Deweloperka od środka: koszty, marże i ryzyko

Ja osobiście uważam, że deweloper powinien dostawać jakieś uprawnienia, że ma wiedzę w zakresie deweloperki. Teraz pierwsze co ja robię to jadę z kiełbasą i jakimś koszem do sąsiada rozmawiać zanim jeszcze zacznę cokolwiek robić. Największy kłopot jaki miałem to był taki, że sąd mi odmówił wpisania jako właściciela. Ja miałem zaangażowanie bloku na poziomie dwóch pięter i to były było to 107 mieszkań. Pamiętam, że kupiłem go za chyba tam 40 parę tysięcy złotych. A sprzedałem za 155 000 zł. To były straszne pieniądze. Teraz tak na przełożenie za 200 budowało się dom wykończony. Lepiej mieć 50% czegoś niż 100% niczego. Jak już się wam wydaje, że już wiecie wszystko, to znaczy, że już, że jesteście w mega zagubieniu. Business Rider Daniel Siwiec.

Na miejscu pasażera jego gość. w interesującej rozmowie o nieruchomościach, biznesie i życiu. Cześć, witajcie w nowym odcinku Business Ridera, a moim dzisiejszym gościem jest deweloper Paweł Preisner. Piąteczka. Cześć, cześć, cześć. To zanim jeszcze zaczniemy rozmawiać o tym, czy warto wejść w deweloperkę, czy to jest ten czas, czy jeszcze się w ogóle ten biznes opłaca, to powiedz mi, czym dzisiaj ty się zajmujesz, jaki jest twój dzisiaj główny biznes?

Główny biznes to przede wszystkim dalej budownictwo i dalej realizacja projektów deweloperskich. Oczywiście oprócz tego biznesu jeszcze prowadzę dosyć duży dział w zakresie najmu nieruchomości zarówno komercyjnych jak i nieruchomości mieszkaniowych bądź przeznaczonych do zamieszkania głównie raczej długoterminowego, ale też i powierzchnie takie typowo pod lokale handlowe, biura pod też najem krótkoterminowy w rozumieniu prowadzenia również hotelu, bo no wiem, że byłeś w hotelu Bacówka Radawa, tam żeśmy się poznali i ten hotel, uwierz, że no naprawdę wymaga ogromu pracy. Głównie deweloperka, hotelarstwo i na samym końcu można

Powiedzieć branża szkoleniowa, może taka poniekąd, że tak powiem, no nie powiem, że zmałpowana od ciebie, ale też w zakresach, którą ty realizowałeś. Jasne. A jakbyś miał powiedzieć dzisiaj tak wagowo, co najwięcej waży w twoim biznesie? Znaczy jeśli chodzi ci o wyniki czy o zaangażowanie? Jedno i drugie, czyli jakie są wyniki, jakie jest zaangażowanie? No bez dwóch zdań. Deweloperka to jest to jest klucz, nie? To nie ma o czym rozmawiać. To deweloperka przynosi największe wyniki. Bardzo duże wyniki przynosi najem. I tutaj myślę, że jest to jakieś 35% zysków rocznie. no i najmniej na chwilę obecną hotelarstwo, ale to jest związane też z aktualnymi nakładami związanymi

Z rozwojem i rozbudową. Gdybyś tylko ciągnął z hotelu kasę, to by generalnie on był o wiele bardziej rentowny. Znaczy jakbym ciągnął z hotelu, no to by zmniejszyła się ta rentowność, bo no bo bym wybierał te pieniądze, ale w takim sensie, że jakby nie reinwestował zysków i można powiedzieć nie robił nakładów, tylko raczej nie. Kontrolstwo jest bardzo hotelstwo jest bardzo specyficzne i wymaga obsługi gości na coraz to wyższym poziomie i zmienia się zmienia się też trendy tak jak na początku robiliśmy hotel, który był spersonalizowany wyłącznie pod dzieciaki i to był taki nasz kor, który ma nas odwiedzać. Tak, dzisiaj trzeba poszerzać ten zakres gości znacznie chociażby jeszcze o tematy konferencyjne, jakieś szkolenie,

Integracje, tak żeby wypełniać tydzień w nie tylko bazować na weekendach. No i teraz jest ważna skala, tak? No jeżeli masz, ja akurat teraz zatrudniam jakieś 130 osób u siebie w firmach, tak? No i musisz utrzymać te osoby, więc hotel sam generuje około tam 100 etatów. więc tych kosztów stałych jest trochę, więc to ważenie tak jakby wyników na pewno najmniej przynosi zysków hotel w odniesieniu do tego co robię, a nakłady czasu, pracy i tak dalej. Dlatego to jest to jest jakby argument, dla którego ja nie mam swojego hotelu, bo mógłbym mieć, ale za każdym razem jak sobie tak pomyślę, to sobie przypominam ile to jest kłopotów tak naprawdę, nie? To jest to jest bardzo angażujący biznes i to trzeba naprawdę kochać,

Lubieć i trzeba się angażować to 24 godziny na dobę. Jasne. A jak się w ogóle zaczęła twoja kariera w deweloperce? Jakby od czego ty zaczynałeś jakby? Jak to się stało, że dzisiaj jesteś deweloperem, który buduje duże inwestycje, bloki czy komercyjne nieruchomości? A jak zaczynałeś? Znaczy początek był w ogóle to był trochę był rolą przypadku. Ja w ogóle miałem być policjantem, tak, bo mój ojciec był policjantem, moja mama pracowała w policji, mój brat pracował w policji, więc można powiedzieć, że pokoleniowo miałem być policjantem, tylko że mi to turbo nie pasowało. Ja przyznaję się do tego, że nie mam taki charakter, który nie pozwala mi podlegać pod kogoś, pod kogoś decyzje, niezależnie od tego, czy one są słuszne, czy nie. Ja się bardzo jestem takim

Buntowniczym człowiekiem w zakresie takiej podległości. Tak to jest po pierwsze. No i pamiętam jak przyjechał ojciec do domu gdzieś tam to było gdzieś na tr w trzeciej klasie szkoły średniej powiedział Paweł to kim chcesz być w szko w życiu? Nie ja mówię tato, ja nie wiem kim chcę być w życiu bo jeszcze tak do końca nie mam sprecyzowanych tych. On mówi no to będziesz policjantem. A ja mówię, że ja nie będę policjantem, nie. A on mówi: "No to nie, synu, to wiesz, są pewne tradycje, wiesz, bezpieczna, stała praca i tak dalej". Finalnie skończyło się na tym, że się bardzo mocno zmuntowałem, powiedziałem, że nie. I w czwartej klasie szkoły średniej rozpocząłem kurs na pośrednika nieruchomości. Samemu jeździłem, pamiętam do Warszawy, to było przy Ministerstwie Budownictwa Infrastruktury i zdawałem egzaminy

Właśnie na pośrednika i tym pośrednikiem byłem miesiąc, bo okazało się, że pośrednik zarabia 1 2%, musi się nalatać, na nachodzić. Wtedy to było 1%. no i zrozumiałem, że zrobiąc jedną transakcję, chociażby zrealizując jakiś tam czy sprzedaż mieszkania, nawet kupić go, wyremontować, taka można powiedzieć taka podstawowa flipperka, o tak, można było zarobić dużo, dużo więcej, co powodowało, że poszedłem tam, gdzie można było więcej zarobić, czyli kupiłem taki garaż, przerobiłem go, przerobiłem go z tego garażu przerobiłem go na lokal taki handlowy w ogóle na nielegalu, bo tam w życiu nie wiedziałem, że jest jakiś zmiana, sposób użytkowania, jakieś warunki zabudowy, to uwierz, że to było dalekie. To były

Też wiesz kupę czasu temu, nie? Dale, ale dalej tak ludzie robią. Tak, tak. Ja wiem, że wiesz, wiem, że ludzie przerabiają domy na kwatery pracownicze, więc umówmy się, że, że ta partyzantka dalej trwa. No ale faktycznie ja to robiłem nieświadomie, tak? Nie było w ogóle przestrzeni do tego, żeby się uczyć tego, żeby wiedzieć jak to, jak to się rozwija. Miałem wiedzę tylko typowo pośredniczą. no i tak wyrzuciłem bramę garażową, wstawiłem witrynę szklaną, wiesz, zrobiłem tam parę elewacji, no i udało się to sprzedać. No pewnie pytanie może się pojawić.

