Prognozy rynku nieruchomości 2026: ceny, stopy i podaż

To jest właśnie czarny łabędź, sytuacja gospodarcza Unii Europejskiej, budżet francuski, który trzeszczy szwach i i gospodarczy problem w Niemczech. Na pewno z roku na rok coraz ważniejszą rolę będą odgrywały standardy energetyczne mieszkaniem. I tutaj na przyszły rok 26 projektowany jest wzrost kosztów budowy metra kwadratowego od 3 do 4%. Tak długo jak Polakom będzie się żyło coraz dostatniej, można powiedzieć, tak? pracy będą się bogacili, no to ten trend pro y prowzrostowy dla cen będzie utrzymany. Szukajmy pomysłu konkretnego niszy. Znaczy jak robimy to co wszyscy, wylądujemy na rentownościach 3 do 4%. Business Rider Daniel Siwiec. Na miejscu pasażera jego gość. w interesującej rozmowie o nieruchomościach, biznesie i życiu. Cześć, witajcie w nowym odcinku Business Ridera, a moim dzisiejszym gościem jest Maciej Gołębiewski. Piąteczka.

Cześć. Maciej jest przedsiębiorcą i Maciej zajmuje się najmem i pod jego obsługą i skrzydłami jest 1500 najemców w tym momencie w Warszawie. Tak. y jesteś właścicielem i założycielem też firmy Dobrego Najmu gdzie inwestorzy mogą kupić razem z to sobą nieruchomość, którą później powierzasz. zaprosimy Macieja, ponieważ Maciej oprócz tego, że zajmuje się zarządzaniem i tą firmą najmową, to jeszcze bardzo głęboko ma dostęp do do fajnych danych i jest mocno analityczny w tym wszystkim, więc tworzy też raporty na temat rynku nieruchomości, więc postanowiłem Maćka zaprosić, żeby podzielił się z nami najnowszymi raportami, informacjami z rynku, ale też i zradził trochę sekretów ze swojej branży, jak teraz wygląda w tym momencie najem i co na bazie tych wskaźników można zap prognozować, jeżeli chodzi o rynek nieruchomości.

Daniel, bardzo dziękuję za zaproszenie. Super. To powiedz mi, jak według ciebie dzisiaj mamy grudzień, końcówka grudnia, zaraz święta i nowy rok wygląda rynek nieruchomości w Polsce, tak? Jeżeli chodzi o o mieszkania głównie, tak? No mamy do czynienia z takim, ja bym to kreśł jako szukanie nowej równowagi, bo po latach zupełnie szalonych od 2020 roku, covid, wojna, Bezpieczny Kredyt 2% i tak dalej, ten rynek był kompletnie zdestabilizowany. Ten rok 25 już możemy go sobie podsumowywać charakteryzuje się, ja bym go podsumował w takich trzech aspektach. Po pierwsze mamy y bardzo wysoką podaż mieszkań, nie? To w tym momencie to co się dzieje mamy ponad 60 000 mieszkań w ofercie deweloperskiej na rynku pierwotnym, które są w sprzedaży. Mówię o siedmiu największych rynkach w Polsce, no bo to jest jakby klub programu, to jest mierzone. No i ta podaż jest, można powiedzieć rekordowo wysoka w tym momencie. To jest jakby jedno zjawisko, z którym mamy do czynienia. Z tym się wiąże to, że nam wyhamowały, nawet dramatycznie bym określił wyhamowały wzrosty cen. Tak, bo jak popatrzymy w trzecim kwartale 2025, to rok do roku na cenach ofertowych mamy plus 1,5% tam 1,6 rok do roku, a na

Cenach transakcyjnych raptem 0,5. Tak, czyli można powiedzieć, że ceny właściwie zatrzymały się na tym poziomie, co były rok temu. No i to jest oczywiście nowe zjawisko. Przestały rosnąć, tak? I przestały rosnąć, tak? No i trzecia rzecz, która się pojawiła pod koniec tego roku i bo bo żyliśmy od samego początku właśnie wysoką podażą i flautą na cenach, ale pojawił się nowy czynnik, który będzie determinował 26 rok, a mianowicie odbudowanie się popytu kredytowego. Tak, mamy serię obniżek 100%, zjechaliśmy z ponad 6% na 4% w momencie stawkę referencyjną, więc a przewidywanie w tym, że będą jeszcze dalej te stopy procentowe spadać. Mamy teraz cztery i to spowodował tym, że mamy wzrost zainteresowania kredytami o 40% rok do roku liczony w listopadzie 2025. Także coś zaczyna się dziać. Mają zdolność wyższą, mają to zdolność przede wszystkim, prawda? I mogą sobie dzisiaj po pierwsze wybierać, a po drugie mogą dostać te kredyty, tak? Których to to jest w ogóle niesamowite, bo ja liczyłem, że w tym momencie taka średnia statystyczna rodzina polska, gdzie jest dwoje zarabiających średnią krajową, ich zdolność kredytowa przez obniżki 100% wzrosła o ponad 100 000 zł. Więc

Każdy Polak ma taką zdolność większą. Pewnie nawet jeszcze do końca o tym nie wie. Dokładnie. Tak. I to tego jeszcze nie widać, ale to jest szansa, że że w przyszłym roku będzie będzie widoczne. Tak. Tak. No obniżki 100%owych działają zawsze. Pytanie z jaką intensywnością, bo oczywiście to nie jest jedyny czynnik. Tych czynników jest cała masa i i te wszystkie rzeczy makroekonomiczne, ale też nie tylko, bo towarzyszące jakby tutaj mają rolę. Ale oczywiście jeśli chodzi o popyt kredytowy to ta stopa kredytowa jest absolutnie kluczowa. No i ona jest kluczowa zarówno przy osobach kupujących na potrzeby własne, jak ja to mówię mieszkania konsumpcyjne, bo jednak większość takich mieszkań na potrzeby własne jest kupowana z kredytem. Mhm. No ale ma też wpływ na rynek inwestycyjny, bo inwestorzy też lubią dźwignię finansową kredytową wykorzystywać i oni teraz znowu wracają, tak jak ich nie było, no bo ciężko było znaleźć mieszkania z tak wysokimi rentownościami, żeby obsłużyć całą ratę kapitałowo odsadkową. Teraz jest to jak najbardziej możliwe i ten popyt kredytowy wśród inwestorów też wraca. Jasne. Powiedziałeś na początku, że mamy rekordową ilość mieszkań w ofercie i jakbyśmy się zapytali rok albo dwa lata temu kogoś z rynku, czy jeżeli byłaby taka sytuacja, to każdy powie tak: "No

Jest duża podaż, to ceny spadną", prawda? Y, więc a prawda jest taka, że ceny się trzymają, trzymają się kluczowo i z czego to uważasz wynika, że ta oferta nie jest aż tak duża, jak mogłaby być, żeby ceny spadły, czy y ja uważam trochę, że rynek nieruchomości jest po solidnych, dobrych, tłustych latach dla deweloperów i oni mają potencjał do tego, żeby tych cen nie zjeżdżać, y tut nie nie schodzić w dół, więc y jakby jeżeli to będzie trwało jeszcze jakiś czas to one się te ceny się utrzymają. Tak to to rzeczywiście było tak, że jak popatrzymy sobie co było rok temu, to wszyscy wieszczyli spadek cen. Zresztą cały czas są tacy, którzy mają 30% w dół. Tak. I takie głosy zawsze są, pewnie zawsze będą. Natomiast rzeczywiście myślę, że wiele osób mogło być zaskoczonych tym, że ta, ja zawsze mówię cenę jest ostetycznym wypadkową tej subtelnej gry popytu i podaży. Tak, jest dużo czynników popytowych, jest dużo czynników podażowych, natomiast ostatecznie decyduje jak w każdym rynku relacja między tymi dwoma. No tutaj mamy y mamy sytuację taką, że rzeczywiście zwróciłeś uwagę na myślę jeden z jedno z wytłumaczeń, dlaczego nie mamy zjazdu

Cen, a przynajmniej nie wysokiego zjazdu cen, bo tam powiedzmy na poziomie cen transakcyjnych ruchy -1 -2% w niektórych segmentach nastąpiły. Tak, to rzeczywiście tak miastach są takie, no można znaleźć takie doniesienia czy właśnie analizy mówiące ceny spadły. No rzeczywiście tam no min1-2% się wydarzyło i teraz rzeczywiście wydaje mi się, że bardzo dobra sytuacja deweloperów po świetnych latach, które mieli do tej pory powoduje, że po prostu mogą sobie pozwolić na to, żeby tych cen nie obniżać. Też oczywiście stosują pewne triki, rozwiązania takie których nie widać bezpośrednio w cenach. No bo na przykład jeśli dasz w gratisie y tą przysłową komórkę lokatorską, no to tego niby nie widać w cenie, ale realnie jest to jakąś tam albo z garażu, tak po prostu. Tak. Natomiast deweloperzy na pewno są w dobrej sytuacji i wydaje mi się też, że deweloperzy tak samo jak cały rynek nieruchomości się bardzo sprofesjonalizowali. W tym momencie to są y często bardzo duże podmioty, świetnie zarządzane. To trzeba im przyznać, nie wszyscy lubią deweloperów, ale to jest rzeczywiście rynek, który się przez ostatnie od ostatniego powiedzmy, cyklu koniunkturalnego i spadku cen mocno zmienił, bo o ile w 2008 roku nie wiedzieli jak zareagować na na kryzys i rzeczywiście ceny

