Pierwszy flip: 94 tys. zł zysku w zaledwie 11 tygodni
Bartek kupił w centrum Rzeszowa mieszkanie wymagające generalnego remontu, pozyskał kapitał od inwestora pasywnego i zmienił układ z dwóch na trzy pokoje. Case study pokazuje pełną drogę: od poszukiwań i negocjacji, przez remont za około 88 tys. zł, po sprzedaż w 11 tygodni i 94 299 zł zysku.
To opis jednej, konkretnej transakcji i deklarowanych przez uczestnika wyników. Rezultat nie jest gwarancją powtarzalnego zysku. Każdy flip wymaga osobnej analizy ceny zakupu, kosztów remontu, stanu prawnego, podatków, finansowania, płynności lokalnego rynku i marginesu bezpieczeństwa.
Daniel Siwiec odwiedza Bartka najpierw w trakcie remontu jego pierwszego flipa, a następnie rozlicza z nim zakończoną inwestycję. Mieszkanie w centrum Rzeszowa kosztowało 410 tys. zł, było zaniedbaną „kapsułą PRL” i miało problematyczny układ oraz lokatorkę, której trzeba było pomóc znaleźć nowe miejsce.
Rozmowa obejmuje wybór lokalizacji, analizę ceny, pozyskanie inwestora pasywnego, przeniesienie kuchni do salonu, wygenerowanie trzeciego pokoju, wymianę okien, decyzje dotyczące łazienki i kontrolę kosztów ekipy. Po ośmiu tygodniach remontu lokal znalazł nabywcę praktycznie w jeden dzień. Finalna cena wyniosła 606 tys. zł, a zysk po wszystkich kosztach – według rozliczenia bohatera – 94 299 zł.
Najważniejsze wnioski z materiału
- Lokalizacja może wybaczyć część błędów Bliskość centrum, rynku i dużej galerii zwiększała atrakcyjność lokalu i ograniczała ryzyko długiej sprzedaży.
- Pierwszy flip może być finansowany cudzym kapitałem Bartek najpierw znalazł i wynegocjował mieszkanie, a następnie przedstawił inwestorowi pasywnemu analizę opartą na danych.
- Zmiana układu tworzy realną wartość Przeniesienie kuchni do salonu pozwoliło przekształcić dawną kuchnię w dodatkową sypialnię i zaoferować trzy pokoje.
- Trudna sytuacja sprzedającego wymaga rozwiązania, nie presji Problem lokatorki rozwiązano przez współpracę ze sprzedającą i pomoc w przeniesieniu jej do innego lokalu.
- Kosztorys musi obejmować pełen zakres Remont wraz z materiałami i wymianą okien kosztował około 88 tys. zł, więcej niż początkowo zakładano.
- Obycie rynkowe powstaje przez liczbę prób Około 80 obejrzanych mieszkań nauczyło Bartka rozmów z właścicielami, pośrednikami i składania konkretnych ofert.
- Dobry produkt ogranicza presję negocjacyjną Dobrze zaprojektowane i wykończone mieszkanie znalazło kupca bardzo szybko, a obniżka względem ceny ofertowej była niewielka.
Dlaczego Bartek wybrał to mieszkanie w Rzeszowie?
Decydująca była lokalizacja w centrum, około 1,5 km od rynku i blisko dużej galerii, przy cenie zakupu poniżej lokalnego poziomu rynkowego.
Mieszkanie znajdowało się w bloku z cegły, a nie na peryferyjnym osiedlu sypialnym. Bartek uznał, że centralne położenie będzie mocnym argumentem przy późniejszej sprzedaży.
Lokal kosztował 410 tys. zł. Według bohatera była to bardzo dobra cena jak na rynek rzeszowski, dodatkowo uzasadniona stanem mieszkania oraz sytuacją osoby, która w nim mieszkała.
Przejdź do rozdziału w filmie: 00:36
Pytania do rozdziału
Ile kosztowało mieszkanie na pierwszy flip?
Bartek kupił lokal w Rzeszowie za 410 tys. zł. Według niego cena była wyraźnie niższa od lokalnej wartości rynkowej.
Transkrypcja tego rozdziału
Mieszkanie było prawdziwą kapsułą PRL. Bartek kupił je za 410 tys. zł, a pesymistyczny plan zakładał około 70–75 tys. zł zysku. Daniel zapowiada wizytę u absolwenta w Rzeszowie, który właśnie realizuje swojego pierwszego flipa. Daniel spotyka Bartka pod blokiem i pyta, dlaczego wybrał właśnie tę nieruchomość. Bartek odpowiada, że kluczowa była lokalizacja: blok z cegły w centrum, około 1,5 km od rynku i 650 metrów od jednej z największych galerii w Rzeszowie.
