Optymalizacja projektu deweloperskiego: 6,5 mln zł

Inwestor powiedział: "Patryk, ten projekt już optymalizował mój zespół. Ty już tutaj nic nie znajdziesz". Ja mówię: "Daj, daj, sprawdzę". Nie, 6,5 miliona, nie? Jak jest urząd skarbowy, jak chcę to zawsze coś znajdzie. Jak ja patrzę na te projekty, które obsługuję, to deweloperzy zastanawiają się nad tym jak sprawić, żeby obniżyć koszty realizacji, ale nie myślą o tym jak wygenerować większy dochód. małe rzeczy multiplikowane razy dużo przypadków dają spektakularne rezultaty. No to jak mogę oszędzić nie wiem 10 20 000 zł na tylko i wyłącznie wymianie materiału, no to jest jakby wyrzucić pieniądze do śmietnika czasami, nie? Odpowiedzialność kierownika budowy z punktu widzenia prawa jest ogromna, a wynagrodzenie za tym nie idzie tak ogromne jak odpowiedzialność.

Business Rider Daniel Siwiec. Na miejscu pasażera jego gość w interesującej rozmowie o nieruchomościach, biznesie i życiu. Cześć, witajcie w nowym odcinku Business Ridera. A moim dzisiejszym gościem jest Patryk Nocek. Piąteczka. Patryk jest inżynierem budownictwa i poznaliśmy się z Patrykiem przy okazji współpracy przy moim projekcie, przy którym buduję resort w Łebie na 150 apartamentów. I Patryk jest osobą, która zajmuje się optymalizacją projektów, szukaniem oszczędności, ale też i również zwiększaniem potencjału biznesu. I w moim przypadku, w moim biznesie znalazł Ponad 6,5 miliona dodatkowego potencjału w moim projekcie, więc chciałem o tym porozmawiać, bo jeżeli ktoś siedzi w budownictwie albo w deweloperce to ten odcinek może być dla niego, bo może być zainspirowany do tego, ile jeszcze może zaoszczędzić na kosztach i zwiększyć swój potencjał. Także powiedz mi tak jakby w skrócie naszym widzom czym dokładnie się zajmujesz, bo też możecie znać z kanału, prawda? Tak, tak, tak. Masz swój kanał na YouTubie? Prowadzę kanał na YouTubie, chociaż on jest związany dalej z budownictwem. Tam na YouTubie nagrywam dwie serie: „Wjazd na budowę” i „Zbudowane”. I nagrywam po prostu inwestycje budowlane.

Pokazuję je od kuchni, takie zarówno zakończone, jak i w trakcie realizacji. Ten projekt na YouTube jest rentowny, bo zaczęło się od pasji, a aktualnie też mógłbym spokojnie z tego żyć. Ale dzisiaj nie o tym. Dzisiaj okej, podlinkujemy to albo tutaj pod spodem będzie tak będzie można zobaczyć sobie twój kanał. Tak, tak. Dzisiaj, dzisiaj rozmawiamy o optymalizacjach projektów budowlanych dla deweloperów i może powiem o tym jak w ogóle doszło do naszej współpracy, bo to ciekawa historia. Oglądam z moją Pauliną odcinek na YouTubie. Występowałeś u Wojtka Kaczmarczyka na kanale Do Roboty i tam powiedziałeś dosłownie króciutko, że przygotowujesz właśnie ten projekt w Łebie i moja Paulina mówi: "Patryk, może to jest człowiek, z którym powinniśmy optymalizować" i dalej drążymy temat, bo

Paulina mówi, jak do niego trafić. Znamy takiego Patryka, on na pewno zna Daniela.. Odezwałem się do Patryka, nie minęło dużo czasu, połączył nas ze sobą i tak właśnie doszło do tej współpracy. I tutaj przy okazji, widzisz, mogę też dać pewną wartość dla twoich widzów, bo jeżeli komuś by przyszło do głowy jakiś inny deweloper, z którym mógłby mnie połączyć, to ja bardzo chętnie za to się odwdzięczę, bo taka współpraca może się fajnie opłacać. Ale wracając do tych optymalizacji, tam są dwie kluczowe kwestie, które można zrobić. Można działać po stronie przychodów i po stronie kosztów. I obydwie te kwestie robię, czyli zwiększam przychody w inwestycji na przykład poprzez zmianę udziału powierzchni sprzedawalnej. To szczególnie na waszym projekcie

Okazało się bardzo, bardzo kaloryczne i z drugiej strony zmniejszam koszty realizacji, czyli po prostu sprawiam, że budowa jest tańsza. Tak, bo często jest tak, że projektanci mają trochę jakby sprzeczny interes. Im zależy na tym, żeby wybudować bezpiecznie zgodnie ze sztuką. Czasami niektórzy takich nie lubimy, którzy budują sobie pomniki. Tak. No ale załóżmy z takimi nie współpracuję, ale czasami taki przypadek się zdarza.

Natomiast czasem jest tak, że w interesie projektanta leży to, żeby to było wszystko zrobione dobrze, schludnie, wyglądało estetycznie, nie było problemów wykonawczych, tak? Ale nie zawsze projektant tak patrzy mocno, głęboko w to, żeby deweloperowi było jak najtaniej. Oczywiście oni biorą to pod uwagę, ale jeżeli mają wykonać nie wiem tydzień dodatkowych obliczeń prac, to umówmy się, że to czasami może być zbyt drogie. Więc inwestor taki jak ja powinien zawsze, ale to zawsze sprawdzać każdego projektanta i szukać tam różnych rozwiązań, prawda? i ja między innymi powołałem swój jakby wewnętrzny zespół do tych

Optymalizacji, ale i też skorzystałem z twoich usług, prawda, żebyś ty sprawdził jeszcze i mimo tego, że myśmy już tam się głowili i myśleli, co można zrobić, to tutaj Patryk znalazł kolejne optymalizacje, które generalnie są w stanie przynieść mi ponad 6,5 miliona złotych dodatkowego zysku. Tak. W projekcie wartym 100 milionów i widzisz i tutaj poruszyłeś kwestię projektantów. No to oni faktycznie nie mają takiego interesu, żeby ten projekt zrobić tak, żeby spędzać nad nim dużo czasu. I tutaj jest kwestia na przykład różnicowania pewnych rozwiązań. To będzie większy nakład pracy. Podam przykład ze ścianą żelbetową w budynku dziesięciokondygnacyjnym. Ściana na parterze i ściana na dziesiątym piętrze. Ta sama ściana. Możesz zaprojektować zbrojenie, które na parterze jest to samo i na 10

Piętrze jest to samo. Ctrl+C, Ctrl+V. robota projektanta zrobiona, a możesz to różnicować co piętro, co dwa, tak po prostu tak się budowało, że na parterze jest taka ściana, a na górze jest taka ściana. Dokładnie tak. No przy żelbetowych nie trzeba tak grubości różnicować, chociaż przy większych wysokościach również to można robić, ale można różnicować na zbrojeniu, ale to będzie większy nakład dla projektanta właśnie, jeżeli chodzi o jego nakład pracy. Dla niego będzie lepiej po prostu to przekopiować, bo ta ściana na dziesiątym piętrze, ona niesie tylko dach, a ta na parterze niesie wszystkie 10 pięter. Jak będzie taka sama jak na parterze, no to ona na pewno będzie dobra w sensie takim, że przeniesie te obciążenia tylko od dachu. Więc z punktu widzenia projektanta właśnie to tak wygląda.

