Wojna w Iranie a ceny mieszkań w Polsce w 2026 roku

Jeżeli masz otwarcie cen transakcyjnych, to jeżeli deweloperzy udzielają rabatów, firmy deweloperskie 2–3%, to dla nich to pokazanie ceny transakcyjnej jest pokazaniem rabatu, którego człowiek się i tak spodziewa. To jest taki moment 50-latków, którzy mają taki moment w życiu, kiedy już kupili niejedno mieszkanie, w którym mieszkali, ale teraz wybierają mieszkanie z tym doświadczeniem, które mają. Bardzo często zmniejszają liczbę pomieszczeń, a powiększając powierzchnię mieszkania albo pozostając z tej samej powierzchni.

W ogóle najwyższe zarobki w tej chwili jeśli chodzi o miasta w Polsce to jest Kraków, a nie Warszawa. Dlatego w Warszawie ceny mogą być 19 700, a w dwóch ostatnich miesiącach wprowadzane nowe projekty deweloperskie średnio po 27 000 zł za metr. To może mieć ogromny wpływ na rynek nieruchomości i to bardzo długofalowo, bo plany ogólne będą nam wyznaczały to, co ma się dziać przez najbliższe 10 lat.

Business Rider Daniel Siwiec. Na miejscu pasażera jego gość w interesującej rozmowie o nieruchomościach, biznesie i życiu. Cześć, witajcie w nowym odcinku Business Ridera, a moim dzisiejszym gościem jest Katarzyna Kuniewicz. Piąteczka. Kasia już gościsz tutaj na mojej kanapie można powiedzieć już któryś raz, bo Katarzyna jest szefową działu analiz w największym portalu nieruchomości w Polsce, czyli Otodom, prawda? Czyli masz dostęp do naprawdę gigantycznej liczby danych tego co się dzieje w większości internetu i jeżeli chodzi o popyt, jeżeli chodzi o podaż. Więc mam mnóstwo pytań do ciebie, które może nam pokazać gdzie dzisiaj jest rynek. Kanał napędza Inwestoro.pl.

Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość. To gdybyś dzisiaj miał opisać rynek, to uważasz, że dzisiaj jest rynek, który jest kupującego sprzedającego czy w formie jakieś zawieszenia? Tak. No to jest ciekawe. Na pewno nie jest w zawieszeniu. Natomiast bardzo wyraźnie muszę powiedzieć Warszawa jako odrębny rynek mieszkaniowy, rynek nieruchomości gra w zupełnie w tej chwili innej lidze niż pozostałe nawet nie chodzi o to, że małe miasta, duże miasta.

Czyli po pierwsze w jak patrzę na dane marcowe jeszcze, chociaż muszę powiedzieć, że widzę już też kwietniowe dane, ale te dane marcowe i myślę o rynku pierwotnym i wtórnym, czyli rynku kupowania mieszkań, sprzedaży i zakupu mieszkań, to mam mieliśmy sytuację przedziwną. Mianowicie to był rynek, na którym sprzedało się zaskakująco dużo mieszkań. Na siedmiu największych rynkach 5100 mieszkań i to 5000 to już jest to rok temu to był przedmiot pożądania przez deweloperów. A to się wydarzyło.

Wydarzyło z drugiej strony deweloperzy w tym samym miesiącu na tych siedmiu rynkach wprowadzili no w porównaniu do 500 zaledwie 3600 mieszkań, ale w lutym wprowadzili tylko 1500, więc bo są uważni i się boją albo są ostrożni. Tak jest. Są ostrożni i to nie jest kwestia braku pozwoleń, dlatego że jak patrzę na dane GUS-owskie to te pozwolenia są, można wprowadzać więcej.

Tylko jest jeszcze jedna rzecz. To jest to bieżące wprowadzenie i kupno. Natomiast w tle jest oferta, czyli to co czeka, tak, co już zostało wprowadzone, jeszcze nie zostało sprzedane. No i tego jest prawie 60 000 na siedmiu największych rynkach. Czyli te 5000 z tymi 60 już inaczej wygląda niż 5000 porównane zaprawdę. Tak. Czyli tak. I teraz tak mamy takie rynki, jak schodzimy z tej agregacji, z siedmiu rynków schodzimy nisko, no to mamy wśród tych siedmiu największych mamy Warszawę, gdzie się sprzedaje 1400, 1500 w dobrym okresie miesięcznie i po drugiej stronie mamy Łódź czy Katowice, gdzie się sprzedaje 200 300 miesięcznie. No tu jest zupełnie inna sytuacja. I również tak jak powiedziałam mamy jak zapytałeś czy to jest rynek kupującego czy

Sprzedającego. Otóż w Warszawie nawet z rynkiem wtórnym mamy cały czas rynek sprzedającego. Dlaczego? Dlatego, że oferty w Warszawie w porównaniu ze sprzedażą jest tyle, że deweloperzy gdyby ani jednego mieszkania nie wprowadzali na rynek, to przez trzy kwartały, czyli przez dziewięć miesięcy sprzedaliby wszystko co mają. Po prostu bez najmniejszego problemu. Tak. A teraz patrzymy na drugi kraniec i tam jest tam są Katowice wprawdzie liczone w granicach administracyjnych miasta i tam trzeba dziewięć kwartałów, żeby wyprzedać ofertę i jesteśmy w zupełnie innym świecie. Jesteśmy po stronie kupującego, który mówi: "Daj mi większy rabat".

I z czego to wynika, że Warszawa tak mocno stoi? Dlaczego tak jest? Dlatego, że przez długi czas w Warszawie było trudno uzyskać pozwolenie w odpowiednim czasie. Nie w ogóle, tylko zamiast w trzy miesiące to raczej w półtora roku. Jeżeli funkcjonowały pozwolenia i rozpoczęte budowy, to na projektach dużych, które były latami przygotowywane i wprowadzane stopniowo kolejne fazy i dopóki deweloper nie sprzedał poprzedniej fazy w zasadzie to nie miało konieczności, nie czuł potrzeby wprowadzania następnej. Tym bardziej, że 2000 2024 rok był i 2025 to były dość trudne lata. Dopiero końcówka 2025 to jest ten listopad, grudzień z dobrą sprzedażą.. Okej. Czyli można powiedzieć, że to

Zależy, bo w Warszawie podsumowującej jest rynek sprzedającego, a a w Łodzi i w Katowicach zdecydowanie kupującego. To co dzisiaj ma największy taki czynnik, który wpływa na to, że te ceny się tak kształtują? Mówiliśmy już o tym, że w Warszawie właśnie to jest kwestia pozwoleń i ilość tych projektów w szufladzie. A co dzisiaj wpływa na rynek, bo mamy jesteśmy po dobrym marcu. Ja sam sprzedałem w marcu osiem czy dziewięć mieszkań z rynku wtórnego, także widać było po prostu, że jest zaczęło się ssanie, że jest znacznie lepiej. Natomiast co dzisiaj jakbyś powiedziała, że w tym pierwszym kwartale działa? No i tutaj jest pewien kłopot, ponieważ ja już dzisiaj wiem, od rana wiem, że kwiecień nie był taki fajny jak marzec, czyli że mieliśmy te perturbacje i teraz tak, co zadziałało? Po pierwsze spójrz, że mieliśmy w tamtym roku nieustanne obniżki stóp procentowych, a końcówka

Roku poprzedniego roku była naznaczona czterema kolejnymi obniżkami stóp procentowych. I teraz weszliśmy w ten nowy rok bardzo pozytywnie z dobrymi wynikami PKB, z ustabilizowanymi cenami na rynku mieszkaniowym, czyli one nie spadały, ale tam nie było już w zasadzie większego ruchu z niskim kursem dolara, z niskim kursem dolara, z dostępnością kredytową, z dobrymi z dużą kwotą pieniędzy na rachunkach gospodarstw domowych w bardzo dobrych warunkach i z chęć banków do udzielania kredytów. Wchodzimy w ten rok i mamy znowu w marcu, to jest ciekawe, w marcu obniżkę stóp procentowych i to w momencie, w którym wiadomo było, że wojna wybuchła.

