Nieruchomości 2025: flipy, ceny i skuteczne negocjacje

Ja uważam, że każda regulacja państwa i nakazywanie przez państwo jest złe. Ja wyznaję taką zasadę, że nie robią tegoób innym dobrze, to i tobie źle nie będzie. Bo każdy by chciał robić flipy na pięknych nowych mieszkaniach od dewelopera, ale tam jest mała podaż, czyli mało zmotywowanych sprzedawców i deweloperzy w większości też nie są zmotywowani. Tak. Ci, którzy uważali, że to jest prosty biznes, właśnie teraz dochodzą do wniosku, że niekoniecznie ileś tam mieszkań im wisi w zasobach, nie mogą tego sprzedać. W nieruchomościach jest taka zasada, że nie czekaj, żeby kupić, tylko kup i czekaj. Business Rider Daniel Siwiec. Na miejscu pasażera jego gość. W interesującej rozmowie o nieruchomościach, biznesie i życiu.

Pierwsze pytanie. Zacznijmy od tego, czy taki rynek dla ciebie, jaki jest w tej chwili, gdzie te ceny uspokoiły się, trochę stoją, można powiedzieć, że to jest taki płaski rynek, czy to dalej jest rynek, na którym można robić biznesy na rynku nieruchomości?. Jak ja zaczynałem w 2010 roku, to przez pierwsze rok czy dwa ten rynek spadał, czyli tak w 11, 12 widać było, że ceny lekko spadały, więc ja wykształciłem w sobie taki, żeby wejść i się w ogóle przeżyć na tym rynku, musiałem się nauczyć zarabiać na tym rynku, kiedy nawet on spada, żeby, żeby przetrwać na nim. Dlatego to jak ja działam dzisiaj jest totalnie niezależne od tego czy ceny idą do góry, czy idą do dołu, czy stoją w miejscu.

Dzisiaj mamy ceny stabilne, które są się utrzymują i tak jak powiedziałeś rynek jest dosyć płaski i to jest i dobrze i źle. Dobrze dlatego, że mogę dzięki temu y kupować mieszkania, bo wiem za ile sprzedam, że jest jakby pewna stabilizacja, że nie ma tak, że ceny rosną co kwartał trzeba aktualizować swoje wyceny. No wiadomo, że jak ceny rosną, to ja zarabiam podwójnie, prawda? A tak wystarczy, że zarabiam pojedynczo, bo moja metoda polega na tym, że nie zarabiam kiedy ceny rosną, że kupuję od dewelopera, zaklepuję sobie cenę, a później sprzedaję, bo ceny urosły. Tylko ja zarabiam budując wartość. Czyli alb, czyli twój sposób to nie jest tylko prosty handel kupić taniej, sprzedać drożej, ale jednak coś wkładasz pomiędzy.

Tak, oczywiście muszę kupić taniej, znaleźć okazję. Tak, mieszkanie z problemami, gdzie ludzie na przykład mają mieszkanie do dużego remontu albo mają mieszkanie nieustawne i nie wiedzą, jak to przebudować, mają mieszkanie, którego chcą się szybko pozbyć w ciągu paru dni, prawda? I ta prędkość też jest ważna w w tym biznesie. Więc mają szereg różnych problemów, które ja rozwiązuję. Y i oczywiście y dzięki temu dodatkowo buduję swoją wartość i zarabiam na tym. Czyli y jak mamy rynek taki dosyć y płaski jak dzisiaj, to trzeba kupić jeszcze taniej. A w związku z tym, że jest więcej ofert na rynku, większa podaż, to łatwiej się negocjuje dzisiaj niż negocjowało się wtedy, kiedy wszystko wyrywali ci z rąk ludzie, każde mieszkanie. Kanał napędza Investoro. pl.

Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość. Dzisiaj spotykam się w takim trochę wyjątkowym dniu dla rynku nieruchomości, bo przynajmniej w tym segmencie rynku pierwotnego właśnie mamy ujawnienie cen. Wszystkie ceny zostały odkryte. Dzisiaj nasz portal RynekPierwotny. pl. No tu jakieś nieprawdopodobne rekordy. Ludzie naprawdę byli ciekawi jakie są ceny mieszkań. Powiedz jak to według ciebie wpłynie w najbliższym czasie na biznesy takich ekspertów, specjalistów jak ty. A jak to w ogóle wpłynie na rynek ogólnie? Na przykład jak biznesy biznesy deweloperów?