Dokładnie tak. a powiedz mi co jeszcze ewentualnie bo mówiłeś o konstrukcji, prawda? bo twoja optymalizacja polega na tym, że patrzysz cały projekt, prawda, i szukasz tam nie tylko kosztów, ale też i dodatkowego PUM-u, dodatkowej powierzchni, prawda? Tak, tak, więc może, może, może zanim przejdziemy do tej powierzchni to powiedz jeszcze jakie typowe błędy popełniają czy inwestorzy tego nie widząc, czy projektanci gdzie można szukać opcji, żeby zaoszczędzić na tym. Teraz nie chcemy tu nic mówić na projektantów. Nie chcę, żeby nie wiem, ktoś się poczuł dotknięty czy zaatakowany. Natomiast po prostu czasem jest tak, że to wymaga więcej pracy i po prostu no nie każdy ma czas na tą pracę dodatkową, żeby szukać. Tak samo

Księgowa często jest od tego, żeby zaksięgować, a nie siedzieć po nocy, żeby szukać przepisów i żeby podatnik zapłacił niższy podatek. No ja ci powiem więcej, twój projekt pod względem kosztów realizacji budowy, on jest całkiem dobry. Ja bym powiedział, że nawet bardzo dobry. Ja tam w tym obszarze zmniejszenia kosztów realizacji, przynajmniej na razie, bo jeszcze myślę, że trochę podłubię w twoim projekcie coś tam znajdę, ale na razie ten obszar jest bardzo dobrze zaopiekowany. Natomiast jeżeli chodzi o wygenerowanie tej dodatkowej powierzchni, to ja w ogóle zastanowiłbym się, gdybym miał taki projekt, to pierwsza rzecz, na jakiej bym się zastanowił, to zobaczyłbym rzut i pomyślałbym, co można zrobić, żeby na tym rzucie wygenerować większą powierzchnię, którą można sprzedać. Czyli patrzę na te elementy, gdzie ja nie sprzedaję tej powierzchni i co mogę zrobić, żeby ich było mniej, żeby były o

Mniejszej powierzchni. I podam taki przykład, który kiedyś też wdrożyłem na jednym projekcie, gdzie był budynek na 180 mieszkań, w jednej klatce około 140 mieszkań, 12 pięter i tam były trzy windy obok siebie, które pracują razem w grupie. I zadałem sobie pytanie, kurczę, a może dwie windy byłyby wystarczające, dlaczego trzy? Odezwałem się do producenta wind. Policzyliśmy czas oczekiwania na windę, przepływ ludzi i okazało się, że faktycznie trzy są potrzebne. Natomiast wprowadzając dwie zmiany w tych windach i co ciekawe, bo jedna rzecz jest taka nieoczywista, zmiana drzwi na takie centralne zamiast takich, które się teleskopowo otwierają — standard w inwestycjach deweloperskich —, a te centralne się zamykają i otwierają szybciej. I to był kluczowy czynnik. My jeszcze delikatnie przyspieszyliśmy te dwie pozostałe

Windy i okazało się, że wychodzi jakby to jeszcze w taki dobry sposób, nie, że to na styk wychodzi, że ludzie tam będą się denerwować, że czekają na tą windę dłużej. I co się okazało? Pole powierzchni windy i pole powierzchni korytarza przed windą to było około 10 kwszystkich 12 piętrach. I to idealnie można było włączyć do mieszkania obok, bo tam akurat w tym korytarzyku było okno, czyli to tworzył się dodatkowy pokój. Co więcej to jeszcze do kawalerka stała się mieszkaniem dwupokojowym. Dwupokojoweojowe. Perfekto. No po prostu.

Czyli, czyli ten PUM generalnie nie był gorszej jakości, tylko był tak naprawdę najwyższej z możliwych cen. Tak, tak, tak, tak, tak, tak. Bo czasami jest tak, że anektujemy jakąś tam powierzchnię, a to jest, nie wiem, ślepa kuchnia się robi nagle albo jakaś garderoba, to już nie jest takie taka pełnowartościowa powierzchnia. Tak. Ale załóżmy na przykładzie waszego projektu, bo to też pokazuje w ogóle, że sposób rozliczenia jaki ja wybieram, czyli taki, że ja nie biorę za godzinę, za konsultację, tylko rozliczamy się od efektu tutaj, od dosyć dużego spektakularnego efektu, to w moim interesie jest to, żeby cisnąć na te rozwiązania. I przykład z waszego projektu zaproponowałem konstruktorowi, że może zmniejszyć grubość elementów konstrukcyjnych. Natomiast on, ten wasz konstruktor powiedział, że nie jest to

Możliwe ze względu na to, że wy macie akurat specyficzny przypadek, bo macie budynek zamieszkania zbiorowego, czyli nie taki typowo mieszkalny i jest on ponad 12 czyli średniowysoki. I dla takich budynków konstrukcja, nośna budynku musi mieć odporność pożarową R120. Już nie wchodząc w detale, wasz konstruktor powiedział, że w tym przypadku nie może odchudzić tych elementów konstrukcyjnych. Ja nie odpuściłem. Co zrobiłem? Podesłałem mu tabelkę z normy i mówię: "Słuchaj, możesz". Nie. On mi powiedział: "Nie, nie, ale Patryk, to jest norma z 2008, my już mamy nową normę 2023". Ja mówię: "Dalej nie odpuszczam". I zobacz kto. Ale dobra, do końca dalej nie odpuszczam. sprawdziłem, że to faktycznie jest nowa norma z 2023 roku, ale jest ona w języku angielskim, jeszcze nie przetłumaczona na polski i faktycznie ona zamienia tą normę w języku polskim, ale drążę dalej,

Sprawdzam i Polski Komitet Normalizacyjny dopuszcza stosowanie tej starej normy jeszcze do 2000 chyba 35, już nie pamiętam konkretnie roku, ale dopuszcza jeszcze stosowanie tej starej normy i przekonałem waszego konstruktora, że jest to możliwe. Tak, bo w jego interesie było to, żeby tak zostało, bo on miał stałe wynagrodzenie, prawda? Ale ja ci powiem, ja ci powiem więcej. Gdybym ja był wynagradzany przez ciebie jakoś ryczałtowo, to ja nie byłbym w interesie, żeby tak cisnąć na ten temat.

I to tylko dlatego, że mi na tym zależało, bo to naprawdę spektakularny wynik wyszedł z tego rozwiązania. No to mi zależało i dlatego tak cisnąłem. A gdybym był takim inżynierem zatrudnionym u dewelopera, odpuściłbym za pierwszym odpowiedzią konstruktora. Mówię: "Nie, no to jest konstruktor, on ma rację, bo to nie są twoje pieniądze, prawda? A to są teraz twoje pieniądze, bo to co tutaj znajdziesz, to od tego masz oczywiście wynagrodzenie, tak? Od każdej oszczędności. no a pytanie właśnie a propos tych norm, prawda? To ja rozmawiałem ze swoim wykonawcą kiedyś, jak budował mój dom d lata temu, to mówił mi, że budował cały projekt deweloperski, gdzie deweloper co roku występował o nowe pozwolenie. ten sam projekt kopiuj-wklej. Tylko co się zmieniało? Konstrukcja, bo nowe normy wchodziły i mówi, że na pierwszy budynek to wieźli ileś ton stali, a na drugi ten sam kopiuj-wklej, taki sam domek kwadowy. Mieli już tam półtora razy

Więcej, bo się zmieniła norma w międzyczasie i musieli po prostu zwiększyć ilość zbrojenia na tą samą konstrukcję, tą samą działkę i na dosłownie to samo. Więc jakby, bo się w międzyczasie zmienia norma. No i pytanie, czy to było konieczne. No właśnie i widać, że nie było konieczne, ale właśnie nikomu się nie opłaci, bo tak kliknąć więcej zbrojenia na komputerze, zbrojenia raczej na komputerze to jest często nie problem, ale żeby poszukać czy się da, czy można. Projektant jest w tym momencie po bezpiecznej stronie, nie? Więc on zaprojektował coś dobrze, jest pewny tego, że jest dobrze, a to drążenie no wymaga też poświęcenia pewnego czasu, nie? I znowu nie jest to w interesie projektanta, a w moim, w tym przypadku takiej współpracy jest, no i w twoim jako inwestora również, nie? Tak, to tak samo jest z księgowymi często, że no interesem księgowej nie jest kombinować jakieś takie kombinatorskie rozwiązania prawne, bo jak coś się wydarzy, to ty

Pójś przyj do niej przyjdziesz do niej i powiesz skarbowy twierdzi inaczej. Z punktu wid księgowych jest robić to jak najbardziej linią docelową, czyli najlepiej wypłacać sobie często pieniądze ze spółki z dywidendą, tak? Czyli płacić podwójnie, prawda? Tak, nie mówię, że każda księgowa, ale to po prostu tak jest skonstruowany ten cały biznes i to nie jest wina tego projektanta i tak samo ja bym pewnie robił, żebym szedł po prostu, żeby maksymalizować swój efekt w danym czasie. Kanał napędza inwestoro.pl.

Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość. Ja też bym na jego miejscu robił dokładnie to samo, nie? Okej. A powiedz mi w jakim etapie przychodzą do ciebie deweloperzy, inwestorzy, żebyś coś zrobił z ich projektem, jak już się wysypuje, że już jest drogo i już generalnie nie miał opa się budować, czy raczej jest tak, że są sprytniejsi i na etapie projektowania tak jak my przychodzą i mówią: "Patryk, no coś byś tu może znalazł, jakieś pieniądze dla nas". Powiem ci, że teraz mam też jeden projekt w obsłudze, który jest już na etapie budowy i sam żałuję, że w niego wszedłem, bo zgłosiłem bardzo dużo optymalizacji, które nie mogły, znaczy jeszcze mogły być wdrożone, ale deweloper zdecydował, że ich nie wdraża z tego względu, że już jest budowa rozpędzona. Co prawda oni tam dopiero płytę fundamentową leją, ale nie wdrożył

Optymalizacji, które znowu milionowe rzeczy by mu przynosiły, a on stwierdził, że już nie ma czasu, że za późno, za duże zamieszanie, ma wykonawcę na budowie i tak dalej. Więc to jest za późno i to też jakby dużo czasu poświęciliśmy, a nie wygenerowałem dla niego faktycznie wyniku, bo on tych optymalizacji nie wdrożył. No ja wtedy też wynagrodzenia za to nie wziąłem, chociaż czuję, że on i tak te optymalizację potem zastosuje w kolejnym projekcie, więc trochę oszukał system, nie? Okej, ale najlepszym momentem współpracy ze mną jest, żeby z punktu widzenia inwestora jest to, żeby się zgłosić na etapie zaawansowanej koncepcji, która jeszcze nie została potwierdzona projektantowi, bo wtedy można wdrożyć te zmiany w ramach uwag do projektu, czyli to nie będzie kosztowało. Natomiast tak jak znowu z mojej z mojego punktu widzenia pewnie najlepiej byłoby się jakby się zgłosił deweloper, który ma już gotowy projekt wykonawczy, ale jeszcze nie wystartował z inwestycją, bo ja wtedy

Raz siadam do projektu i muszę kilka razy startować. Ale ta zaawansowana koncepcja jest dobrym momentem. Okej. Jakie najczęściej widzisz błędy, które są popełnione? Wiesz co, ja nawet sobie przygotowałem kilka takich konkretów, które dla twoich widzów dzisiaj chciałbym dać, żeby była wartość i na przykład jednym z nich jest w ogóle zastanowienie się, w jaki sposób jeszcze można wygenerować dodatkowy dochód w inwestycji. Zastanowisz się, co mam w tej inwestycji, co mógłbym sprzedać, wynająć, nie wiem, może mam przestrzeń i nie ma dookoła paczkomatu. Mogę wrzucić paczkomat. Może jest nie ma bankomatu w w okolicy. Mogę wrzucić bankomat. Można się zastanowić nad tym, żeby powierzchnię na dachu sprzedać pod instalacje fotowoltaiczne

Albo anteny. Ale ta fotowoltaika też jest ciekawym rozwiązaniem, bo można ją sprzedać, tą powierzchnię dachu dla, nie wiem, mieszkań na górze czy nawet mieszkań poniżej, żeby ludzie mogli sobie zainstalować fotowoltaikę w swoim mieszkaniu i myśleć, zastanawiać się, co w tym projekcie, nie wiem, miejsce parkingowe dla ładowarki samochodowej. Teraz dużo firm w ogóle chętnie wynajmuje, kupuje takie, takie powierzchnie, więc dużo można pomyśleć, gdzie ta, gdzie ten potencjał jest w inwestycji, żeby wygenerować jeszcze dodatkową sprzedaż. I powiem ci, że jak ja patrzę na te projekty, które obsługuję, to deweloperzy zastanawiają się nad tym jak sprawić, żeby obniżyć koszty realizacji, ale nie myślą o tym, jak wygenerować większy dochód. Ja ci powiem więcej. Na przykład jedna optymalizacja, którą będziemy wdrażać u ciebie, ona jest droższa w wykonaniu, ale generuje większy większą

Powierzchnię. Ale suma robi jestalna. Teraz i teraz to co w tej współpracy z nami to jest precyzja, nie? Ja nie mówię, że coś będzie droższe i wygnoruję dodatkowy PUM i że coś mi będzie opłacało. Ja to przedstawiam na liczbach. Ja to liczę i w Excelu pokazuję jak to wygląda. Czyli nie ma takiej dyskusji na naradach, że coś będzie to jest lepsze, to jest lepsze, ale nie wiadomo dlaczego, tylko są konkretne liczby i na podstawie tych liczb po prostu są podejmowane decyzje. Umawiamy się tak my się umówiliśmy, ile jest warty metr mieszkania, tak? i liczymy ile będzie kosztowała ta zmiana dodatkowo, a ile przyniesie dodatkowego potencjalnego przychodu. Tak. Tak. Tak. A jak na a na przykładzie tego tej optymalizacji z windami zamiany trzech na dwie, to zobacz, że ta optymalizacja działa w ogóle w tych obydwu obszarach, czyli ona zarówno generuje dodatkowy pum, ale też obniża koszty realizacji, bo nie trzeba kupować

Windy i nie trzeba budować szybu windowego. Nawet jakby te dwie były droższe, to i tak i tak ta zmiana ceny nie będzie większa niż trzecia winda, nie? No tak, tak, tak, tak. Dokładnie. Więc to działanie w tych dwóch obszarach to jest to, co ja robię.. Okej. A powiedz mi, ile trwa taki proces u ciebie? Ile, jak długo to robisz? dosyć szybko, bo to jakby moją siłą jest checklista, którą ja stworzyłem sobie i on, znaczy stworzyłem, to chyba jest źle powiedziane, ja ją tworzę, bo ona się cały czas aktualizuje i nawet w procesie optymalizacji z wami również tam ze dwie nowe pozycje wam zaproponowałem i dopisałem do tej checklisty, więc to jest dosyć szybki proces z punktu widzenia weryfikacji, analizy projektu i wygenerowania jakby przedstawienia tych optymalizacji, ale później ta obsługa też chwilę trwa, żeby przekonać was jako inwestora, żeby przekonać architekta,