Poleciały w dół, tak teraz wydaje mi się, że w odpowiednim momencie po prostu ograniczyli nowe budowy i fakt, że ta wysoka podaż, która jest teraz wynika jeszcze z tych budów, które były wtedy w trakcie. No bo to nie to jest jak tankowiec. Jego się nie da zatrzymać z dnia na dzień. Jak tytanik, on płynie po prostu. Tak płynie, wysterować to jest ciężko, ale podjęli takie decyzje, które już teraz widać widać ich skutki. No bo widzimy też spadek rozpoczęcia nowych wniosków o pozwolenie na odbudowę, nowych umów. Znowu, żeby podać kilka liczb, w listopadzie mamy spadek rok do roku o 40% rozpoczynanych nowych umów, a o 30% pozwoleń na budowę. W związku z tym widać, że ten rynek zaciągnął hamulec ręczny i będzie jeszcze pewnie przez połowę 2026 roku swoista wyprzedaż tych zapasów, które mają deweloperzy. Natomiast za chwilkę zderzymy się w 26 roku z kolejną ścianą ograniczenia podaży, no bo wchodzi nam z kolei nowe nowe przepisy odnośnie planowania przestrzennego. Tak. i zaraz się okaże, że ta ten brak dobrych gruntów do budowy, na które narzekają deweloperzy i często się to pojawia, on się pojawi

Jeszcze w pewnej okazałości, bo raptem 30% gmin w ogóle zadbało o plany ogólny, a jak gmina nie zadbała o plan ogólny, to nie może wystawić wzki. Bez wzki nic nie wybudujemy, a jeszcze do tego powiedzmy, że wzki będą teraz ważne tylko przez 5 lat, a nie bezterminowo i się okaże, że zaczyna być ciężko dostarczać nową podaż na rynek. To co ja bym jeszcze wskazał na to to jest to, że deweloperzy ostatnie 5 lat mieli takie ostrzeżenia, na przykład była pandemia i to ich dużo nauczyło. Nie bądźcie tacy zachłanni małą łyżką. Tak później wybuchła wojna, która też też wyhamowała rynek, pokazała, to nie jest biznes, który zawsze idzie bardzo szybko do góry. Wyhamujcie trochę. I teraz można powiedzieć, że ta sytuacja, tak jego stabilizacja można powiedzieć spowodowała to, że oni już byli przygotowani na te, nazwijmy to, trudniejsze momenty, więc nie byli zaskoczeni. Gdyby nie było tych dwóch poprzednich czynników to podejrzewam, że byłby płacz i zgzutanie zębami, a dzisiaj można powiedzieć, że były takie dwa poprzednie rozstrzeżenia. Ja to tak widzę jako deweloper też i wydaje mi się, że w segmencie deweloperskim też bardzo ważny był wzrost kosztów finansowania. To znaczy, no ostatecznie ja słyszałem kiedyś takie powiedzenie, już się z nim zgodzisz, że w de w deweloperce wygrywają ostatecznie

Ci, którzy mają tańszy kapitał e i ci, którzy potrafią się na przykład finansować za granicą, nie, gdzieś tam plasować finansowanie w euro i tak dalej. Natomiast rzeczywiście no ostatnie koszty kapitału, który nam wystrzelił w ostatnich tam latach, no to to oczywiście hamowało naturalnie zdolność i w ogóle ochotę deweloperów do podejmowywania tak dużego ryzyka. Jasne. Ja bym tak akurat nie powiedział, może przy dużych inwestycjach, gdzie są naprawdę setki milionów na na jeden projekt, gdzie jest jakiś nazwijmy to izraelski inwestor, czy kapitał, gdzie oni liczą kapitał trochę inaczej, ale większość rynku jest, można powiedzieć ujednolicona i każdy ma dostęp do tych samych banków i i tych samych, można być warunków prawie, jeżeli to się różnicę to jest kwestia pół%a, która może ważyć dużo w całej inwestycji. Y, ale przy takich małych projektach to raczej każdy ma te same szanse. Ten to jest sprytniejszy, ten to znajdzie lepszy grunt, upaluje lepszą działkę, ją lepiej zabuduje, lepszą chłonność uzyska, to ten wygra, który zrobi bardziej rynkowy dopasowany do rynku projekt. Tak to to wydaje mi się, że to jest większa tak jakby konsekwencja tego niż konkretnie kapitału, bo gdyby tak mówić to nikt by nie wchodził, bo by myśleli: "A ja nie wygram z izraelskim kapitałem nigdy,

Prawda? Albo z jakimś zachodnim kapitałem, gdzie fundusze przyjmą zysk na poziomie 56% i będzie okej". Co uważasz na temat cen nieruchomości?, jak one się mogą pasować według ciebie w przyszłym roku, czyli 26? Wiesz co, ja zrobiłem taką analizę właśnie prognozy na 26 rok. Zresztą też starałem się wybiec znacznie dalej. Natomiast ten 26, no już powiedzmy jawi nam się w pełnej krasie i też widać co mówią i gracze rynkowi, i analitycy i banki, więc jakby można skompilować taki konsensus, co mówią na rynku. Tak. I y wydaje się, że wszyscy się zgadzają co do tego, że pierwsza połowa roku będzie spokojna, jeśli chodzi o ceny. Mogą nawet jeszcze nastąpić w pewnych segmentach takie lokalne, czy to segmentach geograficznych, czy typach mieszkań, tak, lokalne jeszcze delikatne korekty. Natomiast wszystkie te czynniki, o których mówimy, które pojawią się w 26 roku, sprawią, że druga połowa to już zaczną się zwyżki cen. I tak jak podsumowywałem różne głosy analityków i też samemu to wyliczałem, to znowu będzie się to różniło między miastami. To jakby trzeba mieć cały czas na uwadze, że my mówimy ogólnie rynek nieruchomości, ale nie ma czegoś takego jak rynek nieruchomości., natomiast jeśli popatrzymy przez pryzmat miast, to

Tak idąc od dołu tych zmian cenowych, no tutaj Łódź z dużych miast jest jedynym miastem, które ma prognozowany spadek ceny nominalnej o 2% do końca 26 roku. To tamte wzrosty były największe. Był bardzo duży wzrost, jest spora nadpodaż mieszkań najprawdopodobniej to też widać. Tam też jest dużo takich rozpoznawalnych inwestorów, którzy działają, więc ta łódź się rzeczywiście zrobiła pewnie po prostu zatłoczona języcze. Natomiast no też robi swoją demografię. Łódź kiedyś była miastem numer już dawno tym miastem num i jeszcze ma stracić 25% mieszkańców do 2050 roku. Więc to jest no dramat demograficzny Łodzi. Zresztą nie tylko Łodzi, ale w Łodzi to jest bardzo widoczne. Więc Łódź ze spadkami nawet nominalnymi cały czas mówimy o cenach nominalnych na rynku pierwotnym minus 2%. Później Poznań ma być takim miastem, gdzie będzie w miarę stabilnie, czyli nie są przewidywane zmiany cenowe. Jeśli chodzi o Wrocław i Kraków, tutaj przewidywane są 2% w górę. Najwyższe wzrosty w Trójmieście plus 5%, no i Warszawa między 3 a 5. Tak. I z czego to wynika jakby te prognozy i twoje prognozy autorskie czy bardziej

Jak na inne? moje prognozy są bardziej optymistyczne. Co do przyszłego roku. Ja przygotowałem takie scenariusze, y, scenariusz bazowy, pesymistyczny, optymistyczny. U mnie w scenariuszu bazowym to jest plus 6%. Y, mówię, mówię o Warszawie, bo jakby w tym, w tym rynku się specjalizuje. Natomiast te, te, te liczby, o których powiedziałem, to to są dane z zarówno z dużych banków i z działów analitycznych banków, jak i z firm konsultingowych, które takie raporty po prostu co roku regularnie publikują. No i jakby taki przegląd tego, co mówią eksperci, jakby kompilując różne czynniki. No i teraz właśnie co będzie na to wpływało, no bo te wzrosty skąd się mają wziąć. I tutaj to, co mówiliśmy, rosnąca w związku ze spadkiem 100% rosnąca zdolność kredytowa Polaków. Warto dać tutaj jeszcze dodać, że też projekcje odnośnie 100%ową o dalszych obniżkach, tak? Bo nawet członkowie Rady Polityki Pieniężnej, ja widziałem jedną taką wypowiedź z Piercerzenki, gdzie właśnie członek RP mówił, że na koniec 26 roku stopy procentowe będą miały trójkę z przodu, ale raczej nie mniej niż 3%. No więc przypomnijmy, teraz mamy 4%, tak? I odpowiednio na przykład jeden z banków komercyjnych projektuje 3,20, prognozuje