Zrobiłeś flipa tak naprawdę, że zaczynałeś od flipów można powiedzieć. Tak, zacząłem od flipa. Aczkolwiek to wiesz, pamiętaj, że to było 20 tam 5 lat temu. To raz, że nie było flipa, dwa, że nie było dewelopera, tylko była firma budowlana bardziej. Tak. No to były inne czasy to nie działało tak jak teraz, że były jakieś oboszczenia. Kiedyś w ogóle nieruchomości się sprzedawało na chusteczce. Ja się zawsze śmieję, że przyjechał gość, ja tam wbijałem ogrodzenie fizycznie wbijałem to ogrodzenie i gość mówi: "A co pan będziesz robił?" A ja mówię, że a dom będę budował. On mówi: "A jaki dom?" A taki on mówi: "To kupuję". Nie to takie były czasy, nie? Nie tak jak teraz. No ale wydaje mi się, że było łatwiej. No przede wszystkim było łatwiej, chociaż była mniejsza skala wiedzy, którą można było zdobyć, ale to nie dlatego, że szkolę też z tego, tylko dlatego, że faktycznie błędy, za które zapłaciłem

Właśnie spowodowały, że szkolę, bo zapłaciłem naprawdę miliony złotych za błędy, które stworzyłem pod kątem popytu, bo jest inaczej, jest trudniej, natomiast pod kątem zdobywania wiedzy jest znacznie łatwiej, bo ta wiedza jest dostępna, tak? Można ją kupić od ciebie, można się doszkolić, książki. Jest mnóstwo ludzi zjazdów, konferencji, prawda? Jest jakby pod tym kątem jest to wszystko na wyciągnięcie ręki, tylko trzeba po to sięgnąć. Natomiast no jest konkurencyjność większa wtedy. To tak, ale jest łatwiejszy dostęp do kapitału. Tak. Dzisiaj świadomość ludzi, że biorą kredyt na zakup domu, mieszkania jest całkowicie inna niż była 20 tam 5 lat temu. Tak to jest zjadł to tak to kiedyś to w ogóle inne pokolenie było. Tak.

Ludzie kiedyś budowali czy nasi rodzice budowali domy przez 20 lat i te domy powstawały pokoleniowo, tak? I w ogóle było dla pokoleń były, nie? Dzisiaj dom się buduje przez 12 miesięcy i dzisiaj jest, a jutro go sprzedajemy, bo się nam zmienia sytuacja tutaj, wiesz, tu nam się dziecko rodzi, tutaj potrzebujemy dodatkowy pokój albo coś i albo się przeprowadzamy w inne miejsce. Więc tak to działa. Ale wracając do pytania, jak zaczynałem i potem po tym po tym wydarzeniu, gdzie właśnie zrobiłem pierwsze pierwszego flipa, jak to nazwałeś, to później było wybudowanie swojego dla siebie domu pierwszego, no bo to był okres, gdzie poszedłem na studia, więc tutaj rodzina już chciała, żebym się żebym się usamodzielnił, żeby A skąd miałeś pieniądze? No bo no

Wiesz co, handlowałem, handl, znaczy pierwszy w ogóle zakup tej nieruchomości tej, o której ci mówiłem, czyli tego garażu z działką, to był w Rzeszowie przy ulicy Lubelskiej ja zapracowałem na nie sprzedając borówkę i kapustę i ogórki kiszone. I ja o tym mówię wiele razy na wielu jakiś tam konferencjach, jak zaczynałem, bo to wiele ludzi o to pyta. nie wiem dlaczego, ale pewnie może z powodu tego, że kurczę jak się znalazłem po tylu latach tu gdzie jestem i powiem z doświadczenia, że to był też była wielka przygoda, chociaż dalej to był też handel, nie? bo kupowałem na skupach, nawet organizowałem takie skupy borówek w takich lasach przy niedaleko Rzeszowa. No i zawoziłem to najpierw nawet samemu

Stałem na giełdzie Pthw gdzie się tam stawało o 4:00 nad ranem, żeby przyjeżdżało, żeby zarezerwować najlepsze miejsce sprzedażowe i tak dalej. No i powiem ci, że na przykład dziennie można było na gdzieś pewnie odnosząc się do dzisiejszych zarobków można było zarobić 5000 zł. To wiesz to nie były małe pieniądze. To wtedy jak teraz 50 prawie, nie? Tak to nie to były strasznie duże pieniądze. To tak powiem ci, że po tygodniu mogłem kupić sobie motocykl z salonu, nie? To tak, tak a propos.

No ale nie miałem takich potrzeb. W ogóle jestem takim w miarę oszczędnym człowiekiem, wiesz? nie obnoszę się metkami. i powiem uczciwie, że to przyniosło bardzo duży efekt, bo składałem tych pieniędzy, później podpisałem umowę z Limagrain i dostarczałem mim borówki. W międzyczasie miałem też wypadek, który spowodował, że straciłem cały majątek, bo samochód się żeśmy położyli samochód na bok w rowie, bo nam dziecko wypadło.

I ale finalnie powiem, że to była wielka lekcja. Stąd pojawiły się pierwsze pieniądze na zakup tego budynku. Pamiętam, że kupiłem go za chyba tam 40 parę tysięcy złot, a sprzedałem za 155 000 zł. To były straszne pieniądze. To ja by to były kwoty, które były niewyobrażalne. To teraz tak na przełożenie za 200 budowało się dom wykończony.

No to była taka różnica. A jak pierwszy projekt? Skąd się wzięło pierwszy projekt? działka pierwszy projekt na znaczy to nie był deweloperski, bo budowałem dom dla siebie wtedy prywatnie, bez jakieś takiej świadomości biznesowej. Byłem na pierwszym roku studiów, jak pamiętam, więc to był taki czas, gdzie budowałem dom dla siebie, tak po prostu dom dla siebie. No i ten dom, to był projekt Wierzba, pamiętam, był wzięty z katalogu. Działkę na Załężu kupiłem taką 10arobą.

No i pamiętam też, że to tam rodzice już byli przeszczęśliwi, że się będę usamodzielniał, że tutaj już takie już doświadczenie, już będzie sam na studiach mieszkał i tak dalej. No ja przyjechałem do domu pewnego dnia i powiedziałem: "Słuchajcie, sprzedaję ten dom". Nie no i ojciec mówi: "Nie no, Paweł, no co ty, co, jak ty co, jak ty to chcesz zrobić?" Nie. A ja mówię: "Wiesz co, za to ja będę handlował dom, handlował, budował domy, nie?". Ojciec mówi: "Pawł, przecież my nie mamy żadnych tradycji w tym zakresie, oprócz tego, że ja się przeprowadzałem sześć razy i miałem cztery podstawówki. Nie, nie dlatego, że byłem tumanem, tylko dlatego, że moi rodzice się przeprowadzali, bo mój ojciec miał taki fan, budował dom i myśmy się przeprowadzali. Okej, czyli skądś to wziąłeś? Tak, tak.

Nie, ja to, ja nie będę w ogóle. Ja zawdzięczam rodzicom bardzo dużo, bo wiesz, mój ojciec był po studiach ekonomicznych i on naprawdę umiał liczyć. zajmował się bardzo zawodowo, zajmował się logistyką i finansami, więc, więc to jakieś tam tak jakby pojęcie miałem, a moja mama wprowadzi całe życie działalność gospodarczą. wcześniej pracowała na policji, tak wspomniałem, ale to był taki krótki epizod. i finalnie tak jakby w biznesie no to my funkcjonowaliśmy, ja się wychowałem w biznesie, tak? No to, że sprzedawałem ogórki, kapustę, kiszoną czy borówki, no to też miałem takie możliwości, że ojciec mi dał na przykład kierowcę, bo nie miałem prawo jazdy, tak? I to było no to umówmy się, że to był też taki czas, gdzie mi pomagali w ten sposób, nie? Ale nie, że

Wyłożyli milion złotych, mówi: "Synu, kurczę, pierwszy milion masz, pomnaż". Okej, a powiedz mi, a jak pierwszy projekt? Kiedy uznałeś, że właśnie po tym sprzedaży tego domu, że będziesz deweloperem i zrobisz to? No nie było pojęcia w ogóle dewelopera. No to podstawowy temat, że nie było pojęcia dewelopera. Tak, tak to bardziej to traktowałem, że w ogóle to jest coś fajnego takiego twó tak prywaciarzem, ale nie przesadzajmy, znowu nie jestem aż tak stary, ale faktem jest, że wiesz, to były lata, których się w ogóle bardzo mało budowało, ale się bardzo szybko sprzedawało. bardzo szybko się sprzedawało i zawsze była marża na tych projektach i to i to nie tak jak teraz, że tam 18 20% tylko tam była marża na poziomie tam 30 40 czasami procent i to się sprzedawało jeszcze w momencie kiedy ty miałeś dziurę w ziemi albo i nawet

Nie miałeś umowie cywilnoprawnej na umowie cywilnoprawnej żadnej umowy deweloperskiej w ogóle nie było dewelopera w ogóle nie było zawodu deweloper czy pojęcia dewelopera to jest podstawowy temat no i to się fajnie wszystko to się kręciło na tyle dobrze że jak zobaczyłeś na jednym tym projekcie, że ci, że ci zostało tam 40 50 000 zł czy tam 70 000, na drugim ci zostało 70, ale zrobiłeś dwa te domy, więc już wiesz, zarobiłeś 140 w skali roku, że następny projekt to już było 250 000. Tak. No to są takie pieniądze, które załóżmy na państwowej posadzie nie są do zarobienia. Nigdy nie były do zarobienia. No tak. Tak, bo to w ogóle miał takie założenie, że małe projekty, zresztą do dzisiaj takie założenie mam, małe projekty muszą być zrealizowane w ciągu roku. Oczywiście mówię od momentu, kiedy mamy już prawomocne pozwoleniemie na budowę i możemy wcisnąć enter, budujemy, nie?