Przekonać inżyniera który też jakby analizuje to pod kątem poprawności jakiej, żeby to nie było usterkowe i tak dalej, chociaż ja też zawsze przedstawiam te wady i zalety danych rozwiązań, więc ten proces też później przekonywania chwilę trwa, ale ogólnie to nie jest nic długiego. To raczej mierzymy w tygodniach, w miesiącach może, ale raczej mniejszej ilości miesięcy. To jest dosyć szybki proces. A co robiłeś wcześniej, jak pracowałeś na kontrakcie jako iner, który był na budowie, czy inspektor nadzoru, czy kierownik budowy? Skąd w ogóle? Kiedyś sobie postanowiłem, bo ja mam uprawnienia do tego, żeby być kierownikiem budowy, ale kiedyś przed tym, jak zrobiłem nawet te uprawnienia, to postanowiłem sobie, że nigdy w życiu nie będę kierownikiem budowy. Jakby jak patrzyłem na starszych kolegów wtedy, którzy tymi kierownikami budowy są, to widziałem, że jakby jest ogromna w ogóle ogromna odpowiedzialność jest kierownika

Budowy z punktu widzenia prawa, a wynagrodzenie za tym nie idzie tak ogromne jak odpowiedzialność. Więc ja sobie postanawiłem, że nigdy nie będę. Poszedłem wtedy w tą stronę inspektora nadzoru, chociaż znowu i ja znowu nie sam nie byłem inspektorem nadzoru, chociaż kilka razy tam do dziennika budowy się wpisywałem, tylko zatłudniałem ludzi, którzy byli tymi inspektorami nadzoru i faktycznie świadczyliśmy usługi takie, żeby robić nadzór inwestycyjny, zastępstwo inwestycyjne. Prowadziliśmy po prostu kompleksowo inwestycje deweloperskie. Natomiast ja zauważyłem, że stoję, wchodzę nie po tej drabinie, która jest nie do tego budynku dostawiona, że to chyba nie do końca tu jest siła tego wszystkiego, bo ja znowu w trakcie tych obsługi takich projektów deweloperskich również generowałem te optymalizacje. Znowu nie byłem tak zmotywowany, bo nie byłem z tego

Rozliczany, ale zauważyłem, że milionowe mą pieniądze generuje inwestorowi, a ja nie mam z tych jakby nie rozliczam się procentowo z tych pieniędzy. No i doszedłem do wniosku, że kluczem jest tu, że tu są pieniądze, bo ja tu generuję ogromną wartość i jakby wyciąłem tą część biznesu związaną z zarządzaniem inwestycjami i absolut teraz jest jakby tylko wycinek, czyli optymalizacja, wdrażanie tego do konkretnych projektów, czyli sprzedajesz po prostu, zrobiłeś tego biznes, który sprzedajesz po prostu dodatkowe zyski i dodatkowe redukcje kosztów. Tak, tak, tak, tak. Czyli zobacz, moje wynagrodzenie w ogóle nigdy nie może być kosztem w danej inwestycji, bo ja muszę doprowadzić do tego, że zwiększe przychody, zmniejsze koszty, czyli to moje wynagrodzenie jest tylko od dodatkowego zysku. Nic, nic więcej, nie? I to co trzeba powiedzieć, to często

Jest tak, że my się dogadujemy z generalnym wykonawcą, że jeżeli on znajdzie jeszcze jak optymalizację, to my się tym dzielimy, prawda? Po fakcie. Tak. Ja w ogóle w każ w każdej umowie z generalnym wykonawcą czy z wykonawcami miałem zapis taki, że fifty-fifty, czyli jak inwestor znajdzie optymalizację na etapie budowy, to dzielimy się z nim fifty-fifty, czyli połowa dla inwestora, połowa dla wykonawcy po to, żeby był zmotywowany do tego, żeby szukać. Tak, ale teraz często jest tak, że nam się bardziej opłaca dogadać się z tobą na etapie przed budową niż z generalnym wykonawcem.

Absolutnie, absolutnie, bo wtedy pełna ta jakby nie jest fifty-fifty, tylko całość idzie do ciebie, a ja sobie tam cząstkę z tego odkrajam. Swoje biznes. A powiedz mi, a takie najbardziej spektakularne, jeśli chodzi o optymalizację, to ile ci się udało? wyciągnąć z projektu więcej. Wiesz co, teraz też mam taki jeden projekt jeszcze jest tylko on jest na dosyć wczesnym etapie, bo tam jeszcze będzie lex deweloper, ale na wstępnych kalkulacjach wychodzi, że wynik będzie ponad 10 milionów i to będzie najbardziej spektakularny i ten wasz też jest dobrym wynikiem. Te 6,5 miliona to jest naprawdę bardzo dobry wynik. Jeszcze w projekcie, który wiesz wcześniej jakby tam gdzie mówię o tym 10 milionów to tam faktycznie gość, który nie jest deweloperem, nie?. Czyli po prostu ktoś sobie zamówił projekt i powiedział: "Weź mi tam, Patryk, zerknij na to, bo

Nie obczają się". A w waszym przypadku, no to jestem dumny z tego wyniku, w szczególności dlatego, że mamy do czynienia z doświadczonym inwestorem, zespołem, który to analizował i tak dalej i pomimo tego, tak jak mówię, projekt był dobry. Pamiętam, że myśmy z sobą rozmawiali i mówimy: "Dob, Patryk, my ci to damy, tak? Możesz tam poszukać jakby za siebie rzeczy, ale my już tam będziemy mocno grzebać". Tak. I też zatrudiliśmy ludzi do tego, żeby tam nam to przeanalizowali. powiem szczerze, że ja jestem też taki, że tam gdzieś każdy metr liczę, natomiast akurat w ten proces w tym zespole się mocno nie zaangażowałem, bo nie byłem w tym.

Natomiast jak budowę, natomiast jak ja budowałem swoje budynki, gdzie ja byłem project menadżerem, prawda, i byłem w zarządzie i byłem odpowiedzialny jeden osobiście za kontakt z projektantem, za dopięcie tego, bo tutaj akurat nie jestem ja w tym projekcie, to ja pamiętam, że na jednak każdy centymetr tak samo jak i ty tam walczyłem, każdą suszarnię przerobiłem na mieszkanie i ja już nawet po wykonawczy, po budowie jak już ten budynek skończyłem, to też przerabiałem miejsca na recepcję na dodatkowe magazyny, parkingi i te garaże i piwnica.

Na lokale bez okien. Jednym z moich budynków właśnie jest całe podpiwniczenie bez okien i tam po prostu jest wejście przez garaż z witryną, gdzie będzie masaż na przykład, tak? Są gabinety masażu, które nie potrzebują okien, a pą normalnie czynż, tak? Może troszkę mniejszy niż z oknami, ale ile za ile wydajnajesz piwnicę? Za darmo prawie że tak? A za ile wynajmiesz gabinet? Masaż? Nie, no absolutnie. W ogóle bardzo mi się podoba to twoje podejście. Też w ten sposób patrzę, co tak jak powiedziałem na początku jest ten prostokąt, ten rzut i co można zrobić, żeby więcej na tym na tym prostokącie wygenerować po prostu większą sprzedaż. Okej, to czego jeszcze nie widzi inwestor, który patrzy na projekt i mówi: "Wszystko się wydaje okej, tak?

Mieszkania są kształtne. nie widać tam za bardzo jakiś pomieszczeń, które są wynikowe i zostały po prostu zrobione a żeby były. Kurczę, powiem ci, że to są naprawdę drobne ruchy. W sensie my do jednego mieszkania, nie wiem, czasem dokładamy 0,2 kw, czyli to jedno mieszkanie się nie zmienia, ale w przypadku twoim jest tych mieszkań ponad 100. Korek ścian, tak, że wymieniasz materiał często na inny, który kosztuje podobnie, a de facto kubatorowo zwiększa pomieszczenie. No tak, tak, tak. Patrzymy na rzut i szukamy po prostu co można zrobić, żeby więcej tych metrów wygraać do sprzedaży.

