Moje najgorsze inwestycje w nieruchomości: 7 lekcji

Chcę pokazać inną wersję mojej historii w nieruchomościach. Zaczynałem jako flipper i pierwsze pieniądze zarobiłem właśnie na flipach. Nadal uważam, że jest to dobry biznes na początek, choć moje pierwsze realizacje wyglądały zupełnie inaczej niż dzisiejsze.

Piętnaście lat temu moje flipy można byłoby nazwać bardzo amatorskimi. Kupowałem tanie kuchnie za około 600 zł, które nie były trwałe, ale na zdjęciach wyglądały wtedy atrakcyjnie. Łazienki były głównie czyszczone i odświeżane, a część wyposażenia pełniła funkcję dekoracyjnej atrapy.

Później zacząłem robić flipy w sposób systemowy. Około 2015 roku Monika przejęła opiekę nad remontami, zaczęliśmy zwracać większą uwagę na detale, a ja mogłem skoncentrować się na pierwszym projekcie deweloperskim i rozwoju kolejnych transakcji.

System stawał się coraz dokładniejszy i lepiej dopasowany do klienta. Chcę pokazać, że sposób działania zmienia się wraz z doświadczeniem. Siedem lat wcześniej sam nie wiedziałem jeszcze, czy metody sprawdzone przeze mnie i Monikę będą działały u uczestników szkoleń.

Ania i Tomek zapytali wtedy, czy sobie poradzą. Odpowiedziałem, że tak, choć nikt wcześniej nie przeszedł całej tej drogi po szkoleniu. Zaczęli działać i do dziś zrealizowali wiele flipów, prawdopodobnie zbliżając się do setki. Z czasem system stawał się coraz szczelniejszy, a ja zacząłem układać biznes tak, aby generował możliwie dużo zysku przy możliwie małym udziale mojej pracy. Jednym z kolejnych kierunków stały się flipy hurtowe.

Pierwszym przykładem jest kamienica przy ulicy Pięknej. W budynku było jedenaście mikroapartamentów, a najmniejsze wyodrębnione mieszkanie z księgą wieczystą miało około 11 m². Po nadbudowie i rozbudowie oficyny cały projekt obejmował ponad dwadzieścia mieszkań.

Kupiłem kamienicę około 2014 roku. Nie miałem doświadczenia w rewitalizacji poddaszy, dlatego znalazłem wspólnika, który wcześniej zrealizował kilka takich projektów w Lublinie. Wnieśliśmy kapitał wspólnie: on miał know-how, a ja nieruchomość i pomysł.

Ostatecznie nie dokończyłem tego projektu. Wspólnik miał inną wizję prowadzenia inwestycji. Ja chciałem budować skalę, zatrudniać większych wykonawców i delegować zadania, nawet jeżeli oznaczało to nieco wyższy koszt. Wspólnik chciał natomiast realizować wszystko jak najtaniej. Projekt nadbudowy i remontu kosztował około 20 tys. zł, ponieważ poszczególne elementy wykonywali różni znajomi z odpowiednimi uprawnieniami. Zamiast około czterech miesięcy przygotowanie trwało jednak rok.

Nie chciał także zatrudnić firmy wykonawczej. Sam organizował pracowników na godziny, woził materiały i pełnił funkcję majstra. Nie miałem komfortu z takim modelem, ponieważ trudno było dokładnie rozliczyć zużycie materiałów i wszystkie wydatki.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę zaproponowałem, aby wspólnik mnie spłacił. Ustaliliśmy marżę od mojego wkładu, rozłożyłem spłatę na raty i wyszedłem z projektu z zyskiem. Nie doszło do konfliktu, ale uznałem, że inwestycja była zbyt mało transparentna, aby dalej ją wspólnie prowadzić.

Gdybym miał określić, czy jestem bardziej deweloperem, czy flipperem, bliżej mi do flipów. Dają szybszy wynik, podczas gdy deweloperka wymaga długiego oczekiwania. Zdarzało mi się więc robić flipy również na przygotowanych projektach deweloperskich.

Kolejnym przykładem jest kamienica przy ulicy Kunickiego, kupiona z projektem i pozwoleniem na rozbudowę. Nie zrealizowałem tej rozbudowy, ponieważ była nieopłacalna. Wyodrębniłem istniejące mieszkania, założyłem księgi, wyremontowałem lokale, poprawiłem elewację i sprzedałem je.

