

Daniel: Jakby luksusowo jest, powiem ci. Cały czas mamy piękny, przestronny salon. To jest typowy budynek i typowe mieszkanie, które nadają się na flipa. Nie ma dzwonka, ale wszędzie jest światło. Jacek: Tu nie ma prądu. Na razie mamy zrobiony zadatek. Sprzedająca dostała 10 tysięcy.

Daniel: Chodźcie ze mną na lubelskie Bronowice — dzielnicę z dużym potencjałem, blisko centrum i z dobrą komunikacją. Jest tu wiele mieszkań w starszym budownictwie, w których można poprawić nie tylko standard, ale przede wszystkim układ. Tutaj zysku może być około 80–90 tysięcy. Dziś pokażę wam jedno z nich.

Daniel: Cześć, Jacek. Co to za okolica i jakie mieszkanie kupiłeś? Jacek: Jesteśmy na lubelskich Bronowicach. Mamy mieszkanie 33 m² na piątym piętrze. Obecnie jest to kawalerka i będziemy ją przerabiać na dwa pokoje. Daniel: Jak znalazłeś to mieszkanie? Jacek: Trafiło do mnie od innego flippera, sourcera. Ze względu na trudną sytuację prawną odstąpił ten temat, bo nie zajmuje się trudniejszymi sprawami.

Daniel: Działałeś wcześniej w tej dzielnicy? Jacek: To moje drugie mieszkanie tutaj. Około 300 metrów stąd miałem lokal trzy lata temu. Zarobiliśmy na nim około 60 tysięcy. To było przyjemne mieszkanie na parterze. Daniel: Dobra, chodź, pokaż mieszkanie. Jacek: Chodź.

Daniel: Znam ten blok i ten układ. Ale luksusowo. To drewno, jak się nazywa? Jacek: Mahoń. Daniel: Smak luksusu, brakuje jeszcze whisky i cygara. Daniel: Nie ma dzwonka, ale wszędzie jest światło. Jacek: Tylko prądu w mieszkaniu nie ma. Daniel: Drzwi jak nowe. Strukturę drewna wystarczy umyć i można wchodzić. Klasyka gatunku.

Daniel: Zmiany będą generalne. Fajnie, że elewacja jest zrobiona. Widzę też odkrywki. Jacek: Sąsiedzi trochę pozalewali, więc będzie co robić. Okna spróbujemy odrestaurować. Daniel: Tutaj będzie aneks? Jacek: Tak, aneks kuchenny w kształcie litery L. Daniel: Skąd bierzesz piony? Jacek: Będziemy je ciągnąć z łazienki.

Daniel: Instalacje prowadzicie w posadzce czy sufitem? Jacek: Wszystko robimy podłogą. Nigdy nie robiłem pompki do ścieków i na razie nie chcę w to wchodzić. Będziemy też zmieniać piony kanalizacyjne i zastosujemy trójniki, żeby wszystko się zmieściło.

Daniel: Ile metrów ma ten pokój? Jacek: Około 16–17 m². Nie ma balkonu, więc drzwi balkonowe nie ograniczają ustawienia. To jest dla nas korzystne. Daniel: Widzę, że ktoś zabezpieczył ścianę przed odpadaniem tynku. Jacek: Ten fragment jest do usunięcia. Tutaj będzie łóżko, a na całej szerokości ściany powstanie szafa. Usuwamy też gaz, więc sypialnia będzie funkcjonalna.

Daniel: Sypialnia będzie miała około 7 m²? Jacek: Tak. Po usunięciu kawałka ściany zmieści się łóżko 140 cm z dojściem z obu stron. Mimo niewielkiego wcięcia jest tu dużo światła, bo jesteśmy powyżej drzew. Jacek: Elewacja jest świeżo zrobiona, choć gołębie już ją zabrudziły. Daniel: Ile dokładnie metrów ma mieszkanie? Jacek: 33 m².

Daniel: Jak na taki układ będzie to wdzięczne mieszkanie — niedrogie, a już dwupokojowe. Jacek: Można je dobrze zagospodarować i wykorzystać jego potencjał. Daniel: Nie ma prądu? Jacek: Nie ma. Daniel: Czuć tu jeszcze starość. Widzę starą zabudowę na prowadnicach.