3,25, na koniec 26 drugi 3,5, a jeszcze trzeci 3,75. Więc gdzieś ten konsensus jest, że jeszcze przed nami pewne spadki. A pamiętajmy, że każde 25 punktów bazowych stopy procentowej obniżkę, czyli o ten 0,25% to jest kolejne kilka% więcej zdolności kredytowej. I wniosek jest taki, że to nie jest wcale tak, że za parę miesięcy będzie dobrym momentem, żeby wybrać kredyt, tylko teraz można albo brać kredyt na zmiennych stopach i wpaść w te niskie stopy, kiedy one spadną, bo wtedy być może banki będą chciały sobie jeszcze na tych niskich stopach zarobić na wyższej marży, czyli bo będą wiedzieli, że tak jest tanio dla klienta, taniej niż było wcześniej., chyba, że będziecie czekali, żeby sobie wziąć kredyt o stałym oprocentowaniu zafiksowany na jakiś czas. No tylko banki teraz pewnie niechętnie będą dawały na stałe oprocentowaniu. Wiedzą, że stopa procentowa będzie spad. No no właśnie to jest to jest ciekawa gra, która zawsze się odbywa. Znaczy ja kiedyś się z kolegą śmieliśmy, że jak się idzie do banku to nie należy przyjmować tej propozycji, którą oni mówią. Jeśli oni oni proponują i i promują stopę stałą, to lepiej weź zmienną i na odwrót. Nie, tak, tak, tak. No bo bank czasem to nie jest tak, że to jest twój sprzymierzeniec. on ma pewien produkt, chce ci go sprzedać i na nim zarobić jak najwięcej. I ten doradca pewnie też ma

Uszytą marżę albo swoje y swoją wynagrodzenie swoje od tego ile da zarobić do banku. Dlatego to nie jest tak do końca, że oni nie będą chcieli tego sprzedawać. No trochę będą musieli przez KNF sprzedawać te kredyt ze stałą ze stałą stopą. Natomiast ona może być po prostu nie taka atrakcyjna, bo może być uszyta w tym wyższa marż, czyli zysk banku na na kapitale. No i to się okaże. Więc ja na przykład brałem kredyt swój prywatny wtedy, kiedy kiedy te s były najwyższe, bo powiedziałem, że jeżeli one spadną, to dzisiaj bank wiem, że nie może mi doliczyć więcej sobie, ale jeżeli ten kredyt wezmę teraz, a no za rok czy za dwa zaz te stopy spadły, no to to ja już mam dzisiaj dużo niżej i dzisiaj pewnie takiego kredytu bym nie dostał z taką marżą. M powiedziałbym, że groszową. Kanał napędza Investoro. pl. Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość. No i teraz pamiętajmy, że to nie jest oczywiście jedyny czynnik, bo znowu jeśli ktoś opiera swoją analizę rynku na tylko jednej zmiennej, jednej informacji, jednej danej, jednym doniesieniu nie nie daj Boże medialnym, no to oczywiście, że nie widzi całości. musimy pamiętać, że to nie są tylko czynniki popytowe, bo to jest to jest ewidentnie jeden z czynników popytowych, ale są też czynniki podażowe., no bo znowu pytanie o dostępność gruntów, co

Się będzie działo po po zmianie planów zagospodarowania czy w ogóle tej całej reformie planistycznej,, co właśnie z dostarczaniem nowej podaży. Natomiast to, co jest też zawsze brane pod uwagę przez deweloperów w rachunku ekonomicznym, to jest oczywiście koszt wytworzenia. I tutaj na przyszły rok 26 projektowany jest wzrost kosztów budowy metra kwadratowego od 3 do 4%. To zależy od od źródła, co między innymi wynika chociażby z regulacji odnośnie tak zwanej ustawy schronowej i i wymogów technicznych co do tych tych bezpiecznych miejsc w budynku. To co ciekawe nie zawsze muszą być schrony. Wystarczy z tego co się rentuje wzmocniony tak garaż ze stropem wzmocnionym. Ale z samego tego tytułu widziałem wyliczenie, że to jest wzrost kosztu wytworzenia metr kwadrowego kilkaset złotych na każdym mecze. 200 200 też widziałem. Ja w przyszłym roku planuję inwestycje i na szczęście udało mi się w tym roku złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, żeby już jeszcze pod tą ustawę nie nie podchodzić, bo to są koszty dodatkowe dla mnie jako dla dewelopera. I oczywiście pytanie czy to się da przerzucić na kupca znaczy na na kupującego mieszkanie. Ale oczywiście, że będą takie próby tak normalne jak zapytasz, czy chce pan zapłacić parę złotych więcej za opcję

Schronu, czy bez opcji schronu, no to raczej myślę, że na pewno się znajdzie taka osoba, która zapłaci za to ekstra. Ale ale domyślne to nie jest tak, że każdy chce ze schronem. Jakbyś powiedział z komórką czy bez komórki to raczej większość ludzi, którzy mają większe mieszkania chce z komórką. No bo to muszą coś z tym zrobić albo z miejscem postowym. Tak, mają samochód, to muszą mieć tą komórkę. Ale no są tacy optymiści. Poza tym większość ludzi wojny nie pamięta, tak? I jej nie zna. No czy to jest dobre, czy złe, uważam, że że to jest bolesne, ale niestety potrzebne. Tak, potrzebne i też rynek się do tego dostosuje, nie? To znaczy zobacz, my mamy też taką krótką pamięć, że właśnie przeżywamy, bo taka ustawa, a czy ktoś pamięta ustawy wprowadzane 5 lat temu, 10 lat temu, w 2012 roku, kiedy ustawa deweloperska weszła też był płaszcz, zrzucenie zębów, że to wszystko klienci zapłacą. Ostatecznie to spowodowało to, że rynek nieruchomości jest bezpieczny, są rachunki powiernicze. Deweloperzy nie upadają tak często i jest dużo większe zaufanie do do tej branży niż wcześniej, kiedy było Eldorado. Na umowach cywilnoprawnych ludzie wpłacali 100% ceny. Tak dokładnie. Nie no, ja myślę, że postęp jakby i profesjonalizacja rynku jest widoczna w wielu aspektach i ten rynek deweloperski jest takim pierwszą for pocztą profesjonalizacji całego całej branży. No z racji tego, że są największe podmioty i też im stosunkowo

Najłatwiej narzucić akurat jest dobrze, ale na przykład nie wiem była y regulacja rynku nieruchomości, jeżeli chodzi o licencję, później deregulacja, czyli były licencje, później je zabierali. Ja sam miałem tą licencję państwową, uważam, że to było y jakby coś co było warte. Można było odróżnić pośrednika od od agenta. Y natomiast dzisiaj tych licencji nie ma. Nie wiem czy to jakoś ułatwiło dostęp do zawodu. Niekoniecznie. Y więc wiele jest takich deregulacji, które są są niepotrzebne. No i zobacz o pośrednikach się dobrze nie mówi w Polsce i nigdy się nie mówiło dobrze, bo w Polsce jest niestety tak często, że pokuluje to takie myślenie, że ja ze szwagem sobie sam zrobię remont, znajdę mieszkanie, będę sam prawnikiem w internecie, sobie znajdę umowę i sobie ją podpiszę. Tak. I i niestety co ja widzę, że jakby z czasem patrzymy na na zachód jednym okiem i widzimy, że no jednak tam to działa inaczej i warto oddelegować czasami komuś na przykład znalezienie mieszkania czy tak ty zarządzasz nieruchomościami, czyli y jakby dajesz dodatkowy czas zamożnym ludziom, którzy mają pieniądze na nieruchomości, nie muszą latać sami za licznikami, za problemami najemców, za

