Mieszkanie na wynajem w 2026: czy to się jeszcze opłaca?

Kupujesz mieszkanie, znajdujesz lokatora i co miesiąc pobierasz czynsz. No i co? Żyjesz jak król z pasywnego dochodu. Tak brzmi najpopularniejsza bajka o inwestowaniu w nieruchomości. W praktyce między zakupem a liczeniem zysków czekają na ciebie remont, kredyt, awarie, pustostany i najemca, którego trzeba dobrze zweryfikować. Czy mimo to wynajem to najlepszy sposób na start w nieruchomościach? Na pewno nie dla każdego i za wszelką cenę. Coraz więcej osób traktuje mieszkanie nie tylko jako miejsce do życia, ale również jako sposób na budowanie majątku. I żeby pokazać ci skalę, według danych Ministerstwa Finansów, na koniec 2023 roku ponad milion osób rozliczało podatek z tytułu najmu. Tylko, że popularność tej strategii nie oznacza jeszcze, że każda nieruchomość na wynajem jest dobrą inwestycją. Jeżeli twój kapitał jest ograniczony, to musisz sobie odpowiedzieć na jedno ważne pytanie. Czy chcesz najpierw powiększyć kapitał, którym będziesz dalej pracował, czy zainwestować w majątek na lata? W tym odcinku pokażę ci, kiedy wynajem ma sens i co trzeba policzyć, zanim wejdziesz na tę drogę. Najpierw

ustaw sobie oczekiwania, bo wynajem nie jest lokatę, w której wpłacasz kapitał i wyłączasz myślenie. To jest mały biznes, czyli masz produkt, czyli mieszkanie, można powiedzieć, usługę w postaci wynajmu i klienta w postaci najemcy. Przychód to czynsz najmu. Zysk to kwota, która zostaje po kosztach utrzymania, racie kredytu, podatkach, po naprawach i okresach pustostanu. Jeżeli patrzysz na przelew tylko od lokatora i nie liczysz kosztów inwestycji, to mam złą wiadomość. Pierwsze mieszkanie może być świetną szkołą inwestowania. uczy analizy, sprawdzania lokalizacji, negocjacji. Nauczysz się też jak

prowadzić remont i liczyć rentowność. Tę wiedzę wykorzystasz później, niezależnie od tego i jaką strategię wybierzesz. Mieszkanie dla początkujących jest po prostu łatwe do zrozumienia. Możesz je obejrzeć, przejść się po okolicy, porównać z podobnymi lokalizacjami i precyzyjnie oszacować koszty remontu. Możesz też łatwo sprawdzić stawki najmu oraz ceny mieszkań tego typu wyremontowanych. Regularne wpływy mogą ustabilizować twoją inwestycję. Dobrze kupione mieszkanie może generować regularny przychód. Nie jest to gwarancja zysków, ale powinno pokrywać koszty utrzymania i finansowania. To daje więcej spokoju osobie, która dopiero zaczyna budować majątek długoterminowo.

Jest jednak druga strona. Środki włożone w zakup nie są łatwo dostępne. Dlatego na starcie warto ustalić, co jest dla ciebie ważniejsze. Czy powolne budowanie kapitału na lata, czy szybkie zwiększanie kapitału na kolejne projekty. Ja sam zbudowałem portfel 100 mieszkań na wynajem, nie tylko w Polsce, ale też i za granicą. Ale nie od tego zaczynałem. Gdybym zaczynał od samych mieszkań, to prawdopodobnie ta kula śnieżna toczyłaby się bardzo, bardzo wolno i dzisiaj może miałbym trzy, cztery mieszkania, ale że zacząłem kapitał pomnażać, obracać, obracać to ta kula zaczęła puchnąć. Im była większa, tym

bardziej szybciej. Więc ja w pewnym momencie, kiedy zbudowałem już duży kapitał, to część pieniędzy odłożyłem sobie na bezpieczną przystań w postaci mieszkań na wynajem, a część pieniędzy dalej mam w obrocie i dalej pomnażam. i tę kulę śnieżną dalej toczę i ja uważam, że to jest najlepsza strategia, najbardziej bezpieczna żeby w ten sposób ulokować kapitał. Ale ja domyślam się, że nie każdy chce zaczynać od biznesu. Niektórzy chcą po prostu dalej być w swoim biznesie czy na swojej umowie o pracę i przy okazji lokować pieniądze w nieruchomości. Ta droga też jest dobra. Pewnego rodzaju hybrydą albo

rozwiązaniem takim przejściowym może być to, że flipujesz mieszkania i co jakiś czas trafi ci jakaś perełka, którą będziesz chciał sobie zostawić na wynajem, bo uznasz, że ją tak tanio kupiłeś, że już nie chcesz jej sprzedawać i płacić podatku, więc możesz sobie ją zostawić tak jak to zrobił Jacek. Tak, mieszkanie zostawiam sobie w portfelu, ponieważ tak tanio było kupione, że nie chcieliśmy jego oddawać i po prostu budujemy sobie kolejne mieszkanie, zostawiamy w portfelu i będzie będzie pracowało dla nas. Po trzecie, doświadczenie procentuje w kolejnych projektach. Po pierwszej dobrze przeprowadzonej transakcji, masz