Jacek: Pion musimy wymienić, bo sąsiedzi z góry stale nas zalewają. Trzeba zastąpić żeliwny pion plastikowym, żeby nie było problemu i można było prawidłowo podłączyć instalację. Daniel: Widać nowe elementy ogrzewania. Być może wcześniej coś ciekło i dlatego instalację przerabiano. Jacek: Musimy to wyprostować, żeby działało tak, jak trzeba.

Daniel: Łazienka jest skromna, ale ustawna. Jacek: Tu będzie toaleta i pralka. Wanna się nie zmieści, więc zrobimy prysznic oraz szafkę z umywalką. Możliwe, że wejdzie nawet pralka o pełnej głębokości. Jacek: Prysznic 80 cm wejdzie bez problemu. Daniel: A to zabudowa rur? Jacek: Niedokończona i nawet nieprzymocowana do ściany, tylko oparta o wannę.

Daniel: Ludzie robili, jak mogli. Kiedyś ważne było, żeby mieszkanie było, a nie jak wyglądało. Mówili: później poprawimy. Minęło 40 lat i dalej jest tak samo. Jacek: Dzięki temu flipperzy mają dziś co robić. Daniel: Kanał napędza inwestoro.pl. Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość. Widzę tu szafę — szkoda byłoby ją zabierać.

Jacek: Szafa zostanie. Po usunięciu starej zabudowy i wstawieniu łóżka będziemy mieli prawie całą ścianę na meble. Po wycięciu fragmentu ściany sypialnia zrobi się bardzo ustawna. Spróbujemy też odrestaurować okna. Daniel: To typowy budynek i typowe mieszkanie na flipa. Stan jest oryginalny i praktycznie nietknięty od lat. To, czy lokal jest brzydki, ładny albo nieprzyjemnie pachnie, nie ma większego znaczenia dla kosztu generalnego remontu.

Daniel: Ekipa nie bierze pieniędzy za zapach. I tak wszystko trzeba zrobić od nowa: usunąć stare elementy, skuć powierzchnie, wyrównać ściany, wykonać nową elektrykę, hydraulikę, kanalizację i wylewki. Daniel: Najważniejszy jest dobry układ funkcjonalny. Ten pokój spokojnie pomieści aneks kuchenny i nie będzie bardzo ciasny. W dawnej kuchni zmieści się dwuosobowe łóżko oraz szafa, więc powstanie ustawna sypialnia.

Daniel: Na flipach zarabia się nie tylko przez tani zakup, lecz także przez rozwiązywanie problemów. Kupiłeś tanio, ponieważ rozwiązujesz konkretny problem. Co nim jest? Jacek: Problem dotyczy własności. Osoby wpisane w księdze wieczystej jako właściciele zmarły — jedna około 12 lat temu, druga około 7 lat temu — a sprawa spadkowa nie została zakończona. Sprzedająca zgłosiła się po pomoc w jej uporządkowaniu.

Jacek: Dopóki formalności nie zostaną zakończone, nie może sprzedać mieszkania. Nikt nie kupi go na kredyt. Pomagam załatwić całą sprawę. Nie znamy nawet zadłużenia w spółdzielni, bo sprzedająca nie może jeszcze wykazać, że jest właścicielką.

Daniel: Nie ma interesu prawnego wobec spółdzielni i być może środków na prawników. Woli dogadać się z tobą, żebyś przeprowadził formalności, a dzięki temu sprzedać mieszkanie taniej. Jacek: Dla niej był to problem, a teraz przejąłem całość. Dostałem klucze i mogę wchodzić z remontem, podczas gdy procedura spadkowa nadal się toczy.

Daniel: Za ile kupiłeś mieszkanie? Jacek: Kosztuje 220 tysięcy. Na razie sprzedająca dostała 10 tysięcy zadatku. Zawarliśmy notarialną umowę przedwstępną, żeby zabezpieczyć transakcję, i prowadzimy formalności. Daniel: Kiedy może dojść do przeniesienia własności? Jacek: Mam nadzieję, że jak najszybciej. Część rodziny jest za granicą i kontakt jest utrudniony. Liczę, że za około dwa miesiące sprawa będzie załatwiona.

Jacek: Z końcem stycznia wchodzimy z remontem. Mam nadzieję, że zakończenie prac zbiegnie się z końcem sprawy spadkowej. Daniel: Jak dokładnie wygląda procedura? Jacek: Wcześniejsza sprawa spadkowa została umorzona przez sąd. Daniel: Skąd pewność, że sprzedająca jest spadkobierczynią? Jacek: Jest córką jednej ze współwłaścicielek. Drugi współwłaściciel zostawił testament na jej córkę, więc w tej części sytuacja jest jasna.