Problemami, które które nieruchomo generują tak naprawdę, tylko twój zespół pewnie te problemy rozwiązuje. Także dzisiaj widać, że ten trend jest, ale kiedy ja zaczynałem 15 lat temu w nieruchomościach, no to pośrednik to był zł największe złokonieczne, dalej niekiedy tak jest. Tak są traktowani. Ja na przykład uwielbiam pośredników dlatego, że żebym ja znalazł inwestorowi dobre mieszkanie na wynajem, to ja muszę przeżyć 40 do 60 mieszkań minimum i tyle przyglądamy. Tak. I teraz przecież ja bym nigdy sam ich nie znalazł. musiałbym ustawić cały sztab ludzi do sourcingu mieszkań, a tak pośrednicy je przynoszą. Oczywiście trzeba zapłacić prowizję, no ale za wartość się płaci i dobry pośrednik tą wartość potrafi przynieść. Tak, dokładnie. Są tacy pośrednicy, którzy naprawdę dowożą i gdyby nie oni, to bym wielu deali w nie zrobił. Można być, że trzeci deal, który robię na rynku nieruchomości, to jest właśnie dzięki pośrednikom. Tak. y natomiast też w każdej branży są te lepsze osoby i te gorsze, te dobre osoby to jest moim zdaniem 20% jak pareto. Oni zarabiają najwięcej, to są naprawdę dobrzy prosperujący, zamożni ludzie, a 80% no to trzeba szukać tak na tej zasadzie. I tak było w mojej agencji też, którą prowadziłem przez 8 lat, że najlepsi ludzie robili wynik na wszystkich

Innych, tak? Bo oczywiście jest rotacja w tej branży, ale to tak jak wszędzie. Tak. To tak i jeszcze jedną rzecz może powiedzmy, żeby żeby to też tak było jasne, dlaczego ten wzrost zdolności kredytowej, który jest naprawdę spory,, czyli tego popytu kredytowego, nie zaskutkuje wysokimi zmianami cen? Dlaczego nie będzie tego efektu? No właśnie z racji na tą podaż, która w tym momencie na rynku występuje. Ona musi się najpierw wyprzedać. Czyli taki gdzieś też jest taka taka opinia, że równowaga na rynku pierwotnym jest, kiedy w ofercie jest około 40 000 mieszkań deweloperskich. No teraz mamy 60., mówi się, że przy 30 000 to z kolei działa na na korzyść deweloperów i i staje się to rynkiem sprzedającego. No na razie jesteśmy w rynku kupującego, natomiast patrząc na ten rosnący popyt kredytowy, no najprawdopodobniej ta oferta zejdzie właśnie do tych poziomów równowagi w drugiej połowie roku. Wtedy właśnie dlatego zaczną się wzrosty cen. Ale z kolei jak popatrzymy jeszcze dalej co będzie w 27 i 28 roku no to sporo analityków właśnie wieszczy to, że nastąpi ten brak podaży przez to, że teraz są wstrzymane nowe budowy, że będzie trudniej pozyskać nowy grunt. Efekt tego zobaczymy za 24 miesiące,

Czyli właśnie na końcówce 27 roku. I wtedy może się okazać, że znowu bardzo mocno ta to wahadło rynkowe przesuwa się w kierunku sprzedającego, czyli w kierunku deweloperów. Jasne. No mówimy teraz o takich sytuacjach, które są bardzo prawdopodobne, czyli jak widzimy, że coś idzie w jakimś kierunku, to prawdopodobnie będzie dalej w tym kierunku szło, czyli te stopy procentowe, ilość popytu, podaży, prawda? Natomiast jakie czynniki mogłyby tak naprawdę wywrócić ten stolik i zmienić zasady gry i zwiększyć popyt albo inaczej zwiększyć ceny albo zmniejszyć ceny? Jak uważasz? Tak, są takie rzeczy, których o które czasami się pojawiają jakby w analizach czy w ogóle w doniesieniach prasowych, bo to wiesz my czasami mówimy analiza to tak naprawdę jest ktoś rzucił jakieś hasło i to nie ma w tym za wiele analizy. No takim tematem, który krąży jest temat podatku katastralnego, nie? Widmo, które pojawia się na rynku lat chyba 20 lat non stop. Natomiast wiesz, to co się zmieniło to pojawiła się pojawiło się prawdzie nie partia tylko koło poselskie, które złożyło taki taki projekt dość drakoński. Natomiast no to koło poselskie ma za mało posłów, żeby złożyć jakby żeby ten był dalej

Procedowany ten projekt, bo trzeba mieć 15 posłów, oni mają pięciu, to jest partia razem. Natomiast lewica, która jest w w rządzie zapowiedziała swój projekt podatku katastralnego, ale żeby było ciekawiej, rząd zaprzecza i mówię absolutnie żadne prace nie są prowadzone. Natomiast, ale to co mówi rząd to akurat y trzeba myśleć, że jest odwrotnie często. I teraz właśnie zobacz, żeby to wszystko jakby zracjonalizować. Znaczy tak, jakie są fakty? Fakty są takie, że temat poti wracać. są takie, że wszyscy boją się go dotknąć i go wprowadzić, bo to jest trudny temat politycznie do przesania spółeczek, bo bo oberwą nie tylko inwestorzy, ale też ci prywatne osoby. Tak, oczywiście mogą być rozwiązania, że tylko od któregoś mieszkania, że nie dotyczy rencistów, emerytów i tak dalej, więc jakby taki znowu ten kataster może być taki niepełny. Natomiast słuchajcie, żeby też jakby jasno powiedzieć, w większości krajów ten podatek jest tak i i to rynku nie rozwaliło jakby on gdzieś tam funkcjonuje, tak?

Tak samo w Stanach on jest bardzo drogi. Ten podatek to jest to jest bardzo dużo. I praktycznie wygląda to tak, że takim samym Miami to się połowa roku płaci na podatki i można powiedzieć wszystkie koszty i drugie połowa roku jak coś dostanie to jest dla ciebie. I stany konkurują między sobą tym kto ma jaki podatek katastralny albo przyciąga osoby kupujące albo nie. Przep tak ja nie jestem broń Boże za podatkiem katastralnym natomiast nawet jeżeli on by się kiedykolwiek zjawił to nie sądzę on może zatrząć rynkiem ale generalnie go wydaje mi się że nie położy. Tak ja miałem mieszkanie w Hiszpanii. Tam też jest padek katastralny. On nie był, nie był jakiś taki strasznie drakoński. Natomiast co jest jeszcze ciekawe, no to nie wiem na ile y w tym prezydent się będzie tego trzymał, ale on jakby podpisał deklarację, że że nie podpisze y żadnego nowego podatku i w tym podatku katastralnego. Chociaż biorąc pod uwagę to, co mówią politycy, a to co robią, to to trzeba wziąć pod uwagę, że może się po prostu nie dotrzymać tej obietnicy. Ale jest jeszcze lepiej, bo on w kampanii wyborczej zaproponował wpisanie do konstytucyjny zakaz wprowadzania podatku katastralnego. Nie wiem jakby mógł wyglądać taki zapis w konstytucji,

Ale nawet takie pomysły były. Więc więc tak rzeczywiście przy w tym setupie politycznym, który jest to jest nierealne, ale jest nierealne jeszcze z jednego powodu. My nie mamy infrastruktury do wprowadzenia tego podatku. Znaczy my nie wiemy, my nie wiemy podstawowych rzeczy o rynku nieruchomości w Polsce. Nie wiemy ile są warte nieruchomości, kto je dokładnie ma. Tak samo jak na przykład nie wiemy kto wynajmuje nieruchomości. Więc trzeba by zbudować całą bazę. I znowu doświadczenia krajów, które wprowadzają takie jak na przykład w Estonii zajęło 5 lat w państwie, który jest jednym z malutkich i ogarnięty. Jest malutki i świetnie pod kątem informatycznym i technologicznym rozwinięty, prawda? A im to zajęło 5 lat. Z kolei takie kraje na przykład Litwa po wprowadzeniu podatku katastralnego im wybuchły zamieszki na ulicy dosłownie, więc ten podatek cofnięto, więc ja bym generalnie uspokajał. Znaczy to jest, ale jak mówimy w kategorii takiego powiedzmy czarnego łebędzia, który się może wydarzyć, no to to jest jeden z elementów na pewno z takich, które potencjalnie by ten rynek też mocno rozferowały. No to wszystkie szoki makroekonomiczne, znaczy my żyjemy w fantastycznych czasach gospodarczo.