Okej. A powiedz mi, jaki błąd popełniłeś na początku, który pamiętasz? Ja wiem, że popełniałeś mnóstwo błędów, ale każdy, kto gdzieś doszedł popełnił mnóstwo błędów, ale te takie na początkowe, które wiesz, że zabolały najbardziej i nauczyły duszy. No na pewno świadomość odpowiedzialności osobistej, bo budowałem na samym początku, no JDG, tak, nie miałem pojęcia, wiesz, spółki, świadomość, w ogóle spółek hand, prawa spółek handlowych i tak dalej, to była przepaść, nie? Serio to nie miałem takiej wiedzy.

Ja budowałem przez, no nie wiem, przez 17 lat budowałem na JDG to myślałem kurczę miałeś jakąś taką sytuację blisko, że to chciał cię pozwać i generalnie wykorzystać tą sytuację. Jasne, ale ja mam dalej pozw zbiorowy. Mam mówię o tym otwarcie, gdzie mieszkańcy jednego z bloków skarżą mnie o niewłaściwie wykonane balkony. i wiesz i ale nie da się właściwie w Polsce wykonać balkonów. Nie da rady. Znaczy jest już metoda, już pokazuje chociażby u siebie tam gdzieś na wydarzeniach, na szkoleniach pokazuje jak to zrobić, bo już mam sprawdzoną metodę.

Nie, nie, nie w ogóle jest odcięte wszystko na Isokorbie, balkon jest niezależny, nie zizolowany zresztą jak będziesz chciał to ci się pokaże. Okej. Okej. Ale jest rozumiem jakaś okładzina inna niż płytka, która Nie ma żadnej okładziny, żadnej okładziny jest. Masz płytę, tak? Masz płytę prefabrykowaną. gwarantuje, że on będzie latami, a nie, że płytka, która nie da się, nie ma takiego kleju, nie ma takiej płytki, nie ma takiej izolacji i termicznej, tym klimacie nie da się tego zrobić na dożywotnie.

Nieraz może pójdzie lepiej, nieraz pójdzie gorzej. To jest kwestia kiedy to będziesz naprawiał, nie czy tylko kiedy. Tak dokładnie. Ale pamiętasz jeszcze jakiś taki błąd, który popełniłeś? Znaczy to z takich błędów no to na przykład niewłaściwie przeanalizowałem nieruchomość gruntową, kupiłem tą nieruchomość i na przykład prostowałem sprawy przez 6 lat, nie? To był taki ogromny tak i to był błąd, że na przykład nie miałem świadomości sposobu podpisywania umów przedwstępnych, warunkowych, w ogóle określania tych warunków. to była to była po prostu niewiedza, tak, która gdzieś tam funkcjonuje. Dzisiaj bym w życiu nie zrobił takiego biznesu. w życiu bym nie w życiu bym nie podpisał umowy przenoszącej własność bez odpowiedniej analizy nieruchomości gruntowej, a to mnie

Kosztowało kilka milionów złotych.. Utrcenie korzyści tak naprawdę, bo może czas przede wszystkim czas. No jeżeli liczyłem na rentowność na danym projekcie w danym czasie, a nagle okazuje się, że to jest niemożliwe, bo są jakieś odwołania, nieuregulowana droga, tutaj mieliśmy jeszcze problem z przeniesieniem własności, to był jeszcze większy kłopot, bo ten największy kłopot jaki miałem, to był taki, że przeniosłem własność nieskutecznie i w momencie wpisywania do ksiąg wieczystych sąd mi odmówił wpisania jako właściciela. Ja miałem zaangażowanie bloku na poziomie dwóch pięter i to były było to 107 mieszkań i od ludzi miałem spłacone pieniądze. Ale kupiłeś działkę dopiero wtedy, kiedy już zacząłeś budować? Tak.

Nie, kupiłem działkę w czas wpisania do księgi wieczystej to jest około sześciu miesięcy. Znaczy wtedy tak było. Teraz te wcale nie jest lepiej, ale tam te trzy c miesiące w zależności od lokalizacji. No i w tym czasie budowałem. Jeżeli proces inwestycyjny ja rozkładam na rok, no to w tych sześciu miesiącach, no to jestem w stanie wybudować budynek w stanie surowym. Tak. A to był blok, miał 107. Byłem na drugiej, na drugim stropie, tak? I ludziom sprzedałem te nieruchomości. W dobrej wierze nabyłem tą działkę. Między miałem tam umowę warunkową, było przeniesienie własności, ale też i było tam było uregulowanie stanu prawnego zbywcy. No i też uzyskanie warunków pozwoleniemia na budowę. No i to wszystko uzyskałem. Więc jak zakupiłem tą nieruchomość, to ją zacząłem budować. Jak ją zacząłem budować, zacząłem ją sprzedawać. Wziąłem od ludzi kilka milionów złotych. Finalnie budowałem,

Budowałem, nie było ustawy deweloperskiej. budowałem te nieruchomości i nagle po pół roku przychodzi mi informacja, że mi nie wpiszą mnie jako właściciel. Jaki by powód jakby jakie tam było chybienie? Nie niewłaściwe postępowanie spadkowe, ponieważ dziedziczenie, ja nie pamiętam na którym roku, ale chyba w 86 albo pierwszym był tylko jeden rok, gdzie gospodarstwo rolne dziedziczyła tylko małżonka, a nie dzieci. i tam był jakiś jakaś rok czasu funkcjonowała taka ustawa. No i to był nie doprzenie notariusza tak naprawdę.

Znaczy wiesz co, no tak, ale notariusz nie miał takiej takiego ubezpieczenia nawet o jakich my stratach żeśmy mówili. No tak. No bo on może mieć na milion, może mieć na dwa, ale no ale nie na wiesz tam był nie wiem z osiem już wtedy. To takie zaangażowanie było. No to był taki największy największa lekcja. Ale pytanie czy wiesz to mogłeś sprawdzić. Nie no, bo no nie, bo zaufałem ludziom, którzy mi to prowadzili. Przecież ja nie prowadziłem postępowania. To słuchaj, jak ja miałem jak ja miałem decyzję spadkową, nie sądową.

Sądową, tak. Czyli, czyli po prostu sąd się pomylił, czyli rozczelzenie do skarbu państwa mógłbyś mieć naprawdę. No to, ale to wiesz, wiadomo, że to przecież ludzie siedzą po 20 lat w więzieniu niewinni, nie? Tak, tak, tak. Wychodzą, a potem umierają. To jest najlepszy przykład, który niedawno był. No właśnie, ale to jest jakby ryzyko wpisane, można powiedzieć, w życie i w biznes. natomiast no takie sytuacje są rzadkie. Kanał napędza inwestoro.pl. Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość.

A powiedz, gdybyś zaczął jeszcze raz, to czego byś nie powtórzył jeszcze? Kurczę, ja bym nie wiem. Hotel byś nie budował? budowałbym hotel, budował, bo daje tyle satysfakcji, że żadna inwestycja deweloperska nie daje. Kwestia jest tego, co macdawać pracę. Tak, jeżeli ci oddaje pracę w finanse, to faktycznie hotel nie jest nie jest najlepszym biznesem, ale nie jest też złym, bo umówmy się, to takie jest bardzo wymagającym, zaangażowanym. pewnie bym wybudował hotel, może w innej lokalizacji. Może bym wybudował, może bym wybudował parę pasaży handlowych w zamian hotelu. Nie wiem, nie, nie chciałbym mówić, ale tak jak analizuję sobie tak szczerze to, co bym, to bym nic nie zmienił, kurczę. I nie dlatego,

Że uważam jakieś wyjątkowo swojej zajebistości. Nie, po prostu wszystko, co robiłem i co robię do teraz mnie po prostu cieszy. Ja wstaję rano, ja lubię chodzić do pracy. Naprawdę. A mówiłeś mi tak przed nagraniem, że mieszkasz w Rzeszowie, hotel masz tam godzinkę drogi mniej więcej, tak? Jak z tego korzystasz? Jak on oddaje? Jak często tu jesteś? Jakby, bo masz projekty w Rzeszowie, podejrzewam. Tak. A jak często jesteś w hotelu? Zżem, że twoja żona pracuje też. Nie, nie. Moja żona zajmuje się praktycznie hotelem w 100%. Ja jestem bardziej takim taką osobą w zakresie dorztwa strategicznego, dowożenia strategii, którą żeśmy gdzieś wypracowywujemy razem w założeniu strategii tam trzy, pięci i tam 10oletniej.