już gotowy schemat działania. Wiesz o co pytać pośrednika, gdzie najłatwiej przepalić budżet. Z czasem zaczynasz rozumieć skąd tak naprawdę bierze się zysk, bo wiedza na temat rynku nieruchomości jest dostępna i możesz ją kupić relatywnie tanio, ponieważ ktoś kto ma doświadczenie, może się nią po prostu podzielić i wtedy nie ryzykujesz własnych pieniędzy na zbieranie własnych doświadczeń, a co najszybciej niszczy rentowność kupowanie pod wpływem emocji, bo mi się podoba. Bo ja bym tak chciał mieszkać, bo ktoś mi tak doradził, bo to jest ładne. Tymczasem inwestycja zaczyna się od liczb. Musisz poznać wszystkie

koszty, przeanalizować je krok po kroku, uwzględnić koszty mieszkania, podatki, opłaty, notariusza, prowizje, remont, meble, sprzęt, rezerwę na nieprzewidziane wydatki. Dlatego później zostawiasz to z realistycznym przychodem z najmu. Na przykład jeżeli remont, zakup i wszystkie koszty pochłoną łącznie 500 000 zł, a znajmu uzdaje ci 20 000 zł rocznie po wszystkich kosztach, to de facto te dwie kwoty pokazują ci realną skalę twojego biznesu. Nie sama kwota za mieszkanie czy sama kwota, którą dostajesz od najemcy. Dlatego po takiej analizie trzeba sprawdzić dwa warianty. Co ci daje wynajem długoterminowo i co być może odsprzedasz zyskiem. A nieruchomość jest tylko narzędziem. Kolejnym błędem jest brak poduszki finansowej. Nieruchomości potrafią zaskoczyć. Pralka wysiądzie, pojawia się wilgoć, najemca się wyprowadzi, koszty rosną, a znalezienie kolejnego najemcy może potrwać dłużej niż ci się wydaje. Jeżeli twój Excel spina się tylko i wyłącznie w twoich marzeniach i w idealnym świecie, to prosisz się o kłopoty. Rezerwa finansowa to obowiązkowy element biznesplanu. Punkt trzeci to jest brak planu awaryjnego.

Zanim podpiszesz umowę notarialną, powinieneś wiedzieć co zrobić z tę nieruchomością. Czy chcesz ją wynajmować, czy chcesz ją sprzedać. Ale być może obie drogi są realne. Najlepsze okazje dają taką elastyczność. Jeżeli planowałeś sprzedaż po remoncie, ale rynek załóżmy wyhamował, to możesz zawsze tę nieruchomość wynająć. Jeżeli planowałeś wynajem, a po remoncie pojawiła się okazyjna możliwość sprzedania tego mieszkania na rynku, możesz wtedy odzyskać kapitał z nawiązką i wykorzystać go gdzie indziej. Im więcej rozsądnych dróg wyjścia, tym bardziej rozsądny projekt. Niektórzy sobie myślą, że ja mówię tylko o flipach, ale prawda jest taka, że ja

byłem na wielu drogach, robiłem wiele rzeczy, jadłem chleb z niejednego pieca, czyli robiłem robię i wynajem, i deweloperkę, i obrót nieruchomościami cały czas i flipy i jeszcze próbowałem też różnych innych biznesów i teraz jak ja bym dzisiaj zaczynał bez kapitału i chciał ten kapitał odbudować, chciał go jeszcze odbudować, to bez wątpienia robiłbym flipy jeszcze raz. na kapitale innych ludzi. No dobrze, to dlaczego wynajem jest dobrym rozwiązaniem.

Wynajem to jest świetna droga, jeżeli masz środki na zakup lub wkład własny i zdolność kredytową. I wtedy, kiedy patrzysz na projekt długoterminowo, chcesz zaparkować kapitał, nie chcesz za dużo pracować na nim, ale akceptujesz jednocześnie niższą stopę zwrotu niż w przypadku obrotu tym samym kapitałem. Jeżeli twoim głównym celem jest pomnażenie kapitału, to lepiej rozważyć opcję flipów, czyli kupować mieszkanie, obracać, sprzedawać, brać górkę, jeszcze raz kupować z górką, brać jeszcze jedną górkę i tak kula śnieżna się cały czas rozpędza. Oczywiście wymaga to dużo więcej zaangażowania i kontroli nad

zakupem, ale daje więcej możliwości szybkiego pomnożenia kapitału. Od czego bym dzisiaj zaczął, to zależy od twojego celu i twojej sytuacji finansowej. Jeżeli nie chcesz się zajmować nieruchomościami na co dzień, to wynajem może być świetnym rozwiązaniem. Ale jeżeli tak jak ja kiedy zaczynałem, chciałem od razu zarabiać duże pieniądze i wejść w ten biznes i zbudować sobie solidny fundament, a dopiero później, kiedy już zarobisz duże pieniądze kupować mieszkanie na wynajem, to być może flipy i obrót nieruchomościami jest dla ciebie i zdecydowanie bardziej pasują do twojego celu. Ustalmy jedną rzecz. Nie ma jednej idealnej drogi dla wszystkich. Jeżeli chcesz poznać więcej strategii na temat inwestowania w nieruchomości i flipowania, przyjdź na moją bezpłatną konferencję Flipy od zera. Link znajdziesz w opisie.