Ale jeszcze nie powiedziałem tych wszystkich swoich, które przygotowałem sobie na dzisiaj. I teraz poruszę kwestię kosztów materiału i w ogóle jak mamy jakiś drogi materiał czy go stosujemy, nie wiem, na elewacji, czy w częściach wspólnych, na portalach, czy w ogóle gdzieś stosujemy drogi materiał, to zastanówmy się nad tym, czy możemy zmniejszyć jego powierzchnię. Czyli nie, ja nie mówię o tym, żeby drogi materiałów nie stosować, tylko żeby zmniejszyć jego powierzchni. czy jak nie wiem, projektant nam zaprojektował na całej elewacji frontowej jakąś elewację wentylowaną z kamienia jeszcze do tego.

No to zastanówmy się, czy nie można tego nie wiem zredukować do parteru, do jakichś pasów, do jakichś elementów, wstawek i tak dalej, żeby nie robić tego na całej elewacji, tylko na części. Jak mamy portal drzwiowy znowu zaprojektowany, który na ściany wywija się na nie wiadomo jakie długości, no to może wystarczy zaprojektować portal, który będzie nad drzwiami albo takie paseczki tylko, albo czasami są portale drzwiowe takie tylko, które są w we wnękach, w glifach tych drzwiowych. Prawda jest taka, że jeżeli robimy jakiś kamień czy wentylowaną elewację, to jej często na samej górze już nie widać, że to jest inny materiał, tak? I jakby w szczególności jak robimy biurowiec.

No w ogóle te miejsca, gdzie drogie materiały, to fajnie jak klient może ich dotknąć, nie? To jest właśnie, nie wiem, gdzieś przy wejściu właśnie, przy drzwiach wejściowych, przy drzwiach wejściowych do mieszkań. Te drogie materiały fajnie, jak można dotknąć i i to i to wtedy jest, nie wiem, może gdzieś na balkonach, przy samych wejściach też. No po prostu zmniejszanie ilości tych miejsc drogich materiałów. Patrzę sobie co jeszcze tu mś o różnic o różnicowaniu materiałów już powiedziałem w kontekście zbrojenia czy ścian, ale można jeszcze pomyśleć o akustyce okien, bo często jest tak, że wszystkie okna na całej elewacji są zaprojektowane o takiej samej akustyce i jeszcze dookoła budynku też jest ta sama akustyka, jakby jedna jeden parametr akustyczny do wszystkich. A teraz jedziemy po Warszawie, no to mamy nie wiem drogie, znaczy mamy elewację od strony ulicy,

No to tam jest hałas, tu ta akustyka jest wymagana większa, ale co więcej, jeżeli budynek rośnie do góry, to hałas na wyższych piętrach też jest niższy, więc można to różnicować i w ogóle zastanowić się nad tematem właśnie różnicowania rozwiązań. I znowu projektantowi będzie niewygodnie, ale inwestorowi już będzie wygodnie, żeby znaczy w kieszeni będzie wygodnie w sensie, żeby różnicować te różne rozwiązania; prawo tego nie wymaga. Inwestor często też tego nie wymaga. Tak, żeby to różnił, czyli projektant może znaleźć, nie wiem, najbardziej najgorszy najgorsze miejsce na załóżmy parter na od głośnej ulicy i zaprojektować wszystkie okna na ten najgorszy przypadek, a tam od strony wewnętrznego patio jeszcze na górze, to w ogóle ta akustyka nie będzie miała praktycznie żadnego znaczenia. Nie, sobie co tu jeszcze mam. Zmniejszenie ilości wind powiedziałem. Teraz w ogóle taki gorący temat miejsca doraźnego

Schronienia, czyli od nowego roku, jeżeli ktoś składa pozwolenie na budowę, jeżeli mamy kondygnację podziemną, to wtedy trzeba tam zlokalizować miejsce doraźnego schronienia. To nie są do końca schrony, ale coś pomiędzy. Wy na przykład fajnie, fajnie sobie z tego tematu wybrnęliście, bo złożyliście pozwolenie, wniosek o pozwolenie na budowę jeszcze w grudniu, więc ten temat was nie dotyczy. natomiast wchodzi to rozwiązanie i tam największym kosztem jest strop nad garażem i mam pewne rozwiązanie, nie chcę się do niego teraz całkowicie z niego wyrzucać, natomiast jest pewne rozwiązanie, które pozwala zrealizować ten strop, bo bobą to znowu może wyjaśnię, jak bomba uderzy w budynek, budynek się rozsypie, no to ten strop nad garażem musi wytrzymać zagruzowanie i to naprawdę te siły, które tam zdefiniował ustawodawca są naprawdę ogromne, więc ten strop jest

Dosyć duży problem, ale jest pewne rozwiązanie Mamy już złożony w ogóle wniosek patentowy, żeby je żeby je chronić i żeby zrobić około, a nawet może ponad połowę taniej ten strop nad garażem. Okej. I wtedy takie rozwiązanie sprzedajesz jako system. Tak po prostu. Tak, tak, tak, tak. Jest po prostu rozwiązanie systemowe i w ogóle te miejsca doraźnego schronienia teraz tam też obawiałbym się z punktu widzenia projektantów, bo to jest nowy przepis, który wchodzi zawsze jak coś wchodzi nowego, to możemy się spodziewać tego, że projektanci będą to projektowali na wyrost, w sensie, żeby jeszcze bardziej się zabezpieczyć. Tak. No bo akurat bomba trafi w ich budynek. Tak. Tak.

Chociaż prawdobieństwo oberwania bombu nawet w Kijowie jest cztery czy pięć razy mniejsze niż śmierć w wypadku samochodowym w Polsce. Nie, no widzisz, ale to już nawet nie chodzi o prawdopodobieństwo, tylko spełnienie przepisów, nie? Takut, tutaj mówimy o tym, że weszły przepisy, trzeba je spełnić, więc co można zrobić, żeby te przepisy spełnić — powiem to brzydko — po linii najmniejszego oporu, żeby one były spełnione. Proszę, jak jest twoje doświadczenie z projektantami, jeżeli chodzi o przekonywanie ich do racji, do twojej racji, do zmiany. No bo oni też mogą czuć się trochę, że ktoś tu wchodzi w kompetencje, że coś tu, ktoś miesza, nie tylko dokłada im pracy, ale jeszcze podważa ich autorytet. Jak jakby jakie ty masz doświadczenia? No u nas to poszło całkiem nieźle, no bo mamy fajny

Zespół otwarty, natomiast podejrzewam, że różnie to bywa. Czy to wiesz, to często jest tak, że to też nie jest wina do końca projektanta, bo to są pewne decyzje biznesowe, które na etapie wydawania wytycznych do projektowania nie zostały odpowiednio podjęte przez inwestora. Więc to jakby inwestor nie wydając dokładnych wytycznych, potem projektant projektując tak jak on uważa najlepiej, a potem jeszcze inwestor jak zaakceptował te rozwiązania, no to ja tu nie widzę winy projektanta, ale faktycznie jest tak i jest różnie. Cor opór ze zmianą tego jest opór przed zmianą. No ja jestem takim człowiekiem, który wchodzi w proces, no i jakby miesza w tym procesie, nie? jest dodatkowa praca do wykonania, więc jak najbardziej jest opór. Ale to ja myślę, że ten opór jest zdrowy w sensie takim, że ja w tym procesie muszę przekonać kogoś, kto nie

Jest zainteresowany tym, żeby go przekonać. Więc inwestor tym bardziej jak ja przekonam już tego projektanta do tego, to widzi, że to rozwiązanie ma sens, nie? Że ja nie próbuję kogoś naciągnąć na rozwiązanie, które potem w, nie wiem, w długim okresie użytkowania budynku czy nawet jeszcze już na etapie budowy się okaże, że to rozwiązania nie do końca było w porządku, nie? Więc to jest taka zdrowa rywalizacja, nazwijmy to w tym procesie. A powiedz, a których optymalizacji, które są popularne, nie radziłby byś wdrażać na przykład?