Chociaż umówmy się, że ta 10letnia jest bardzo daleko oparta na błędach, które mogą się wydarzyć ze względu chociażby na sytuację jakieś tam geopolityczną czy no w ogóle w kraju. czy też gospodarczą, tak, ale w hotelarstwie zajmuje się głównie tylko tak jakby strategicznymi elementami rozbudowy powiększania kierunku, w którym powinien iść ten hotel. Ale całą cały nadzór to wszystko Asia robi, bo ja powiem szczerze, że no nie mam czasu na to. No po prostu to jest może głupio to brzmi, ale nie on na czasu. Wiesz tam ta deweloperka, najem, komercja, szkolenia to zajmuje dużo czasu i wiesz dokładnie, że tak

Jest i to powoduje, że jeżeli chcesz zrobić dobrze profesjonalnie, chcesz to zrobić bezpiecznie, no to musisz się na tym skoncentrować. A w hotelu to jest trochę praca raz z ludźmi, dwa rze ludźmi, bo tak razy to są klienci, dwa rzecikami, tak? I de facto pracujesz głównie z ludźmi. i są małe wolumeny, czyli każda sprawa nie jest warta miliony zazwyczaj, tylko jest warta inaczej niż w deweloperce, kiedy pracujesz nad jakimś projektem, nad jakąś aktywem, tak? I je dopieszasz i nagle generujesz tam miliony zysku, czy tak?

Na pewno nie, to jest w ogóle inna bajka. Tak, tu jest to jest to jest druga firma. Firma, która całą cały czas trzeba dbać, nie? która cały czas to nie no to jest kwestia kiedy upadnie nie czy upadnie tylko kiedy upadnie hotelarstwo wiesz raz że w Polsce jest na bardzo wysokim poziomie to jest jeden temat a dwa że hotelarstwo doprowadza do sytuacji w której my musimy się rozwijać konkurencja nie śpi, nie? I to jest tak, że ile tam zarobisz, to tak naprawdę wszystko włożysz w to hotelarstwo. Oczywiście jest moment wyskalowania, który mówi: "No to teraz dowozimy wyniki". Nie no tylko, że ten moment się też zmienia ze względu, że jak się zmienia na przykład

Skala wynagrodzeń jakiś minimalnych, średnich wynagrodzeń, oczekiwań rynku, to jest wszystko odczuwalne, bo nagle spada rentowność, jak ktoś tam na mównicy coś tam tupnie. To nagle okazuje się, że kurczę, no to nagle nam spada rentowność o 35% albo dają jakieś bony. To z kolei tak, no tak, okej. Bony dały nam możliwość na przykład jakieś tam bony turystyczne coś tam to nam zwiększyło przychód ale pandemia nam wiesz myśmy mało nie wywrócili tego hotelu mieliśmy 440 000 kosztów stałych miesięcznie no i żeśmy w okresie pandemii zamieszkali sobie w hotelu i 440 000 żeśmy tracili, nie? Przez trzy miesiące ja się zajmowałem już dla fanu niejakim zarządzaniem. Zajmowałem się myciem basenu, bo już

Musiałem jakoś zresetować głowę, nie? No nie można było zarabiać na tym. No wtedy dostały tylko nieruchomości, nie? Ale to nieruchomości to wiesz o tym, że można robić prawie że online, nie? Tak. Tak. Ale to właśnie pokazuje jak bardzo jakby biznes ogólnie jest wrażliwy na różne zmiany, a nieruchomości jak stoją tak będą stały. No wiadomo, że nie w nie wszystko jakby była wojna, to nic się nie wydarzy, ale takie rzeczy jak pandemia, czy kryzys, czy cokolwiek, to one dalej będą stały. Za 10 lat będą stały, będą miały jakąś wartość odtworzeniową. Znaczy ja, słuchaj, na pandemii pamiętam, że ja bardzo dobrze zarobiłem to żeby nie było. w hotelarstwie straciłem, okej, ale nieruchomości całkiem nieźle zarobiłem, bo ludzie się bali, że te pieniądze zostaną zabezpieczone, że jest gwarancja tam 100 000 € na tam w bankach. Tak więc ludzie co robili?

Przenosili swoich swoje oszczędności, przenosili na nieruchomości, a później jak ruszyli to no mieliśmy bardzo dużo. Ja wtedy budowałem, realizowałem. Pamiętam, że miałem problem z dowzieniem harmonogramu, bo na przykład gdzieś jechała winda, jechała winda z Włoch, no i tam było wszystko zamknięte, więc nie dojechała w terminie, bank mi nie wypłaci pieniędzy. Ale wiesz, ale budowałem wtedy ST55, taki wieżowiec 60 wysoki, taką inwestycję, która naprawdę się bardzo dobrze sprzedawała. Bardzo dobrze.

A jakbyś miał powiedzieć dzisiaj, na czym najwięcej zarabia deweloper? Na jakie rzeczy? Na gruntach. To w ogóle nie ma o czym mówić. Czy ale jak dobrze kupi grunt, czy jak kupi w dobrej lokalizacji grunt, czy nie? No na gruntach dlatego, że na problemach z gruntami, tak? Jak umie rozwiązać problem z gruntami i doprowadzić do tego, że istnieje możliwość wybudowania. No i oczywiście no żeby był dobry grunt, no to musi być dobra lokalizacja. No dzisiaj tych gruntów po prostu nie ma, nie? Bo jak są, to są z problemami i największą sztuką na czym zarabia deweloper na rozwiązaniu tych problemów, tak? Tak późnie uzyskaniu dokumentacji pozwoleniemia na budowę. Sama budowa to jest serjemność. Czasami przygotowanie dokumentacji trwa kilka lat, tak? Rok, dwa, trzy. No mam taką nieruchomość, której już warunki zabudowy robię szósty

Rok. Nie ale co jest jakby opró urzędzie czy to się odwołuje? Nie mam sąsiada idiota. Nie no, ale to po prostu i uważam, że uprawnienia sąsiedzkie i może to być kontrowersyjne, wiem nawet w tym odcinku, ale uprawnienie sąsiedzkie w zakresie tego, co możesz wybudować są na tak chorym poziomie, że uważam, że powinny być wręcz karalny. Nawet to jest jedno, ale dwa, że same uprawnienie do odwoływania są jakby, bo teraz tak, bo nawet jeżeli nie masz racji, a prawda, nie masz racji, no to jest tak uciążliwe, to jest duża uciążliwość i dużo szkody. że to może się komuś wiesz zrejnować cały biznes tak naprawdę, nie? Przez to jeżeli ktoś kupił na kredyt działkę, żeby budować, to tragedia, nie? To on to taki sąsiad, który ma się odwołuje. ja na przykład też mam sąsiada i też go

Pozdrawiam i też chcę budować koło mojego domu. i też jakby i zamierzam z nim pogadać, ale jakby czekam, aż on się do mnie ze mną skontaktuje. No ja mu się napisałem mu sprzeciw i czekam, aż do mnie przyjdzie i mu powiem jak ja sobie to wyobrażam, jak możemy się dogadać i jedynym moim warunkiem jest to, że postawi zasadzi mi drzewa, które osłonią mnie. Ale to jest jakieś wiesz to jest do perela. sumie to jest ważne, bo pamiętam na jednym z wykładów powiedziałeś, że flipperzy nie rozmawiają z deweloperami, nie? To tak samo mam też takie wrażenie, że deweloperzy nie rozmawiają z sąsiadami. I to jest to jest wiesz, ja dostałem takie baty kiedyś, taką lekcję od sąsiada na którym koło którego budowałem, bo kupiłem działkę, zacząłem budować, biłem łopaty, zacząłem kurzyć mu pod domem i na koniec budowy przyszło

Co do czego i brakowało mi jednego podpisu od niego, bo nagle gazownia zarzczyła sobie, żeby poprowadził na bocznej działce, gdzie miałem udział gaz i musiałeś mieć zgodę. I musiałem zg i on powiedział panie nie przyszedł żeś pan do mnie na początku budowy nie pogadał żeś p jak z sąsiadem i teraz generalnie to będzie kosztowało i powiedział mi musisz mi tam dać ileś tysięcy, zrobić tą drogę jeszcze jakieś tam warunki postawił i tak dalej i ja też wszystkie spełniłem i ja go przeprosiłem i podziękowałem mu za lekcję i teraz pierwsze co ja robię to jadę z kiełbasą i jakimś koszem do sąsiada rozmawiać zanim jeszcze zaczę cokolwiek robić i na zasadzie zbudować z nim relacji żeby jakiekolwiek inne rzeczy jak mu przyjdą do głowy Daniel Ale zdajesz sprawę tylko, że budowałeś pewnie jako osoba tam fizyczna, nie? Spółka, spółka, tak. I on tym bardziej chciał mnie dojechać, bo A ja słuchaj w ogóle mam taki standard też pokazuję zawsze to ludzi

Przestrzegam przed tym, żeby tak robili, czyli spotkanie z wszystkimi sąsiadami przed zakupem nieruchości gruntowej, bo się dowiesz bardzo szybko, czy nie masz czasami do czynienia z jakimś No tak. Tak. No z kimś, kto jest, wiesz, kto jest odpalony, nie? I to jest fajne rozwiązanie, w którym mówisz i którym widzisz, czego oczekuje rynek, jak chcesz, w sensie, że sąsiedztwo, bo jeżeli masz, chcesz wybudować 10 pięter, a w koło jest trzy, tak? No i oni powiedzą: "Nie chcemy tego i będą się odwoływać do taki do takiego momentu, gdzie dojdziemy do naczelnego sądu administracyjnego, czy te 5 lat."