Wojna wybuchła, ale teraz dlaczego? Dlatego, że doświadczenie, które mieliśmy świeże, to było takie, że to przypuszczenie, że ta ten Bliski Wschód będzie jak Wenezuela.. Był absolutnie, czyli oni zagrali w to, że to się szybko zakończy. Naprawdę nie było widać w ogóle żadnych przesłanek do tego, żeby, że w marcu ktokolwiek na początku, w pierwszym tygodniu marca przejął się wojną na Bliskim Wschodzie. Był szok, prawda? Wiadomo było, że mamy, że coś się stanie z ceną benzyny. Zauważyliśmy to od razu, ale to nie był wynik tego, że tam się zablokowało coś w Cieśninie Ormuz. Dlaczego o tym mówię? Dlatego że z dobrym nastrojem wszyscy i po jednej i po drugiej stronie weszliśmy w mówię i popyt i podaż w nowy rok do tego został ten dobry nastrój najpierw lekko ukłuty tym co się stało

Na Bliskim Wschodzie ale zaraz potem nastąpiła obniżka stóp procentowych więc pierwsze pierwszy tydzień pierwsze 10 dni pierwsza dekada marca to była nawet można powiedzieć jeszcze j większe przyspieszenie, coraz lepsza sprzedaż, euforia i nagle ciach. W połowie marca, a nawet gdzieś tam nawet troszkę kilka dni wcześniej zaczął rosnąć WIBOR. Co to spowodowało? Okazało się, że mamy nie 2% 3%ą inflację. To jest pierwsza rzecz. Rośnie WIBOR.

Pojawia się niepokój, że ta wojna to ona nie będzie taka króciutka. I mamy niesamowite zjawisko na jeśli chodzi o po stronę popytową, ponieważ mieliśmy bardzo dużo ludzi, którzy zarezerwowali mieszkania i u sprzedających prywatnie i u deweloperów pojedyncze mieszkania, to ci ludzie stali w takich blokach startowych, ale tak nie bardzo się jak do średniego dystansu, ani jak do sprintu i nagle się zorientowali, że te warunki, które były takie doskonałe w grudniu, że one się stopniowo pogarszają, a jak jest inflacja, to my mamy taki bardzo ładny kod w głowie według mnie tych, którzy są na rynku nieruchomości. Może się nie znamy bardzo na zjawiskach makroekonomicznych, ale jak jest wysoka inflacja, to są wysokie ceny mieszkań i to jest przećwiczone z 2022

Roku. I co wiesz co się stało? Ci, którzy mieli rezerwację po prostu ruszyliby sfinalizować zakup i mieliśmy 5100 mieszkań. Ale czy tak na pewno jest, bo ja na przykład mam takie coś, taki kod, o którym mówisz, że jak jest inflacja i to duża inflacja, która była, można powiedzieć realnie kilkanaście procent, to spodziewałem się, że te ceny będą mocniej rosły, że to będzie bardziej kosztotwórcze i mocniej cenogenne, ale de facto spowodowało to u ludzi, ja bym powiedział, że trochę ograniczenie kupowania mieszkań, a niekoniecznie, że wszyscy ruszyli po mieszkania, bo się bali, że będzie drożej. Właśnie nie, właśnie nie zrobili tego i to zjawisko nie polega na tym, że jak jest wysoka inflacja, to my wtedy kupujemy. Jak już jest wysoka inflacja to my robimy to, co trzeba. To znaczy ograniczamy konsumpcję, ograniczamy inwestycje.

Natomiast jak wiemy, że inflacja będzie rosła, to chcemy się znaleźć w grupie tych, którzy skorzystali zanim to się wydarzy. Czyli wiesz co, robimy takie badanie, badamy, Kantar dla nas bada ludzi, którzy są na rynku nieruchomości, ale także albo wynajmują, albo kupują, albo zamieniają, czyli nie całą ludność miast i wsi, tylko tych na rynku nieruchomości i zadajemy im pytanie o to, co się zmieni, jeśli chodzi o oceny. To jest jeden z elementów. Od dłuższego czasu mamy około 50% odpowiedzi, to ceny będą rosły.

To co widzieliśmy w ostatnim czasie to nie tyle zwiększanie się grupy tych, którzy mówili ceny rosły, wręcz ona się troszeczkę obniżała ta grupa, ale to co było ważniejsze to zupełne znikanie grupy tych, którzy mówią ceny będą spadały. Rok temu to było 20 kilka procent, w tej chwili 14% odpowiada w ten sposób. A jaki ma na to wpływ to, że media mówią jedno albo drugie, bo media to często kreują, ludzie to powtarzają. To prawda. I mamy do tego jeszcze, ponieważ szybko podajemy z różnych źródeł informacje, to powstało zjawisko takiej kakofonii. Tak naprawdę możesz w jednym miesiącu usłyszeć zarówno, że ceny rosły szybko, jak i ceny rosły wolno, jak i ceny się ustabilizowały. To co widzę z badań to takie szczególnie pod koniec tamtego roku jeszcze było widać, że ludzie przyzwyczyli przyzwyczaili się do tego stwierdzenia ceny są stabilne

I ta stabilność wyraża się takimi wzrostami bądź spadkami cen miesiąc do miesiąca na poszczególnych rynkach 0,4–0,5% malutki malutkie zmiany one złożone w 12 miesięcy dają dobry wynik to Co widzimy w tej chwili w badaniu tym takim bieżącym to jest to, że dopiero od połowy marca, ale zadziałał ten czynnik, w którym ludzie powiedzieli, coraz większa grupa ludzi mówi, ceny będą rosły, a jak będą rosły, to ten pierwszy moment to jest moment, w którym kupujemy.

Ale nie tyle tu jest bardzo ważne. To nie powoduje, że ludzie, którzy zastanawiali się czy kupięć i czy wejść na rynek się na rynek wchodzą. To nie jest ten element. To jest, to są ci, którzy na rynku już byli, oglądali, czekali i właśnie dostali. Czekaj. A czy wy badacie jakoś ile tych ludzi jest, tak można powiedzieć, w tych blokach startowych, którzy czekają na ten dobry moment? To jest ciekawa rzecz. Wyobraź sobie, że badamy na rynku pierwotnym, na rynku deweloperskim, oprócz mieszkań, sprawdzania ile jest mieszkań w ofercie, bo robimy to nie badanie rynku deweloperskiego nie działa w ten sposób u nas, że sprawdzamy to co jest na Otodomie OLX. To nie, to nie tak. Badamy odrębnym badaniem całość rynku, nawet jak ktoś się nas nie ogłasza. Czyli tak, sprawdzamy statusy mieszkań, czyli sprawdzamy mieszkania, które wchodzą do sprzedaży, są oferowane, są sprzedawane, ale teraz uwaga, badamy też taki status mieszkania, czyli tak

