Jak zacząć deweloperkę krok po kroku: pierwszy projekt

Gdybym miał dzisiaj realizować swoją pierwszą inwestycję deweloperską, postawiłbym właśnie na taką. Dlaczego? Ponieważ ten projekt ma wszystko. Niski próg wejścia, prostą realizację, realny zysk i małe ryzyko. Zostań ze mną do końca, a ja pokażę ci na koniec wyniki i liczby i powiem ci też komu nie polecam tego projektu. No dobrze, to właśnie dlaczego taka inwestycja? Po pierwsze skala na tyle duża, żeby się opłacało, a na tyle mała, żeby łatwo było wejść. prostotę i przewidywalność, żeby nic się nie wywaliło po drodze. Tu mamy małą działkę, prosty projekt i spore zainteresowanie ludzi. Zero fajerwerków, ale dlatego to działa. W tej lokalizacji nie może być przerostu formy nad treścią. Ja wiem, że to nie jest projekt na pokaz. Wiem, że za ten projekt nie

Dostanę nagrody za najlepszą bryłę roku, ale to jest biznes. To jest projekt, który ma się sprzedać, ma zarobić, ma się ludziom podobać. To co mi się podoba, to jest jedno, a to, co ludzie kupują, to jest druga rzecz. Podobnie jest też samochodami. Te samochody, które się sprzedają, które są użytkowe, które jeżdżą na ulicach, to nie są często najpiękniejsze samochody. To nie są samochody piękne jak Ferrari. To są samochody użytkowe. Ten projekt realizuję ze swoim wspólnikiem Robertem, który jest odpowiedzialny za budowę i kwestie techniczne. Znamy się z Robertem jeszcze z czasów, kiedy prowadziłem biuro nieruchomości i moja agencja obsługiwała jego projekty deweloperskie.

Robert ma bardzo duże doświadczenie i udało mi się połączyć nasze siły i użyć jego doświadczenia, zaangażowania w to, żeby skalować swój biznes i żebym ja nie musiał zajmować się budową. Robert wniósł swoje doświadczenie, ja wniosłem swoje kompetencje i pieniądze. Dzięki temu mamy taki efekt synergii. I powiem wam szczerze, jeżeli ktoś miałby wejść w deweloperkę, robić swój pierwszy projekt, to właśnie od podobnego projektu, czyli projekt na niewielką skalę, ale z realnym zyskiem. Ten konkretny projekt to są cztery segmenty i sześć połówek bliźniaczych, czyli osiedle na 10 rodzin. Lokalizacja tego typu powinna być dobra dla rodzin, czyli cicha, spokojna, z dobrym dojazdem do miasta. Tego typu inwestycja powinna ci zająć między 12 a 18 miesięcy od rozpoczęcia budowy. Fajne jest to, że nie musisz budować wszystkiego na raz. My też budujemy

Etapami. I dlaczego etapami? Dlatego, że to co ja zaprojektuję i wymyślę, nie zawsze rynek kupi. Tak samo było w tym przypadku. Mieliśmy pierwotny pomysł i projekt na cztery budynki po cztery lokale. Natomiast rynek nam pokazał, że jednak w tej lokalizacji woli większe budynki, większe domy, większe segmenty. Więc w kolejnym etapie przeprojektowaliśmy naszą ideę i zrobiliśmy bliźniaki, które się o wiele lepiej sprzedają i się sprzedawały dużo drożej, z większym zyskiem. I co ważne do tego projektu nie stawiałem zespołu sprzedażowego i oddałem wszystko do biura zewnętrznego, które pracuje dla za prowizję, za sukces. Nie musisz się angażować swego czasu, żeby zatrudniać ludzi, mieć swojego biura, budować struktury, tylko oddajesz wszystko na zewnątrz i to jest kolejna moja dźwignia. Kanał napędza Investoro. pl.

Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość. To jest, słuchajcie, prosty projekt. Nie trzeba się tutaj znać na wieżowcach. Nie musicie budować garaży podziemnych, otrzymać wielkich pozwoleń. To są takie naprawdę domy jednorodzinne, które każdy z nas zna. Wielu Kowalskich stawia takie projekty bez żadnego doświadczenia. W przypadku takiej inwestycji warto jest wybudować nie jeden dom, ale cztery domy, ponieważ to jest tyle samo roboty, tyle samo papierologii, jest jedno pozwolenie na budowę i budujemy od razu cztery lokale, na którym można po prostu zarobić często więcej niż na jednym domie. Ja dokładnie takiej strategii przez wiele lat uczyłem na swoich warsztatach. Okej, jeżeli ty też chcesz wejść w biznes deweloperski, pokażę ci proces krok po kroku. Po pierwsze, pomysł i koncepcja inwestycji. Przede wszystkim powinieneś wiedzieć, co chcesz zbudować, od czego chcesz zacząć. Czy domy jednorodzinne, czy bliźniaki, czy szeregowce, w jakiej lokalizacji i jaka

Jest twoja grupa docelowa. Lepiej szukać działki tam, gdzie inni budują. Jest większa szansa na to, że tam się sprzedaje, niż szukać szczerego pola albo budować na rodzinnej działce i być pionierem we wsi, bo szansa, że się uda jest dużo mniejsza niż to, że w dużej konkurencji znajdziesz swojego klienta. Musisz też wiedzieć, ile już masz środków, ale też ile potrzebujesz pozyskać. Często wystarczy, jeżeli nie masz pieniędzy na sam zakup działki. Po drugie zakup działki. Czyli zanim kupisz działkę upewnij się, że ona ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo wydane warunki zabudowy, które określają co dokładnie możesz wybudować i to co ty chcesz wybudować się w tym mieści. Ta działka, którą my kupiliśmy, ona już miała plan miejscowy i kupiliśmy ją przy pomocy pośrednika, który przyszedł do nas z tą działką. Tę działkę

Kupiliśmy tak, że daliśmy duży zadatek, około 100 tys. zł i daliśmy sobie rok czasu na to, żeby sprawdzić wszystkie warunki, y wszystkie uzgodnienia. zjazdy, media i przyłącza. Następnie zrobiliśmy pozwolenie na budowę i kiedy już mieliśmy pozwolenie na budowę, kupiliśmy wtedy tę działkę, zapłaciliśmy za nią całą cenę i zaczęliśmy budowę. Więc przez pierwszy rok projektowania inwestycji zakup działki finansował de facto właściciel. To jest dźwignia finansowa, którą nie wszyscy znają, nie wszyscy widzą, ale de facto ja nie musiałem prawie miliona złotych wyrzucać z własnej kieszeni, tylko przez to, że właściciel czekał na pieniądze, mogłem ich użyć w biznesie flipowym. na przykład w tym czasie zrobić w tym czasie dwa flipy. Nawet jeżeli bym nie miał żadnego innego biznesu, to wolałbym, żeby pieniądze

Były w mojej kieszeni albo na moim koncie oszczędnościowym, żebym miał od tego odsetki. Proste. Nie pomijaj też geologiczne badanie gruntu. To jest bardzo ważne, bo nieraz grunt się wydaje piękny, ale to co jest pod spodem determinuje koszty twojej konstrukcji. Tak. I może być tak, że masz tam jakieś bagna, czy masz tam grunty nienośne. Będziesz musiał grunt albo wymieniać, albo budować płytę fundamentową, albo wiele różnych innych przypadków, albo budować na palach wręcz. Tak. I to generuje wielkie koszty. Później kupowanie tego typu trudnych nieruchomości opłaca się tylko wtedy, kiedy mamy tam bardzo dużą marżę, bardzo dużą marżę, a często to jest w centrum miast, kiedy grunt stanowi duży ułamek całego przedsięwzięcia. Tak? Czyli jeżeli normalne budynki kosztują 10 000, a w danej lokalizacji kosztuje 20,