Natomiast pamiętajmy, że nieruchomości, ceny nieruchomości najsilniej są skorelowane z siłą nabywczą ludności, czyli konkretnie z wynagrodzeniami, ich realną wartością. też nie tylko nominalną. Te te różnice jakby, znaczy ceny nieruchomości w Polsce są skorelowane. Tam ja liczyłem wskaźnik korelacji jest 0,94 a a max to jest jeden, więc są w pełni skorelowane z z wynagrodzeni. Jak rosną wynagrodzenia, rosną ceny nieruchomości i teraz tak długo, jak Polakom będzie się żyło coraz dostatniej, można powiedzieć, tak, prace będą się bogacili, no to ten trend pro prowzrostowy dla cen będzie utrzymany. Ale znowu duże pytanie, czy wynagrodzenia będą dalej rosły długoterminowe plany państwa, bo są takie założenia makroekonomiczne, na których bazują budżety długoterminowe państwa, bo państwo musi to planować, a wynagrodzenia są ważnym czynnikiem, bo od tego są płacone składki, więc oni muszą wiedzieć jak i muszą tym sterować, jak będą się zmieniały wynagrodzenia w gospodarce. No i między innymi mówią te projekcje, że wprawdzie nie będzie to 7% rok do roku, jak było przez ostatnie kilkanaście lat, tylko 6% roku do roku, tam 5,8 konkretnie. Ale nadal jeśli ta

Prognoza się na przykład nie spełni z różnych powodów, bo zacznie się masowe bezrobocie czy po prostu większe bezrobocie, bo masowe to raczej nam nie groemieckich firm możemy my rekoszet tym oberwać i tam będzie bezrobocie, które się przełoży na nasze bezrobocie, prawda? I i to jest w ogóle ciekawe, bo ja czytałem już dwa raporty ekonomiczne z banków, które mówią o tym, że to jest właśnie czarny łabędź, sytuacja gospodarcza Unii Europejskiej, budżet francuski, który trzeszczy szwach i i gospodarczy problem w Niemczech, nie? dwa duże silniki Unii Europejskiej. No jeśli gdzieś tam się zatrą, no to my też dostaniemy rykoszetem. Tak więc to są takie rzeczy. No i oczywiście duża niewiadoma dla rynku nieruchomości to jest co dalej z Ukraińcami, którzy mieszkają w Polsce. No to się oczywiście wiąże z tematem wojny. Jedni twierdzą, że jeśli jej końca, jedni twierdzą, że jeśli będzie podpisany pokój, to Ukraińcy wyjadą, inni twierdzą, że nie, nie, to właśnie wtedy przyjedzie tu ich więcej, żeby dołączyć do rodzin, które już tutaj są., znowu widziałem taką ciekawą wypowieść ekonomisty z Kerit Agricol, który mówił, no że taki szok, szok, który byłby dla gospodarki to gdyby wyjechało 500 000 Ukraińców. Jak wyjedzie kilkadziesiąt tysięcy, nawet tego nie założymy, ale 500 000 to już na przykład będzie znaczyło, że stopy procentowe będą y będą inaczej się

Kształtować i w ogóle wzrost PKB. No ale tak naprawdę też jakby w przypływie szczości powiedział tylko: "My nie wiemy czy koniec wojny sprawi, że Ukraińcy wyjadą, czy właśnie przyjdzie ich więcej." Tak samo jak się wszyscy spodziewali, że Ukraińcy, którzy tu pracują zostaną tutaj, a wielu Ukraińców wróciło. Tak. Tak. I i to był też dla nas taki pewny szok, że nagle z budów poschodzili ludzie i poszli na front solidarnie walczyć. Tak. Co dla wielu Polaków było zaskoczeniem. Tak. I to widać co się dzieje w firmach produkcyjnych. Kto tam jest zatrudniany. Tak. W firmach budowlanych. No pojawiają się zupełnie takie nacje, których jeszcze kiedyś tam nie było, prawda? Mhm. Ale to jest też czynnik, który trzeba monitorować. Czyli znowu jakby ktoś miał sobie zadać takie pytanie, co powinienem patrzeć na przyszłość, jakie jakie wielkości jakby analizować, no to tak na pewno kwestia podaży, na pewno kwestia 100% popytu kredytowego y właśnie kwestii gospodarczych, czyli co się dzieje z wynagrodzeniami, no i też z PKB, tak? Znaczy my mamy świetne prognozy wzrostu PKB na przyszły rok. i w takich warunkach no naprawdę ciężko jest znaleźć argumenty poza jakimiś takimi szokowymi, nieprzewidyalnymi, żeby ceny nieruchomości zaczęły spadać.

Jasne. No tu musimy no wziąć to pod uwagę. Natomiast nie mamy na to wpływu. Y i teraz umówmy się tak, że w cokolwiek nie zainwestujemy pieniędzy, to jeżeli będzie jakikolwiek kryzys, który wpłynie na bezrobocie, to większość aktywów będzie spadała. Nie tylko nieruchomości. To nieruchomości mogą bardziej lub mniej. A teraz jeśli chodzi o tą dostępność, o której mówiłeś, czyli stosunek wynagrodzeń nominalnych do cen nieruchomości, to jak uważasz dzisiaj nieruchomości są drogie czy są tanie? No właśnie i teraz to jest w ogóle bardzo dużo zamieszania na rynku powiod, że my się poruszamy cały czas w cenach nominalnych. Tak? Znaczy jak my patrzymy na ceny nominalne, no to ceny wzrosły tam o kilkadziesiąt procent w ostatnich latach. Natomiast jak popatrzymy relacje między ceną metra kwadratowego na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach w Polsce a wynagrodzeniami, to one od uwaga 2013 roku są stałe. Mhm. Wyrażone w wynagrodzeniach. Stałe w przybliżeniu, bo jakby ten właśnie ta proporcja ceny metra kwadratowego do wynagrodzenia średniego w gospodarce kształtuje się między 1.3 a 1.6, więc to jest naprawdę nieduża jakby rozbieżność. I teraz y to jest taki jakby te dwie wielkości są ze sobą

Związane już od 2013 roku. Powiedzmy inaczej, za jedną pensję możemy kupić 1,6 m kw mieszkania. Za 1,6 pensji możemy kupić 1 m²owy. To jest w tą stroną. Okej. Okej. To jest uśrednione, bo dla każdego miasta to to to będzie inaczej. Oczywiście. Jasna sprawa. To jest siedem największych miast, czyli mamy Warszawę i tam sześć kolejnych i oczywiście to się różni. W Warszawie będzie to drożej niż i chyba najtańsze mieszkania były w okolicach tam 15 16 roku. To to były jedne z tańszych mieszkań, bo wtedy był duży wzrost wynagrodzeń. Dopiero ceny mieszkań urosły później. Tak, ceny mieszkań nominalne zaczęły rosnąć tam na rynku pierwotnym w 13, na rynku wtórnym w 14. Nie od tej pory jesteśmy w trendzie wzrostowym nominalnym. Natomiast ta relacja też mniej więcej w tym samym czasie się zatrzyma, bo ona była zup na przykład dochodziła do trzy, ten wskaźnik dochodził do 3 przeci równo trzy w 2008 roku. Wtedy rzeczywiście mieliśmy bańkę i to był jakby taki papierek lakmusowy tego, że mamy bańkę na rynku nieruchomości, że trzeba za 1 metr zapłacić trzy pensje. Tak jest. Więc jakby to weźcie pod uwagę, jeżeli ktoś mnie pyta czy jest drogo to spójrzcie na to ile zarabiamy,

Bo ktoś mówi no kiedyś było w Warszawie po dychę mieszkania, a dzisiaj jest po pernaście. Tak. No i jest drożej. No ale nie patrzę na to, że chleb kiedyś był po 3 zł, a teraz jest po sześć na przykład. Tak. i jakby i wszystko inne podrożało, wynagrodzenia też podrożały, więc tak naprawdę dzisiaj nieruchomości patrząc pod wpływem pensji nie są wcale takie drogie i potencjał do wzrostów y jeszcze mają do tego, żeby się y bardziej napopować i to jest w ogóle bardzo niepopularna teza. Znaczy, bo jak powiesz komuś na ulicy mieszkania są tanie albo w ogóle cena się nie zmieni, no to jest wiesz szok, nie? Natomiast właśnie to jest kwestia taka, że pytanie czy one kiedykolwiek były tanie, czy 10 lat temu jakbyśmy zapytali czy są tanie mieszkania, a wiadomo, że cenowo one były kosztowały poniżej połowy tego co dzisiaj, to ktoś mówi: "No są drogie, bo bo zarabiam dzisiaj połowę tego co teraz". Tak? Dlatego one zawsze były drogie. Zawsze były drogie 100 lat temu, 200 lat temu i zawsze będą drogie. To jest dobro, może nie luksusowe, ale no nie tanie. Dob, nie jest jednak jest produktem, a nie prawem. Tak, dlatego tak jest, to by lewica nie chciała i może kiedyś jak ktoś przyjeżd w latach 90 ze Stanów i przywoził plik dolarów i za 5000 mógł

