Flipy bez kapitału: 5 sposobów na wejście

Nie masz kapitału na flipa? Nic nie szkodzi. Masz pięć innych dróg, aby sfinansować swojego pierwszego flipa, wejść w ten biznes i zacząć zarabiać na nieruchomościach. Większość ludzi myśli, że potrzebuje kilkuset tysięcy złotych na koncie. Kapitał jest jednak tylko jednym z elementów, a biznes flipowy nie ogranicza się do kupowania mieszkań za własne pieniądze.

Możesz zarabiać na wyszukiwaniu okazji, pośrednictwie, koordynowaniu remontów, prowadzeniu projektów dla innych inwestorów albo współpracy z bardziej doświadczonym flipperem. W tym filmie pokażę pięć strategii wejścia w biznes flipowy. Strategia pierwsza to pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Pośrednik może ukierunkować się na obsługę flipperów i inwestorów. Inwestor szuka czegoś innego niż osoba kupująca mieszkanie dla siebie, chociaż pośrednicy obsługujący inwestorów często pracują również z klientami prywatnymi.

Typowy klient mieszkaniowy często kupuje emocjami: ocenia kolor ścian, wygląd i to, czy dobrze czuje się w lokalu. Inwestor patrzy przede wszystkim na liczby: cenę zakupu, możliwą cenę sprzedaży, potencjalny zysk i czas trwania projektu. Pośrednik pracujący z flipperami musi dobrze rozumieć model flipowy, potencjał nieruchomości i możliwość zmiany aranżacji. Powinien również wspierać negocjacje i przygotowanie transakcji. Okazja inwestycyjna nie zawsze jest najtańszym mieszkaniem; czasem lepszy będzie droższy lokal w bardziej płynnej lokalizacji.

Pośrednictwo pomaga dobrze poznać lokalny rynek. Codziennie poznajesz ceny, oczekiwania kupujących i widzisz, które lokale rzeczywiście się sprzedają. To przydaje się do budowania sieci kontaktów potrzebnej przy własnych flipach. Trzeba jednak uważać na pułapkę. Wielu pośrednikom trudno później wejść we własne flipy, ponieważ przyzwyczajają się do istniejącego systemu działania. Czasem, aby nauczyć się czegoś nowego, trzeba wyjść ze swojego schematu i części rzeczy się oduczyć. Pośrednictwo jest też bardzo angażujące czasowo.

Strategia druga to sourcing, czyli wyszukiwanie okazji dla innych inwestorów. Inwestor ma pieniądze i potrafi szybko zdecydować o wejściu w transakcję, ale często nie ma czasu samodzielnie szukać ofert. Sourcer nie kupuje mieszkania; znajduje okazję odpowiadającą potrzebom inwestora.

Sourcing nie polega na wejściu na portal ogłoszeniowy i wysłaniu linków. Prawdziwa wartość powstaje wtedy, gdy oferta została obejrzana, przeanalizowana, przeliczona i wstępnie wynegocjowana. Inwestor chce wiedzieć, za ile realnie można kupić lokal oraz za ile można go później sprzedać.

Dobry sourcing wymaga znajomości lokalnego rynku, analizy i negocjacji. Sourcer powinien rozmawiać z właścicielem, pośrednikiem lub zarządcą i budować sieć relacji, aby uzyskiwać dostęp do ofert jeszcze przed ich publiczną publikacją. Na sourcingu zarabiasz przez wynagrodzenie za znalezienie transakcji. Może to być samodzielny biznes albo jedna z odnóg działalności flippera, ponieważ nie każdą znalezioną i wynegocjowaną okazję musisz kupować. Możesz przekazać deal innej osobie, gdy nie masz środków albo czasu na realizację.

Sourcing może być drogą do przyszłego flipowania, choć zdaniem autora nie zawsze jest drogą najszybszą i najbardziej efektywną. Kanał napędza inwestoro.pl — narzędzie wspierające szybszą analizę i dokładniejszą wycenę nieruchomości. Strategia trzecia to obsługa flipa, czyli świadczenie usług osobie, która już realizuje takie projekty. Biznes nie kończy się na zakupie mieszkania. Trzeba zaplanować projekt i remont, znaleźć wykonawców oraz materiały, pilnować budżetu i kontrolować postępy prac.

W każdym z tych obszarów możesz pracować dla flippera, a przy okazji obserwować cały proces. Dla wielu inwestorów remont jest czasochłonny i stresujący, więc można nauczyć się jego organizacji od podszewki. Trzeba jednak pamiętać, że w ten sposób zdobywa się tylko wycinek potrzebnej wiedzy.