Pełna realizacja pozwolenia wymagałaby większego kapitału, co najmniej dodatkowego roku pracy oraz ryzyka związanego z inspekcjami i odbiorami. Szybsza sprzedaż istniejącego stanu była korzystniejsza. Przy zakupie właściciel poinformował mnie, że jedna osoba nie została administracyjnie wymeldowana. Miałem się tym zająć, ale przekazując projekt Monice, nie przekazałem tej jednej informacji. Błąd wyszedł na jaw dopiero po remoncie, przy sprzedaży ostatniego mieszkania.

Kupująca wpłaciła już około 30 tys. zł zadatku. Wyjaśniłem jej, że meldunek nie jest obciążeniem nieruchomości, a wskazana osoba nie mieszkała tam od wielu lat. Zaproponowałem oczekiwanie na administracyjne wymeldowanie albo rozwiązanie umowy i zwrot zadatku.

Trzecim rozwiązaniem było sfinalizowanie sprzedaży, wydanie kluczy i pozostawienie części ceny jako zabezpieczenia. Kupująca miała dopłacić około 60 tys. zł po przedstawieniu zaświadczenia o wymeldowaniu. Zgodziła się, ponieważ zależało jej na szybkim przejęciu mieszkania.

Kamienicę zarezerwowałem około dwa lata przed rozpoczęciem remontu. Inwestor procedował podłączenie gazu, dlatego wpłaciłem 100 tys. zł zadatku, a resztę ceny miałem zapłacić po doprowadzeniu gazu do budynku. Nieruchomość czekała na mnie około półtora do dwóch lat.

W tym czasie wartość kamienicy wzrosła mniej więcej dwukrotnie. Po remoncie projekt przyniósł według mojej pamięci blisko milion złotych zysku. Następny projekt polegał na uzyskaniu pozwolenia na przekształcenie dawnej szwalni w mieszkania. Realizowałem go ze wspólnikiem, który miał równolegle bardzo dużo innych inwestycji. Nasz wspólny projekt był dla niego najmniejszy.

Problemem nie był brak pieniędzy, lecz zbyt mały zespół w stosunku do liczby projektów. Widziałem, że wspólnik jest przeciążony, nie będzie mógł zapewnić dodatkowego kapitału, wsparcia merytorycznego ani odpowiedniej liczby ludzi. Projekt wymagał dużego zaangażowania, a ja sam także nie miałem wystarczającego zespołu. Uznaliśmy, że lepiej znaleźć kupca. Tydzień lub dwa przed podpisaniem wynegocjowanej umowy z generalnym wykonawcą pojawił się lokalny deweloper.

Deweloper kupił od nas budynek z gotowym projektem i sam go zrealizował. Zarobiliśmy mniej, niż moglibyśmy zarobić jako wykonujący inwestycję deweloperzy, ale osiągnęliśmy wynik porównywalny z flipem i zdjęliśmy z siebie duże obciążenie. Flipy, deweloperka i flipy hurtowe tworzą fundament, na którym zarobiłem kapitał na mieszkania na wynajem. Portfel najmu zacząłem budować na większą skalę dopiero po około ośmiu latach działania, gdy zgromadzony kapitał był już odpowiednio duży.

Jeden z budynków zrealizowałem ze wspólnikiem, którego później musiałem spłacić. Dziś zachowałem ten budynek dla siebie i mam go sfinansowanego zgromadzonym kapitałem. Inny projekt sprzedałem już w trakcie realizacji. Aby ukończyć wcześniejszy budynek i zwrócić pieniądze klientom, musiałem sprzedać część majątku. Po zmianach prawnych przez około cztery lata nie mogłem wyodrębnić lokali, mimo że większość mieszkań była wcześniej sprzedana.

W ciągu około trzech miesięcy musiałem wyłożyć z własnego portfela kilka milionów złotych. Sprzedałem między innymi działkę z projektem deweloperskim w dobrej lokalizacji, nad którą pracowałem przez około osiem lat. Działkę kupiłem po wieloletnim kontakcie z właścicielami, ale ostatecznie sam nie zrealizowałem budowy. Sprzedałem ją z pozwoleniem na budowę deweloperowi i osiągnąłem około 40% zysku. Kapitał przeznaczyłem na inne zobowiązania.

Nie każdy projekt, którego dotykam, doprowadzam do realizacji i nie każdy warto realizować. Jeżeli można osiągnąć około 40% zysku bez angażowania się w długą i pracochłonną budowę, sprzedaż projektu może być lepszą decyzją. Na zakończenie opowiadam o odejściu z etatu, drodze od biura nieruchomości do flipów i zapraszam na materiał dotyczący bezpiecznego modelu flipowania.