Zliczamy takie mieszkania, które są rezerwowane i od lutego mamy taką takie zjawisko. Średni poziom takich nowych rezerwacji, który się pojawia na siedmiu największych rynkach w Polsce, to jest około 1800, 1900 rezerwacji. Rezerwacja może się zmienić w sprzedane mieszkanie, ale może to mieszkanie wrócić do oferty albo zostać znowu zarezerwowane przez kogoś innego. I teraz istotne jest to, ile tych rezerwacji powstaje. W lutym powstało ich 2600 wcześniej. 1800 1900 w marcu 2700 a w kwietniu jest 2800 czyli osób które się przygotowują są gotowe do tego, żeby kupięć jest coraz więcej czyli to poruszenie widziałam natomiast to poruszenie

Budowane dwa miesiące w marcu dopalone informacją że inflacja jest wyższa dało 5100 mieszkań sprzedanych na siedmiu rynkach W kwietniu prawdopodobnie nie będzie nawet 4000 sprzedanych. Czyli oswoiliśmy się z tą nie działa. To są pojedyncze mocne impulsy. Tak zadziałała wojna w Ukrainie, ale zupełnie odwrotnie, gdzie nam trzy na trzy tygodnie w ogóle nam zatrzymała rynek. Tak naprawdę zatrzymała, a później ci kupujący wiadomo, że kupili. Tak, historycznie o tym wiemy. Ale teraz jak zmieniło się to w waszych badaniach, że dzisiaj ceny deweloperskie, deweloperzy są zmuszani do tego, żeby publikować statusy ceny i jak to się zmieniło? Macie więcej lepszej jakości danych dzięki temu, czy zdecydowanie ci, którzy szukają mieszkań mają więcej, bardzo dobrej jakości

Danych i tu nie ma najmniejszych wątpliwości. Natomiast w naszym przypadku jest tak, że ponieważ my zawsze w badaniach bazowaliśmy na własnym badaniu, czyli bardzo często badaliśmy, dostawaliśmy też dane od dewelopera, nawet w sytuacji, kiedy on się nie decydował na pokazanie cen na portalu, bo zwróć uwagę, że deweloper ma obowiązek pokazać ceny na swojej stronie. M on ich nie musi odkrywać na portalu i portal nie może go do tego zmusić, może go zachęcić, ale są dwa zjawiska, które zadziałały dość niesamowicie na rynek, już nie patrząc tylko na rynek pierwotny, czyli na rynek deweloperski. Pierwsze to jest ta rzeczywiście jawność cen i ta jawność cen po pierwsze spowodowała po prostu polepszyła sytuację kupującego i to jest to jest jasne to co się zmieniło bo

Wiele os mówiło że to jest jakaś wielka rewolucja ale mam wrażenie że to generalnie jest kosmetyka nie zupełnie nie to nie niczego wielkiego nie spowodowało naprawdę to największym zawodem tutaj myślę że za chwilę zmienionym czyli Naprawionym błędem było macosze po macoszemu potraktowanie portalu dane.gov.pl. Dlatego, że deweloper ma codziennie obowiązek. Oprócz tego, że publikuje ceny na stronie, to ma obowiązek wysyłać te dane codziennie o cenach na danego pl. Kłopot polega na tym, że tam powstało na początku wielki śmietnik.

Natomiast wiesz, po drodze, ponieważ my bardzo uważnie badając rynek obserwujemy jak te dane są tam umieszczane, nie ma jednolitego formatu, więc ktoś kto tam wchodzi nie może po prostu swobodnie sobie wyszukać, bo nie ma wyszukiwania. Ale powiem ci o jednej rzeczy, która na przykład zasadniczo w ostatnim czasie zmieniła sytuację tych, którzy są w stanie z tego wielkiego zasobu wyjąć coś. Tylko oflagowanie spółki deweloperskiej, że to jest deweloper, dało możliwość, bo tam na dane.gov.pl nie mamy tylko danych o mieszkaniach, o oponach, o o różnych, o wszystkim tak naprawdę. Tylko to oflagowanie to jest deweloper już rozwiązało bardzo wiele problemów takich niejasności. Jest w tej chwili toczą się prace w Sejmie nad jednolitą formatką dla

Dla tych dan. To jest proste, bo przecież nieruchomość sama w sobie nie ma 100 czy 1000 parametrów, tylko ma kilka zupełnie podstawowych. Umówmy się, że uczeń szkoły średniej by był w stanie stworzyć taką formatkę, prawda, który nawet nigdy nie był notariusza. I jakkolwiek bardzo dobra idea w realizacji, ona naprawdę kosmicznie źle była realizowana, dlatego że to, że człowiek wchodzi na stronę dewelopera i sobie czy z jakiegoś punktu każ każda reklama musiała zawierać musi zawierać odniesienie do strony dewelopera. Gdzie znajdziemy cenę? No świetnie. Tylko, że jeżeli jest 300 deweloperów, prawda, a każdy z nich ma po trzy inwestycje, tak się okazało w naszym państwie lekkotekturowym, że państwo tego nie mogą zrobić, ale prywatni programiści po godzinach byli w stanie coś tam ulepięć.

I to jest ten element teraz kolejny, który się pojawił, który zmienia rynek mieszkaniowy i zmienia go po drugiej w drugiej części rynku, na rynku wtórnym. Mianowicie, myślę, że ty to wiesz najlepiej, ujawnienie takie dostęp, otwarcie dostępu do cen transakcyjnych też trochę dzikie w gruncie rzeczy, prawda? To dalej nie ma do tego infrastruktury, żeby można było to przeglądać, ale to spowodowało, bo to jest ciekawa rzecz, na rynku pierwotnym mieliśmy, jak patrzymy na dane NBP, widzimy ceny ofertowe i ceny transakcyjne. Różnice na poszczególnych rynkach sięgały kilku procent, w przypadku Warszawy 2–3%.

Na rynku pierwotnym, a na rynku wtórnym w tym czasie mieliśmy różnicę rzędu 12, 13, 14%. Ja słyszałem nawet od 20 i i tak się zastanawiam, jeżeli średnia cena w Warszawie to jest 700 800 000, no to średnio ludzie negocjują 150 000 zł. A i teraz to jest ciekawe, dlatego że zobacz co to spowodowało. Jeżeli masz otwarcie cen transakcyjnych, to jeżeli deweloperzy udzielają rabatów, firmy deweloperskie 2–3% to dla nich to pokazanie ceny transakcyjnej jest pokazaniem rabatu, którego człowiek się i tak spodziewa. Natomiast dla kogoś, kto chce sprzedać nieruchomość za 700 000, a zaczyna od 850, pokazanie potencjalnemu kupującemu, on nagle widzi, że ten oferuje za 850, a w okolicach jest po 680 i albo nie przychodzi po tą ofertę, albo natychmiast żąda takiego rabatu i

Niepoważnie traktuje tę cenę. Ta zmiana jest niezwykle istotna. Natomiast ja bym powiedział, że ona jest istotna w długim terminie, ale w krótkim terminie nic nie zmieniła, bo po pierwsze ten portal jakby albo te dane są tak naprawdę jeszcze niedostępne dla nwet dla uczestników rynku nieruchomości one są często niedostępne, bo przejść przez ten, przeklikać generalnie te rządowe programy to jest jakaś masakra dla mnie, gdzie ja jestem tak naprawdę.

My na bazie tych danych wsadowych mamy swój nazwijmy to portal i swoje narzędzie stworzyliśmy dla nas i dla moich absolwentów, którzy sobie można powiedzieć zaznaczają obszar na mapie i wyskakuje im po prostu i to jest narzędzie rzeczywiście, a nie to jest narzędzie, a nie generalnie plik do pobrania albo jakaś mapa, która się zacina, prawda? To jest inna sprawa, ale z drugiej strony ja też widzę, że ci co decydują o cenie, no bo jest oczywiste, że większość ludzi, którzy posiada mieszkanie, to im starsza osoba, tym statycznie posiada więcej, tak? Bo dziedziczy, bo dorwiła się i tak dalej. Młode osoby mniej. Teraz osoby, które są starsze, czyli mniej w pewnym sensie mobilne, jeżeli chodzi o obsługę komputera, one jeżeli uczestnik rynku nieruchomości ma trudność z zdobyciem danych, to ona tym bardziej ma..

