Jak wygląda flip mieszkania w bloku: 112 tys. zł zysku

Daniel: Mieszkanie było wystawione za 549 999 zł. Ciekawostką jest też to, że według sąsiadów wcześniej działała tu agencja towarzyska. Jak naprawdę wygląda remont mieszkania na flipa, ile kosztuje i ile można na nim zarobić? W tym odcinku odwiedzę mojego absolwenta Tomka na lubelskim LSM-ie.

Daniel: Pokażę mieszkanie flipowe w trakcie remontu. To lokal Tomka, z którym od pewnego czasu współpracuję. Początkowo wyglądał jak typowe mieszkanie na flipa, ale wcześniej ktoś przeprowadził tu remont tak źle, że większość prac trzeba było poprawić.

Daniel: Cena zakupu musiała uwzględniać koszt naprawienia nieudanego remontu. Samo wydanie pieniędzy na prace nie oznacza, że mieszkanie zostało dobrze przygotowane i że poprzedni właściciel osiągnie oczekiwany wynik. Daniel: Lokal nie był klasycznym mieszkaniem po babci. Według informacji od sąsiadów wcześniej działała tu dobrze prosperująca agencja towarzyska. W łazience zostały czerwone ściany, wanna z jacuzzi i inne ślady dawnej aranżacji.

Daniel: Sufit został dodatkowo wygłuszony warstwą wełny. Mieszkanie ma dokładnie 48 m² i typowy, dwustronny układ spotykany w blokach z wielkiej płyty. Daniel: Po jednej stronie znajdują się kuchnia i piony instalacyjne, dalej sypialnia i salon. Przy bardziej intensywnym podziale można byłoby nawet uzyskać dodatkową kuchnię i dwie sypialnie, tworząc układ czteropokojowy.

Daniel: Wielka płyta bywa krytykowana, ale obecnie trudno znaleźć w nowych blokach trzy pokoje na 48 m², dwustronny układ i dużą łazienkę. Łazienkę można byłoby zmniejszyć, aby odzyskać więcej miejsca w salonie. Daniel: Wyburzona ściana otworzyła przestrzeń. Mieszkanie znajduje się na dziewiątym piętrze, ma przyjemny widok i leży na lubelskim LSM-ie, blisko centrum oraz uczelni, gdzie wiele lokali jest wynajmowanych.

Daniel: Największą pułapką był pozorny lifting. Mieszkanie było odmalowane, miało nowe płytki i wyglądało na częściowo wyremontowane, ale po rozpoczęciu prac okazało się, że wiele elementów wykonano prowizorycznie. Daniel: Zakup mieszkania całkowicie opróżnionego lub typowo po babci może być mniej ryzykowny, bo od początku zakłada się pełny remont. Przy lokalu wyglądającym na gotowy koszt napraw może ostatecznie być taki sam albo wyższy.

Daniel: Docelowo mieszkanie przygotowywano jako dwie sypialnie oraz salon z aneksem. Układ pozwalał też rozważyć oddzielną kuchnię, dwie sypialnie i salon, choć największy pokój nie był bardzo duży. Daniel: W trakcie prac mieszkanie wygląda jak chaos. Remont nie dzieje się jednym kliknięciem jak w mediach społecznościowych — dojście od stanu początkowego do gotowego wnętrza wymaga czasu i kolejnych etapów.

Daniel: Jesteśmy na lubelskim LSM-ie razem z Tomaszem. Tomek jest moim absolwentem, współpracuje ze mną i zarządza wszystkimi moimi mieszkaniami na wynajem w Lublinie. Daniel: Pokazujemy mieszkanie Tomka, które kupił, wyremontował i sprzedał. To nie jest jego pierwsza inwestycja. Tomek: To czwarte mieszkanie, licząc także mój prywatny lokal, który sprzedałem po szkoleniu.