Realizacja flipa i koordynowanie remontu są ważne, ale według autora największy biznes we flipach robi się na zakupie nieruchomości, a nie na jej późniejszej obróbce. Strategia czwarta to współpraca z inwestorem. Model polega na współpracy z osobą, która ma kapitał, ale nie chce samodzielnie zajmować się projektem. Taki inwestor może mieć środki na zakup, lecz nie mieć czasu na składanie ofert, negocjacje i wizje lokalne.

Jeżeli wniesiesz wiedzę i pracę operacyjną, inwestor wniesie kapitał. Jedna strona finansuje projekt, a druga odpowiada za jego przeprowadzenie: od znalezienia nieruchomości i analizy po remont. W zamian operator otrzymuje ustalone wynagrodzenie albo udział w zysku.

Inwestor pasywny nie daje pieniędzy na podstawie entuzjazmu. Potrzebuje konkretnej analizy: nieruchomości, ceny zakupu, pełnego budżetu, potencjału zwiększenia wartości przez remont lub zmianę funkcji oraz realnej ceny sprzedaży wynikającej z historycznych transakcji.

Trzeba również przedstawić plan awaryjny i znać każdy element procesu. Prowadzący projekt odpowiada za czyjś kapitał i musi dobrze kupić mieszkanie. Inwestor często dodatkowo weryfikuje decyzję zakupową, ale operator nadal odpowiada za wynik i nie może zasłaniać się brakiem wiedzy.

Ostatnia strategia to współpraca z innym flipperem. Doświadczony flipper może mieć nadwyżkę kapitału po kilkudziesięciu transakcjach, bardziej cenić swój czas i nie chcieć samodzielnie skalować liczby projektów. Może wtedy finansować innego flippera w zamian za udział w zysku.

Autor zna absolwentów swoich szkoleń, którzy po kilku latach zbudowali majątek, nadal samodzielnie robią flipy, a jednocześnie finansują innych ze swoich nadwyżek. W takim modelu obie strony mogą aktywnie uczestniczyć w projekcie. Jedna osoba może szukać okazji, a druga zarządzać remontem. Współpraca umożliwia realizowanie większej liczby projektów i łączenie różnych kompetencji. Jedni dobrze czują się w remontach, inni wolą wyszukiwanie i obrót mieszkaniami.

Trzeba jasno ustalić, kto wnosi kapitał, kto wykonuje poszczególne zadania, jak podejmowane są decyzje i jak liczony jest zysk. Należy określić odpowiedzialność za sprzedaż, remont i czas realizacji. Najgorszy model jest wtedy, gdy wszyscy zajmują się wszystkim, a nikt za nic nie odpowiada.

Dobrze zaplanowana współpraca przyspiesza rozwój, a źle zaplanowana może skończyć się konfliktem i utratą pieniędzy. Doświadczony flipper nie wpuści do projektu osoby bez żadnej wiedzy, dlatego początkujący powinien najpierw zdobyć solidne podstawy.

Niezależnie od wybranej drogi najważniejsza jest dobra, solidna wiedza stanowiąca fundament biznesu. Bez względu na to, czy działasz jako pośrednik, sam realizujesz flipy czy współpracujesz z innym flipperem, powinieneś znać sprawdzone zasady prowadzenia zyskownych transakcji.

Autor mówi, że uporządkował swoją wiedzę w system sprawdzony przez tysiące absolwentów w całej Polsce. Poszczególne elementy flipa są podzielone na etapy i fazy, dzięki czemu na każdym kroku wiadomo, jakie działania należy wykonać. Osoby chcące wejść w biznes w sposób przemyślany autor zaprasza na czterodniowe warsztaty. Pokazuje tam krok po kroku realizację flipów, omawia remonty na konkretnych nieruchomościach, udostępnia materiały i plan dalszego wdrażania wiedzy.

Nie istnieje jedna właściwa droga wejścia w nieruchomości. Trzeba wybrać model dopasowany do własnych celów, możliwości i chęci. Terminy najbliższych warsztatów są dostępne pod linkiem pod filmem. Flipy to handel: trzeba kupić taniej i sprzedać drożej, dodając wartość dla klienta. Autor kupuje mieszkania poniżej wartości rynkowej, remontuje je albo porządkuje ich sytuację prawną, a następnie szuka nowego nabywcy. Zysk wynika z korzystnego zakupu, stworzenia wartości i sprzedaży, a nie z czekania na wzrost cen.

Klient otrzymuje gotowe, wyremontowane mieszkanie bez wad prawnych i zadłużeń, dopasowane do jego potrzeb. Autor podkreśla, że po latach działania ma wypracowany system realizacji takich projektów i zaprasza zainteresowanych do poznania go podczas konferencji poświęconej flipom.