W mieszkaniu trwa już generalny remont. Daniel zwraca uwagę na wyjątkowy porządek, a Bartek chwali wykonawcę Damiana za dbałość o miejsce pracy i organizację remontu. Lokal jest dwustronny i rozkładowy. Duży salon ma jedno szerokie okno, dlatego zamiast dzielić go na dwa pokoje zaplanowano salon z aneksem kuchennym. Przeniesienie kuchni pozwoli wygenerować dodatkową sypialnię.
Jak zmiana układu zwiększyła wartość mieszkania?
Kuchnię przeniesiono do dużego salonu, a jej dawne pomieszczenie przeznaczono na dodatkowy pokój, dzięki czemu powstało funkcjonalne mieszkanie trzypokojowe.
Duże okno w salonie umożliwiło stworzenie jasnej strefy dziennej z aneksem. Projekt zachował również częściowe otwarcie na przedpokój, aby wpuścić do niego więcej światła, a fragment ściany zasłonił planowaną szafę przy wejściu.
Łazienkę lekko powiększono kosztem pokoju. Rozmówcy analizują ustawienie pralki, toalety, wanny i przechowywania oraz dopasowanie rozwiązania do pary lub rodziny z dzieckiem.
Przejdź do rozdziału w filmie: 01:34
Pytania do rozdziału
Jak z dwóch pokoi powstały trzy?
Kuchnię przeniesiono do salonu jako aneks, a dotychczasową kuchnię przekształcono w dodatkową sypialnię.
Transkrypcja tego rozdziału
Oryginalne wejście do salonu częściowo poszerzono, aby wpuścić więcej światła do przedpokoju. Fragment ściany pozostawiono po to, żeby zasłonić planowaną szafę przy wejściu. Bartek wyjaśnia, że kupił mieszkanie wspólnie z inwestorem pasywnym. Najpierw znalazł nieruchomość i wynegocjował warunki, a dopiero później pozyskał finansowanie od osoby poznanej w grupie absolwentów.
Jak początkujący pozyskał inwestora pasywnego?
Najpierw zabezpieczył atrakcyjną transakcję, a potem przedstawił inwestorowi dane o cenach i planowanym wyniku, mimo że nie miał jeszcze historii zrealizowanych flipów.
Bartek poznał inwestora w środowisku absolwentów. Do rozmowy przygotował analizę cenową, korzystając z raportu Investoro, i pokazał liczby mające potwierdzić opłacalność projektu.
Po zakończeniu inwestycji strony podzieliły wynik w proporcji 40% dla Bartka i 60% dla inwestora. Taka struktura miała rekompensować finansującemu większe ryzyko pierwszej transakcji.
Przejdź do rozdziału w filmie: 02:36
Pytania do rozdziału
Jak początkujący pozyskał pieniądze od inwestora pasywnego?
Najpierw znalazł okazję i wynegocjował warunki, a potem przedstawił inwestorowi analizę cenową i plan transakcji oparty na danych.
Transkrypcja tego rozdziału
Aby przekonać inwestora mimo braku wcześniejszych flipów, Bartek przedstawił mocne dane. Korzystał między innymi z raportu Investoro, który pomógł mu precyzyjnie oszacować cenę sprzedaży i pokazać, że transakcja powinna się spiąć. Przed remontem lokal był zaniedbaną kapsułą PRL z meblościankami. Część parkietu w pokojach była jednak wystarczająco równa, aby pozostawić ją jako podkład pod nową podłogę.
Jak zaplanowano remont generalny i kontrolę kosztów?
Zakres obejmował nowy układ, instalacje, łazienkę, wymianę okien i pełne wykończenie; finalnie robocizna z materiałami kosztowała około 88 tys. zł.
Mieszkanie było określane jako „kapsuła PRL”. Część starego parkietu pozostawiono jako podkład, rozważając spójne połączenie materiałów w korytarzu. Wymiana okien została zamówiona na początku, ponieważ termin ich dostawy mógł wpłynąć na harmonogram; wycena wynosiła około 7,5 tys. zł.
Początkowo przewidywany koszt remontu wynosił około 80 tys. zł, a wykonawca wycenił samą robociznę na 38 tys. zł. Po zakończeniu Bartek podał łączny koszt robocizny i materiałów w wysokości nieco ponad 88 tys. zł. Sam remont trwał około ośmiu tygodni.