Tomek: Sprzedałem własne mieszkanie, żeby zdobyć kapitał i zacząć działać w nieruchomościach. Daniel: Wcześniej odwiedziliśmy ten lokal podczas remontu, a teraz sprawdzamy końcowy etap prac. Tomek: Zostały końcowe prace, między innymi drzwi w łazience i sprzątanie. Meble kuchenne, sprzęt oraz podłogi są już zamontowane. Najważniejsze jest jednak to, że mieszkanie zostało sprzedane jeszcze w trakcie remontu.

Tomek: Po publikacji ogłoszenia z wizualizacją przyjechali pierwsi klienci. Kupująca od razu zaplanowała miejsce na drapak dla kota i zdecydowała się na zakup. Daniel: Wczesne ogłoszenie może znacząco skrócić czas całej transakcji. Daniel: Przy koszcie kapitału i stopie zwrotu czas sprzedaży jest kluczowy. W lokalu zostały już głównie ostatnie szlify i generalne sprzątanie.

Daniel: Półokrągła ściana była elementem wcześniejszego układu. Tomek usunął jej część zasłaniającą kuchnię, aby bardziej otworzyć przestrzeń. Tomek: Kupująca poprosiła o pozostawienie wskazanych sprzętów. Ustaliliśmy, że cena z ogłoszenia nie będzie negocjowana, a wyposażenie zostanie uwzględnione w transakcji.

Daniel i Tomek omawiają termin zakończenia prac, który przypada za dwa dni. Tomek przyznaje, że przy ponownym projektowaniu rozważyłby przesunięcie zaokrąglonej ściany. Tomek: Przesunięcie ściany mogłoby jednak spowodować kolizję szafki ze zlewem z dojściem do toalety. Zmiana wymagałaby ponownego przeanalizowania całej łazienki.

Daniel i Tomek porównują obecny układ z pierwotnym rozmieszczeniem toalety i ścian. Powrót do innej konfiguracji wymagałby przesuwania instalacji oraz pionów, co generowałoby dodatkowe koszty. Tomek: W przedpokoju powstała prosta szafa wykonana przez tych samych stolarzy, którzy wcześniej pracowali przy biurze Daniela.

Tomek: Szafa kosztowała 900 zł z montażem. Do poprawy zostały drobne elementy, między innymi za krótko docięta listwa. Kupująca poprosiła też, aby nie montować sztukaterii, którą kot mógłby zniszczyć. Daniel: Czym zajmowałeś się przed flipami? Tomek: Przez prawie 30 lat pracowałem na etacie. System pracy wciągnął mnie na bardzo długo.

Tomek: Pracowałem w wojsku. Po pierwszym odejściu na emeryturę zajmowałem się ochroną statków na Oceanie Indyjskim, między Afryką a Azją. Tomek: Przez krótki czas byłem też kierowcą ciężarówki, ale mieszkanie w samochodzie nie było pracą dla mnie. Po kolejnym zakończeniu służby znalazłem ogłoszenie dotyczące pracy kierowcy.

Daniel: W ten sposób się poznaliśmy. Tomek został moim kierowcą, gdy szukałem osoby do prowadzenia Maybacha. Po pewnym czasie zobaczyłem go na sali szkoleniowej jako uczestnika kursu flipowego. Tomek: Uczestniczyłem w spotkaniach biznesowych i zainteresowałem się branżą. Gdy zaczynałem pracę u Daniela, nie wiedziałem, czym dokładnie się zajmuje.

Tomek: Kiedy pierwszy raz usłyszałem o flipach, myślałem, że chodzi o krótkie filmy w internecie. Nie miałem pojęcia o tej formie inwestowania, ale zdecydowałem się jej nauczyć. Daniel: Dziś Tomek zarządza moimi mieszkaniami w Lublinie, a w wolnym czasie realizuje własne flipy. Wspieram go, ponieważ pojedyncze inwestycje nie są dla mnie konkurencją na tak dużym rynku.

Daniel: Ten flip nie był finansowany z mojego kapitału, lecz ze środków innej inwestorki. Tomek: Była nią Ewelina Jeremienko, poznana w grupie absolwentów. Współpraca układała się bardzo dobrze. Daniel i Tomek wracają do historii lokalu. Według sąsiadów dawniej działała tu agencja towarzyska. Pozostałości tej działalności przez długi czas wpływały na sposób korzystania z mieszkania.