No to widzisz, zabiłeś mnie, zabiłeś mnie tym pytaniem. No bo czasami no co może być taką popularną optymalizacją? No wymiana materiału, prawda? No z elewacji wentylowanej na lekko mokrą, nie? No to jest w ogóle zajebista optymalizacja, nie? W sensie w sensie takim, no ona naprawdę potrafi przynieść spektakularne rezultaty i to w tych dwóch obszarach. jeszcze możesz to dołożyć do te metry do sprzedaży i to jest w ogóle cieka ciekawy aspekt. Ale tutaj znowu, że chodzi o to, że ocieplenie z torpianem jest cieńsze przez budynek może być większy. Tak, tak, tak, tak. No w sensie tą ścianę można faktycznie przesunąć. Nie przychodzi mi teraz do głowy taka optymalizacja, bo ja znowu mam je wyfiltrowane w takim w taki sposób, że już jakby te, które proponuję, to ja jestem ich pewny, że one są dobre i można je zastosować, więc, bo czasem może tak, że można mi mieszać,

Narobić zamieszania, a później ostatecznie może być tak, że to nie się nie opłaciło albo pokutuje na przykład. Nie, ale powiem ci, że są czasami takie optymalizacje, które przy różnych budynkach okażą się, że mają sens, a przy innych nie mają sensu. I tutaj dwa czynniki mogą na to wpływać. Po pierwsze cena sprzedaży budynku, czyli może być rozwiązanie, które na przykład powiększa metry kwadratowe i budynek jest sprzedawany drogo i dzięki temu będzie się opłacało to, ale po drugiej stronie będą koszty, które trzeba ponieść wyższe i czy ty będziesz sprzedawał drogą, czy tanio, to te wyższe koszty będą takie same, ale jak sprzedajesz drożej, to ta optymalizacja może się opłacać, a sprzedajesz taniej i ta optymalizacja się będzie nie opłacać. Więc tutaj też w ogóle nie ma tak, że jedna optymalizacja w każdym budynku będzie na pewno działała. To

Trzeba przeliczyć w konkretnym sytu na konkretną sytuację i to jest ta właśnie przewaga, gdzie ja pokazuję konkretne liczby na konkretnym przypadku. A jak często widzisz na przykład, że twoją optymalizacją jest rezygnacja z garażu podziemnego na przykład albo już albo minus dwa, tak? Bo czasami jest tak, że po prostu no koszt budowy min2 przewyższa przychody. to nie miałem jeszcze takiego przypadku, gdzie byłaby faktycznie rezygnacja z garażu, bo to też wiesz, rezygnacja z garażu powoduje, że ten budynek stanie się zupełnie innym budynkiem, nie? To jest projektowanie od nowa, bo wtedy ta liczba miejsc parkingowych zmaleje, więc trzeba w ogóle zaprojektować inny budynek. tak głęboko nigdy nie wszedłem, chociaż w ten proces, gdzie powiedziałem, że będzie prawdopodobnie około 10 milionów, to tam jestem bardzo wcześnie w projekcie i tam znowu inwestor zastanawiał się nad tym, żeby wykonać

Budynek z garażem podziemnym, a ja go odwodziłem od tego, ale nie dlatego, że tam miejsca doraźnego schronienia, tylko dlatego, że w jego miejscowości cena sprzedaży jest na tyle niska, że tamten garaż podziemny jest, że nie, że on dołoży garaż podziemny, okej, wygeneruje większą ilość mieszkań, będzie większy przychód, większe koszty, jakby wolumen biznesu wzrośnie, Ale zysk będzie mniejszy, nie? Ja mu to też policzyłem. Więc to jakby nie zawsze widzisz, tutaj każda konkretna sytuacja, każdy konkretny przypadek trzeba po prostu policzyć i sprawdzić czy będzie się opłacał.

A miałeś to kiedyś, że projektant sam z siebie już proponował takie rozwiązania, które już były naprawdę mocno optymalne, że wszedłeś do projektu i mówisz: "Kurde, tu nie ma dla mnie roboty". Czy zazwyczaj jest tak, że po prostu projektanci jadą pełną szkołą pewnymi standardami, prawda? Różni są projektanci. Tak. Nie było jeszcze takiej sytuacji, że nic nie znalazłem. To bo powiem ci więcej, ja jak jest urząd skarbowy, jak chcę, to zawsze coś znajdzie. No to ja to jestem takim urzędem skarbowym dla architektów i projektantów, ale tylko na zlecenie prywatne. Na zlecenie prywatne. Ale ja ci powiem więcej. Ja jestem przekonany, że jak projekt będzie po mojej optymalizacji, ktoś inny do niego usiądzie, to on też coś znajdzie. Jakby jestem święcie przekonany, że nie ma czegoś takiego jak projekt, który jest w

Pełni optymalny. Nie ma czegoś takiego, bo, bo doświadczenia jakby tego jest mnóstwo, prawda, i sposobów na to. Natomiast jedną rzecz znajdziesz, to już nam się to opłaci, prawda? Kiedyś miałem taki projekt, w którym inwestor powiedział: "Patryk, ten projekt już optymalizował mój zespół, ty już tutaj nic nie znajdziesz". Ja mówię: "Daj, daj, sprawdzę". Nie, 6,5 miliona, nie? No w ogóle nie niesamowity wynik z czegoś i on był pewny, że już jest w ogóle wygłaskane, że już nic nie nic nie znajdę. Nie, no tak. jeszcze jakby to ktoś szedł po tobie, kto ma inne doświadczenia z innych budów całkowicie, inne inny z innymi rzeczami się zmierzył, no to też by coś trzeba optymalizować wielostopniowo.

Tak, tak, tak. Nie, nie można. Po prostu najgorsze co można zrobić to po prostu nie sprawdzić projektu albo sprawdzić, zerknąć i powiedzieć dobra to jedziemy bo ja też się wiele rzeczy budowałem i wiele później już na budowie się okazywało, już było trochę za późno, jakiego rzędu tam były uzbrojenia, że na przykład takich ciekawych rzeczy mogę ci powiedzieć, że miałem zamiast zrobić terenową pochylnię jako do budynku, to miałem po prostu mur oporowy, gdzie różnica terenu była 30 cm, nie? a miałem mur oporowy do samego dołu, tam 3 w dół zjechany, nie? I trudno to na rysunku wychwycić, bo, bo rysunek jest płaski, a teren jest jednak tam Tak, tak, tak, ale chodzi o to, że po prostu tam ewidentnie nie było potrzeby tego muru oporowego tak naprawdę. A co najlepsze, wykonaliśmy ten mur, bo już

Było trochę późno, żeby przeprojektowywać, jakby robić pozwolenie zamienne i ostatecznie wykonawca źle zrobił kostkę i ta kostka i tak się zapadła, nie? Mimo tego, że ten mur był tam, nie, bo mur jakby był d czy trzy metry od budynku, tak? miał tą kostkę całą tak jakby złapać, a nic to nie dało. Tak, dobra podbudowa i by to działało o wiele o wiele lepiej. Ale z też miałem taką sytuację z 10 lat temu, że projektant miał trochę wolną rękę, bo wtedy też się uczyłem jakby tego biznesu i zaprojektował mi okładzinę ścian w bloku z HPL-u. Rozumiesz? z HPL-u. Dla tych, którzy nie wiedzą, to jest taka takie materiał, który się używa często w toaletach pomiędzy albo też elewację się z tego robi