Tak, mamy dzisiaj taki wyjątkowy dzień, bo jest 11 września. Akurat dzisiaj y ustaliliśmy to nagranie, także fajnie się złożyło. Y powiem ci szczerze, że z mojego punktu widzenia jako flipera, ale też i dewelopera to nie ma znaczenia, bo jak patrzę na rynki, które mają już transparentność pew cen, prawda? Czyli na przykład w Dubaju jest tak, że może nie ma nakazu publikowania cen, ale jest pełny rejestr publiczny bezpłatny z dostępem w trybie rzeczywistym, czyli wczoraj była transakcja, dzisiaj już jest dostępna cena tej transakcji i to nie wpływa na to. I powiem ci, że z mojej perspektywy i z doświadczenia, które ja tam mam, to widzę, że ludzie kupują te nieruchomości, często nawet nie wiedzą gdzie sprawdzić. Y, mimo tego, że portale ogłoszeniowe mają podpięcie z katastrem nieruchomości, czyli jakby z księgą wieczystą, którą się publikuje i mogą to sobie zaciągać automatycznie po

API, to mimo tego ludzie nie robią tegoobią z tego, nie, nie eksportują sobie tych tabelek z ministerialnej strony, nie, nie robią tegoobią analiz w dużej części. Oczywiście agenci, tak, oczywiście zawodowcy, tak, ale ludzie, którzy kupują dla siebie, to kupują na podstawie potrzeb swoich emocji bardzo często i tego, czy mi się podoba, czy to jest ten moment. Jakby to ma dużo większe znaczenie, moim zdaniem. A wiesz co, gdybyś tak się odniósł do tego, co ja myślę, że jednak się zmieni po tym ujawnieniu cen, ja nawet mam taką myśl, że to będzie taka paradoksalna trochę sytuacja, że jakkolwiek wszyscy uczestnicy rynku deweloperzy trochę się bali, że może ojej, ojej, teraz wydłuży się proces kupowania, bo ludzie będą porównywać, bo będą widzieli te ceny, to

Ja myślę, że będzie wręcz odwrotnie. To znaczy, że jak użytkownik portalu, taki kupujący po prostu poszukujący już zna wszystkie ceny, to on będzie szybciej podejmował tę decyzję i może się wręcz odwrotnie skrócić proces podejmowania decyzji i w tym samym deweloperzy będą sprzedawać szybciej to, co wyprodukowali. Mi się wydaje, że może to nie będzie tak, bo ten klient i tak potrzebuje czasu, żeby dojrzeć do tych decyzji, prawda? i to czy będzie miał te ceny czy nie to nie zmienia jego decyzji. Natomiast to co rozmawialiśmy w kuluarach również no to że będą docierali już bardziej gotowi klienci, czyli ten ci bardziej gotowi na zakup i będzie łatwiej finalizować te transakcje z tymi ludźmi i to ja uważam, że jest duży plus dla dewelopera, którzy będzie miał w swoim

W swojej obróbce głównie klientów bardziej zdeterminowanych do zakupu, a niekoniecznie tych, którzy tylko popatrzeć, tylko zapytać i jakby, którzy kosztują obsługę dewelopera, czyli trzeba się z nimi spotkać, trzeba z nimi pogadać, trzeba im pokazać wszystko. I można powiedzieć, że ilość klientów ani nie przybędzie, ani nie zmaleje. No bo to nie zależy od tego, czy ceny są transparentne, czy nie. Więc po prostu do naszych biur będą przychodzili ludzie, którzy okej, chcemy pogadać, bo wiemy, że cena jest rynkowa, adekwatna i to już będzie klient, który jest dużo bardziej zamykalny. A Danielu, ty jesteś identyfikowany jako flipper. To teraz spróbuj w prostym zdaniu powiedzieć, czy flipper jest zadowolony z tej zmiany? Czy dla niego ona jest obojętna?