Tomek: Poprzedni właściciel odłączył dzwonek. Początkowo twierdził, że był za głośny, ale później przyznał, że dawni klienci lokalu nadal pojawiali się pod drzwiami i dzwonili. Tomek: Mam już uzgodnioną cenę kolejnego mieszkania w Lublinie, na Kalinowszczyźnie. Akt notarialny zaplanowano na 11 czerwca.

Daniel i Tomek wracają do oględzin. Kupująca zaplanowała w jednym pokoju sypialnię. Część drzwi trzeba będzie wymienić, ponieważ dostarczono niewłaściwe elementy. Tomek: Większy pokój będzie pokojem gościnnym. Ustalaliśmy z kupującymi także oświetlenie i kinkiety. Pomieszczenie ma balkon oraz otwarty widok na okolicę.

Daniel: Przed oknami nie powinien powstać nowy blok zasłaniający przestrzeń. Kupująca wybrała lokal między innymi dlatego, że z okna widzi budynek, w którym znajduje się jej biuro. Daniel gratuluje Tomkowi sprzedaży i zapowiada pokazanie zdjęć po sprzątaniu. Następnie wracają do błędów poprzedniego remontu.

Tomek: Poprzedni właściciel złożył kuchnię z przypadkowych elementów. Blat został zamontowany w taki sposób, że uniemożliwiał pełne otwarcie okna. Tomek: Akt notarialny podpisaliśmy 27 marca, a ekipa weszła 11 kwietnia. Na początku czerwca mija około półtora miesiąca prac. Cała transakcja powinna zamknąć się w około dwóch miesiącach.

Daniel: Ogłoszenie zakupu zawierało tylko jedno zdjęcie. Słaba oferta może tworzyć okazję, ponieważ mniej osób potrafi dostrzec potencjał nieruchomości. Tomek: Ze zdjęcia wynikało, że mieszkanie może wyglądać jak po remoncie, dlatego umówiłem oględziny. Zaproponowana cena nie odpowiadała sprzedającemu, ale po trzech dniach agent zadzwonił z akceptacją.

Tomek: Początkowo mieszkanie kosztowało 460 tys. zł, później cenę obniżono do 449 tys. zł. Zaproponowałem 380 tys. zł i za tę kwotę doszło do zakupu. Remont wraz ze sprzętem AGD kosztował 42 tys. zł. Tomek: W kwocie remontu znalazły się także szafa, meble kuchenne i prace elektryka. Cena była niska, ponieważ lokal nie wymagał całkowitego remontu, lecz przede wszystkim naprawienia i dokończenia źle wykonanych elementów.

Tomek: Największym zaskoczeniem były podłogi. Łączenia paneli z płytkami przykryto listwą wyrównującą, a po jej zdjęciu okazało się, że różnica poziomów wynosiła 2–3 cm. Tomek: Mimo że podłoga wyglądała na nową, trzeba było ją zerwać i wyrównać poziom. Poprzedni flipper wydał pieniądze, ale przez brak wiedzy część z nich została zmarnowana.

Tomek: Mieszkanie wystawiliśmy za 549 999 zł, a sprzedaliśmy za 549 000 zł. Symboliczne 999 zł zostało przeznaczone na negocjacje. W cenie znalazł się również uzgodniony sprzęt. Tomek: Według wstępnych wyliczeń zysk wyniósł 112 tys. zł. Daniel: To bardzo dobry wynik. Teraz można ocenić końcowy efekt całego remontu.

Daniel: Powstała nowa, przestronna łazienka, gotowa kuchnia z zabudową oraz jasne i ustawne pokoje. Trudno uwierzyć, że całe mieszkanie ma mniej niż 50 m². Daniel: Flip trwał półtora miesiąca. Mieszkanie kosztowało 380 000 zł, remont 42 000 zł, a całkowity zysk wyniósł 112 000 zł.