Jacek: Jej brat i jego rodzina zrzekli się spadku. Siostra zmarła, więc dotarliśmy do jej dzieci, które również odrzucają spadek. Daniel: A jeśli tego nie zrobią? Jacek: Mamy ustalone, że spadek zostanie odrzucony. Gdyby nie, pozostawię mieszkanie na długoterminowy najem. Mogę teraz kupić trzy czwarte udziałów, a jedna czwarta pozostaje jeszcze niepewna.

Jacek: Mieszkanie kupujemy za 220 tysięcy. Koszty notarialne wyniosą około 8–9 tysięcy. Remont z wyposażeniem planujemy na około 45 tysięcy. Daniel: 45 tysięcy z ekipą i materiałami — to nie za mało? Jacek: Nie. Ekipa zrobi remont takiego mieszkania za około 22 tysiące, a materiały wyjdą trochę ponad 20 tysięcy, więc powinniśmy zmieścić się w budżecie.

Jacek: Jeśli dobrze się postaramy, może w tej cenie zmieści się jeszcze AGD. Planowana cena sprzedaży to około 360–370 tysięcy. Szacowany zysk wynosi około 80–90 tysięcy. Daniel: Jak długo kapitał będzie zaangażowany? Jacek: Mam nadzieję, że krótko. W umowie przedwstępnej mamy pół roku od załatwienia formalności do aktu końcowego. Z końcem stycznia zaczynamy remont.

Jacek: Pełną kwotę za mieszkanie wyłożymy dopiero po zakończeniu sprawy spadkowej, więc zaangażowanie kapitału będzie małe. Daniel: To przykład, jak właściciel może pośrednio sfinansować zakup przez odroczenie płatności, gdy inwestor rozwiązuje jego problemy.

Daniel: Nie musisz od razu wykładać całej ceny. Płacisz później, a wcześniej możesz przygotowywać i pokazywać lokal. Kupujesz go przed własną sprzedażą. Jacek: Obecnie zaangażowałem 10 tysięcy zadatku, a później będę finansował remont. Daniel: Celujesz głównie w małe mieszkania czy także większe? Jacek: Obecnie wybieram lokale do 60 m². Nie miałem większego i nie planuję, bo są mniej płynne i wymagają dużego kapitału.

Jacek: Małych mieszkań miałem około 10–15. Jedną kawalerkę również przerobiliśmy na dwa pokoje i pozostawiliśmy w portfelu. Daniel: Ile flipów już zrobiłeś? Jacek: Dochodzimy do 50 mieszkań w ciągu sześciu lat. Daniel: To mieszkanie jest już wynajęte, ale byliśmy tam z kamerą. Zobaczcie, jak wyszło. Przed remontem było typowym popeerelowskim lokalem na flipa. Plan był konkretny: z niewielkiej kawalerki stworzyć funkcjonalne mieszkanie dwupokojowe.

Daniel: Łazienka miała zieloną lamperię i wannę niepasującą do tak małego pomieszczenia. Nowy, funkcjonalny układ wymagał również przebudowy instalacji wodno-kanalizacyjnej. Daniel: W takich mieszkaniach największą wartość często tworzy się nie przez drogie materiały, lecz przez znalezienie lepszego rozwiązania niż to zaplanowane pół wieku temu. Duży pokój był zagracony, ale ustawny i dobrze doświetlony.

Daniel: Przeniesienie kuchni do większego pokoju pozwoliło wydzielić zamykaną sypialnię, a jednocześnie zostawić miejsce na wypoczynek i jadalnię. Dawna kawalerka stała się pełnoprawnym mieszkaniem dwupokojowym. Daniel: Kuchnia przeszła największą metamorfozę. Usunięto zbędną ścianę i gaz. Po demontażu starej zabudowy powstała niewielka, oddzielna sypialnia z łóżkiem i zabudową.

Daniel: Czy udało się zrealizować plan, ile ostatecznie kosztował remont i dlaczego mieszkanie, które miało zostać sprzedane, pozostało w portfelu Jacka? O tym za chwilę. Daniel: Cześć, Jacek. Ostatnio widzieliśmy się podczas remontu mieszkania przy ulicy Elektrycznej. Czy udało się zrealizować układ, który planowałeś? Jacek: Tak, wszystko się udało.