I teraz nawet jak to działa w Stanach, nawet jak widzę jak to działa w UK, bo też te rynki badałem i w Dubaju, kiedy masz pełną transparentność ceny, że jest transakcja, jutro już jest od razu w raporcie rządowym, tak? I to ta tam jest tak, że nawet portale typu Otodom przy ofercie po numerze księgi wyczystej podpinają historię transakcji i najmu, prawda? I to jest pewnym standardem. I co? Uwaga, to nie zmienia faktu, że pojawiają się okazje.

Tak jest, bo ludzie taky sprzedają, czasami potrzebują szybko sprzedać i może te ceny, te różnice są mniejsze, ale jak okazje były taki będą. Niektórzy mówią, że nie będzie tańszych mieszkań, nigdy nie zgodzi sprzedać taniej, bo widzi ceny transakcyjne, ale zawsze będzie ktoś zmotywowany. Będzie miał powód, dla którego potrzebuje na przykład sprzedać bardzo szybko mieszkanie, chce się wyprowadzić, potrzebuje gotówki na coś innego, to jest jasne. Dokładnie. I też widziałem na tych rynkach, że mimo tego, że ceny są totalnie transparentne, no na wyciągnięcie ręki, jak wchodzisz na portal, widzisz ofertę, to za chwilę widzisz historię z 20 ostatnich lat na tej tego tej tego mieszkania, to mimo tego tak czy owak ludzie i tak na to nie patrzą, tylko jadą jakimś po prostu starym schematem, czyli dzwonią do agenta, sobie coś oglądają i składają ofertę według ich potrzeb i według jakby mało kto bardzo mocno to analizuje i podchodzi na podstawie danych tylko

Bardziej emocji, bardziej potrzeb. Wracamy do tego najbardziej podstawowej tej rzeczy. Jak to jest możliwe, że przy takim dostępie do różnych danych, prawda, wciąż jest tak, że nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć. Każdy kto chce sprzedać mieszkanie nie jest sobie w stanie szybko odpowiedzieć na pytanie czy rynek jest w tej chwili nawet w mojej okolicy rynkiem na którym jest dużo ofert czy mało ofert prawda nie możemy się zorientować to jest sytuacja zresztą to jest pewien paradoks rynku polskiego.

Mamy w tej chwili bardzo wiele źródeł danych. Nie mamy jednolitego takiego systemu, w którym każdy, z którego każdy mógłby czerpać. Pewnym rozwiązaniem i pewną nadzieją jest portal Dom. To jest to, co tworzy w tej chwili zgodnie z ustawą, która już weszła w życie deweloperski fundusz gwarancyjny i to jest zdaje się kwiecień następnego roku 2027 roku. Tylko ja wiem, wiem, ale jak patrzę na to jak dzisiaj działa KRS i PRS, te wszystkie księgi wyczyste, jak to dzisiaj działa, to jest państwowe, no to po prostu nie działa. Oczywiście z dużym opóźnieniem, z dużymi błędami. Jak ja pamiętam, że pierwsze spółki rejestrowałem 11 lat temu w tym S24, to ta platforma wygląda dalej tak samo i dalej tam są te same pułapki na potencjalnych użytkowników zastawione

Tak naprawdę, że bez prawnika to często tam się nie ma szans, żeby z tego skorzystać. Tutaj jest już od razu wiem, że to nie mówię, że w portalu dom znajdziemy pojedyncze transakcje, bo nie znajdziemy, bo tam jest ten wymóg sześciu transakcji przez sześciu ludzi. Sześciu będzie tak będą zagregowane dane, ale one będą jako źródła będą miały bardzo dobre dane transakcyjne naprawdę. Więc w tym sensie będzie oni będą mieli, ale podejrzewam, że oni będą mieli to co jest wystawione jako po API do prywatnych firm takich jak nasza, gdzie my sobie to zagregujemy, pokażemy użytkownikowi taki userfend i to wszystko będzie, że ktoś sobie zobaczy, sprawdzi. No i może to, znaczy może to kiedyś odą korzysta, chociaż za granicę jest tak, że jest po numerze ewidencyjnym nieruchomości, prawda? I można to spiąć do ogłoszenia, wymagać od klienta księgi

Wieczy i podpiąć to. Gdybyśmy mieli absolutnie zakładane zmianę sposobu myślenia, że nam nie chodzi o śledzenie transakcji, tylko nam chodzi o historię nieruchomości, to by nam bardzo wiele problemów rozwiązało, dlatego że rejestrowalibyśmy dane, które nie podlegają ochronie jeśli chodzi o RODO, tylko są pewną metryczką nieruchomości, prawda? Oczywiście za granicą to działa. Przecież każdy wie tam za ile ktoś kupił i sprzedał. To nie jest żona tajemnica. Natomiast u nas no w Stanach nie ma RODO. W Dubaju nie ma RODO i jakoś wszyscy żyją i funkcjonują. Tak, to prawda. Chociaż muszę ci powiedzieć, że jak usłyszałam, że Polacy kupują i widziałam, że kupują masowo w Dubaju mieszkania i pomyślałam o tym jak u nas przy działającej ustawie deweloperskiej, ochronie nabywcy, deweloperskim funduszu

Gwarancyjnym i tak dalej, w prospektach informacyjnych wymagane jest, żeby każda wpłata była na deweloperski rachunek powierniczy i tak dalej, to wszystko. Natomiast taki sam człowiek bierze 200 000 dolarów, a nie złotych, ale dokładnie. I jedzie do Dubaju i na kwitek po prostu wpłaca te pieniądze, prawda? Wprawdzie dostawał zwrot jak zrezygnował, ale zabezpieczenia dla tych pieniędzy no nie było zupełnie. Tam w 2008 roku był wielki kryzys, że był kryzys ogólnie tak u nas tam był tam był większy, ponieważ była większa wrażliwość, ale tam oni mocno się zreformowali i również mają rachunki powiernicze. Czyli nie możesz poza rachunkiem możesz sobie wpłacić takie jak były rezerwacje ten 1% czy tam czy jakieś tam po prostu małą kwotę to jest zazwyczaj 30 000 zł maksymalnie czy 50

Ale jak już wpłacasz na umowę deweloperską tak jakby to już wszystko przez escrow idzie nie ma możliwości żeby nie robić przez escrow część deweloperów wyjechała, zostawiając swoje Ferrari i zabierając pieniądze w czasie tego kryzysie i dzisiaj oni wyciągnęli bardzo mocną lekcję i to jest państwo uważam że które administracyjnie nie działa tam oczywiście ma swoje wady i tak dalej, ale jakby oni jak ja tam idę do urzędu na przykład coś załatwić, to tam jest napisane, że jesteśmy tam dla ciebie, żeby ci służyć i jesteśmy uśmiechnięci i gotowi do działania, a nie tam się nikt nie pyta czego, jak przychodzisz coś zapytać. Wielki projekt biznesowy, prawda?