Przejdź do rozdziału w filmie: 03:31
Pytania do rozdziału
Ile kosztował remont generalny?
Finalny koszt robocizny i materiałów wyniósł nieco ponad 88 tys. zł. Wymiana okien była wcześniej wyceniona na około 7,5 tys. zł.
Transkrypcja tego rozdziału
Daniel proponuje ograniczyć liczbę łączonych materiałów w korytarzu i analizuje uszkodzenia cienkiej, kruchej ściany. Bartek tłumaczy, że wykonawca przygotowuje w tym miejscu dodatkową zabudowę z płyt gipsowo-kartonowych. Dawna kuchnia ma zostać pokojem. Odpływ znajduje się wystarczająco nisko, aby zapewnić wymagany spadek po przeniesieniu instalacji. Łazienkę powiększono kosztem sypialni, aby zmieścić pralkę, przechowywanie i pełne wyposażenie.
Okna były stare, dlatego zamówiono je jako jeden z pierwszych elementów remontu. Po porównaniu kilku ofert Bartek wybrał wycenę około 7,5 tys. zł za komplet wraz z drzwiami balkonowymi. W małej łazience zaplanowano wannę, umywalkę z szafką, toaletę i pralkę. Daniel sugeruje ustawić toaletę bliżej pionu kanalizacyjnego, ponieważ odpływ pralki jest łatwiejszy do poprowadzenia.
Pierwsza wersja projektu przewidywała prysznic walk-in, ale Bartek wybrał wannę, myśląc o rodzinie z dzieckiem lub parze. Daniel zaznacza, że zarówno wanna, jak i prysznic mogą być poprawnym rozwiązaniem i rzadko samodzielnie decydują o zakupie.
W sypialni zaplanowano łóżko i kinkiety, bez nadmiernego zabudowywania przestrzeni. Daniel uważa, że przyszły właściciel może sam dobrać szafę do potrzeb i budżetu. Rozmówcy oglądają również zaniedbany balkon. Bartek opowiada historię zakupu. Mieszkanie wymagało totalnego remontu, a dodatkowo mieszkała w nim krewna poprzedniej właścicielki, osoba mająca trudności życiowe. Ta sytuacja utrudniała zwykłą sprzedaż.
Jak rozwiązano problem lokatorki bez konfliktu?
Bartek rozpoznał trudność sprzedającej i zaproponował praktyczne przeniesienie lokatorki do innego mieszkania, które pomogła znaleźć właścicielka.
W lokalu mieszkała osoba z rodziny poprzedniej właścicielki, zmagająca się z problemami życiowymi. Nie chodziło o siłowe usunięcie jej z mieszkania, lecz o znalezienie rozwiązania, które umożliwi dobrowolną przeprowadzkę.
Ta komplikacja ograniczała liczbę potencjalnych kupujących i była jednym z powodów, dla których negocjacje cenowe zakończyły się lepiej, niż Bartek zakładał.
Przejdź do rozdziału w filmie: 08:18
Pytania do rozdziału
Jak rozwiązano problem osoby mieszkającej w lokalu?
Bartek i sprzedająca znaleźli dla lokatorki inne miejsce, dzięki czemu dobrowolnie się przeprowadziła, a transakcję można było bezpiecznie sfinalizować.
Transkrypcja tego rozdziału
Zamiast eskalować konflikt, Bartek zaproponował znalezienie lokatorce innego miejsca. Sprzedająca włączyła się w rozwiązanie problemu, znalazła nowe lokum i przeprowadzka odbyła się dobrowolnie oraz bez komplikacji. Problem lokatorki był jednym z głównych argumentów negocjacyjnych i pomógł kupić mieszkanie poniżej wartości rynkowej. Ofertę Bartek znalazł dzięki powiadomieniu w Investoro i od razu umówił oględziny.
Co pozwoliło Bartkowi wreszcie zrobić pierwszy flip?
Konsekwentnie oglądał mieszkania, składał oferty i założył, że nie zrezygnuje przed setną analizowaną nieruchomością.
Okazję znalazł dzięki powiadomieniu w Investoro i szybko skontaktował się ze sprzedającą. Wcześniej obejrzał około 80 lokali, pozostawiając na każdym własną propozycję zakupu.
Największą korzyścią z tej pracy było obycie: swoboda w rozmowie z właścicielem i pośrednikiem, umiejętność negocjowania oraz lepsze rozumienie lokalnych cen. Bartek uznał, że najtrudniejszy był sam początek, a nie technika remontu.