Jacek: Wymieniliśmy piony kanalizacyjne, więc udało się uzyskać odpowiednie spadki do kuchni przeniesionej do salonu. Wszystkie instalacje zostały poprowadzone i kuchnia trafiła do dużego pokoju. Daniel: Jak sprawdza się kuchnia w dużym pokoju? Jacek: Bardzo dobrze. Pokój ma około 17 m², więc wystarcza na salon z aneksem kuchennym.

Jacek: Przy wejściu jest aneks, mieści się stół i rozkładany narożnik. Sypialnia ma dużą szafę i łóżko 140 cm. Daniel: Czy musiałeś z czegoś zrezygnować? Jacek: Nie. Jedynym problemem była spółdzielnia, ponieważ chcieliśmy wyciąć około 30 cm rur po dawnym grzejniku w łazience. Początkowo nie chcieli się zgodzić, ale ostatecznie udało się to załatwić.

Daniel: Jak to załatwiłeś? Jacek: Znaleźliśmy fachowca, który przyjechał i wykonał pracę. Daniel: Zakładałeś 45 tysięcy na remont. Na jakiej kwocie stanęło ostatecznie? Jacek: Remont z meblami i AGD kosztował finalnie 51 tysięcy. Około 26 tysięcy kosztowała ekipa, a około 25 tysięcy materiały.

Daniel: Postanowiłeś zostawić mieszkanie w portfelu na wynajem. Skąd ta decyzja? Jacek: Zostało kupione tak tanio, że nie chcieliśmy go oddawać. Zostawiamy je w portfelu i będzie dla nas pracowało przez dłuższy czas. Daniel: Ile macie mieszkań? Jacek: Już trzy, a teraz robimy kolejną inwestycję. Daniel: Po kilku latach flipowania zacząłeś budować portfel na wynajem. To naturalny krok, gdy zarabiasz i szukasz miejsca dla kapitału.

Jacek: Gdy trafiają się dobrze kupione mieszkania dwupokojowe albo kawalerki, które można przerobić na dwa pokoje, zostawiamy je sobie. Kapitał może wtedy dalej pracować. Jacek: Po odpowiednim czasie możemy też zdecydować o sprzedaży. Daniel: Pierwotnie miał to być klasyczny flip. Gdybyś teraz sprzedał mieszkanie, jaki wynik mogłoby wygenerować?

Jacek: Przy realnej cenie sprzedaży około 380 tysięcy wyszłoby mniej więcej 98 tysięcy zysku. Daniel: To dobry wynik, ale jeśli kapitał może pracować niezależnie od bieżącej aktywności, pozostawienie lokalu także ma sens. Daniel: Szkoda, że mieszkanie nie zostało sprzedane, bo nie pokażemy finalnego rozliczenia transakcji, ale plany i strategia mogą się zmieniać. Za ile je wynajmujesz?

Jacek: Za 2 tysiące złotych plus wszystkie opłaty. Daniel: Czyli 2 tysiące czynszu dla właściciela. Ile wyniosły łączne koszty? Jacek: Około 278 tysięcy. Daniel: Rentowność wychodzi w okolicach 9%. Jacek: Tak, zostawiamy mieszkanie, niech pracuje. Daniel: Gdyby zakup kosztował o 100 tysięcy więcej, rentowność spadłaby prawdopodobnie do około 6–7%.

Jacek: Możemy też wykorzystać zdolność kredytową. Daniel: Czy podział na dwa pokoje zwiększył przychód z najmu? Jacek: Zdecydowanie. Daniel: O ile mniej byłaby warta kawalerka? Jacek: Myślę, że czynsz byłby o około 300–400 zł niższy. Najemcy wolą dwa pokoje i osobną sypialnię — nawet małą.

Daniel: Nie każde mieszkanie trzeba flipować. Niektóre można zostawić w portfelu. Sam zatrzymywałem takie lokale około 10 lat temu, a dziś sprzedaję je za dwa lub dwa i pół raza więcej, niż wtedy zapłaciłem. Daniel: Takie mieszkanie może chronić wartość pieniądza w czasie i sprawić, że z czasem masz mniej pracy, a więcej przychodu. Jacek, gratuluję kolejnego lokalu w portfelu na wynajem i czekam na następne flipy.

Jacek: Będę dawał znać, jak idzie. Do zobaczenia na rynku lubelskim. Daniel: Do zobaczenia na mieście. Dzięki, cześć.