Podwojenie liczby ludności tam do 30 roku czy 35. Zobaczymy, bo to ciekawe doświadczenie z spadania bomb. Nagle to co obserwujemy w Dubaju, jeśli chodzi o Polaków, prawda, no to jest zdecydowanie inwestowanie. Tam pojedyncze osoby korzystają z z tych mieszkań, które kupują jak z mieszkania. Większość kupuje inwestycyjnie i tego inwestującego Polaka w zasadzie nie ma na rynku mieszkaniowym w Polsce. On już się wyczerpał, jakby tak jest. Natomiast mamy bardzo ciekawe zjawisko, wiesz i to jest pytanie o to skąd to 5000 kupionych mieszkań. Dlatego, że tym ciekawym zjawiskiem jest to, co nam wyszło w zupełnie jeszcze innych badaniach takich popytowych.

Mianowicie ogromna skłonność Polaków do przeprowadzek, rosnąca skłonność Polaków do przeprowadzek, mobilność. I teraz wcale nie w grupie najmłodszych, tylko w grupie 50-latków. Mianowicie to jest taki moment 50-latków, którzy mają taki moment w życiu, kiedy już kupili niejedno mieszkanie, w którym mieszkali, ale teraz wybierają mieszkanie z tym doświadczeniem, które mają. Bardzo często zmniejszają liczbę pomieszczeń, a jednocześnie zwiększają powierzchnię mieszkania albo pozostają przy podobnej powierzchni. Tak jest. Poprawiają jakość, wygodę, lokalizację. Bardzo świadomie wybierają. I następuje takie bardzo ciekawe zjawisko. Bardzo często ci ludzie zostawiają mieszkanie, w którym które mieli, nie sprzedają na rynku wtórnym i kupują nowe. Dlatego w badaniach

Wychodzi nam, że 56atkowie plush cenią sobie naprawdę w niektórych miesiącach tak wychodzi. Niemal tak samo ważne przy zakupie mieszkania jest dla nich jakość i lokalizacja jak cena, po której kupują. To się nie zdarza w żadnej innej grupie wiekowej i i to ci ludzie są skłonni kupować w tej chwili mieszkania i to nie są pierwsze zakupy.. To jest ciekawe. A jakbyśmy dzisiaj spojrzeli na ceny tych mieszkań, to czy one są oderwane, czy to jest jakiś po prostu względem dostępności zarobków? Jak byś oceniła dzisiaj ceny mieszkań, które są ucie w Polsce, bo wiele osób mówi, no ceny są drogie, bo kiedyś kosztowało 5, a teraz 10 albo 15. Tak. I jakby jak to się ma według ciebie do wynagrodzeń i do sytuacji, czy one są adekwatne, czy mają potencjał do tego, żeby rosnąć? Patrzę, widzę taki wykres, ja te dane

Rynkowe widzę w formie wykresu. Widzę taki wykres, na którym mam od lat porównuje przeciętne wynagrodzenie w danym mieście z średnią ceną mieszkania oferowana do i oczywiście taką dostępność najprościej liczoną. I w tej chwili mniej więcej jesteśmy na tych największych rynkach w okolicach pół metra na rynku pierwotnym możemy sobie kupięć za przeciętne wynagrodzenie i różnic pomiędzy rynkami nie ma olbrzymich. Przez długi czas Katowice odstawały, bo można było kupięć metr, a nawet trochę więcej niż zarobki były okej, ale tak jest w ogóle najwyższe zarobki w tej chwili, jeśli chodzi o miasta w Polsce to jest Kraków, a nie Warszawa. Ale cena mieszkania w Warszawie przeciętna, to jest z dzisiaj dane 19 700.

No jak słyszę tą kwotę to mówimy o przeciętnych cenach. Oczywiście, że znajdziemy na rynku pierwotnym za 12. Tak. Dlaczego? Dlatego, że one będą gdzieś na obrzeżach miasta te inwestycje, granicach i będą wybudowane taniej. Tak jest. I ziemia po prostu jest tam albo dawno temu kupiona, albo była ziemią orną. Podstawowy albo zupełnie podstawowy standard. Jak przechodzimy dalej na drugim miejscu mamy albo Kraków albo Trójmiasto tutaj i już tu schodzimy. No schodzimy z tych 19, ale jesteśmy powyżej 17 000 17 600–17 700 czyli ten z czym to porównać tą dostępność ta dostępność jest na poziomie średnim w takim okresie od 2008 roku. Ani nie bardzo wysoka, ani nie najniższa. Czyli nie ma tu nic alarmującego, natomiast przerażają nas

Te kwoty. I jeszcze jedna rzecz, jeździmy po Warszawie, gdybyśmy pojechali do Łodzi, to tam średnia cena wynosi około 11,5 tys. Zł za metr. I teraz pytanie, skąd to się bierze? Cena jest pewnym sygnałem rynkowym.. Po pierwsze to, że Ziemia jest tańsza, to jest jasne. To, że pozwolenie zdecydowanie w Łodzi to jest zupełnie ogólnie, nie? Ziemia w ogóle nie jest tańsza. Się zdziwiłem, bo to jest zdanie, którego praktycznie się nie słyszy. Ni, że Ziemia jest tańsza. Nie, w Łodzi Ziemia jest tańsza niż w Warszawie i to wyraźnie. Ale jest jeszcze jedna rzecz. W w Łodzi bardzo szybko uzyskuje się pozwolenie na budowę i tam otwartość administracji jest bardzo duża na to, żeby ludzie przyszli i kupowali. No ale efekt jest taki, że mamy za dużo

Mieszkań oferowanych w Łodzi przez deweloperów i oni nie mogą podnieść tej ceny. Znajdują się w pewnym klinczu, dlatego że od dołu pchają ich koszty rosnące. Dokładnie. Samo budowanie kosztuje tyle samo co w Warszawie i trzeba I co? No to oznacza wyraźnie niższą marżę. To marża wyznacza nam mówi nam najwięcej o stanie rynku. Dlatego w Warszawie ceny mogą być 19 700, a w dwóch ostatnich miesiącach wprowadzane nowe projekty deweloperskie średnio po 27 000 zł za metr takie kwoty, dlatego że tutaj można realizować taką marżę, bo tych mieszkań w ofercie jest za mało w Warszawie deweloperskich do popytu, który jest, czyli w porównaniu z zarobkami, z naszymi wynagrodzeniami, które pięknie rosły i nadal rosną jest przeciętnie ani bardzo dobrze, ani

Bardzo źle. Natomiast na nas robią ogromne wrażenie te kwoty, no bo one patrzymy na nasz portfel i porównujemy to. Natomiast ja bym, bo to rozciągnąłeś taką linię od 2008 roku do dzisiaj. Natomiast no te ta te dostępność ona rośnie, prawda? Ja bym w ogóle odciął tą dostępność, która była w tym siódmym ósmym roku, bo ona wtedy była bardzo, bardzo mała. I pytanie, jak daleko jesteśmy od tych, no właśnie tak, jak daleko jesteśmy do tej kryzysowej dostępności, czyli do tej tych bardzo drogich mieszkań. Bo tak jesteśmy mniej więcej jak powiedziałem o środku to mówiłam w połowie dystansu, czyli znamy okresy kiedy w Warszawie zdecydowanie 0,8 met można było mieszkania deweloperskiego kupięć. Tak jest dokładnie. Y, następnie, czyli my wracamy, w tej chwili jesteśmy na poziomie 2014, 15 roku, jeśli chodzi o

Dostępność, bo rosną nam i rośnie nam i cena mieszkania, i tak jest i wynagrodzenia dzięki wzrostowi PKB. Okej. Czyli można powiedzieć, że to nie jest najgorszy moment teraz, żeby, żeby kupięć nieruchomość. Tak. Nie jest to najgorszy moment. Paradoksalnie powiem ci naprawdę miałam taką myśl w grudniu i ja ją dwa razy chyba nawet gdzieś wyraziłam, że w listopadzie, grudniu i w styczniu byliśmy w takim okienku być może w tym w tych siedmiu, sześciu wcześniej czterech latach i dwóch następnych być może w najlepszym okienku takim zakupowym. To jest paradoks. Stopy wcale nie były najniższe. Tak właśnie, więc kredyty są nie najtańsze, nie są bardzo drogie. Ale też nie są tanie.