Często fajną drewnopodobną nawet i tak dalej. No to on mi zrobił okładzinę ścienną do 150 bodajże nie po całości z płyt HPL, które kosztują często tam załóżmy 200 zł za metr. No droga to już leie ceramikę włoską było kupić. No droga zabawa. Tak, tak, tak. I jak ja zobaczyłem tak samo miałem glify okien w tej to fantazja mocno poniosła. No tak, tak, tak. No i tutaj widzisz, ty powiedziałeś, że o właśnie, bo powiedziałeś o tym, że na początku tym bardziej można tracić pieniądze. Ja uważam, że w ogóle są takie dwa rodzaje osób, które dla których ta optymalizacja zarówno dla mnie będzie kaloryczna, jak i dla nich. Czyli pierwsza to jest deweloper, który działał w innym obszarze typu, nie wiem, budownictwo jednorodzinne, magazyny, biura, galerie handlowe i nie wiem, miał działkę i powiedział: "Kurczę, no w tym moim biznesie teraz

Nie idzie, to przejdę do mieszkaniówki wielorodzinną." No i on tam na w tym biznesie się nie zna, nie? I to tam na 100% pogubi dużo tematów po drodze. A jeszcze ten projektant powie: "Kurczę, wreszcie mogę zaprojektować pomnik", bo jest inwestor, który nie jakby nie wydał mi dobrych wytycznych. A drugi bardzo podobny przedsiębiorca, który zbudował biznes w zupełnie innym obszarze i właśnie zaczął kupować działki i lokować te pieniądze w czymś innym. No i zaczął projektować. No i znowu nie miał tego doświadczenia, więc wtedy ja wchodzę w ten projekt i jestem w stanie naprawdę ogromną wartość wygenerować. No właśnie mówiś o wytycznych, to jakie wytyczny powinien dostać projektant, żeby zaprojektował tą pierwszą wersję taką, która powinna być już po jakiejś wstępnej mini optymalizacji,

Tak żeby go trzymać w takich ryzach. Rozmawialiśmy kiedyś, rozmawialiśmy kiedyś na kolu, że mówiłeś o, że masz taką współczynnik liczbie kilogramów stali na metr. No to chociażby wskaźnik wskaźniki stali i to jest bardzo dobrze, bo w ogóle około 50% kosztów inwestycji, budowy inwestycji to są to jest konstrukcja, więc warto się skupić faktycznie na tej konstrukcji. Jeżeli będzie wyższy standard wykończenia, ta konstrukcja może trochę mniej ważyć, ale dla uproszczenia niech to będzie 50%. I tutaj bym jeszcze dodał, że tak naprawdę to co my robimy pewnie i ty też to rekomendujesz to żeby robić konstrukcję nie pod architekturę tylko architekturę pod konstrukcję. To znaczy, że my zastanawiając się jaki chcemy układ ścian i mieszkań zastanawiamy się

Czy to będzie nie generowało dodatkowych kosztów konstrukcyjnych, czy rozpiętości nie będą zbyt duże, żeby nadmiarowo nie było dużej stali. I wiesz co, i tutaj się nie do końca z tobą zgodzę, bo to w zależności od tego, jaką masz cenę sprzedaży, bo jeżeli sprzedajesz drogo, to moim zdaniem warto zrobić skomplikowaną konstrukcję, ale wygenerować więcej metrów sprzedawalnych, nie? Tak, ale mi to nie chodzi o metry sprzedawalne, że robimy więcej, tylko na przykład, że układ nie robimy typowo pod układ pomieszczeń, bo często jest tak, że przychodzi klient i mówi: "Ja chcę mieć piękną salę sprzedaży albo restaurację bez słupów". No i co zrobi konstruktor? Zrobi ci bez słupów, ale to będzie kosztowało później milionu więcej. i w tym sensie, że my jakby idziemy na kompromis zawsze z funkcją, która jest ważna, ale nie, że jest jakby najważniejsza i te słupy

Muszą stanąć i staramy się znaleźć optimum między jakby szerokością tych podciągów jakby i rozpiętością budynku, a a funkcją, bo jakbyśmy robili po prostu tylko i wyłącznie ma się dopasować do naszych pomysłów konstruktor, to on później będzie nie będzie miał pola wyboru i będzie musiał zrobić i być może zrobi tak, żeby działało, żeby cię zaspokoić. Nie, nie, no absolutnie. Wiesz, w ogóle w tej współpracy inwestora z projektantami często jest tak, w zasadzie większość rynku tak działa, że jest architekt, który prowadzi cały proces i on ma swoich podwykonawców od branż, od konstrukcji, od elektryki, od sanitarki i różnych jeszcze tam specjalistów, nie?

No i teraz jak architekt coś z tobą układ funkcjonalny potwierdzi to konstruktor jakby on tam już nie on nie wnosi, że układ ma zmieniać tylko on jego zadaniem jest zaprojektować konstrukcję pod ten układ nie tak i tak jest zazwyczaj dlatego ja robię inaczej że na etapie my mówimy co nam się podoba, co jest fajne i my do tego przed akceptacją bierzemy konstruktora, który ma zastanowić się czy zmiana czasami o 50 cm tego budynku albo pokoju albo czegokolwiek nie spowoduje znacznych oszczędności na konstrukcji. Tak, tak, tak. To bardzo w ogóle dobra praktyka. Uważam też, że za w ogóle zatrudnienie własnego konstruktora, któremu się właśnie wrzuci do umowy, te wskaźniki zbrojenia maksymalne, jakie on ma spełnić, to w ogóle najlepiej jak gdyby je rozpisać osobno na stropy, na ściany, na belki, na fundamenty, na te wszystkie poszczególne elementy. Jak to

Się w ten sposób rozpisze, no to wtedy jesteśmy jest jesteś bardzo blisko tego, żeby twój projekt pod względem konstrukcyjnym był optymalny chociażby z tego punktu widzenia wskaźników zbrojenia. A jeżeli to się nie uda, to chociaż prowadzić do umowy taki globalny wskaźnik zbrojenia, nie wiem, na poziomie nawet 105 kg na met s to jest dużo. W sensie można zejść nawet i poniżej 100, ale jakże, ale są tacy, którzy robią 120, 130 przewalają po prostu to zbrojenie, śpią spokojnie, wszystko wytrzyma, nawet jak ta bomba uderzy w ten budynek. Ale ja sam nawet jak budowałem swój dom, to mi projektant mocno zaprojektował tam żelbety, bo ja miałem tam 9 wysokości można być salonu. i mocno się z nim musiałem gimnastykować, trochę wykłócać, żeby mi przeprojektował niektóre ściany murowane.

No ale no nie było łatwo, tak i jakby i tutaj była przepychanka tak naprawdę. Tak. On nie on chciał to zrobić, ale tam się mocno bał, tak? Bo to była taka wysoka bardzo konstrukcja, gdzie trzeba było ścianę trzy razy ją zalewać. Trzy razy, że nie, że nie. Raz i tam chyba masz to, bo widziałem w tym odcinku właśnie z Wojtkiem do roboty widziałem, widziałem tą chatę i widziałem, że tam jest wysoka ściana, do której nie dochodzą stropy po prostu w międzyczasie, więc ona jest bardzo wysokim. Tak, tak, tak. No ona ma 9 czyli trzy kondygnacje można powiedzieć, że były ściana była lana. No nie dało się tego wymurować albo zrobić to na trzpieniach, tak? Bo, bo trzpienie by nie, by nie wytrzymały tamtego. ale tu w jednym domu to też wiesz, to, to są znowu procentowo to waży dużo, ale znowu cyfra nie jest duża, tak globalnie, nie?

