Flipy nieruchomości: najczęstsze błędy początkujących

Czym są flipy? Każdy może robić je trochę inaczej, ale dla mnie ich definicją jest szybki obrót nieruchomością. Jeżeli ktoś kupuje mieszkanie, trzyma je dwa lata i nazywa to flipem, to według mnie nie jest to właściwe określenie. Gdy kupujesz mieszkanie na wynajem, wynajmujesz je przez rok, dwa lub trzy, a jego wartość rośnie, jest to wzrost wartości nieruchomości. Możliwe, że kupiłeś tanio, ale nie oznacza to jeszcze szybkiego flipa.

Flip jest wtedy, gdy w trzy lub cztery miesiące obracasz kapitał, kupujesz kolejne mieszkanie i powtarzasz proces. Dla mnie jest to handel z elementami modyfikacji i zwiększania wartości nieruchomości. Z perspektywy piętnastu lat doświadczenia widzę, że kiedyś się bałem. Patrzyłem na inwestorów nieruchomościowych jak na niezwykle mądrych ludzi, którzy muszą posiadać ogromną wiedzę.

Wiele zwykłych osób kupowało mieszkania dla siebie lub rodziny. Sam proces zakupu mieszkania w Polsce jest stosunkowo prosty i oparty na notariacie, który odpowiada za prawidłowe przeprowadzenie transakcji. Mieszkanie jako lokal ma kilka lub kilkanaście funkcji, które trzeba sprawdzić: wielkość, piętro, lokalizację, układ i potencjał. Nie ma stu czterdziestu czynników wpływających na cenę.

Działki są bardziej złożone, ponieważ każda jest inna. Mieszkania są jednym z łatwiejszych towarów do obrotu, ponieważ są powtarzalne i można je porównywać z lokalami w tym samym bloku. Można sprawdzić historyczne transakcje, dawne ceny ofertowe i cechy wpływające na wartość. Obraz jest aktywem unikalnym i wymaga indywidualnej wyceny, natomiast mieszkanie ma historię, porównania i szeroki rynek.

Przy mieszkaniach dysponujemy kilkunastoma cechami oraz historią ogłoszeń. Później będę mówił o sposobach wyceny. Kanał napędza Investoro.pl, które pomaga szybciej działać i dokładniej wyceniać nieruchomości. Flipy często polegają na konwersji zniszczonych mieszkań określanych jako granaty. Takie lokale są odnawiane, otrzymują drugie życie i zwiększają wartość dzięki remontowi.

Na rynku jest wiele zaniedbanych mieszkań po starszych osobach. Nikt nie chce w nich mieszkać ani ich wynajmować, dlatego pozostają puste. Często mówi się, że flipperzy zabierają mieszkania z rynku i wystawiają je drożej. Według Daniela dzieje się odwrotnie: flipper, podobnie jak deweloper, dostarcza na rynek gotowy lokal.

Zniszczone mieszkanie jest remontowane i ponownie wystawiane, dzięki czemu kupujący mają o jedną ofertę więcej. Zwiększa to podaż gotowych mieszkań i konkurencję między sprzedającymi. Autor nie może dowolnie podnosić cen, ponieważ rynek wchłania tylko atrakcyjne oferty. Jeżeli lokal zostanie wyceniony zbyt wysoko, kupujący wybierze inne mieszkanie o lepszej relacji ceny do wartości.

Pojedynczy inwestor nie kontroluje wszystkich ogłoszeń w mieście. Jego oferty stanowią niewielką część rynku, dlatego nie ma możliwości samodzielnego kreowania ogólnego poziomu cen. Daniel podkreśla, że osoby twierdzące, iż flipperzy automatycznie podnoszą ceny, często nie znają praktyki tego modelu. Następnie pokazuje swoje pierwsze realizacje z 2010 roku.

Pierwsze flipy były prostymi liftingami: malowaniem i montażem bardzo tanich kuchni. Jeden z modeli kosztował 599 zł i był kupowany tak często, że pracownicy żartobliwie nazywali go modelem Daniel. Wyposażenie było słabej jakości, ale stanowiło część pierwszych eksperymentów. Z czasem flipy stawały się bardziej systemowe, lepiej wykończone i obejmowały coraz głębsze remonty.

Standard nie był wymyślany wyłącznie przez inwestora. To kupujący pokazywali, czego oczekują. Najważniejszą zasadą było unikanie przeinwestowania remontu. Jeżeli wystarczający remont kosztuje 80 tys. zł, a inwestor wyda 180 tys. zł, rynek nie zwróci automatycznie dodatkowych stu tysięcy. Kupujący zapłaci tyle, ile lokal jest wart, a nie tyle, ile właściciel włożył w wykończenie.

Daniel podnosił standard tak długo, jak klienci wskazywali braki. Gdy przestawali narzekać na poziom wykończenia, nie zwiększał już kosztów bez wyraźnej potrzeby. Standard można aktualizować, gdy rynek się zmienia. Nie warto jednak stosować materiałów znacznie droższych, jeżeli kupujący zaakceptowaliby tańsze rozwiązanie i nie zapłacą za różnicę.

System flipowy powstawał przez lata i stawał się coraz bardziej szczelny. Daniel zauważył, że stworzył zbiór zasad i narzędzi, który można przekazywać innym osobom. Pierwszym elementem systemu jest strategia: ramy określające, gdzie inwestor wchodzi, czego dotyka i czego unika. Mają działać jak szyny prowadzące przez biznes bez ciągłego skręcania w różne strony.

Jedną z reguł jest zasada 100–10–3–1. Aby kupić pierwsze mieszkanie na flipa, należy obejrzeć sto mieszkań. Daniel porównuje to do pocałowania stu żab, aby rozpoznać właściwą okazję. Klasyczna wersja mówi: sto obejrzanych mieszkań, dziesięć złożonych ofert, trzy propozycje wchodzące do dalszej gry i jeden zakup. Wiele osób zna zasadę, lecz znacznie mniej sprawdziło ją w praktyce.

Oglądanie nieruchomości, rozmowy ze sprzedającymi i ciągłe negocjowanie warunków uczą rynku. Daniel przedstawia własną wersję zasady: obejrzyj sto mieszkań i złóż sto ofert. Nawet gdy mieszkanie się nie podoba lub jest dwa razy za drogie, można złożyć propozycję. Najwyżej zostanie odrzucona i do zakupu nie dojdzie.

Złożenie oferty nie oznacza natychmiastowego podpisania aktu notarialnego. Można umówić dalsze spotkanie, ponownie przeanalizować transakcję i nie finalizować jej, jeżeli pojawią się wątpliwości. Negocjowanie przy każdym oglądaniu pomaga wyczuć granicę rynku. Samo patrzenie na oferty z daleka nie daje takiej wiedzy jak wejście w rozmowę i sprawdzenie, jak daleko może zejść sprzedający.

Daniel deklaruje, że stosuje tę zasadę również przy własnych zakupach za granicą. Zanim kupi nieruchomość na nowym rynku, ogląda przynajmniej kilkadziesiąt mieszkań. Podkreśla, że sam wykonuje działania, których uczy innych. Nie chce zalecać oglądania wielu mieszkań, a następnie samemu kupować pierwszego napotkanego lokalu.

Końcowa część materiału zawiera zaproszenie na konferencję „Flipy od zera”. Daniel mówi o podnoszeniu wartości nieruchomości i zachęca do wykonania pierwszego kroku przez zapisanie się na wydarzenie.