Dla flippera nie ma to znaczenia. Jakby dla mnie nie ma to znaczenia. A dla rynku uważasz, że to jest dobra zmiana czy nie? Ja uważam, że każda regulacja państwa i nakazywanie przez państwo jest złe. I teraz jakby oczywiście, ale z drugiej strony ludzie zobaczą to, co widzą choćby w takim Dubaju, co przed chwilą chwaliłeś. Jasne. I jakby, bo teraz w Dubaju mamy transparentność cen transakcyjnych, a tu mówimy o nakazie cen ofertowych. To dlaczego państwo nie ureguluje każdego innego rynku? Dlaczego państwo nie ureguluje biur podróży, y, chleba, że musi być zawsze cenówka na półce, bo inaczej będzie wielka kara dla sprzedawcy pieczywa, prawda? Dlaczego państwo tego nie robią tegoeguluje?, jest wiele branż, w których ceny są nietransparentne. Uwiedź sobie, że chcesz kupić usługę marketingową od od agencji marketingowej, to rzadko kiedy

Masz tam cenę, ona jest na podstawie wyceny, są pewne pakiety, ale to państwo jak będzie regulowało wszystkie te rzeczy, to będzie powodowało to, że będziemy mieli dodatkowe, my już dzisiaj jako deweloperzy mamy, musimy wziąć systemy dodatkowe, ludzi do tego zatrudnić, koszty dodatkowe ponieść. Tak., to są rzeczy, które uważam, że nie trzeba regulować, bo, ja wiem, że klient ma, musi więcej energii poświęcić na to, żeby sobie te oferty porównać, ale ja wyznaję taką zasadę, że nie robią tegoób innym dobrze, to i tobie źle nie będzie. Fanów chyba tym wśród y kupujących na rynku pierwotnym to nie pozyskałeś, ale wśród deweloperów to pewnie więcej przyjaciół będziesz miał. Teraz ja nie robią tegoobię tego, wiesz, pod publikę, żeby się przypodobać w jakiejś grupie zawodowej. Ja jestem zamiar, że im mniej państwo dotyka, oczywiście państwo musi regulować pewne rzeczy kluczowe, jak na

Przykład kwestie prądu, kwestie takie funkcjonowania państwa, tak? No to państwo uznało, że być może mieszkanie jest aż tak ważne w życiu każdego z nas, że akurat tu również jest ważne, ale ale państwo gdyby ludzie dali, gdyby wadzy była lewica, to za chwilę byśmy mieli tak naprawdę zakaz handlu mieszkaniami, ponieważ mieszkania to jest dobre wrażliwe, które tak naprawdę nie może być podlegać jakiekolwiek obrotowi i tylko i wyłącznie nie wiem, firmy z licencje będą mogły za chwilę handlować mieszkaniem, tak, które mają egzaminy poznawane. Ale to już jest jakby kuriozum. Ja jestem zdania, że im mniej jest przepisów, tym w latach 90 dlaczego się tak rozwijaliśmy szybko? Dlatego, że nie było przepisów, które nam zakładały kagańce. Tak. I oczywiście, że mogło dochodzić do wielu patologii. Ja uważam,

Że braki w podaży też były, to znaczy wielu rzeczy brakowało, więc wystarczyło wyprodukować cokolwiek. Oczywiście że ustawa deweloperska na przykład jest dobrą regulacją, która nakłada pewne obowiązki deweloperom i dzięki temu ten rynek jest bezpieczny. deweloper jako strona silniejsza nie może wykorzystać tej przewagi, tak? Natomiast y i mamy rachunki powiernicze, które są bardzo dobrym rozwiązaniem, natomiast nie można iść aż tak za daleko w tym kierunku. Dobra, wróćmy do twoich zainteresowań. Powiedz mi, jak dzisiaj można zrobić tak w skrócie, tak jak szkolisz ludzi na swoich szkoleniach, dobrego flipa? Jak można zarobić na mieszkaniu, które już było na rynku, jest zniszczone? Jak zrobić? Ja jestem zwolennikiem w ogóle flipowania na obu rynkach, na pierwotym

I na wtórnym. Natomiast najwięcej pieniędzy zarobiłem na wtórnym. Dlaczego? Bo tam jest największa podaż tych mieszkań. Bo tam jest najwięcej mieszkań, których nikt nie chce. po spadkowych, po babci, do generalnego remontu, bo każdy by chciał robić flipy na pięknych nowych mieszkaniach od dewelopera, ale tam jest mała podaż, czyli mało zmotywowanych sprzedawców i deweloperzy w większości też nie są zmotywowani, tak? Bo ciężej się rozmawia z osobą, która pracuje w tej branży 10, 15, 20 lat, niż z osobą, która ma jedno pierwsze w życiu ostatnie mieszkanie, które odziediczyła w spadku. Rozumiem, że chodzi ci tu o to, że trudniej złapać tę przestrzeń na zarobienie, jeżeli rozmawiasz z deweloperemcje są trudniejsze. Ma wszystkie narzędzia, może sam sobie wykonać remont, może sam sobie to wystawić, znalazł już wszystkie możliwe