No. No i tak to tak to mniej więcej działa. A dzisiaj uprawnienie o wstrzymanie wykonalności robót, o wstrzymanie wykonalności decyzji, o odwołanie się jest strasznie. No strasznie. Dzisiaj inwestor jak ma sąsiada świadomego takiego turbo 5 lat odwoływania się to jest standard i to jeszcze od warunków zabudowy, a później jeszcze od bąd pozwalenia na budowę, a później będą ci jeszcze w międzyczasie ci zmienią strony w postępowaniu i udowodnią ci, że były niezawiadomione wszystkie strony i uznanie za stronę w międzyczasie, co powoduje sytuację, że procedury od nowa. A uchylenie pozwoleniemia na budowę. W ogóle w naszym prawie jest absurdalne to, że możesz uchylić prawomocne pozwo na budowę. Tak, oczywiście należy ci się odszkodowanie od skarbu państwa za to, ale już miałem też sytuacj wygrasz za 10 lat, tak jeżeli w ogóle nie, ja też miałem sytuację, że też musieli uchylić jakby,

Ale miasto na szczęście jako organ, który wydaje decyzję, broń tej decyzji, nie? Ale mi wstrzymał miasto wstrzymało wykonalność pozwoleniemia na budowę, które wydało, które wydało. No i oni zaargumentowali, że boją się, że wysokość odszkodowania będzie wzrastać. W związku z tym mnie zatrzymali, nadzór budowlany wjechał, zatrzymał sąsiadów tak naprawdę zkowanie. Tak. do nie do miasta. Ja miałem już masz prawo mocne pozwoleniemia na budowę, budujesz i no to wtedy możesz za wadę w pozwoleniemia na budowę możesz zawnioskować odszkodowanie do miasta. Nie tylko, że nim to wygrasz to stary to jest zmieni się za trzy razy i ale nie to w ogóle nie ma o czym rozmawiać nie to wiesz to miałeś to jest tak jak wiesz miał pierwszeństwo, ale leży w grobie nie no tak a jakbyś miał powiedzieć jakby jak dzisiaj trzeba szukać działek

Pod taki dobry projekt jakby jak ty dzisiaj znajdujesz dzisiaj to w ogóle jest taka trudna sytuacja bo wchodzą nam plany ogólne i będą wywracać tak naprawdę zasady i poszukiwania nieruchomości gruntowych, ale też i wiedzy, co można wybudować mimo zapisów tych planów ogólnych. Jeszcze też nie przeszły nowe, nie przeszło żadne nowe pozwoleniemie na budowę przez pryzmat przez pryzmat nowych przepisów, bo jeszcze nie weszły w życie, tak? Bo jeszcze tam nie wiem, chyba z trzy gminy może wprowadziły plany ogólne w skali całego kraju. Więc teraz wykonawo też jest wielką nie wiadomą jak wykonaw mówicę ci, że sama budowa nie jest problemem, ale nie wykonawo, prawa względem jak będą interpretowane te plany ogólne do warunków zabudowy. Nie, ale w ogóle nikt nic nie wie. Tak

Serio nikt nic nie wie, czy te plany ogólne, czy będzie można naginać w jakąś stronę, czy nie będzie, czy będą interpretacje indywidualne, czy nie będzie. Więc jedyna procedura to będzie zintegrowany plan inwestycyjny, który będzie dawał możliwość haraczy na rzecz miast i takich offsetów, które nagle sobie uregulują gminy. No i teraz według mnie wejdzie tam więcej polityki niż wiesz biznesu. A jeżeli dojdziemy do takiego miejsca, no to myślę, że to będzie no chore dla biznesu. Tak więc wydaje mi się, że wracając do pytania jak szukam nieruchomości, ja teraz zmienię w ogóle front i kupuję gotowcehm.

Ja kupuję gotowce i celowo to robię, żeby uzyskać jak największy przede wszystkim czas, nie? I kupuję sobie czas i nawet mogę zapłacić więcej za te gotowce. w gotowce w rozumieniu, że działka z pozwoleniem prawomocnym pozwoleniemiem na budowę, rozpoczętą budową i tak dalej. i daje i ewentualnie zastanawiam się w jaki sposób wprowadzić zmiany urentowniające dany projekt. Jakieś tam dorobić metry czy zoptymalizować koszty wytworzenia tak żeby móc zarobić na tym więcej mimo tego, że zapłacę za gotowca więcej. No właśnie, ale jak to jest w sytuacji, w której mówiłeś, że deweloper najwięcej zrabia na land developmencie, na gruntach, które kupi, a ci teraz mówisz, że jakby wolisz kupić jako deweloper działkę, gotowca od razu budować, nie?

Czy no bo pytasz jednak na czym najwięcej zarabia? Najwięcej zarabia uważam na znalezieniu nieruchomości gruntowej, zrobieniu papierów i wybudowaniu. Tylko, że rozkłada się to w czasie. Tak. I teraz jeżeli masz portfel nieruchomości gruntowych który masz podpisany na przedwstępnych warunkowych umowach nie angażujesz swojego kapitału wielkiego, to sobie procesujesz i na tym zarabiasz najwięcej. Ale jeżeli chcesz że deweloperka w ogóle jest to taki permanentny permanentne takie koło, tak, w które musi się zazębiać, patrząc przez prymat kosztów stałych, które w danej firmie są, bo masz przecież biura, jakieś tam samochody pracowników, masz jakiś architektów czasami na etacie, jakiś tam dyrektorów finansowych, no w zależności od struktur, wielkości firmy, no to masz

Tych kosztów stałych tam zam 100 000 zł, nie? No to więc nie możesz nie zarabiać, nie? To jest podstawowy temat. Więc tutaj idzie Land development na osobnej spółce, która sobie tam funkcjonuje, przygotowuje grunty i pozyskuje te grunty załóżmy poniżej aktualnych kosztów, a tutaj idzie na przykład realizacja już z sp z spiętego tematu i druga realizacja w postaci w postaci na przykład kupienia i grania tylko na marży na danym projekcie, bo też zakładamy, ale na tym się nie zarabia najwięcej. Bo najwięcej się zarabia na całym procesie. Stąd też pojawił się w ogóle land development, nie?. No tak, ale na przykład można zarobić na działka jest warta 5 milionów, tak? Można ją kupić za 2,5. No

I często jest tak, że takie jakby grunty, przekształcenie ich jakby doprowadzenie do sytuacji, gdzie można budować, to jest często grunt razy dwa, może razy trzy, razy półtorea, prawda? Czyli można zarobić te 2,5 miliona załóżmy na tym gruncie. Natomiast jeżeli bierzemy taki grunt, to czasem takim gruncie, który kosztuje piątkę, no możemy zarobić piątkę albo i albo i dychę na samej budowie na samej marży deweloperskiej, prawda? No tak. No to ale wiesz cały proces zarobisz na gruncie kupiłeś za 2,5 wyceniony on jest do pozwoleniemia na budowę jest wyceniony pięć, a potem jeszcze zarobi, czyli zar zarabiasz te 2,5 miliona na tym etapie, a na kolejnym zarabiasz pić czy 10. Tak, więc w sumie zarabiasz 15 czy 12,5 nie chodzi o to, że no to jest długi proces i niepewny. Tutaj kupując gotowca i masz w miarę pewny proces,

Ułożone wszystko, jak jest rynek dobry, no to generalnie zrobisz szybciej i więcej i to jest kwestia taka, nie można być zamknięty, wiesz, na to 10 i nie można być zamknięty na te 2,5, nie? O tak. A tutaj przy tym 2,5 to tak naprawdę zaangażowanie twoje finansowe jest znacznie mniejsze, bo tutaj mówimy o 10% zadatku. umowie warunkowej, może ewentualnie koście projektu, który jest warunkiem teraz, czyli pozwoleniemie na budowę. No i tutaj to wszystko się trzyma kupy, tak? Bo jak tu zarobisz 2,5, tu zarobisz 10, to się nie ma co obrażać, bo to są tak duże pieniądze, że wiesz, że dla wielu no może nigdy nieosiągalne, nie? Okej. A powiedz mi, jeżeli chodzi o taką kalkulację biznesu, to jak to u ciebie wygląda? Zobaczmy, dostałeś propozycję takiego gotowca z projektem pozwoleniemia do budowy? Teraz robię taki temat.