Tak jest. I to jest zdrowe. Paradoksalnie powiem w tym sensie, że ten rzut na kredyty, ten ran na kredyty, który wykonaliśmy w 2021 roku, który skutkował dobrą sprzedażą, ponieważ stopy były na poziomie 0–1%, one bardzo szybko, te ten skok na te kredyty bardzo szybko zabolał bardzo wielu, dlatego że wzrost stóp procentowych do poziomu pięć czy sześć punktów, no o pięć czy sześć punktów, no to 0–1% to jest zabójcze. Tak. Tak. No to ta rata nagle jakby się mnoży razy dwa, prawda? Y, okej. A i jakie widzisz te czynniki, które mogą jeszcze w przyszłości zmienić cenę? Czy te wyniki wojny w Iranie, czy może zwiększające się stopy procentowe? Co jest?

Właśnie to jest ciekawa rzecz. To znaczy ja prawdę mówiąc mam przypuszczenia o tym, że możemy się w tym roku spodziewać, ale zarówno obniżki jak i jak i podwyżki stóp. I to jest taki rodzaj niepewności, który powoduje, że troszkę się wstrzymujemy z tym co dalej robić. To jest jedna rzecz, ale tak najpoważniejszy kłopot widzę w tym, że mieliśmy bardzo długi okres stabilizacji cen materiałów budowlanych..

A nawet taką tendencję w niektórych materiałach z malejącymi, spadającymi cenami i to się skończyło. To jest paradoks polega na tym, że jeszcze nie zaczęliśmy wytwarzać styropianu z na wyż powyższych kosztach, a już jego cena gwałtownie to tak samo rośnie, a zaczy spada, a na stacjach nie widać. Nie widać zupełnie. Więc po pierwsze najpoważniejszy potencjał do wzrostu cen w tej chwili to jest potencjał wzrostu kosztów budowy. Niestety nie stabilizuje nam się cena ziemi w dużych miastach i to powoduje przesuwanie tych inwestycji i popytu poza miasta. To jest drugie zjawisko i ono tak naprawdę nie stabilizuje nam ceny w mieście, dlatego że pozostaje zainteresowany strukturę zmienia po zmienia nam po prostu strukturę. I teraz,

Czyli tak, wzrost kosztów przez to, co się dzieje geopolitycznie, prawda? To jest jedna rzecz, wzrost kosztów, a druga rzecz to jest ta zadziwiająca chęć Polaków do kupowania mieszkania, która powoduje, że popyt nawet w najgorszych okresach utrzymuje się na takim poziomie, że ci, którzy powinni zostać zmuszeni do obniżenia cen, nawet na takich rynkach, gdzie mają marżę wysoką i tu mówię o Warszawie, wcale tego nie odczuwają. Wiesz, że ja w tamtym miesiącu miałam kilkanaście rozmów z deweloperami, którzy mówili nie we wszystkich, ale w pojedynczych projektach, gdzie się przebudził w marcu popyt, w sensie sprzedawanie, podnieśliśmy cenę.

No więc to jest, czyli to nie jest zjawisko, bo wiesz jak ja mówię, że średnia jest wyższa, no to jak wprowadzamy mieszkania po 27 000 na rynek, na którym jest niewiele mieszkań, wprowadzamy ich dużo czy po 33 000? Jest taki projekt prowadzony w kwietniu w Warszawie. Duży projekt po 33–34 tys. Zł za metr wprowadzamy to wiadomo, że średnia pójdzie w górę, bo ludzie kupują głównie te po 15, 16 za metr. To jest naturalne zjawisko, ale jak mówimy o wzrostach cen, tu mówimy o wzrostach, które następują na mieszkaniach, które są w ofercie. Do tej pory mogliśmy się spodziewać, że przychodzisz po mieszkanie, mówisz: "Poproszę 3% rabatu". Deweloper mówił: "No może dwa, a ty mówiłeś absolutnie nie 3% jeszcze do końca tamtego roku albo przychodziłeś, mówiłeś siedem i i

Zatrzymywaliście się na pięciu." A w tej chwili przychodzisz po to samo mieszkanie, a deweloper mówi: "Oo kosztuje 2% więcej".. I takie zjawiska właśnie są i to one są głównym drugim zagrożeniem, drugim źródłem tego, że te ceny będą mogły dalej swobodnie Warszawie. No bo w innych rynkach tak jest, bo w Łodzi nie wykonamy tego numeru. W Łodzi idziemy po siedem. Tak jest. W Łodzi idy. Ale to jakie jeszcze czynniki? Czy coś ewentualnie w kwestii planów miejscowych czy takich administracyjnych rzeczy, które się dzieją i mogą zadziać teraz mogą wpłynąć właśnie na większą podaż działek i oczywiście idziemy w kierunku planów ogólnych i tego zamieszania, które mamy w i i w związku z tym opóźni znowu z uzyskiwaniem pozwoleń, prawda? Czyli duże miasta i absolutna rewolucja, czyli plan ogólny. Ile będzie można jeszcze wybudować? A to ile będzie można

Wybudować w ogromnej mierze zależy od tego jakie są prognozy demograficzne dla danego miasta i tu urzędnik jest w zasadzie zamknięty. Zamieszanie powinno się skończyć na początku tego roku, a wiemy, że będzie trwało być może nie do lipca, a nawet do września. I tak jeszcze wszystkie gminy tego nie uchwalą. To co się tu wydarzy lokalnie to jest to może mieć ogromny wpływ na rynek nieruchomości i to bardzo długofalowo, bo plany ogólne będą nam wyznaczały to, co ma się dziać przez najbliższe 10 lat na pewno w danym mieście. Natomiast Warszawa ma najlepsze takie prognozy jeżeli chodzi o populację prawda i demograficzne, bo wszystkie inne miasta raczej lecą w dół. E, Wrocław wygląda dobrze, bo tam się okazuje, jak wiesz, jak zaczęli liczyć dokładnie czy tych mieszkańców jest 650 000, to się okazało, że nie 650, ale 900 korzysta z miasta i i ludzie chcą

Tam mieszkać dość dobrze, rewelacyjnie ma się Rzeszów, dość dobrze mają się ma się Trójmiasto, więc tam kilka takich miejsc, których te prognozy są dość dobre jest i to są duże miasta, prawda? Natomiast plany ogólne w na rynku mieszkaniowym głównie zadziałają nam poprzez te rozwiązania w małych gminach. Tu trzeba uważać jak ktoś ma działki, widzieliśmy ten ruch, może faktycznie ją stracić, może ona utracić swoją wartość, tak? Bo ona dalej będzie miał, dalej będzie miał pole uprawne. Tak jest dokładnie. Na zawsze będzie miał pole uprawne i będzie mógł rekreacje tam wyłącznie tak uprawiać. Nie pytam cię, co jeszcze może wpłynąć. A jak jeżeli chodzi o planowany podatek katastralny, no to, czy on wejdzie, czy nie wejdzie, to raczej chyba nie, nie spodziewamy się. Natomiast jakby by tak było, że był wprowadzony, to jak ty

Uważasz, że to może wpłynąć na ceny mieszkań w takim dłuższym okresie? Y wiesz co to ja powiem, że tu pierwszy raz chyba tak zupełnie się nie zgadzam, bo ja uważam, że stan finansów publicznych w Polsce to jest taki mój konik. Ja się głównie tym zajmowałam przez długi czas. I myślałam, że w ogóle będę się tym zajmować zawodowo, więc śledzę bardzo uważnie. On jest niepokojący, to mało powiedziane. Tak powiem delikatnie, jestem zaniepokojona.

