Inwestowanie w 2026: moje aktywa, priorytety i ryzyko

Cześć, witam was w kolejnym odcinku Q&A. Odpowiadam na pytania, które wysyłacie pod filmami, na Instagramie, w mailach i podczas konferencji online. Pierwsze pytanie dotyczy zmiany priorytetów na przestrzeni lat. Moje priorytety zmieniły się przede wszystkim dlatego, że zacząłem lepiej poznawać siebie. Robiłem badania i analizy osobowości, dzięki którym wiem, gdzie mam mocne strony, gdzie jestem słabszy i których obszarów nie powinienem rozwijać na siłę.

W pracy długo napędzała mnie pogoń za coraz większym biznesem, większą liczbą pracowników, projektów i milionów na koncie. Kilka lat temu zacząłem jednak liczyć wartość majątku netto i zobaczyłem dokładnie, w jakim jestem miejscu. Niektórzy czują się biedni mimo zbudowania milionowego majątku. Inni jeżdżą drogimi samochodami i mieszkają w dużych domach, ale wszystko jest na kredyt, a ich dochody są przejadane przez raty. Wartość majątku netto może wtedy wynosić zero albo być niewielka.

Kalkulator majątku netto polega na zsumowaniu wszystkich zbywalnych aktywów, takich jak samochód, mieszkania i inne rzeczy, a następnie odjęciu kredytów, rat oraz pozostałych zobowiązań. Taki wynik pokazuje, czy zadłużenie i majątek netto rosną oraz w jakim tempie. Przy kilkudziesięciu spółkach, wielu nieruchomościach i rozpoczętych projektach trzeba mierzyć to regularnie, co najmniej raz na kwartał, ponieważ wartość spółek i projektów zmienia się w czasie.

Uważam, że także osoba pracująca na etacie powinna mierzyć majątek netto. Pozwala to oceniać wcześniejsze decyzje finansowe i zauważyć, czy nadmierne wydatki na przyjemności uszczupliły majątek zamiast wspierać rozwój lub inwestycje. Na pytanie o kolejne projekty odpowiadam, że dzisiaj najmocniej skupiam się na celach pozazawodowych. Cele biznesowe realizują się płynnie, dlatego staram się poprawiać inne elementy życia.

Więcej uwagi poświęcam zdrowiu, treningom i dyscyplinie dotyczącej niezdrowych rzeczy. W poprzednim roku podjąłem z kolegami wyzwanie związane z ograniczeniem alkoholu, a z żoną ustaliliśmy zasadę jedzenia słodyczy tylko raz w miesiącu, połączoną z karą i nagrodą.

Takie cele i zasady są teraz ważne, ponieważ schemat biznesowy jest już dość uporządkowany. Nie mam także silnej potrzeby realizowania wielkiego projektu wyłącznie po to, aby coś sobie udowodnić. Zrozumiałem, że ciągłe bieganie coraz szybciej może skończyć się zadyszką. Nieruchomości traktuję dziś jak maraton: osiągnąłem własne tempo i nie próbuję bez końca go zwiększać.

Moim dziecięcym marzeniem był własny wieżowiec z lądowiskiem dla helikopterów. Mama przypomniała mi obraz, o którym mówiłem jako dziecko. Nie jest to jednak cel, który codziennie napędza mnie do pracy. W poprzednim roku byliśmy ze wspólnikiem blisko zakupu działki pod niewielki, około ośmiopiętrowy Siwiec Tower, ale ktoś inny nas przelicytował. Być może kiedyś wrócę do tego pomysłu, jeżeli pojawi się odpowiednia okazja.

Po zgromadzeniu majątku ważne staje się nauczenie korzystania z niego. Nie wystarczy mieć pieniędzy — trzeba umieć przeznaczać je na siebie i korzystać z możliwości, które dają, nie niszcząc przy tym całego kapitału. Jedni wydają zbyt dużo i nie potrafią przestać, inni są skąpi również wobec siebie. Można zostawić cały majątek dzieciom lub wnukom, które szybko go wydadzą, samemu wcześniej prawie z niego nie korzystając.

Kanał napędza Investoro.pl, narzędzie do szybszego działania i dokładniejszej wyceny nieruchomości. Na pytanie o inwestycje poza nieruchomościami odpowiadam, że najważniejszą inwestycją jest rozwój siebie: edukacja, wiedza i umiejętności, których nikt nie może odebrać.

Większość kapitału mam w nieruchomościach, ale posiadam też akcje, ETF-y, złoto, kryptowaluty, waluty i nieruchomości zagraniczne. Około 80% kapitału pozostaje w nieruchomościach w Polsce. Nie inwestuję w biznesy, których nie rozumiem, ani w spółki tylko dlatego, że ktoś oczekuje ich wzrostu. Nie chcę spekulować. Kupuję okazyjnie albo wybieram aktywa, które mają utrzymywać wartość, jak złoto.