No. No i załóżmy ile to trwa u ciebie, kto to robi, jak to liczysz. Ale czy w sensie czy wchodzę czy nie wchodzę. Tak, tak, tak. przychodzi pośrednik z ja mam ja mam kalkulator po prostu. Ja mam kalkulator stworzony. Udostępniam w sensie ten kalkulator nawet, ale mam kalkulator, który pokazuje dokładnie jakie są koszty budowy, jakie są koszty dom operacyjne, administracyjne, jakie są koszty pieniądza, jak to wszystko działa, że tak powiem, finansowo.

I no i jeżeli wychodzi mi marża na poziomie tam 25 30% realnie w na projekcie i to jest ważne żeby zaznaczyć, że to jest na projekcie, który może czasami potrwać tam 2 lata, tak nawet i budowa, jak jest większy budynek, to nie wybudujesz go w rok, to no to no to dla mnie tam 25% 20 czy 25% jest bardzo akceptowalne. Tak, bo dalej to są duże kwoty, nie?

Bo, tożyjek nawet lata niech to będzie po 10%, no ale 10% od, no teraz będę realizował projekt za 100 milionów zł, tak? I no to mówię się nawet 10% w skali roku, no to jest dużo pieniędzy, ale to nie jest to nie jest tyle co ty inwestujesz, prawda? No bo to jest jakby się liczy albo całości projektu, czyli sobie zwrotu, ale też z kapitału. Ty kapitału nie wkładasz z tymi? No nie, oczywiście, że nie. No to tak nie działa. Nie, no bo wiesz, kupujesz działkę, która musi mieć udział X do PUM-u, no ale potem pozyskujesz finansowanie albo sprzedajesz i finansuje to nie mamy wtedy kosztu pieniądze, bo nam na przykład sprzed finansuje to, no nie wiem, klient docelowy czy flipper. Tak. A jak to wygląda jeżeli chodzi o Rzeszów, jakby ile zazwyczaj płacisz procent działki do wartości projektu?

Różnie to wygląda. Ja wiem, że różnie, ale jakie te widełki byś podał? Myślę, że no teraz kupujemy za 2000 zł do PUM-u, nie? No to jest takie pumy teraz jest w granicach tam 11000 zł, nie? Czyli 20 parę procent, nie? Czyli, czyli dosyć. No ale w Zakopanem na przykład, bo tam jakoś tam historycznie jakiś tam temat robiłem, znaczy nie budowałem, ale bardzo miałem udział w jakimś tam projekcie to no to widziałem nawet 50%..

No tak, bo koszt budowy jest podobny albo taki sam, natomiast jakby wartość nieruchomości i wtedy się płaci za działkę więcej. No bo to ona tak naprawdę winduje. Znaczy, bo to jest wiesz co, jak ja to kiedyś tak sobie porównałem do budki z zapiekankami, wiesz i to się bardzo trzyma kupy. No musisz kupić działkę, żeby sprzedać, żeby sprzedać mieszkanie, a tak samo musisz kupić bagietkę, żeby sprzedać zapiekankę, nie? I to tak samo to działa. Jedno bez drugiego po prostu się nie wydarzy, nie? Więc no tak to funkcjonuje, nie? Okej. A jak ile disz za ile dzisiaj budujesz? Ty budujesz generalnym wykonawcą dzisiaj czy wiesz co, różnie projekty? W zależności od lokalizacji buduję raz systemem gospodarczym, raz korzystam z generalnego wykonawcy, raz jestem sam GW. bo głównie chodzi o to, żeby dowieźć marżę. Ja teraz jak realizuję

Projekty, to mam bardzo określoną marżę na projekcie. No i wiem o tym, w którym na w której lokalizacji cena mi dowiezie marżę, tak? I wiem o tym, że jeżeli marża jest zbyt niska, może jest zagrożona może w ten sposób, no to wtedy staram się zabrać tą marżę generalnego wykonawcy. No i organizuje to on zespołem takich ludzi, inspektorów, zespołem branżystów, których powołuje i oni taki menadżer projektu, który się pojawia i on to wszystko kontraktuje, poszczególne prace. No i wtedy zabieramy tą marżę generalnego wykonawcy. Ale jeżeli jest projekt, który wiemy, że cena nam odda nawet marżę, marżę generalnego wykonawcy, to robimy GW. To znaczy czasem jest też tak, że tak naprawdę to jest czasem taniej, jak to dobrze zepniesz, ale czasem jak ci

Ludzie są za lekko spięci, to oni nie mają motywacji do tego, żeby cisnąć te ceny i negocjować z wykonawcami. Do tego musi być menadżer projektu. Tak, tak. I ale jeżeli on jest dobry, to jest dobrze. Jeżeli jest zły, to generalnie może być drożej niż GW. Może tak być i miałem też taką sytuację, co to chyba każdy ktoś był w budowlance. Ja też, ja budowałem też i tak i tak i przeżywałem różne sytuacje, że budowałem drożej niż GW albo taniej niż GW. A ile dzisiaj przyjmujesz jakby cenę metra budowanego mieszkania w takim normalnym standardzie, nie jakimś w Rzeszowie, bo powiem ci, bo akurat buduję teraz w Rzeszowie, wcześniej budowałem w paru innych miejscowościach, ale teraz buduję w Rzeszowie. Projekt będę miał niedługo moja realizacja aktualnie jest na poziomie 62 63 budynku wielorodzinnego z parkingiem podziemnym z udziałem parkingu

Podziemnego 50% miejsc podziemnych do 50% naziemnych nie i to jest zabudowa niska bo to jest też bardzo ważne czyli tam do czterech kondygnacji i tutaj te 6 200 udaje się gdzieś tam ogarnąć ale gospodarczym czy gw nie to właśnie jest lokalizacja mi nie odda nie odda mi marży GW, więc budujemy to w systemie właśnie takim menadżera projektu, nie?

Okej. A jak dzisiaj finansujesz inwestycje? Czy masz swój kapitał na działkę? Czy pozy działkę? Zawsze mam swój kapitał. Nieruchomości gruntowej nie kupuję za A ze wspólnikiem na przykład działasz sam czy bardziej? Tak, teraz otworzyłem się na te na te rozwiązania. Wcześniej w ogóle tego nie robiłem. Uważałem, że spółki służą jednemu, no ale bardzo duże. Jednemu, że służą jednemu. Nie wiem dlaczego tak się utarło takie tak byłem wychowany. O tak.

Okej. że jeden wspólnik korzysta, drugi jest pasożytem. Tak. Tak. Tak, bo ten jeden ma kapitał, a drugi całą robotę odrabia, nie? ale z drugiej strony, jak kiedyś to policzyłem i zacząłem to gdzieś faktycznie sobie przemyśleć, że lepiej mieć 50% czegoś niż 100% niczego, no to okazało się, że to w sumie się trzyma kupy i może warto jednak czasami wejść w jakąś taką spółkę, która musi być turbo dobrze przygotowana, bo umówmy się, że wiemy, że wspólnik musi być mocno, bo jest, bo może być tak albo wspólnik operacyjny, albo wspólnik finansowy. No i teraz dobrze jest, żeby to bardzo mocno rozdzielić na samym początku, żeby się jeden drugiemu nie wpierdzielał. Oczywiście w tym wszystkim muszą być budżety, muszę być dowożenie budżetów, muszą być uzgodnione zasady odchyłku od budżetów, ale jak to wszystko tak jakby zrobisz, zepniesz i

Jest to tak jakby 01 stworzone, to wydaje mi się, że nie powinno być wątpliwości co do zasad rozliczeń, bo zawsze w spółkach mogą być podejrzenia, że jeden drugiego chciał tam kiwnąć, nie? w szczególności w tej branży, gdzie można powiedzieć, że taki budżet przyjmie wiele kosztów, które można zakwestionować bądź nie zauważyć ich, nie? No tak. Ja znam takie sytuacje, gdzie ktoś tam budował osiedle i w międzyczasie nie, nie zysk był nawet dowieziony, ale negocjacje były na takim poziomie, gdzie finalnie ten jeden ze wspólników sobie dom wybudował, nie?