Ale wnioski dla rynku. Nie mam najmniejszych wątpliwości, że będziemy mieli w dwóch, trzech najbliższych latach propozycję albo nowych podatków, albo zwiększenia stawek w podatkach już istniejących. Absolutnie jestem tego pewna, dlatego że my no nie jesteśmy w stanie dłużej nie szukać nowych źródeł. I teraz co to może być? Uważam, że podatek katastralny, no tu jest pewien kłopot, ponieważ kataster to jest rejestr wartości.

Powinniśmy mieć rejestr prawny z wartością nieruchomości. I teraz nazywamy podatkiem katastralnym rozwiązanie zaproponowane przez jedną z partii, żeby trzecie, czwarte, któreś tam mieszkanie, prawda, dwie partie od tak naprawdę nie wiadomo dokładnie czy od wartości, bo jak wyznaczyć tą wartość i którą i które mieszkanie liczyć, więc nie ma sensu takie rozwiązanie. Znaczy patrząc na to jak te nasze asyują i można powiedzieć wprowadzają te dane i jak na bazie tego bałaganu mieliby robić wyceny, to była masakra. Ale powiem ci jak to działa w Stanach na przykład, że tam wartość nieruchomości jest 500 000 doarów, ale oni sobie liczą od 300, żeby nie rodzić jakiś tam wątpliwości. I wtedy klient mówi myśl sobie kupiłem za 500 m 300 więc siedzę cicho tak jakby. Y więc ką tylko stawki

I ale istotą jest to że podatek katastralny ma sens od wartości pod warunkiem że on jest powszechny a my ta propozycja która jest obecna tak w gruncie rzeczy to jest takie ani źródło dochodu to nie jest sensowne. Widziałam nawet gdzieś obliczenia, że przy takim planie, że tam od trzeciego czy któregoś mieszkania, to po prostu to nawet nie będzie wyraźnego wpływu do budżetu, ani taki takiego poczucia sprawiedliwości. No bo w sytuacji, w której tak jak powiedziałeś, no mamy ludzi 50–60-letnich, którzy na przykład są właścicielami dwóch mieszkań, bo po prostu je odziedziczyli, prawda? To musz muszą się zmuszeństwo do tego, żeby się ich pozy. Dokładnie tak. I teraz pytanie czy, bo według mnie o to chodzi w tym podatku w gruncie rzeczy chodzi o to, żeby wechnąć

Na rynek, czyli państwo ma taki plan, żeby uczestniczyło pośrednio w rynku, ponieważ zmusimy ludzi do wprowadzenia mieszkań na rynek, to ceny tych mieszkań wepchniętych na ten rynek spadną po prostu, bo będzie ich tyle, że spadną. To jest w ogóle taki, ja kiedyś usłyszałam w jakiejś rozmowie z takim powiedzmy rewolucjonistą, on miał jedno rozwiązanie, które podałem, co zrobić, żeby zniknął problem mieszkaniowy w Polsce w sensie drogie mieszkania w Polsce. On mówi: "Niech to wszystko walnie i wtedy wartość wszystkiego się obniża." No to jest naprawdę zatkało mnie wtedy. Więc, więc to są to jest idziemy w takim kierunku, że jak wprowadzimy więcej mieszkań na rynek i spowodujemy urynkowienie

Zasobu, które w tej chwili nie jest wyceniane. Nie jest użytkowane, nie być może nie jest w pełni użytkowane, bo jest mieszkanie wakacyjnym. Tak jest. Ale zobacz, zabierzemy część mieszkań z najmu i wepchniemy je na rynek sprzedaży. No to jest po prostu wykorzystanie mechanizmu rynkowego. Przypuszczenie, że on zadziała. No bo tego nie wiemy. No bo też wiem, ja widzę innym kraje, gdzie jest podatek katastralnie akurat Stany, gdzie się płaci duże podatki, że tam się pół roku zarabia na podatki tak naprawdę i opłaty.

No to nie powoduje, że rynek jest zawalony, prawda? Ale mało tego, Daniel, myśmy wykonali pewne ćwiczenie, tylko trochę zapominamy o tym, że mieliśmy szansę wykonać, no jakby zrobić test. Testem była pandemia, która zamknęła nam możliwość najmu i największy test na tym, czy takie zjawiska wpychają nas nam ludzi, zabierają z rynku najmu mieszkanie i wpychają do sprzedaży, myśmy już wykonali i nie było wyraźnego ujawnienia się zasobów, które by zabezpieczyły w dużych miastach potrzeby mieszkaniowe. Przecież zamknięcie najmu krótkoterminowego i każdego najmu w pandemii spowodowało, że część ludzi absolutnie wiedziała, że ma kłopot i ci, którzy dla

Których to było obciążenie wprowadzali mieszkania do sprzedaży. Nie widziałam rewolucji w dostępie do mieszkania. Ja nawet kiedyś wylądowałem samochodem przypadkowo w Warszawie, bo zmienili trasę z Katowic i chciałem sobie hotel wziąć i po prostu nie mogłem się zameldować. Musiałem taksówkoo do Lublina wracać z Warszawy. Do Warszawy. Świetnie. Y, bo nie byłem lekarzem akurat. Tak, nie miałem papieru. Y wiem jak jest. Natomiast faktycznie może jakby ten prosty podatek, który jest naliczony cie prosty on jest uważam c, że groszowy i mówisz o podatku od nieruchomości.

Tak, od nieruchomości. Podatek od nieruchomości jest dzisiaj groszowy i wydaje mi się nawet, że koszt obsługi jego może konsumować większą część tego podatku. On mógłby być wyższy. Jakby ja nie jestem za tym, żeby podatki zwiększać, ale on jest prosty. Jego się liczy za met. Jakby tutaj od lat administracja wie jak go stosować, prawda? Dokładnie. Nie ma żadnego sporu, bo jak się zaoszą spory z obywatelami na temat wartości, to się oni nie zakopią w tym wszystkim. Absolutnie, bo dzisiaj, bo dzisiaj tak naprawdę strzelać do urzędu można o wiele łatwiej niż na przykład kiedyś, bo kiedyś żeby napisać odwołanie do decyzji administracyjnej trzeba byłobrać radcę prawnego prawnika. No dzisiaj są modele inteligencji, które tak naprawdę robią wiele rzeczy za nas. Ja na przykład sam miałem taką można powiedzieć groszową sprawę nieważną, że nie opłacało się brać prawnika na za parę tysięcy złotych, żeby napisał mi długie odwołanie do sądu wojewódzkiego i napisałem j sobie takim nie ChatGPT, ale takim można być mocniejszym nakarmionym modelem

Językowym, żeby i wystarczyło i wyst i czekam na ale naprawdę zrobił to tak, że ja naprawdę nie mam żadnej wątpliwości, że to było zrobione dobrze, a nigdy bym tego tak dobrze nie zrobił. To tutaj nawiążę w ten sposób tylko do jednej rzeczy, bo zapytałeś trochę o trochę, a w zasadzie troszkę zahaczyliśmy o inwestorów i w tej grupie byli fliperzy i teraz wśród tych flipperów była taka grupa, która w tej chwili bardzo mocno dostaje powiedzmy niestety jest karana za to, że mamy rozwój sztucznej inteligencji. Są ci informatycy, wśród których była masa kupujących inwestycyjnie trochę niemądrze niektóre mieszkania i i mamy ograniczanie zatrudnienia przez coraz lepszą sztuczną inteligencję tych, którzy wykonywali takie najprostsze czynności, prawda? Najprostsze nawet już nawet

Już nie tylko to tak zwani juniorzy, prawda? Dzisiaj oni, ja sam prowadzę firmę IT i też widzę, że już dzisiaj nie mamy tak wielu pracowników, w takich, tylko zostali ci najlepsi seniorzy, którzy to obsługują. No i faktycznie ci juniorzy zarabiali kiedyś bardzo dobrze i kupowali nieruchomości za to. Dzisiaj ich nie będzie. I tej grupy nie ma i nie będzie. Zresztą to jest najbardziej taka dotknięta i i chyba zezłoszczona również grupa. Dzięki temu, że są zezłoszczeni, to mamy zajmują się bardzo często pozyskiwaniem różnych danych, wyszukiwaniem różnych danych takich z rynku nieruchomości, wrzucaniem ich do sieci i mamy kolejne źródła.