Nie inwestuję w wino, whisky, obrazy, samochody zabytkowe ani sportowe jako aktywa, ponieważ nie znam tych rynków. Samochód sportowy kupiłbym po to, aby nim jeździć, a nie z założeniem, że będzie zwiększał wartość. Kolejne pytanie dotyczy realnych zarobków na wynajmie, stóp zwrotu i pustostanów przy dużej skali.

Jeżeli kupujesz nieruchomość okazyjnie, podobnie jak na flipa, możesz według moich doświadczeń osiągnąć około 10–11% stopy zwrotu. Przy zakupie po cenie rynkowej rentowność może wynosić około 6–7%, dopóki nie wzrosną wartość nieruchomości lub czynsze.

Kolejny budynek na wynajem liczę tak, jakbym chciał zarobić na nim przy flipie. Dzięki niższej cenie zakupu rentowność rośnie. Przy dużej skali trzeba jednak założyć występowanie pustostanów, nawet na poziomie około 10% portfela. Dobra polityka cenowa ogranicza pustostany, ale ich nie usuwa. Finansowania nie można planować tak ciasno, aby jeden niewynajęty lokal natychmiast powodował stratę.

Najtrudniejsze w prowadzeniu firmy są dla mnie procesy, których jeszcze nie oddelegowałem. Wieloma sprawami nadal interesuję się osobiście, zarządzam nimi i podejmuję decyzje, przez co przez moją głowę przechodzą tysiące tematów dziennie. Lepsze delegowanie mogłoby poprawić jakość życia bez zmniejszania zarobków. W 2023 roku przez około pół roku przebywałem poza biurem lub za granicą, a mimo pracy zdalnej i licznych wyjazdów był to rekordowy rok.

Kiedy prowadziłem biuro nieruchomości zatrudniające około dwudziestu agentów, obowiązywała zasada, że flipy realizuję tylko ja. Wydawało mi się wtedy, że rynek jest mały i nie ma miejsca dla kolejnych osób. Po przeszkoleniu setek inwestorów zobaczyłem, że rynek jest ogromny. W samym Lublinie są dziesiątki tysięcy mieszkań i nie mogę kupić ich wszystkich, dlatego nie mam problemu z tym, że pracownicy realizują własne flipy.

Nie każdy chce być flipperem ani przedsiębiorcą. Prywatna inwestycja pracownika nie jest dla mnie problemem, o ile nie jest prowadzona w godzinach pracy. Wtedy trzeba wybrać między własnym projektem a obowiązkami w firmie. Czasem ktoś ma mentora blisko siebie, ale go nie zauważa. Rada żony lub bliskiej osoby może zacząć brzmieć mądrze dopiero wtedy, gdy powtórzy ją ktoś obcy. Można mieć wartościową wiedzę pod nosem i z niej nie korzystać.

Osoby zainteresowane przedsiębiorczością i flipami są mniejszością. Żyjemy w bańce informacyjnej, dlatego oglądając dużo treści o nieruchomościach można błędnie uznać, że każdy chce być flipperem, choć większość ludzi nie zna nawet tego pojęcia.

Na pytanie o misję odpowiadam, że prowadzę wiele firm i każda ma inne zadanie. Część zarządza skumulowanym kapitałem i ma go utrzymywać. Firma edukacyjna ma uczyć ludzi, poszerzać ich perspektywę i pomagać im zmieniać życie. Firmy nieruchomościowe inwestują i zwiększają wartość budynków, a dodatkowym efektem może być upiększanie i rewitalizowanie ulic.

Jestem pragmatyczny i na końcu projektu musi pojawić się zysk. Jeżeli przy okazji miasto lub ulica stają się ładniejsze, daje to dodatkową satysfakcję, ale podstawowym celem działalności pozostaje zarabianie pieniędzy. Za około trzy lata chciałbym widzieć firmę działającą jeszcze sprawniej, zwinniej i bardziej elastycznie. Myślę także o nowej siedzibie lepiej zaprojektowanej pod aktualne potrzeby.

Firma nie musi być dwa lub trzy razy większa pod względem kapitału, przychodów lub liczby pracowników. Ważniejsze jest, aby była lepiej zorganizowana. Moje potrzeby finansowe są zaspokojone. Nadal chcę się rozwijać, ale coraz większa skala nie jest najważniejszym celem. Chcę czuć się dobrze w firmie, pracować w przyjaznym miejscu i realizować się także jako człowiek.

To wszystkie pytania w tym odcinku. Zachęcam do obejrzenia pierwszej części Q&A, subskrypcji i zostawiania kolejnych pytań w komentarzach, które mogą trafić do następnego materiału. Końcowy komunikat dotyczy przekonania, że do rozpoczęcia flipów potrzebny jest duży kapitał. Daniel mówi, że flipy realizuje się procesem, a okazję można znaleźć bez własnych środków. Wspomina, że pierwszy flip rozpoczął z 30 tys. zł.

Materiał kończy się zaproszeniem na konferencję „Flipy od zera”, poświęconą pierwszym krokom w tym modelu.