Przejdź do rozdziału w filmie: 09:43
Transkrypcja tego rozdziału
Pesymistyczny wariant zakładał zysk na poziomie 70–75 tys. zł. Początkowy budżet remontowy wynosił około 80 tys. zł, w tym 38 tys. zł za samą robociznę. Planowany czas prac to półtora do dwóch miesięcy. Cena zakupu wyniosła 410 tys. zł i według Bartka była wyraźnie niższa od rzeszowskiego poziomu rynkowego. Największą trudnością nie były liczby ani remont, lecz podjęcie decyzji o rozpoczęciu pierwszego projektu.
Przed zakupem Bartek obejrzał około 80 nieruchomości i na każdej zostawił ofertę. Postanowił, że nie zrezygnuje przed setną próbą. Dzięki temu nauczył się rozmawiać z właścicielami i pośrednikami, negocjować oraz rozumieć rynek. Po zakończeniu projektu Daniel ponownie rozmawia z Bartkiem. Cały flip, od rozpoczęcia prac do sprzedaży, trwał 11 tygodni. Od publikacji ogłoszenia na największym portalu do znalezienia kupca minął praktycznie jeden dzień.
Ile trwał flip i jaki przyniósł wynik?
Cały projekt zakończył się sprzedażą w 11 tygodni, za 606 tys. zł, a deklarowany zysk po wszystkich kosztach wyniósł dokładnie 94 299 zł.
Po publikacji ogłoszenia na głównym portalu kupiec pojawił się praktycznie w jeden dzień. Mieszkanie wystawiono za około 609,9 tys. zł, a ostateczna cena wyniosła 606 tys. zł. Dobre przygotowanie produktu ograniczyło przestrzeń do negocjacji.
Bartek otrzymał około 40% wypracowanego zysku, a inwestor pasywny około 60%. Po pierwszej sprzedaży rozpoczął już drugi remont i negocjował następne dwa lokale, traktując flipy jako potencjalną długoterminową ścieżkę zawodową.
Przejdź do rozdziału w filmie: 12:02
Pytania do rozdziału
Ile trwał cały pierwszy flip?
Projekt zakończył się sprzedażą w 11 tygodni. Sam remont trwał około ośmiu tygodni, a kupiec pojawił się praktycznie dzień po publikacji ogłoszenia.
Jaki był zysk i jak podzielono go z inwestorem?
Według rozliczenia zysk po wszystkich kosztach wyniósł 94 299 zł. Bartek otrzymał około 40%, a inwestor pasywny około 60%.
Transkrypcja tego rozdziału
Kupujący negocjowali tylko nieznacznie, ponieważ mieszkanie było dobrze przygotowane. Sam remont trwał około ośmiu tygodni, a finalny koszt robocizny i materiałów wyniósł nieco ponad 88 tys. zł. Lokal wystawiono za około 609,9 tys. zł, a sprzedano za 606 tys. zł. Po odliczeniu wszystkich kosztów Bartek wyliczył dokładny zysk w wysokości 94 299 zł.
Ponieważ był to pierwszy projekt, Bartek nie gwarantował inwestorowi minimalnego wyniku. W zamian zgodził się na podział zysku 40 do 60: około 40% dla niego i około 60% dla osoby finansującej zakup. Bartek realizuje już drugą inwestycję, której do zakończenia pozostało kilka tygodni, i negocjuje dwa kolejne mieszkania. Pierwszy flip utwierdził go w przekonaniu, że może to być jego zajęcie na dłużej.
Bartek dziękuje Danielowi za impuls do działania. Daniel gratuluje mu wejścia do branży i życzy zbudowania większej skali, a także osiągnięcia pół miliona złotych wyników kwalifikujących do Property Master Club. Podsumowanie pokazuje drogę od zaniedbanego i niefunkcjonalnego mieszkania do gotowego produktu z dodatkowym pokojem. Autorzy traktują ten projekt jako dowód, że przygotowanie, konsekwencja i właściwy projekt mogą zamienić pierwszy krok w znaczący sukces.
Kto występuje w materiale
-
Daniel Siwiec
Prowadzący
Prowadzący materiały poświęcone nieruchomościom, inwestowaniu i przedsiębiorczości.
- Bartek Gość, początkujący flipper i absolwent programu Daniela Siwca Inwestor z Rzeszowa przedstawiający swój pierwszy flip: zakup za 410 tys. zł, remont mieszkania, współpracę z inwestorem pasywnym oraz sprzedaż z deklarowanym zyskiem 94 299 zł.