Kupić mieszkanie dolarów, no to wtedy było tanio, tak dla niego, bo zarabiał w innej walucie, która była przeliczana bardzo bardzo, bo to jeszcze można przeliczyć właśnie na na dolary, można przeliczać na złoto, nie? Więc jakby różne są te, tylko to są wszystko trochę takie intelektualne prowokacje, no bo ostatecznie w tym złocie nikt nie zarabia. W dolarach też mało kto, umówmy się nawet teraz, więc jakby patrzymy na te złotówki. Natomiast a propos też takiej prowokacji intelektualnej, to ostatnio właśnie wiedziony tym, że znaczy widząc to to powiązanie między wynagrodzeniami a cenami nieruchomości zastanawi zadałem sobie takie pytanie, co by musiało się zadziać, czy to jest w ogóle możliwe, żeby ceny nieruchomości nominalne w Polsce wzrosły jeszcze o 100%. Czy były dwa razy takie jak w tym momencie? I zacząłem sobie to liczyć. I teraz gdyby utrzymać ten właśnie tą relację między wynagrodzeniem a ceną mieszkania między 1.3 a 1.6 i wynagrodzenia rosłyby tak jak przewiduje to budżet państwa, założenia makroekonomiczne, długoterminowe budżetu państwa, czyli właśnie tam te niecałe 6% rocznie, to za 10 lat nieruchomości by były od 80 do 100% droższe niż teraz nominalnie. No i teraz ja ci powiem jeszcze co innego, co jest bardziej prawdopodobne, żeby no to w 5 lat ceny wzrosły razy dwa, czyli były

100% droższe, wystarczyłoby, żeby była duża inflacja. Państwo zamiast jakby tą inflację zduszać to generalnie by dodrukowywało pieniędzy, kreowałoby by podaż pieniądze cały czas, więc jakby to by mogło podać jeszcze wyższą inflację i przez to tak naprawdę wartość złotówki by spadła, byśmy mieli pewnie po dolara po 6 zł. i przez to tak jak jest lira teraz dzisiaj popatrz sobie mieszkania w Lirze w Istanbule, bo się orientowałem kosztują po paręnaście milionów lirosną cały czas tylko po prostu ta waluta traci. Jak się tak interesowałem to kosztowało 50 gros lira do złotówki później kosztowało 30, dzisiaj patrzyłem teraz to kosztuje 8 gros za lirę, więc tak naprawdę ta waluta słabnie. Przez to te nieruchomości są listowane cały czas coraz drożej, coraz drożej, ale de facto one nie rosną tylko ich cena na papierze y rośnie. Już niektóre nawet są ogłaszane w dolarach, bo po prostu najemcy są zagraniczni i oni wolą w dolarach mieć to zrobione. Tak. Zobacz, kiedyś w PRL-u też było tak, że rynek taki nie no nieformalny, nielegalny, ale tam też się przecież w dolarach były kwotowane mieszkania. I teraz zobacz jak bardzo miesza w tym makroekonomia i wielka nieobecna na razie naszej rozmowy, czyli inflacja.

Tak, wprowadziłeś tą tą tą inflację do rozmowy, więc ja bym pociągnął wątek. Zobacz, wiele osób jak rozmawiasz z nimi o inwestowaniu w mieszkania, to oni patrzą przez pryzmat ceny nominalnej mieszkań, czy rosną, czy nie rosną. Tak, w ogóle nie patrzą to, co mówisz na raną, bo nie wiedzą jak to zrobić. I to, słuchaj, to to nie jakby to jest logiczne, naturalne, że tego nie wiedzą, tylko właśnie to jest rola osób, które edukują o tym rynku, żeby o tym głośno mówić. Tak. Natomiast ja ja tak na potrzeby rozmów z inwestorami to trochę to tak upraszczam, ale to jest uproszczenie bardzo uzasadnione, że zmiana ceny nominalnej mieszkania, ponieważ długoterminowo w perspektywie cykli kilkunastu, kilkudziesięcioletnich podąża za inflacją, to tak naprawdę na tym się nie zarabia. Znaczy to jest coś, co ci chroni majątek, przynosi tą wartość w czasie. Natomiast zyskujesz na najmie, bo, bo tak jak miałeś dwa mieszkania czy trzy mieszkania, to tak za 10 lat będziesz miał dalej trzy mieszkania, one będą miały inną wartość w papierze. Natomiast dalej masz trzy mieszkania, które możesz wynająć za adekwatną kwotę, która no ekwiwalent tego co jest dzisiaj, prawda? Dokładnie. Tak. I teraz jak mnie ktoś pytał, no ale Maciek, masz na to jakieś dowody? Znaczy jakie są dowody na to, że że ceny mieszkań długoterminowo podążają za inflacją? No i tutaj grzebałem

Naprawdę w wielu miejscach i znalazłem znalazłem różne raporty, ale ten, który mnie absolutnie jakby powalił, to było chyba największe badanie ekonomiczne właśnie jakie są stopy zwrotu z inwestowania w nieruchomości. Tam były nie tylko nieruchomości, były też akcje i papiery dłużne, obligacje i papiery dłużne. Natomiast niesamowite badanie opublikowane w Quarterly Journal of Economics. To jest takie czasopismo, gdzie publikują nobliści z ekonomii przez Oxford wydawane i tam był artykuł pod tytułem The Rate of Return on Everything, to można sobie wyszukać pokazujący uwaga na 16 krajach i 150 latach historii. 150 lat historii. było najdalsze dane był 1870. Te dane pokazywały, że że zwrot realny rzeczywisty, czyli ponad inflację z tytułu wzrostu wartości nieruchomości to jest 1 do 2% rok do roku. Czyli jednym słowem, bo bo realny, czyli ponad inflację, czyli nieruchomości rosną o 1 do d punkty procentowe więcej niż inflacja długoterminowa, nie? Tak, natomiast jeśli chodzi o czynsze, to generują dodatkowe 5% wzrostu zwrotu, zwrotu właśnie realnie. Z racji tego, że

Czynsze są to to jest też ciekawostka. Wiele osób jakby tak na to nie patrzy, ale jak tak się zastanowimy, to czynsze z natury są indeksowane inflacją. Tak. Większość umów, które podpisujemy najmu przecież są indeksowane, więc jakby ona naturalnie podąża znaczy czynsze podążają za inflację. Więc jak kupujesz nieruchomość załóżmy za milion złotych to ten czy change to może być 6% załóżmy wartości początkowej, ale po 10 latach ten czyż to będzie paręnaście% już być może. Tak. Tak, że licząc do wartości początkowej, tak? A ty z kolei zrealizujesz wzrost tej wartości, no jakby oddzielniczą znowu, no nie można trochę mieszać jabłkę jabłek z gruszkami i nie można liczyć jednego wskaźnika rentowności wynikającej i ze wzrostu wartości i z wzrostu wartości y mieszkania i ze z czynszów generowanych. Znaczy da się to zrobić. Jest taki wskaźnik. Ja ja to też jakby y opracowałem taki, znaczy jak to można liczyć ten wskaźnik CAGR, ale nie wchodźmy, bo to są takie zaawansowane techniki analityczne.

Natomiast generalnie każdy liczy tylko ROI. No i właśnie pytanie do czego to ROI odnosi, czy do ceny historycznej, czy ją sobie aktualizuje? No przecież jaki właściciel mieszkania dokonuje wyceny mieszkań raz na rok czy raz na 5 lat, żeby zaktualizować? No naprawdę to to no może kilku znamy. No właśnie tak, my kilku znamy, ale tak w całej masie to właściciele mieszkań wiedzą ile z nie zarządzają tym. Ja na przykład zarządzam swoim portfelem i część wysprzedaję, część dokupuję i jakby zarządzam tym, żeby to było jak najbardziej rentowne i długoterminowo to to pracowało jak najlepiej, bo część mieszkań ma lepszą prognozę, że będzie za parę lat rosło, część, że już nie urośnie i jakby tam trzeba się go pozbyć, więc to trzeba sprzątać cały czas, jak się ma duży portfel i i to jest normalne. Ale teraz wróćmy teraz do tego najmu. Zajmujesz się najmem na co dzień, prawda? I jak teraz te wszystkie prognozy wyglądają, jeżeli chodzi o rynek najmu? Czego się mogą spodziewać właściciele mieszkań? Tak, rynek najmu będzie bardzo ciekawy w tym roku. I teraz tak powiedzmy sobie najmie długoterminowym, krótkoterminowym i instytucjonalnym, bo to są jakby trzy rzeczy, które trzeba rozróżnić, bo znowu nie ma jednego rynku najmu. Tak. Jeśli chodzi o najem długoterminowy, to on zawsze właśnie przez ten mechanizm, o których mówiliśmy, zaszycia indeksacji