Tak jakby z w ramach negocjacji, nie? Tak. C czy po prostu w ramach kompetencji zarządczy, których miał nie w ramach negocjacji, że dobrze to wejdziecie tutaj na konstrukcję, ale musicie wykonać tam sposób tam nam wykonać. To jest zawsze taka pokusa jakby zatrudniając inspektora czy takiego menadżera projektu, bo on zawsze będzie testowany przez generalnych i przez wykonawców i korumpowany, bo od niego często zależy za ile ty zapłacisz. Czyli on przedstawi ci taką ofertę, powie, że więcej nie ma, że jest najlepsza oferta i ma w pewnym sensie wpływ na ciebie jako na inwestora, na twoją decyzyjność, prawda? to na pewno, aczkolwiek uważam, że jest to pewnego rodzaju mechanizm manipulacyjny, który można w łatwy sposób odciąć postaci tego, żeby się angażować w zakresie w zakresie negocjacji z ofert

Ofertami, nie? Dobrze, nie wiem. No w każdym bąd razie z ludźmi, którzy składają ci ofertę, bo takim standardem u nas jest, że każdy element mamy budowę podzieloną tam na przykład na 30 etapów i każdy etap jest w jakimś stopniu negocjowany przynajmniej w czterech, pięciu firmach, nie? No i ty bierzesz jako jeden ze wspólników bądź jako ten główny prowadzący bierzesz zawsze w nich udział i to jest świetne rozwiązanie techniczne, bo tutaj nie będziesz miał manipulacji menadżera projektu, który właśnie dostanie dom gratis, nie?. Tak przy okazji, nie? Bo, bo zawierzy ceny i każdy zarobi. No to jest w handlu tak naprawdę. Umówmy się, że wiele firm handlowych też korumpuje osoby zarządzające kierowników i jasne,

No cała sprzedaż jak wygląda. jakby tak patrzymy tych przedstawicieli handlowych i wyjazdy na Maledivy czy tam wyloty na Maledivy paru grup społecznych na konferencje naukowe. No to wiem. No dokładnie. Przecież często jest tak, że to cała branża medyczna jest na tym oparta. Nie chciałem tego A powiedz jak i kto może wejść dzisiaj w ten biznes deweloperski według ciebie? No głupio zabrzmi, bo się to totalnie się to nie utożsamia w stosunku do tego, co robię, czyli szkolenia, że jak powiem, że każdy, bo nie każdy. Uważam, że to jest branża tak podwyższonego ryzyka w rozumieniu przestrzeni prawnej, odpowiedzialności, decyzji i przede wszystkim zobowiązań, które

Ludzie biorą na siebie chociażby kredyty na tam 20, 30 lat. Więc nie każdy trochę trzeba mieć świadomość tego, że minął czas, w którym muraz tynkarz akrobata był deweloperem. to już tak nie jest, nie? i obwarowań prawnych, które się pojawiają. Ja wiem, że można powiedzieć, dobra, zbudujemy, zbudujemy sobie zespół i na zespole stworzymy. No ale jak nie masz świadomości jakieś ekonomiczne, nie masz świadomości jakiejś budowlanej, nie masz świadomości zarządczej, nie masz jakiejś wrażliwości prawnej, nawet doświadczenie no w ogóle w biznesie, tak, bo to niekoniecznie musi być biznes deweloperski, bo możesz być mieć firmę budowlaną, możesz robić jakieś remonty, no byerem kontraktu jak gdzieś indziej i

Tak i wchodzimy, tak i jest możliwe i dla tych ludzi jest przestrzeń, ale nie jest to ja na przykład na wiesz Na Akademii Deweloperowej miałem lekarza, tak, który chciał strasznie zostać deweloperem, bo to jest takie wiesz w ogóle fajnie, nie? Kim jesteś deweloperem, nie? No i tam 50% cię ludzi nienawidzi, 50 cię kocha, nie? A jeszcze, a jeszcze znaczna część cię szanuje. To już jesteś milioner, nie? Bo tam wiesz, weźmiesz samochód w leasing, bo domek wybudowałeś, nie?

Tak, dom wybudowałeś w leasing, samochód weźmiesz i wiesz, jesteś, jesteś milioner, nie? I gość pamiętam, że zapłacił za to, za tą całą akademię. Przebrnął przez 7 miesięcy edukacji, przyszedł do mnie i przyniósł mi takie bardzo dobre, drogie whisky, nie? I mówię: "Stary, no ale przecież zapłacić za te szkolenia". On mówi: "Paweł, ja ci daję te whisky, bo ja dzięki temu szkoleniow szkoleniu wiem, że ja nie będę deweloperem, nie?

Że ja nie chcę być deweloperem, że jesteś turbo zniechęcasz ludzi do bycia deweloperem, bo pokazujesz jaka jest prawda, nie? I ta prawda jest niestety straszna. Trzeba mieć twardą dupę, trzeba mieć świadomość odpowiedzialności za to, co się buduje, robi. A takie wiesz jakieś szkolenia, że tu spalisz spółkę, tu to, tu tamto, no to no to nie u mnie. Nie, okej. To nie słyszałem, że, że tak, że ktoś tak proponuje. Czyli co? Jak nie wyjdzie to położyszę spółkę następną. Tak.

Stary, ja znam takich ludzi szkolą. Nie, nie. Okej. To mi później powiesz. Ciekawy jestem. okej. A co byś proponował? Jak ktoś chce wejść, dopiero zaczyna? No jest przekonany, czy zaczynasz od bliźniaków, od szeregówki czy od bloku od razu. Od edukacji, Daniel. Od edukacji, bo to jest nieważne, czy budujesz szeregówkę, czy bliźniak. W sumie kiedyś taki mój znajomy powiedział, Paweł, gość, który buduje domek jednorodzinny ma takie same problemy jak ty, który budujesz bloki, tylko ma po prostu więcej zer. Te same papiery. Dokładnie. Są dokładnie jest to samo. Wszystko jest to samo. Więc tutaj bym w ogóle nie generalizował tego, co bym wybudował, bo jak się czujesz kozakiem i wiesz, masz świadomość, umiejętność i umiesz

Reagować na stres w postaci wiesz finansowy, jakiś tam chroniczny braku pieniędzy i tak dalej, no to czy tam układanek i tworzenia tych harmonogramów, płatności, realizacji i tym podobne, to myślę, że możesz zacząć i od jakiś tam kilku szeregówek. No moje moja rada zawsze by jest taka, żeby zacząć od małego projektu, żeby się nauczyć, ale też mały projekt daje możliwość robienia większych projektów, chociażby ze względu na realne pozyskanie finansowania pod inwestycję deweloperską, czy tej uzyskanie kredytu deweloperskiego, w którym trzeba się przed przedłożyć doświadczenie, tak? Bo żaden początkujący deweloper nie pójdzie i nie dostanie kredytu deweloperskiego. To tak nie działa, nie? Oczywiście. Są różne metody pozyskiwania tych kredytów

Deweloperskich, ale ja uważam, że na małym projekcie jest mniejsza szansa na to, że go wywrócisz, a potem jest tylko umiejętność skalowania tych projektów. Więc mały projekt, niezależnie czy to będzie jeden dom jednorodzinny, czy to będzie bliźniak, czy to będzie tam pięć szeregówek, to uważam, że taki projekt na początku powinien być, który nie tworzy wielkich oczu.. Okej. Czyli, bo na małym projekcie też może właśnie te błędy naprawić, zasypać małymi pieniędzmi, a nie dużymi, prawda? Nawet jak straci na projekcie, chociaż umówmy się, wiemy o tym, że raczej na nieruchomościach mało kto stracił. to mimo wszystko to mimo wszystko zawsze to jest do przegryzienia. No ale wyobraź sobie, że ktoś robi taki duży projekt, wywraca i narzuca na siebie zobowiązanie

Tam 5 10 milionów, bo tam budynek się na przykład przechylił, nie? A takie sytuacje się dzieją. To nie jest tak, że one się nie dzieją. No i no i no to już do końca życia już zabrudzone papiery, nie? Tak, to już jest już tego wyciągnąć, to z kreski wyjść, to nie jest łatwe. W tej branży tak naprawdę jest tak, że brak edukacji kosztuje najwięcej, że tam nawet każda taka jedna rozmowa z kimś, każda jedna lekcja może spowodować nawet, nie wiem, 100 000, 200 000, milion złotych, więcej zarobku albo mniejszych niepotrzebnych kosztów czy błędów, które się popełnia bezwzględnie najtaniej uczyć się na czyść błędach, tak? A i teraz uważam, że w tej branży nie ma nigdy końca nauki, nie. I to jest, że trzeba cały czas trzeba mieć tą bazę, ale jeżeli tego nie aktualizujesz, nie doskonalisz, nie widzisz z tymi balkonami, tak? Gdybyś robił cały czas

