Flip w Warszawie: 110 tys. zł zysku w 3 miesiące

Jesteśmy przy ulicy Burgaskiej 6 w Warszawie. Mieszkanie wystawiono początkowo za 847 000 zł. Adam kupił je jako typowego flipa: stan był mocno do remontu, pracy było dużo, a część ryzyk wyszła dopiero później. W materiale pokazujemy cały proces krok po kroku: dlaczego wybrano właśnie ten lokal, co odkryto po rozpoczęciu remontu, jak poprawiono przeciętny układ i jakie były finalne liczby inwestycji.

Adam wyjaśnia, że mieszkanie znajduje się przy ulicy Burgaskiej na warszawskim Mokotowie i ma 46 metrów kwadratowych. O wyborze zdecydowały cena, lokalizacja oraz potencjał wnętrza. Budynek po remoncie wygląda jak wielka płyta w podwyższonym standardzie. Po wejściu do lokalu widać efekt wykonanych prac.

Atutem okolicy jest nowa linia tramwajowa prowadząca między innymi w stronę Wilanowa i zapewniająca szybki dojazd do centrum. W pobliżu są sklepy, przedszkole, szkoła, bazarek, restauracje i galeria handlowa. Między blokami jest dużo przestrzeni, sąsiedzi nie patrzą sobie bezpośrednio w okna, a z mieszkania rozciąga się otwarty widok.

Przed remontem lokal miał duży salon, oddzielną kuchnię, sypialnię i łazienkę. Było to opróżnione mieszkanie spadkowe przygotowane przez właścicielkę do sprzedaży. Adama zainteresował przede wszystkim układ. Mieszkanie miało dwa pokoje, a plan zakładał przeniesienie kuchni do salonu i wykorzystanie dawnej kuchni jako dodatkowego pokoju.

Położenie pionów pozwalało rozważać odpływ przy nowej kuchni. Wspólnie z projektantką najpierw przygotowano najbardziej intuicyjny wariant zabudowy. Plan A nie mógł zostać zrealizowany. Odpływ był wyprowadzony zbyt wysoko, a stropy były za cienkie, więc kucie mogłoby doprowadzić do mieszkania sąsiada. Zastosowano bezpieczny wariant B.

W miejscu dawnej kuchni powstała mała sypialnia. Pomieszczenie miało około 2,20 metra szerokości, dzięki czemu nadawało się na pokój lepiej niż typowe, bardzo wąskie kuchnie spotykane w podobnych mieszkaniach. W głównej sypialni zaplanowano miejsce na łóżko, szafę i gniazdka po obu stronach łóżka. Materac wykorzystano do pokazania skali pomieszczenia.

W łazience zastosowano wannę, ponieważ w mieszkaniu trzypokojowym może zamieszkać rodzina z dzieckiem. Z powodu braku miejsca pralkę przeniesiono do przedpokoju. Pojawia się informacja sponsora: kanał napędza inwestoro.pl, narzędzie wspierające szybszą analizę i dokładniejszą wycenę nieruchomości.

Od wejścia ekipy do uzyskania gotowego stanu remont trwał dwa miesiące i cztery dni. Materiały kosztowały 31 000 zł, a robocizna 34 500 zł, czyli łącznie około 65 500 zł. Kalkulacja zakładała 72 000 zł, więc całkowity wydatek był niższy. Koszt ekipy minimalnie przekroczył plan, ale materiały udało się kupić taniej. Największą trudnością podczas generalnego remontu była wymiana instalacji elektrycznej.

Wszystkie ściany, również działowe, były wykonane z żelbetu. Kucie było uciążliwe dla ekipy i sąsiadów, a przygotowanie nowych tras kablowych trwało prawie dwa tygodnie. Stare przewody pozostawiono, a instalację poprowadzono nowymi trasami. W części miejsc wykorzystano istniejące peszle, lecz większość ścian trzeba było bruzdować.

Adam ocenia, że ponownie zrobiłby mieszkanie niemal tak samo. Jedyną rozważaną alternatywą była pompa do ścieków, której wcześniej nie stosował. Daniel porównuje obawy przed pompą do dawnych obaw przed automatycznymi skrzyniami biegów i wskazuje, że sam wielokrotnie korzystał z takiego rozwiązania bez awarii.

Mieszkanie udało się kupić taniej, ponieważ rynek był wolniejszy, sprzedaż długo trwała, a właścicielka kilkukrotnie obniżała cenę. Oferta została złożona przez pośrednika i zaakceptowana bez dodatkowych sztuczek. Lokal kupiono za 560 000 zł w ramach wspólnego projektu z funduszem finansującym inwestycję. Do ceny zakupu należało doliczyć koszty transakcyjne i remont.

Mieszkanie wystawiono za 847 000 zł, a następnie cenę obniżono do 827 000 zł. W czasie pierwszego nagrania trwały negocjacje z potencjalnym kupującym. Przy rozważanej cenie sprzedaży prognozowany zysk wynosił od 110 000 do 120 000 zł, zależnie od wyniku negocjacji.

Daniel ocenia projekt jako modelowy flip: mieszkanie miało dobry układ i potencjał, który został dodatkowo wykorzystany. Obaj czekali na sprzedaż i zwrot kapitału do kolejnych inwestycji. Ponad miesiąc później mieszkanie było już sprzedane. Adam i Daniel spotkali się po podpisaniu aktu notarialnego, aby podsumować projekt.

Pierwszy zainteresowany klient nie uzyskał zdolności kredytowej. Po kolejnych dwóch lub trzech tygodniach pojawił się następny kupujący finansujący zakup kredytem. Transakcję sfinalizowano u notariusza, a po podpisaniu umowy pozostawało uruchomienie środków z kredytu.

Najważniejszą lekcją była cierpliwość. Na wolniejszym rynku trzeba czasem dłużej czekać, testować różne poziomy ceny i stopniowo ją korygować. Adam uważa, że flipy nadal mają sens, ponieważ zmiany życiowe stale tworzą podaż mieszkań, a wielu kupujących chce gotowego lokalu bez przechodzenia przez długi remont i problemy z ekipami.

Adam realizuje kolejne dwa flipy w Warszawie i rozwija dodatkowy projekt związany z nieruchomościami, ale nie z flipami — kwatery. Według Adama o sukcesie we flipach decydują determinacja, upór i wytrwałość w poszukiwaniu okazji. Nie warto brać pierwszego mieszkania tylko dlatego, że wynik pozornie spina się w kalkulacji.

Był to pierwszy wspólny zakup Adama z partnerem finansującym. Współpraca przebiegła gładko, poza dłuższym oczekiwaniem na kupującego i okresowymi rozmowami kontrolnymi o postępie projektu. Po odjęciu wszystkich kosztów projekt przyniósł 110 000 zł zysku. Końcowe wydatki były około 5 000 zł niższe od zakładanych, więc wynik odpowiadał kalkulacji lub był nieznacznie lepszy.

Daniel podsumowuje, że 110 000 zł było modelowym wynikiem dla tego projektu. Współpraca łączyła kapitał i wsparcie partnera z pracą Adama, którego udział w zysku wyniósł ponad 50 000 zł. Adam dziękuje za wspólną realizację projektu.