Czynszu o inflację, podążał za inflacją. Natomiast rzeczywiście ostatni rok y tutaj było wypłaszczenie tych stawek z racji na to, że było też takie trochę odreagowanie rynku po tych bardzo wysokich wzrostach, które powiedzmy sobie wzrost czynszów po kilkanaście procent rok do roku to było szaleństwo. Znaczy to nie powinno coś tego się wydarzyć. No czynnik rynkowy a właściwie ten wojenny i napływ migracji to spowodował. Więc jakby ten rynek znowu trochę się tak uspokoił. Natomiast też analitycy są zgodni co do tego, że od 2026 roku on powinien znowu jeśli chodzi o koszty czynszów, stawki czynszów podążać mniej więcej za inflacją. Także tutaj nie jest przewidywana żadna rewolucja. Natomiast bardzo ciekawe rzeczy mogą się dziać w rynku najmu krótkoterminowego i instytucjonalnego. No bo w krótkoterminowym lada moment powinniśmy mieć dokończoną regulację rynku. Tak, jesteśmy tego zobligowani jako państwo członkowskie. i musimy zrobić transpozycję prawa unijnego na polsko na polski system prawny. Pojawiła się już i to jest bardzo świeża sprawa, bo to było na początku czerwca, przepraszam, na początku grudnia Polska 2050 złożyła projekt ustawy, który właśnie to

Reguluje. Tam są bardzo drakońskie zmiany, między innymi mówiące o tym, że każdy najem krótkotrym będzie musiał być rejestrowany. musi być nadany numer. Bez tego numeru nie będzie można publikować ogłoszeń. Na dwóch kluczowych portalach ogłoszeniowych będą oczywiście za to kary, są wymagania odnośnie czujek dymu, czadu i tak dalej, ale najgorsze w tym, bo to, że że jakby gracze mają się zarejestrować, to to jest jeszcze zrozumiałe jakoś tak. Tak, znaczy nawet na poziomie statystycznym warto wiedzieć ile tego jest. Jeśli państwo chce tym zarządzać, ma ma do tego jakieś prawo, żeby ten rynek w ogóle zmierzyć. Ja to rozumiem. Więc sama rejestracja nie jest jakimś moim zdaniem wielkim problemem. Natomiast jestem w tej propozycji też zapis o tym, że wspólnoty będą mogł będą musiały wyrazić zgodę na to, aby mógł być prowadzony najem krótkoterminowy w danym lokal, znaczy w danym budynku.

Tak. Mhm. Wprawdzie tam jest taki zapis, że jeśli nie wyrażą sprzeciwu, to jest domyślna zgoda. No ale umówmy się, że naj wiemy, że najem krótkoterminowy wywołuje takie emocje, bo tam jest dużo konfliktów z sąsiadami. Jak są konflikty z sąsiadami, no to wspólnota czy współdzielnia czasami się aktywizuje. I tutaj to byłby rzeczywiście dramat dla całego rynku. No bo wyobraźmy sobie, że ktoś ma mieszkanie od paru lat albo właśnie świeżo zainwestował w apartament na wynajem i nagle się okazuje, że już nie możesz tego robić. Tak więc tutaj tutaj może to być bardzo duży problem też. Może wtedy nastąpić odpływ z tego najmu krótkoterminowego na długoterminowy rynek. Widzieliśmy już takie ruchy pomiędzy rynkami w czasie pandemii chociażby, więc tu mogą się dziać ciekawe rzeczy, ale znowu to jest tylko projekt ustawy. Czy ona zostanie uchwalona w tym w tym w tej dokładnie w tym kształcie? Pewnie nie. Lobby hotelowe cały czas walczy. działa lobby hotelowe, będą konsultacje społeczne, to jest wszystko przed nami.

Cały proces legislacyjny jest przed nami. Ale znowu co powinni robić inwestorzy, no bo tu mówimy już o inwestorach, tak? To nie są mieszkania na potrzeby własne. Powinni patrzeć, co się z tym będzie działo, tak? I rzeczywiście jeśli by weszły takie najbardziej restrykcyjne wersje tych pomysłów regulacyjnych, no to będzie problem. I i taki trzeci segment, który warto wspomnieć, najem instytucjonalny, czyli PRS-y, private rented sector. To znowu jest powiedzmy takie taki obszar, ciało, zjawisko, które się pojawia non stop w wypowiedziach. Fakt jest taki, że na razie PRS-ów jest mało, tak? Znaczy w skali całego kraju, gdzie jest tam 15 milionów mieszkań, no to te kilkadziesiąt tysięcy, że jest 29, 30 000 to jest nic. to jest to jest kropla w morzu potrzeb, ale do 29 ma być dwa razy tyle, jeśli zostaną zrealizowane wszystkie budowy, więc to już będzie nie te 30 tylko 60 000. Nadal niby nie dużo, tylko że akurat PRS-y i fundusze koncentrują swoją uwagę w bardzo specyficznym jednym segmencie.

To są duże miasta, mieszkania do 40 m kw dla singli bądź dla pary. Z racji tego, że demograficznie ten segment będzie rósł i tam będzie rosła konkurencja. Czyli jeśli ktoś ma tego typu mieszkania i nie daj Boże w jego sąsiedztwie zostanie zbudowany PRS, no to ten PRS będzie lokalnym hegemonem, który będzie dyktował ceny na danym mikrol mikrynku. Więc to po prostu trzeba mieć na uwadze, że to nie nie zmienia rynku jako całości, ale twój konkretny twoją konkretną inwestycję może mocno na nią wpłynąć, pokierzować. może zaniżyć ceny albo może może też te ceny dyktować i nawet zawyżyć też nie oczywiście, boy na chwilę obecną to jest też ciekawe, bo one w tym momencie wynajmują drożej te te lokale niż niż w takim naie prywatnym, nazwijmy to. No ale znowu im ten im ten gracz, ten typ gracza będzie coraz pewniej się czuł na rynku, no to wiadomo, że może zacząć dyktować warunki, tym bardziej, że oni mają pieniądze za marketing, czego nie mają tradycyjnie wynajmujący, prawda? Tak. i mogą mieć tą chłę lepsze, prawda, niż pojedyncza osoba, która ma mieszkanie i będziesz miał tą samą jakość co PRS, ale ponieważ nie masz budżetu na marketing, no to po prostu twój produkt będzie wypychany, tak? I i tutaj będzie

Myślę też się ta konkurencja w tym segmencie zaostrzy. Ja myślę, że aż tak aż tak źle nie będzie. No bo jeżeli to masz mieszkanie, to nie nawet trochę zjedzisz sceny, to zawsze je wynajmiesz. Tak. I to raczej raczej nie chyba nie widziałbym takiej sytuacji, że masz mnóstwo mieszkań pustych, a PRS-y tylko sobie wynajmują. Tak nie będzie, tylko rzeczywiście będzie to czynnik, który będzie dyktował cenę. Tak, znaczy inaczej znowu jeden z pojawi się nowy gracz na rynku, nowy konkurent i tyle. Wydaje mi się, że większą może mieć większy wpływ może mieć odpływ mieszkań z krótkiego terminu, gdy to będzie uregulowane, niż to, że wejdzie 30 000 dodatkowych PRS-ów, prawda? Tak, tak, to prawda. Tutaj, tu ta dodatkowa podż może być znacznie większa niż wynikająca z samego budowy PRS-ów. No znowu jak jak to się będzie kształtować nie mamy pojęcia. Natomiast no są takie rejony, które to gdzie to ryzyko jest większe, tak? No wszystkie regiony powiedzmy nie wiem taki Gdańsk na przykład, tak? No pytanie co się stanie z cenami najmu kawalerek jeśli w Gdańsku, konkretnie jeśli właśnie zostaną wprowadzone jakieś mocne restrykcje najmu krótkoterminowego? To jest ciekawe pytanie. Nie wiemy. Tak, na razie Gdańsk ma duże projekcje wzrostu,

Jeśli chodzi o ceny. Tak jak mówię, jest w szczycie tych tych projekcji na 26 rok plus 5%., no ale właśnie co będzie się działo? Tak zobaczymy. Okej. I czy to według ciebie jest dobry czas na to, żeby kupić mieszkanie na wynajem? Wiesz co, ja na to pytanie znowem w sposób bardzo niepopularny, bo ja uważam, że zawsze jest dobry czas, bo teraz tak racjonalny inwestor kupi mieszkanie na wynajem tylko wtedy, kiedy znajdzie mieszkanie dające mu oczekiwaną rentowność. Mhm. Tak. Czyli jeśli tu i teraz, tak. Tu i teraz w tym momencie, że to jest dobra okazja, tak? Jeśli ja mam oczekiwania, żeby to było raptem 34% i kupię takie mieszkanie, będę zadowolony. Jeśli mam oczekiwania, że mam mieć 10%, no to tak długo będę szukał mieszkania, które ma rentowność 10%, aż je znajdę albo go po prostu nie kupię. Czyli ja uważam, że oczywiście idealnie jest trafiać zawsze mieć świetny timing i w ogóle w inwestowaniu na doku, sprzedawać na górce.