Te same balkony, no ja już w pewnym momencie przestałem robić balkony. To jest stan deweloperski, nie? Bez balkonu w takim sensie, że niewykończone są. No to, no to też jest źle, bo, bo nie możesz dać gwarancji na cały budynek, bo jest to część wspólna i to też trzeba bardzo mocno uważać, więc i dałem właśnie zobowiązanie do wykończenia sobie, bo zrobiłem tak jak ty i za to mam pozew zbiorowy. Za to mam za to mam pozew zbiorowy, że ich nie wykończyłem do zera, tylko dałem zobowiązanie, a konsument przecież zawsze mógł nie wiedzieć. Więc to jest to jest chore co tu się dzieje, co się dzieje w naszym w naszym prawie i mam poświadczenia, że zapoznali się, że wiedzą kiedy, z jakich materiałów, wszystko i może dlatego sprawa już delikatnie trwa szósty rok. no i tam się oczywiście tylko zmieniają się rzeczoznawcy, nie? Bo on cały czas jeden, drugi pisze coś

Innego i my się odwołujemy od opinii tych rzeczoznawców. jeden drugiego punktuje i zabawa trwa i nie jest chore, ale wiesz to może głupio zabrzmi, bo wiesz i ty robisz szkolenia i ja robię szkolenia i ktoś może powiedzieć, no tak, jasne reklamują tutaj szkolenia, bo no bo za tym zarabiają. Tak, tylko że ci, którzy byli na tych szkoleniach mogą powiedzieć jaka wartość idzie za tymi szkoleniami. Ile się dowiedzieli, ile zaoszczędzili albo ile błędów w projektach, które zaprojektowali, które chcą zrealizować, żeśmy wytknęli w trakcie tych w trakcie tych szkoleń i z reguły będą ludzie komentować pewnie czy na tym filmiku, czy w innych przypadkach, że kurczę, no to pewnie reklamują szkolenia, nie? Chociaż ja uważam, że wiesz, no ty zrobiłeś tam masz kilka tysięcy ludzi przeszkolonych. Ja nie

Mam aż takiej skali, bo moja branża jest trochę inna niż twoja. Inaczy ciężej wejść po prostu w szkolenia deweloperskie, chociaż wiem, że robiłeś te szkolenia, więc tu jak najbardziej pamiętam, kiedy byliśmy konkurencją, to tak, żeby była jasność w zakresie szkoleniowym. I wiem o tym, że to jest biznes, który no kurczę no jest niebezpieczny, nie? I ludzie bez wiedzy dzisiaj nawet jakiegoś takiego ogólnego ułożenia sobie tego biznesu. Ja osobiście uważam, że lepiej bez edukacji oni nie powinni wejść i ja osobiście uważam, że deweloper powinien dostawać jakieś uprawnienia do tego, że jest, że ma wiedzę w zakresie deweloperki. Normalne powinny być

Ludzi, nie? Tak. A do tego popatrz, pośrednik nieruchomości musiał mieć licencję. No teraz nie tak mówię, musiał mieć licencję. Teraz nie musi, ale jest już pomysł, żeby musiał.. Bo jest już pomysł. Ja osobiście uważam, że tak samo powinno być w przypadku deweloperów. Tak. No i to i to może by w pewnym sensie pomogło. Ja uważam jakby to porównywać, no bo biznes flipowy to jest taki biznes, ja uważam, że można powiedzieć, że trochę jest dla każdego, że jest mała bariera wyjścia. To jest dosyć prosty biznes, ale deweloperka jest jużby skala trudności jest razy 10. To jest takie trochę jak jazda na rowerze, że czasem nawet weźmiesz rower i nie umiesz jeździć i jakoś tam niewiele ryzykujesz, a deweloperka jest jak motor. Ścigacz i to ścigacz i to ścigacz, że generalnie jak nie masz dobrego kursu, nie masz dobrych zasad obycia i tak dalej, to szansa, że się wywrócisz jest duża. I

Oczywiścieżam, że jest bardzo duża i nie waż też no nie każdy kto jeździ motorem się zabija, tak, ale jakaś część odsetek jest i dlatego tym bardziej trzeba się tutaj wyedukować. Ja uważam jakby już jakby pomijając to, że ja sam w siebie zainwestowałem bardzo duże pieniądze i jestem tu gdzie jestem dlatego, że uczyłem się od innych, edukowałem się, jeździłem po całym świecie na różne warsztaty i szkolenia i gdyby nie to, to bym być może z chłopaka, który jest z normalnej rodziny nie za bogatej, powiedziałbym, że nawet biednej nie był w tym miejscu gdzie jestem teraz, gdzie właśnie nie rozszerzanie horyzontów taki czy ja też nie pochodzę z rodziny jakieś wybitnie zamożnej, chociaż nigdy nam niczego nie brakowało i tutaj mówię o tym otwarciu Ale dopiero gdzieś w okresie po 2000 czy tam 90 latach tak naprawdę, gdzie rodzice odważyli się otworzyć jakiś swój

Pierwszy biznes związany z gastronomią, także w ogóle z budowlanką nie miało to za wiele nic wspólnego. to ten biznes tak naprawdę tak naprawdę gdzieś tam mogłem pociągnąć w i dostrzegać go gdzieś dotykać go, ale też nie uważam, żeby mi rodzice dali pieniądze i powiedzieli: "Masz rób to, o czym żeśmy wspomnieli, bo prawda jest taka, że każdego majątku jaki posiadam, nie uważam się za nie wiadomo jak zamożnego człowieka, chociaż nic mi nie brakuje. No to dorobiłem się sam z żoną, nie?

Super, super. Jakbyś miał powiedzieć taki jeden przekaz, jedno zdanie osobom, które chcą wejść deweloperkę, to o czym mają pamiętać? o edukacji i o pokorze i zajebistej pokorze, że jak już wam się jak już się wam wydaje, że już wiecie wszystko, to znaczy, że już że jesteście w mega zagubieniu. To tak, to tak serio, bo, bo się zmienia prawo, zmieniają się warunki, zmienia się, zmienia się warunki techniczne. Czyli cały czas trzeba chodzić ostrożnie jak kot.

Tak, tak, tak. Jak po wiesz rozgrzanej podłodze, bo zawsze może być mina, bo się coś zmieni, coś się coś się wydarzy, coś jest niepokojącego i trzeba takim być trochę podejrzliwym, co w tym wszystkim jest nie tak, nie? I ta pokora w zakresie wiedzy uważam, że powinno być pierwszą przesłanką do tego, żeby ludzie się uczyli, bo ty się uczysz cały czas, ja się uczę cały czas, nawet po to, żeby uczyć to musimy się uczyć, żeby wiedzieć, żeby nas nic nie zaskoczyło. Ale wiesz co się dzieje w naszym państwie i w naszej gospodarce? Tak. Sytuacji z mus być k przed nimi, przed wszystkimi, bo nasz prezydent też były, też cały czas się uczy, nie? On się tak cały czas uczył. No dokładnie, dokładnie. Paweł, dzięki, bo już

Rozmawiałem ponad godzinę, także dzięki wielkie za to, że udało nam się pogadać, pokazać twoją osobę, mojej społeczności, która też można powiedzieć bardzo często takim krokiem do bycia deweloperem jest flipperka. To jest taka typowa droga przejścia właśnie z flippera do dewelopera. Ja też byłem flipperem i od flipperki zaczynałem, zaczynałem i jestem dzisiaj deweloperem. Także to jest jeden taki krok, można powiedzieć pewnego rodzaju upgrade, także mam nadzieję, że to was zainteresowało. Także dzięki wielkie. Piąteczka.

Dzięki bardzo. Nie masz kapitału, ale czujesz, że flipy mogłyby być twoją szansą? Ja też nie miałem kapitału. Właśnie dlatego wiem, że ty też możesz zacząć. Dorastałem na lubelskim blokowisku. Nie miałem znajomości, nie miałem pieniędzy, ale miałem jedno przekonanie, że chciałem żyć na własnych zasobach. Patrzyłem na ludzi z pieniędzmi i wiedziałem, że też muszę znaleźć własny sposób. Pierwszego flipa zrobiłem mając zaledwie 30 000 zł. Wykorzystałem cudzy kapitał i własny pomysł. To wtedy zrozumiałem, że jedyne to czego potrzebuję to wiedza i odwaga. Dziś mam na koncie ponad 300 flipów i uczę innych jak to robić krok po kroku. Jeżeli chcesz wiedzieć jak wygląda mój system flipowania bez pieniędzy kliknij w link pod tym wideo i odbierz swój bilet. Pokażę ci jak znaleźć okazję, jak zdobyć kapitał i zrobić pierwszego flipa. Nie czekaj. Zacznij działać teraz.