Pierwsze klucze: wpływ programu na ceny nieruchomości

Mówiono o kolejnym programie mieszkaniowym i pojawiła się prezentacja rządu. Nie ma jeszcze projektu ustawy, dlatego można analizować jedynie slajdy i zastanawiać się, jak program „Pierwsze klucze” mógłby wyglądać, gdyby wszedł w życie. Jeżeli myślisz o zakupie pierwszego mieszkania albo działasz jako inwestor, kluczowe pytanie brzmi: czy program obniży ceny, czy raczej je podniesie? Sprawdzam, czy będzie realną pomocą, kolejnym niedopracowanym rozwiązaniem oraz czy flipperzy powinni się go obawiać.

Według omawianych założeń wsparcie ma być skierowane do osób, które wcześniej nie miały własnego mieszkania. Dofinansowanie ma dotyczyć zakupu na rynku wtórnym albo budowy domu, bez finansowania zakupu od dewelopera i bez mieszkań sprzedawanych bezpośrednio przez flippera.

Program ma obejmować wyłącznie rynek wtórny. W prezentacji pojawiały się limity ceny za metr kwadratowy oraz wymóg, aby sprzedający posiadał mieszkanie co najmniej trzy lata. W przypadku mieszkań w nowszych budynkach sam budynek miałby mieć co najmniej pięć lat.

Wsparcie ma działać na dwa sposoby: przez niższe raty oraz dopłatę do wkładu własnego. W materiale pada informacja o dopłacie do 20 proc. wartości, nie większej niż 100 tys. zł. Taki mechanizm może ułatwić dostęp do kredytu, ale jednocześnie zwiększyć popyt na rynku wtórnym.

Omawiane limity miały wynosić około 10 tys. zł za metr w większości miast oraz 11 tys. zł w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu. Gminy miałyby mieć możliwość ustalania własnych limitów, ale na etapie prezentacji nie było wiadomo, jak będą one wyglądały.

W przypadku domów wsparciem miałaby zostać objęta budowa metodą gospodarczą. Zakup gotowego domu od dewelopera lub inwestora nie mieściłby się w programie. Oznaczałoby to wyraźne skierowanie pomocy na starszy zasób mieszkaniowy i samodzielną budowę.

Pierwszy problem to wykluczenie nowego budownictwa. Osoba marząca o nowym mieszkaniu nie mogłaby skorzystać z dopłaty. W praktyce państwo kierowałoby część popytu do wielkiej płyty, kamienic i innych lokali z rynku wtórnego. Kolejne ryzyko dotyczy obchodzenia limitów cenowych. W poprzednich programach zdarzało się zaniżanie ceny mieszkania w dokumentach i przenoszenie części płatności na miejsce postojowe albo poza oficjalną transakcję. Kupujący mogli wtedy ratować brakującą kwotę drogim kredytem gotówkowym, co zwiększało ratę i ryzyko zadłużenia.

Program miałby także limity dochodowe, więc osoby zarabiające więcej nie otrzymałyby wsparcia, mimo że finansują system podatkami. Problemem są również różnice regionalne: dochody i ceny w Warszawie, Lublinie czy Kielcach są inne, dlatego jeden limit nie odzwierciedla realiów każdego rynku.

Na etapie nagrania nadal istniała duża niepewność. Zamiast projektu ustawy były jedynie slajdy, więc uczestnicy rynku wiedzieli, że coś może się wydarzyć, ale nie znali konkretnych zasad. Taka huśtawka informacyjna może skłaniać kupujących do odkładania decyzji.

W prezentacji pojawiała się relatywnie niewielka kwota finansowania, między innymi 250 tys. zł dla singla. Jednocześnie możliwość skorzystania z programu miałyby otrzymać także pary pozostające w związku nieformalnym. Jeżeli program wszedłby w opisanym kształcie, mógłby oddziaływać także na rynek pierwotny. Deweloperzy mogliby ograniczyć liczbę mieszkań kierowanych do klienta budżetowego i koncentrować się na projektach o wyższym standardzie. Mniejsza podaż nowych, przystępnych cenowo lokali utrudniłaby zakup osobom bez dopłaty.

Zdaniem prowadzącego flipperzy mogliby paradoksalnie skorzystać. Dopłaty wprowadziłyby na rynek klientów, którzy bez wsparcia nie kupowaliby mieszkania, a więc zwiększyłyby konkurencję o lokale z rynku wtórnego. Do gry może wejść także skumulowany popyt: osoby, które przez półtora lub dwa lata czekały na spadki cen, program rządowy albo lepszy moment. Po wyjaśnieniu zasad część z nich może zacząć działać jednocześnie i szybko.

Większy popyt oznaczałby spadek liczby dostępnych mieszkań używanych. Dla osób nieobjętych dopłatą sytuacja stałaby się trudniejsza, a ograniczona podaż na rynku wtórnym mogłaby podnosić ceny. Flipperzy zdolni szybko pozyskiwać lokale i dostarczać gotowe mieszkania mogliby zostać beneficjentami tego układu.

Na końcu pozostaje pytanie, czy program w ogóle wejdzie w życie i czy zadziała zgodnie z założeniami. Prowadzący zachęca widzów do podzielenia się opinią, subskrypcji kanału i pozostawienia polubienia.