Ja wiem, ale no to wiesz, no to jak mogę oszczędzić, nie wiem, 10, 20 000 zł na tylko i wyłącznie wymianie materiału, no to czasami to jest tak, a no to jest jakby wyrzucić pieniądze do śmietnika czasami, nie? Absolutnie. No to w projektach tych pieniędzy, które inwestor wyrzuca do śmietnika jest mnóstwo. Ja te pieniądze z tego śmietnika wyjmuję. Jesteś tym, jestem śmieciarzem. Śmieci, śmieciarz deweloperki. To ja.

Oj, żeby się nie przykleiło tylko. Okej. a powiedz mi, robisz głównie mieszkaniówkę czy jeszcze na przykład też komercyjne rzeczy? Skupiam się stricte na inwestycjach mieszkaniowych wielorodzinnych, akademikach i PRS-ach. To jest mój obszar specjalizacji i w tym się czuję najlepiej, bo tutaj mam doświadczenie. A powiedz mi, a jakie błędy robią inwestorzy? znaczy sami sobie poodcinają nogę, że to nie były wina projektanta albo i po prostu standard projektowy, tylko kwestia jest taka, że inwestor sam sobie na wymyślał i trzeba mu później puścić Kubo zimnej wody.

No wiesz, no to chyba dosyć normalne czasem, że ludzie chcą zaprojektować sobie pomnik, znowu inwestor chce zaprojektować pomnik i leci. W sensie z wytycznymi do projektowania, że to ma być przepiękne, super materiały, wiesz, ogromne przeszklenia, no jakby wszystko, wszystko zaprojektowane pięknie, a ma cenę, a ma cenę sprzedaży w swojej miejscowości, nie wiem, 6,5 koła z metra. Nie, no to no to nie, nie da rady z tego, nie da nie da zrobić, nie da rady w takiej miejscowości zrobić segmentu premium, więc trzeba dopasować produkt do lokalizacji i myśleć bardziej Excelem niż własnymi emocjami. No bo no bo to jest biznes, na końcu trzeba zarobić. Wiadomo, jeżeli znowu wy macie nieruchomość w segmencie premium, to ja tam nie dotykałem za bardzo tematu, nie wiem, zmniejszenia właśnie okien, gdzie

U was na inwestycji praktycznie cała elewacja to okna, ale to jest wartość w tej inwestycji, nie? Więc to też nie o to chodzi, żeby odchudzić, bo to jest second home, nie? To ludzie nie kupują, bo muszą gdzieś mieszkać, tylko kupują po prostu jako zbytek trochę. Tak, tak. Ja w zasadzie u was zupełnie nie dotknąłem tematu kosztów, ale o to mam taką jeszcze jedną optymalizację, którą mogę dać. Może zastosujecie, to będzie już za darmo w razie w razie czego. bo wentylacja szachty wentylacyjne muszą wychodzić na dach, nie? Czyli wentylacja wentyluje się do dachu, ale nie musi lecieć do ziemi jak kanalizacja. Więc jeżeli jesteśmy na parterze i albo na pierwszym piętrze, a poniżej są lokale usługowe i wentylujemy kuchnię i łazienkę w tym mieszkaniu, to nie musimy tego szachtu sprowadzać do podłogi. Możemy go odciąć na suficie i zrobić kratki tylko w

Suficie. ewentualnie chyba, że chyba że wentylujemy piwnic jeszcze tak jakby i garaży. No ale to będą inne kanały wentylacyjne, to nie będą te same te same co do mieszkań. To jeżeli w piwnicy, to w piwnicy, żeby nie schodzić do, w sensie na najniższym poziomie, żeby nie schodzić do posadzki, tylko zrobić je w suficie, a ewentualnie wywinąć je na ścianę i zrobić taką zabudówkę, nie? I znowu te metry pod tą wentylacją będzie można sprzedać. Ale ten przepis dotyczy budynków. a to żaden przepis tam nie ma, nie ma do czynienia.

A mówisz, że musi wychodzić do dachu? No w sensie no tam wyrzucam wentylację na zewnątrz. Jasne, bo na przykład ja u siebie w domu nie mam żadnego kominu. No okej, no bo pewnie masz rekuperację i gdzieś indziej sobie to wyrzucasz bokiem, nie? Bokiem mi wylatują. Tak, tak, tak, tylko znowu wyrzutnia musi być oddalona od okien. To jest taki przepis, nie? Więc na w budynku mieszkaniowym masz dużo okien wielorodzinnym, więc nie do końca może być tam miejsce na tą wyrzutnię, nie? Poza tym znowu przez po byś przez mieszkanie szedł, nie? Więc jakaś zabudówka i tak dalej, czyli po prostu to są dodatkowe metry, które dochodzą do powierzchni na całym parterze, tak? Czyli załóżmy jak masz nie wiem 0,2 ile szacht zajmuje?

No wiesz, masz trzy tak naprawdę szachty, bo masz kuchnię i okap i łazienkę, nie? Więc w każdym mieszkaniu masz trzy. Niech to będzie, że to jest nie wiem 0,2 na 0,2, czyli ile to będzie? 0,4. Kurczę, nie jestem dobry z matematyki. Inżynier budownictwa 0,4. No i razy wszystkie mieszkania, które są na parterze, może być ich tak to w ogóle to znowu to małe rzeczy multiplikowane razy dużo przypadków. dają spektakularne rezultaty i tyle. A jeśli chodzi o instalacje na przykład, to też tam robisz różne rzeczy. Tak, tak, tak. Mam jakby to ta moja checklista ma ponad 200 pozycji i mam zakładki architektura, budowlanka, instalacje sanitarne i elektryczne. U was jeszcze nie dotykałem, bo Jacek od ciebie

Poprosił, żebym na razie analizował architekturę, bo jeszcze nad instalacjami sami pracujecie, nie? Więc to jeszcze w procesie. Jeszcze coś tam wam mam nadzieję dołożę. Jeszcze tych gniazdek tam będziemy musieli pościnać pewnie, nie? Tak, tak, tak, żeby było taniej. Także super. Patryk, miło cię było zobaczyć pierwszy raz na żywo, bo my się spotykaliśmy na telekonferencjach cały czas, pracując przy tym projekcie. Fajnie cię zobaczyć na żywo. Jak się można z tobą skontaktować, gdyby ktoś chciał? Powstała właśnie nowa strona internetowa, która właśnie dotyczy do dotyczy tych optymalizacji. Mogę twoim widzom dać też pewną wartość, bo ja rozliczam się co do zasady procentowo od wygenerowanego zysku, ale na początku mam taką wstępną opłatę za analizę projektu, która na końcu jest odejmowana od tego finalnego wynagrodzenia. Wartość tej opłaty będzie tam na stronie internetowej. Ona na razie jest niska,

Ale będzie rosła, więc nie podaję tutaj konkretnie, ale dla twoich widzów jak powołałem się na ten wywiad, dam 50% rabatu jeśli ktoś chciał sobie zrobić projekt, zobaczyć czy jest tam w ogóle potencjał, to może takie coś zrobić. Super. I też zapraszamy na twój kanał, który też będzie podlinkowany pod moim filmem. Także dzięki wielkie. Dzięki. Cześć. Masz dość pracy na etacie? Czujesz, że wspinasz się po drabinie, która stoi przy złym budynku. Wiem jak to jest. Kiedy ja pracowałem na etacie, widziałem, kiedy moi przełożeni jeździli coraz lepszymi samochodami i byli coraz bardziej zależni od firmy. A ja chciałem wolności nad czasem i nad pieniędzmi. Rzuciłem etat, postawiłem wszystko na jedną kartę, przeszedłem drogę od właściciela biura nieruchomości, a później do flippera. A dziś uczę innych, jak zbudować swoją wolność finansową dzięki flipom. Kliknij w link i odbierz swój bilet. Dowiesz się

Dzięki temu, jak wygląda bezpieczny model flipowania w 2025 roku. Twoja wolność zaczyna się od decyzji.