A powiedz, jeżeli chodzi o fliperów, to wiem, że Narodowy Bank Polski raz w roku opublikowuje takie badania. Ile osób kupiło na własny cel mieszkaniowy, a ile w celach zarobkowych? To ty kojarzysz te dane, bo ja już ich dawno nie badałem. Na ile te ostatni rok, czyli 25 c zwiększyła bądź się zmniejszyła ilość flipperów? Tam w ogóle pojęcia flipperów nie ma, ale są jest taka pozycja na w celach handlowych, czy w gruncie rzeczy to bardziej badają ile jest zakupów. Tam się nam mieszają pojęcia zakup za gotówkę i za na kredyt na własne potrzeby i inwestycyjnie, prawda? Y wiesz, Narodowy Bank Polski bazuje na danych zbieranych trochę od deweloperów, trochę z różnych źródeł. Ja powiem w ten sposób, z rozmów z deweloperami w dużych miastach. Wiem, że ta ten poziom

Inwestowania, ale nie w znaczeniu inwestowania, tylko w celach zarobkowych. Chcemy przechowywać wartość lokowania, ale kupujemy bardzo często dla dzieci, dla rodziny na najem, który ma być długoterminowy dla przechowania wartość około 30% cały czas w tych zakupach. Ale tam są bardzo mało jest i to jest ta zmiana w ostatnim roku. Tam jest bardzo mało zakupów. Kredytowych to są zazwyczaj absolutnie gotówkowe. Ale jak ja pamiętam takie dane, to tam był taki zapis, że albo kupują spółki, prawda? I spółki raczej kupują handlowo, nawet na jem również, ale raczej rzadko.

Natomiast były jeszcze opcje w celu dalszej od sprzedaży i to było zazwyczaj średnio w okolicach 78 do 11% jakby można powiedzieć w takim szczycie i du ludzi się czasem wydaje, że to drugi Polak to flipper albo jak siedzi w tej bańce nieruchomościowej to generalnie każdy handluje wszyscy handlują. A tak naprawdę to jest jakiś tam ułamek tylko co dzisiaj transakcj w ogóle słuchaj to jest w ogóle super. Możemy na podstawie danych gusowskich popatrzeć jaka porównać liczbę wielkość zasobu mieszkaniowego w Polsce i liczbę transakcji które się na zasobie odbywa. My jesteśmy naprawdę w małym stopniu jakby ubrani w transakcje. 2 3% na lepszych rynkach do 5% tylko zasobu jest wyceniane w transakcjach czyli odbywa się transakcja 2–3% to jest my w dużej

Części poza dużymi miastami dziedziczymy nieruchomości przekazujemy w rodzinie nieruchomości tych transakcji klasycznych kup na sprzedaży jest naprawdę niewiele.. Ale oczywiście jak siedzimy w tym to wydaje nam się właśnie tak jak mogliś, że każdy jest handlarzem. Tak jest tak samo jak się wszystkim wydaje, że wszyscy kupują na kredyt, bo pięciu moich znajomych kupiło mieszkanie na kredyt, a jak spojrzymy na hipoteki od środka, to się okaże, że tak naprawdę większość mieszkań, które chyba jest substancji obecnej jest niezahipotekowanych, bo przed 90 którymś rokiem nie było hipoteki jeszcze komercyjnej, takiej, takiej można być mieszkaniowej, więc te mieszkania stały bez hipotek, prawda? Tak.

A to co się dobudowało to często pół na pół było. Więc w ogóle patrząc z oddalenia na Polskę to my mówię patrząc na gospodarstwa domowe, polskie gospodarstwa domowe, to my jesteśmy przykładem takiego społeczeństwa, które w ogóle nie jest bardzo zadłużone. Tak jest. My po prostu nie idziemy. Jest diabłem i jest czymś złym często bardzo, że mało kto niektórzy po prostu nie chcą go używać w taki sposób komercyjny, prawda? Znaczy taki sposób mieszkaniowy, bo się boją, że to będzie można powiedzieć takich wójść do trumny kogoś.

Przede wszystkim on jest bardzo długi. Nam się my mamy ten kłopot i jest ten kłopot. Bierzemy go na za na 25, 30 lat. Oczywiście spłacamy średnio po siedmiu latach, no ale po drodze przeżywamy takie straszne rzeczy jak to, że bierzemy go po przy stopach 0–1%, a kończymy przy stopach 7. Natomiast musimy wziąć pod uwagę jedną bardzo ważną rzecz przy kredycie, że bierzemy go w kwocie nominalnej. A cena nieruchomości w długim okresie zazwyczaj rośnie. I może być tak, że za 20, 30 lat to mieszkanie było kupowane za pół miliona, a jego wartość za 10, 15 lat będzie warta milion, a kredyt będzie w tym samym miejscu.

I to jest i to jest ta taka magia, która się dzieje, o której też normalny śmiertelnik często nie wie i nie mówi. Tak, to prawda. I to co go dotyka, wiesz, bo codziennie najsilniej pamiętamy te straszne przeżycia. Prawdopodobnie trzy, czterokrotnie mocniej do nas działa. Dlaczego? Bo nie mają poduszki. To jest to. Ludzie nie mają poduszki. Większość Polaków nie ma oszczędności. Ale jak zapytamy pewnie osoby, które w ostatnich 10 latach brały kredyt mieszkaniowy, to czy żałują, że kupiły te mieszkania? No myślę, że nie, że dzisiaj ich kredyt nie tylko, że go spłacili, ale potencjalnie zmniejszył swoją pozycję wartości nieruchomości. Tak, tak jest. Także Kasia dziękuję ci bardzo serdecznie za tą ponadgodzinną rozmowę. Myślę, że tutaj moi obserwatorzy dowiedzieli się dużo więcej na temat tego, jak dzisiaj wygląda rynek. A myślę, że za jakiś czas się tu znowu spotkamy i zobaczymy, czy będzie dalej, co będzie dalej. Także dzięki wielkie. Piąteczka.

Cześć. Myślisz, że flipy są tylko dla bogatych? Że potrzebujesz grubego portfela, żeby zacząć? Bzdura. Ja zaczynałem flipować mając w portfelu jedynie 30 000 zł, a dzisiaj wiem, że mogłem mieć znacznie mniej. Jak wejść we flipy nie mając pieniędzy dowieść się ze spotkania online wyjaśnić ci krok po kroku jak użyć pieniędzy innych ludzi żeby zrobić swojego pierwszego flipa odbierz swój dostęp klikając w link poniżej Yeah.