Podatek katastralny w Polsce: kto i ile zapłaci?

Państwo chce położyć rękę na twoim mieszkaniu — i to dosłownie. Jeżeli wejdzie podatek katastralny, posiadanie własnego lokalu może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie. Politycy znów wrzucili temat na stół, a w sieci pojawiła się panika. Czy naprawdę jest się czego obawiać? Czy to koniec inwestowania w nieruchomości w Polsce, czy kolejna polityczna zagrywka?

W filmie rozkładam projekt na czynniki pierwsze. Zobaczysz konkretne wyliczenia, kto może zapłacić najwięcej i jak mogą wyglądać skutki podatku. Nawet jeżeli nie masz jeszcze mieszkania na wynajem, temat może dotyczyć także twoich pieniędzy.

Cztery, pięć, dziesięć, piętnaście czy nawet trzydzieści tysięcy złotych rocznie — tyle mógłby zapłacić właściciel mieszkań, gdyby podatek katastralny wszedł w życie. Wyobraź sobie mieszkanie na wynajem i nowe obciążenie sięgające 1,5% wartości nieruchomości rocznie.

Jeżeli średnia rentowność najmu wynosi między 4% a 5%, podatek na poziomie 1,5% wartości odpowiada mniej więcej jednej trzeciej takiego dochodu. Do tego dochodzi ryczałt: przy przychodach z najmu powyżej 100 tys. zł stawka wynosi 12,5%. W tej kalkulacji suma obciążeń zbliża się do połowy wpływów z wynajmu.

Temat podatku katastralnego wraca jak bumerang. Zwolennicy mówią o uporządkowaniu hurtowego skupowania mieszkań. Przeciwnicy odpowiadają, że nie jest to walka ze spekulacją, tylko kolejny sposób sięgnięcia do kieszeni ludzi, którzy już płacą podatki.

Czym właściwie jest ten podatek i kto powinien się go obawiać? Podatek katastralny to podatek od nieruchomości liczony od jej wartości, a nie tylko od metrażu. Dwa mieszkania o tej samej powierzchni, ale w różnych lokalizacjach, byłyby opodatkowane inaczej. Mieszkanie w dużym mieście kosztowałoby podatkowo więcej niż lokal w małym mieście, gdzie ceny są niższe.

Obecny podatek od nieruchomości w Polsce opiera się głównie na powierzchni i stawce. Wyższa cena mieszkania nie oznacza dziś automatycznie wyższego podatku. Klasyczny podatek katastralny nie obowiązuje; omawiany temat jest projektem obecnym w debacie publicznej.

Temat wrócił za sprawą propozycji Lewicy, przedstawianej jako projekt skierowany przeciw biznesowemu gromadzeniu mieszkań. Założeniem ma być opodatkowanie osób posiadających większą liczbę nieruchomości, szczególnie gdy lokale są inwestycją, a nie miejscem do życia.

Z publicznych zapowiedzi wynika, że propozycja nie miałaby obejmować każdego właściciela. W przedstawionej koncepcji podatek dotyczyłby trzeciego, czwartego i kolejnych mieszkań lub domów, a nie jednego domu, w którym właściciel mieszka. Projekt budzi jednak obawy także u osób mających jedno lub dwa mieszkania, ponieważ zakres przepisów mógłby się kiedyś zmienić. Trzy nieruchomości nie są też progiem zupełnie nieosiągalnym dla zwykłej rodziny.

Można mieszkać we własnym lokalu, kupić mieszkanie dla dziecka i odziedziczyć trzecią nieruchomość po rodzicach lub dziadkach. Odziedziczony lokal może mieć wartość sentymentalną, a mimo to zwiększać liczbę posiadanych nieruchomości. Podobna sytuacja może dotyczyć małej nieruchomości rekreacyjnej odziedziczonej po rodzinie i drogiego mieszkania kupionego na kredyt. Właśnie przez niejasność przyszłego zakresu rozwiązania temat wywołuje tak wiele emocji.

Według zapowiedzi stawka miałaby zaczynać się od 0,5% wartości nieruchomości rocznie i z czasem rosnąć do 1,5%. Przy wysokich wartościach nawet niewielki procent oznacza znaczącą kwotę. Mieszkanie warte 500 tys. zł przy stawce 0,5% oznaczałoby 2,5 tys. zł podatku. Przy wartości miliona złotych byłoby to 5 tys. zł, a przy stawce 1,5% — 15 tys. zł rocznie.

Autor przedstawia też retoryczne porównanie: przy corocznym obciążeniu 1,5% suma wpłat po około 66 latach odpowiadałaby wartości nieruchomości, a obowiązek podatkowy nadal by trwał. Dla osoby posiadającej kilka mieszkań inwestycyjnych koszt mógłby być bardzo odczuwalny. Taki podatek zmieniałby kalkulację długoterminowego inwestowania w nieruchomości.

Dlaczego powstają podobne projekty? Pierwszym powodem są wpływy budżetowe. Nieruchomości nie można przenieść za granicę, dlatego stanowi stabilną bazę podatkową w miejscu, w którym jest położona. Drugim argumentem jest polityka mieszkaniowa i próba ograniczenia gromadzenia wielu lokali. Autor zauważa przy tym, że różne formy oszczędzania i budowania majątku już podlegają opodatkowaniu.

Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym może pojawić się 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. W cenie nowego mieszkania znajduje się VAT, a materiały i prace remontowe również zawierają obciążenia podatkowe. Właściciel płaci także obecny podatek od nieruchomości, obejmujący lokal i grunt, oraz podatek od przychodu z prywatnego najmu: 8,5% do 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki. Podatek katastralny byłby kolejnym obciążeniem.

Trzecim uzasadnieniem jest argument sprawiedliwości: politycznie łatwo powiedzieć, że osoba posiadająca trzy lub więcej mieszkań powinna płacić więcej. Właściciel może mieć jednak także udziały w nieruchomościach, o których na co dzień nie myśli jak o osobnym lokalu.

Jak podatek mógłby wpłynąć na rynek? Zwolennicy twierdzą, że właściciele zaczną sprzedawać lokale, zwiększy się dostępność mieszkań i ograniczy spekulacja. Autor uważa natomiast, że końcowy koszt często poniesie najemca. Jeżeli właściciel otrzyma 30 tys. zł dodatkowego podatku, może próbować odzyskać część kosztu przez podniesienie czynszu. W takim scenariuszu wyższe obciążenie dotknęłoby rodziny i studentów, których nie stać na zakup własnego mieszkania.

Film przedstawia także scenariusz regresu inwestycyjnego. Gdy część właścicieli wystawi stare mieszkania na sprzedaż, inwestorzy mogą ograniczyć finansowanie nowych projektów, co zmniejszyłoby podaż nowych lokali i podniosło ich ceny. Często pojawia się argument, że podatki od wartości nieruchomości działają na Zachodzie. W Stanach Zjednoczonych property tax jest normą, a w niektórych stanach może sięgać około 2% wartości nieruchomości.

Autor mówi, że rozważał zakup nieruchomości na Florydzie, lecz coroczny podatek obniżałby rentowność, szczególnie przy pustostanach. Z tego powodu nie planuje tam inwestować. Podobnie mogą zachować się inwestorzy w Polsce: wybrać inne aktywa finansowe albo rynki zagraniczne z inną strukturą obciążeń. Sam fakt istnienia takiego podatku w innych państwach nie oznacza, że model łatwo przenieść do polskich realiów.

Największe problemy wdrożeniowe dotyczą wyceny nieruchomości, aktualizacji wartości oraz ochrony osób, które mają drogi lokal, lecz niewiele bieżących pieniędzy. Przykładem jest starsza osoba mieszkająca od lat w lokalu wartym 2 mln zł i utrzymująca się z niskiej emerytury. Podatek w wysokości 30 tys. zł mógłby być porównywalny z jej całorocznym dochodem.

Czy trzeba się dziś obawiać? Według materiału osoba posiadająca jedno mieszkanie nie jest objęta opisywaną koncepcją. Właściciele kilku lub kilkunastu lokali i osoby budujące portfel powinny jednak uważniej obserwować temat. Jakie są realne szanse wejścia ustawy w życie? Autor ocenia, że projekt nie ma mocnego poparcia, budzi opór części koalicji, a rząd się od niego dystansuje.

Film przypomina wcześniejszą debatę o ustawie antyflipperskiej. Podatek katastralny jest porównany do politycznego zombie: temat wraca do dyskusji od wielu lat, ale żadna władza dotąd go nie wprowadziła. Autor zwraca uwagę, że nieruchomości posiadają także politycy i ich rodziny, co jego zdaniem utrudnia zdobycie poparcia dla takiej regulacji. Zaleca, aby nie sprzedawać mieszkań w panice.

W materiale pojawia się również odwołanie do deklaracji prezydenta o niepodpisywaniu ustaw podnoszących podatki. Autor podchodzi do politycznych obietnic ostrożnie, ale traktuje tę deklarację jako dodatkową barierę dla projektu. Na końcu filmu autor rozważa możliwy zakres przepisów. Ustawa mogłaby odnosić się do lokali mieszkalnych, spółdzielczych własnościowych praw do lokali i domów. Inaczej może być traktowany cały budynek wielorodzinny bez wyodrębnionych lokali.

Z punktu widzenia przedstawionej interpretacji budynek z wieloma mieszkaniami może pozostawać jedną nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem, jeżeli lokale nie stanowią odrębnej własności i nie mają osobnych ksiąg wieczystych. W takim układzie osoba posiadająca budynek z trzydziestoma mieszkaniami mogłaby formalnie posiadać jedną nieruchomość. Autor rozważa także sytuację scalenia wyodrębnionych praw, ale podkreśla ją jako interpretację możliwego przepisu.

Według tej logiki fundusz mógłby kupić cały blok ze stu mieszkaniami, który nadal stanowiłby jedną działkę zabudowaną budynkiem. Mimo wielu jednostek mieszkalnych system prawno-podatkowy mógłby widzieć jedną nieruchomość. Autor podsumowuje to porównaniem prawa do gęstej sieci, w którą wpada mała muszka, a duży podmiot może przelecieć bez problemu.

Na zakończenie zaprasza osoby zainteresowane mieszkaniami i zakupem nieruchomości poniżej wartości rynkowej na konferencję „Flipy od zera”, do której link znajduje się w opisie.