Opcje i jeżeli kupujemy od dewelopera, to musimy zawsze się zastanowić, czy to on robi lepszy interes, czy my robimy lepszy interes. Tak, ja jestem deweloperem również, który kupuje od innych deweloperów i szczerze mówiąc mam więcej okazji do zakupu okazyjnie, bo komuś się śpieszy niż od dewelopera, bo jeżeli deweloperowi się śpieszy, to ja muszę dwa razy bardziej sprawdzić tego dewera, czy przypadkiem on dowiezie tę inwestycję do końca, a prywatny sprzedający jak oddaje mi mieszkanie, to nie mam ryzyka, że on za chwilę będzie miał utonie w długach, prawda? tylko kupuję od niego mieszkanie i sprawa się kończy, a deweloper musi mi jeszcze w ciągu roku czy półtora dowieźć ten projekt. Czy dla ciebie to jest dobry czas? Ty jako fachowiec od wielu od wielu lat zajmujący się flipami widzisz, że jest płaski rynek i że ci, którzy gorzej negocjują, mają mniejszy talent, no jakby odchodzą z tego rynku? Bo my taki

Taki objaw na rynku widzimy, że ci, którzy uważali, że to jest prosty biznes, właśnie teraz dochodzą do wniosku, że niekoniecznie ileś tam mieszkań im wisi w zasobach, nie mogą tego sprzedać. To nie jest kwestia talentu, prawda? Ja uważam, to jest umiejętności. Jakbym spojrzał na mnie 15 lat temu, jak ja wyglądałem, to nie chciałbyś mnie nawet zatrudnić do swojej firmy. Tak, bo byłem po prostu Może się nie doceniasz, nie? Ja ja widziałem swój ostatnio znalazłem swój filmik sprzed 15 lat, kiedy uczyłem się do rozmowy o pracę, nie byłem w stanie powtórzyć trzech argumentów, na podstawie których chcą mnie mnie zatrudnić. Tak, czyli można powiedzieć, że przeszedłem pewną ewolucję i tak samo jest z negocjowaniem, tak samo jest z biznesem, tak samo jest z umiejętnościami, że dzisiaj masz inne kompetencje niż miałeś 15, 20 lat temu, prawda? I ta kompetencja jest inaczej wyceniana przez rynek. Dlatego ja uważam, że to nie jest kwestia talentu, tylko kwestia wiedzy,

Doświadczenia, obycia w tym wszystkim i każdy, nawet introwertyk jest w stanie się nauczyć negocjować. Tak. I to wymaga oczywiście pracy, nie teorii, tylko praktyki. C jest to taka rada trochę nie poddawajcie się, tak? Ja uważam, że każdy nawet widziałem różne osoby, które robiły wielką transformację, tylko że po prostu się nie poddawały. A widziałem ludzi, którzy wchodzili na ten rynek, mieli doświadczenie z biznesu i mówili: "Co, to nie ja mieli pieniądze nawet." Ale generalnie po trzech niepowodzeniach, po trzech odrzuceniach oferty mówili: "Nie da się, no to jak tak będziesz zaczynał, to każdy biznes ci nie wyjdzie, prawda?

Bo trzeba przebić ten mur." Więc ja uważam, że oczywiście jest tak, że dzisiaj ten biznes może jest trochę trudniejszy, bo jak nam ludzie wyrywali te mieszkania i przebijali się, żeby od nas nie je kupić, to było pięknie i to było eldorado i było super. Natomiast dzisiaj ja uważam, że jest raz lepiej kupić mieszkanie, a bo dzisiaj mamy dużą podaż, a raz lepiej ją sprzedać, bo więc to jest tak, że ten biznes jest czasami trudniejszy w tym aspekcie, a czasami w tym i dzisiaj mamy tak, że łatwiej jest kupić, a trudniej się sprzedaje. Nas misjach mieszkania oglądają zazwyczaj ci, którzy no szykują się do pierwszego zakupu mieszkania i to mieszkania dla siebie, nie na wynajem.