Oczywiście i wszyscy tak chcą, tylko nikt tak nie robi. No nikt tak nie potrafi nawet potrafi. Dokładnie. Więc, więc znowu ktoś kto patrzy na to długoterminowo buduje portfel mieszkań, że nie jest to jego jedna jedyna średnia wartość wejścia. Dokładnie tak. Dokładnie. I i w końcu część mieszkań wejdzie lepiej, część gorzej. A, a ponieważ daje się znajdować mieszkania z wysokimi rentownościami również teraz w jakiejś niszy, tak, gdzieś odpowiednio szukane, może nie na takim rynku szerokim, że róbmy to, co robią wszyscy i miejmy wyższe rentowności, no nie, jak będziemy robili to, co robią wszyscy, no to nie będziemy mieli wyższej rentowności niż rynek, niż rynkow. To jakie mieszkania według ciebie są najlepsze na wynajem dzisiaj? Jakby można powiedzieć, że ty się poruszasz głównie w Warszawie, prawda? Więc jakby jakie to by były mieszkania, które ty rekomendowałbyś kupno swoim inwestorom? No ja tutaj konsekwentnie od od wielu lat rekomenduję zakup mieszkań, które są w tym w takim segmencie budżetowym, czyli szukamy najemcy, który chce mieszkać najtaniej, a konkretnie tym najemcą jest student, który chce mieszkać w pokoju. I to jest segment, który dobrze działał, cały czas dobrze działa i jeśli tylko odpowiednio się znajdzie mieszkanie, to tam można znajdować rentowności przed kosztem zarządzania 9 do 10%. Na pewno

Segmentem, który ma też bardzo wysokie rentowności jest najem pracowniczy., znowu inne zupełnie lokalizacje, inna zupełnie tkanka ta mieszkaniowa, czy często to są domy? Znowu tam są rentowności dwucyfrowe, więc jakby to jest zupełnie inny segment, ale tylko płynność, płynność tego później jest. Oczywiście, oczywiście. No bo zobacz, zawsze mamy tak, mamy kwestię barier wejścia, mamy kwest, wiesz, możesz sobie swojego PRS-a pobudować jak masz, jak nie masz bariery wejścia. Tak, ale właśnie jaka, jaka jest kwota inwestycji? Jaki jest ten tiket wejściowy, tak? Jakie jest rentowności, jaka jest tego płynność, to co powiedziałeś, tak? Jaki jest możliwy w związku z tym exit z inwestycji i ci co bardziej profesjonalni inwestorzy, no to rzeczywiście ja ja regularnie rozmawiam z inwestorami i to pytanie o exit się często często pojawia, nie? Bo to mieszkanie będzie mniej płynne, bo na przykład mieszkanie na pokoju jest mniej płynne niż kawalerka. Kawalerka będzie zawsze najbardziej płynna, ale tam jest mniejsza rentowność. Natomiast wydaje mi się, że właśnie te takie nisze, czyli czy te dwie, które powiedziałem, czy na przykład też ciekawą niszą jest, którą ja bym zachęcał, żeby ktoś zeksplorował mocniej, bo ja akurat to liczyłem, ale nie zdecydowałem się wejść, bo też po prostu nie jestem w stanie wszystkiego robić, ale najem mieszkań luksusowych dla ekspatów, nie, i dla osób, które szukają na dość krótko, w sensie rok, dwa, trzy, ale super mieszkania na

Bardzo wysokim poziomie wyposażenia i obsługi, co ważne, moim zdaniem to jest ciekawa ciekawa nisza, w którą warto wejść, a czasami żeby też podkręcić emocje. Mówię: "Słuchajcie, dlaczego nikt nie wchodzi w niszę najmu mieszkań dla najemców ze zwierzętami na przykład? Bo nikt n nie chce wynajmować". Tak? I teraz zobacz, no jeśli tam jest jest popyt, a jest, bo coraz więcej osób ma zwierzęta, mało kto im chce wynajmować, czyli mamy niską podaż, no to potencjalnie powinna być fajna nisza. Nie wiem, nie testowałem, ale taka podpowiedź jest generalnie szukajmy pomysłu konkretnego niszy. Znaczy jak robimy to co wszyscy, wylądujemy na rentownościach 3 do 4%. Tak, tak, bo robimy to, co wszyscy. Pływamy w czerwonym morzu, gdzie się krew leje i po prostu każdy się poluje cenowo. Szukamy swoich błękitnych oceanów. Okej. A jakie mieszkania będą miały problemy w w przyszłym roku? Tak. Które mieszkania jakby najgorzej się wynajmują i które będą się jeszcze gorzej wynajmowały? No ja się wiesz co, ja znowu patrząc szeroko na rynek to ja bym się obawiał tak bym się miał miał spory sporyą obawę co do najmu krótkoterminowego i tych mieszkań, które pod to są robione. To jest to jest jeden segment. drugi segment. Na pewno z roku na rok coraz

Ważniejszą rolę będą odgrywały standardy energetyczne mieszkania. Tak, ta dyrektywa EPBD będzie będzie jakby wdrażana, będą odpowiednie rozporządzenia. Jeszcze cały czas tego nie mamy, ale to się zadzieje i mieszkania, które będą miały te najniższe klasy energetyczne może no będą miały problemy, tak? I mogą mieć problemy i z wynajmem, i jeśli chodzi o kształtowanie się ich cen, nie? Mhm. Ale raczej wydaje mi się, że nie poprzez najemcę, że ktoś zapyta, dobra to to jaki masz charakterystykę energetyczną, bo dobrze wiemy, że to jest papier, którym się można podetrzeć ten certyfikat w tym momencie. Natomiast może wpłynąć na to, że mogą być wyłączone z najmu jak jest Anglii, mieszkania, które mają złą charakterystykę, wyłączone z finansowania bankowego i tak dalej, bo sami najemcy wiedzą, że tyle ile będą palili tego światła w tym mieszkaniu, czy jak mocno będą grzali, to tyle zapłacą ostatecznie za to. Tak, dokładnie. Tak. Natomiast, natomiast tutaj też trzeba powiedzieć, że krąży trochę mitów, co wpadnie w jaką klasę energetyczna, dlatego, że one są jeszcze niezdefiniowane, ale jak patrzymy znowu przez pewną analogię, co dzieje się w krajach, gdzie które już wdrożyły tą dyrektywę, no przy Francja, Niemcy inne kraje, no to tam widać, że

Naj i to jest ciekawe, że najgorzej radzą sobie uwaga domy jednorodzinne bo one często, szczególnie tak wiesz, stare gdzieś na przez ile jest domów zupełnie nieoccieplonych, Uwaga, trudne do ocieplenia są kamienice przez to, że mają fasady, wręcz niemożliwe. No bo co? Od środka ocieplisz, fasady, nie ruszysz, od środka będziesz odciepał. Są takie, są takie systemy, które farba jest, która dajesz, dostajesz certyfikat, że działa tak samo jak miałeś 20 cm styropianu, że ona odbija. I ja byłem też sceptyczny, ale wiesz co, na pewnej konferencji gość mi pokazał, dał mi taki metalowy drut. Mhm. Y, który był pomalowany tą farbą. M ja za tą farbę trzymałem, a zaraz obok podpalał palnikiem. Palnikiem podpalał do czerwoności i to nie przechodziło w ogóle termicznie przez ten milimetr farby, a normalnie wiadomo, że powinno mi to poparzyć. Ciekawe. Więc więc ja nie wierzyłem w to, ale mówię okej, zobaczmy to, spróbujmy.

Także technologia potrafi różne problemy rozwiązać. No też jeszcze 50 lat temu byś powiedział, dobra, że będziesz tutaj miał telewizor albo komputer y w na przykład w kieszeni, to też byś nie uwierzył. Albo jeszcze 100 co lat temu to ludzie w prąd nie wierzyli, prawda, na tej zasadzie. Więc tak ta technologia wyglądała. Także Macieju dziękuję ci bardzo, że że podzieliłeś się tutaj tymi danymi i tynymi prognozami z moimi widzami na przyszłość. Gdzie cię można znaleźć? dobregonajmu. pl moja strona internetowa. Zapraszam. A czy możemy ten raport, który przygotowałeś z prognozami podlinkować tutaj pod y pod y oczywiście. Super. To podlinkujemy i będziemy mieli dostęp jakby w linku poniżej do pobrania. Także dzięki. Piąteczka. Dzięki. Myślisz, że flipy są tylko dla bogatych, że potrzebujesz grubego portfela, żeby zacząć? Bzdura. Ja zaczynałem flipować mając w portfelu jedynie 30 000 zł, a dzisiaj wiem, że mogłem mieć znacznie mniej. Jak wejść we flipy nie mając pieniędzy, dowieść się ze spotkania online, wyjaśnić ci krok po kroku jak użyć pieniędzy innych ludzi, żeby zrobić swojego pierwszego flipa. Odbierz swój dostęp klikając w link poniżej.