Jedni, jedni i drudzy, ale tych drugich, tych kupujących, poszukujących jest więcej i zawsze pytamy na koniec wszystkich, którzy z nami rozmawiają, jak kupić takie mieszkanie dla siebie, żeby nie żałować. Tutaj prosiłbym cię o kilka rad. W nieruchomościach jest taka zasada, że nie czekaj, żeby kupić, tylko kup i czekaj. I jest dzisiaj mamy dobry moment na to, żeby kupić nieruchomość, ale ja uważam, że jeżeli nie wiemy czego potrzebujemy, to powinniśmy po prostu zrobić sobie jazdę próbną i pójść pomieszkać gdzieś, wynająć sobie mieszkanie, może nawet nie w Warszawie, jak ktoś mieszka w Warszawie, nawet znaleźć tańsze mieszkanie, ale zobaczyć jak mu będzie dobrze w trzypokojowym, zobaczyć co jest dla niego ważne, czy strony świata są dla niego istotne, czy taka sypialnia mała wystarczy, czy musi być większą. Niech ją pomierzy, niech wynajmie sobie parę mieszkań, być może

Zobaczy. Niekiedy są na przykład na apartamentowce całe wynajmowane i dogadać dłuższy pobyt troszeczkę takie dłuższe randkowanie z mieszkaniem. Dokładnie tak. Jak kupujesz samochód, to ja kiedyś kupiłem samochód na podstawie podobał mi się, kupiłem, prjechałem, sprawny działał, ale po tygodniu okazało się, że no jest za twarde zawieszenie, jest trochę niewygodny, no jakby podoba mi się dalej wizualnie, ale to nie jeździ się tak jakby, jeśli jeździło na przykład niemiecką motoryzacją, tak? I byłem niezadowolony, bo i uważałem, że to jest tak samo jakbyś się oświadczył dziewczynie bez nie wiem rocznych zaręczyn albo jakiegoś tam doświadczenia w randkowaniu, tylko po prostu byś na zasadzie randki w ciemno powiedział: "Dobra, to jest fajna dziewczyna na zdjęciu, wygląda na miłą". Czyli próbujemy, próbujemy i i i jeszcze raz próbujemy. Tak jak z tym hasłem lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.

Dokładasz nowe hasło do rynku nieruchomości. Wynajmujemy coś na Bookingu, śpimy sobie tam. patrzymy, czy nam się tam mieści wszystko. i dopiero wtedy podejmujemy decyzję, czy chcemy tak mieszkać, bo ludzie podejmują decyzję po prostu bardzo bardzo szybko, a później mówią: "No za mało jeden pokój albo za ciasne to mieszkanie". Raczej nikt nie mówi, że za duże. To jest tak z koniami mechanicznymi, że nikt nie mówi, że ma za mocny silnik raczej. Powiedz mi, kiedy ostatni raz wchodziłeś na jakiś portal z rynkiem pierwotnym, z mieszkaniami z rynku pierwotnego i patrzyłeś, czy tam można złapać jakąś okazję? Ja nie patrzę, nie siedzę w portalach z tego względu, że mam aplikację, która monitoruje, czyli śledzi wszystkie portale w całej Polsce.

Investoro, pokazywałem ją kiedyś zresztą, prawda, jak ona działa. To jest taka aplikacja, która przeszukuje wszystkie portale, więc ja nie muszę tego robić. Ja mam ustawione filtry, powiadomienia. Jak coś ciekawego mi wpadnie, jakby wpadnie w jakieś ogłoszenie, to dostaję SMS-a bądź maila. Czy jakiś alert masz postawiony na pewne na pewne wskaźniki. Na pewne wskaźniki, na określone ceny, na pewne dane słowa kluczowe. Jak cokolwiek się takiego pojawi, to ja mam od razu sygnał i mogę działać. Dobra, dziękuję. Pokazałeś na koniec, że no nieprzypadkowo jeździmy takim samochodem dzisiaj. Dzięki wielkie.

Dzięki. Piąteczka. Myślisz, że flipy są tylko dla bogatych, że potrzebujesz grubego portfela, żeby zacząć? Bzdura. Ja zaczynałem flipować mając w portfelu jedynie 30 tys. zł, a dzisiaj wiem, że mogłem mieć znacznie mniej. Jak wejść we flipy nie mając pieniędzy dowiesz się ze spotkania online, które wyjaśni ci krok po kroku jak użyć pieniędzy innych ludzi, żeby zrobić swojego pierwszego flipa. Odbierz swój dostęp klikając w link poniżej.