Wtedy często warto dopłacić coś do robienia rzeczy w gruncie. Wtedy to się po prostu opłaca bardziej. W przypadku pierwszej inwestycji to się prawdopodobnie tylko i wyłącznie pogrąży, więc lepiej wyrzucić pieniądze w błoto i stracić kasę na badania geologiczne, niż nie zrobić tych badań, a później stracić pieniądze na budowie. Przechodzimy do finansowania inwestycji. Potrzebujesz wkładu własnego i prawdopodobnie kredytu deweloperskiego. To jest taki standardowy model. Można też budować bez własnego wkładu, gdzie na przykład ten wkład y pokrywa ci inwestor, czyli bierzesz sobie kogoś do spółki, kto ma na przykład 500 tys. zł czy milion, wkłada jako swoją inwestycję, a a resztę pieniędzy bierzecie z banku i budujecie za pieniądze kredytowe. W tym przypadku my kupiliśmy działkę za własne środki. Ja

Wyłożyłem większość pieniędzy, bo jestem inwestorem finansowym i mieliśmy taki pomysł i plan, że będziemy realizowali to za za pieniądze z pochodzących z kredytu bankowego. Natomiast skala tego przedsięwzięcia w całym moim portfelu jest na tyle mała, że staranie się o kredyt na 1 mln zł było po prostu zbyt pracochłonne i jakby zajęłoby zbyt dużo czasu. Więc ja wolałem dać swoje środki, swoje pieniądze, po prostu się to mi nie opłacało, więc wolałem użyć swoich środków i wpłat klientów do wybudowania. Czyli pieniądze pochodziły od klientów, oni wpłacali pieniądze na rachunki powiernicze i z tych oto pieniędzy wybudowaliśmy w dużej części to oto osiedle. To właśnie dlatego, że my sprzedawaliśmy jeszcze dziurę w ziemi i sprzedaliśmy te nieruchomości i te te

Lokale, zanim one jeszcze powstały. Pojawili się klienci, którzy wpłacili nam na początku opłaty rezerwacyjne, później nam wpłacili pierwsze zaliczki y na rachunki powiernicze i zgodnie z postępem prac bank uruchamiał nam środki i mogliśmy za te pieniądze częściowo finansować tę budowę. Oczywiście to jest w pełni legalne i wynika wprost z ustawy deweloperskiej. Przy budowie trzeba się zastanowić czy robić to systemem gospodarczym czy generalnym wykonawcą. Realizowałem inwestycje w różnych istniejących modelach. Natomiast jak ja realizuję duże inwestycje, to robię tylko i wyłącznie generalnym wykonawcą. To jest mała inwestycja i w pewnym sensie mój wspólnik pełnił taką rolę inwestora zastępczego czy generalnego wykonawcy, więc on sklejał tych wykonawców, których ma już wielu od lat i są zaufani. Dlatego można

Powiedzieć dzięki temu udało nam się to sprawnie wybudować. I sprzedaż. My sprzedaż całkowicie oparliśmy nie o własne zasoby i biuro sprzedaży, ale o zewnętrzną agencję i sprzedawała to agencja, którą ja kiedyś prowadziłem, ja kiedyś założyłem i ją parę lat temu sprzedałem do moich pracowników i dzisiaj ta agencja się świetnie y rozwija, rozrosła. Dlatego ona jest dzisiaj naszym zapleczem, biurem sprzedaży i oni biorą od tego wynagrodzenie prowizyjne, czyli nie musimy płacić za ich czynszu i kosztów utrzymania i i marketing. My płacimy im prowizję za sprzedane lokale. To jest dla nas bardzo wygodne, ponieważ my jesteśmy elastyczni. Jesteśmy jak taka motorówka, a nie wielki Titanic, który któremu skala opłaca się tylko przy dużej liczbie projektów. Przy małej inwestycji to jest

Najbardziej optymalna sytuacja. Jeżeli mamy, uważam, że powyżej 100 lokali w sprzedaży, warto zatrudnić swoich ludzi w swoim biurze, bo przy tej skali to się po prostu bardziej opłaca i trzymacie większą kontrolę nad tym. Odbiory i zakończenie. Za całość budowy odpowiada mój wspólnik Robert. Na każdym etapie dopilnowuje, żeby było to zrobione zgodnie. z projektem, bo ma ponad 20letnie doświadczenie w branży wykonawczej, tak żeby później klienci bezusterkowo odbierali od nas te lokale. Dla kogo to jest, a dla kogo to nie jest temat? Jeżeli liczysz na szybki zysk w trzy miesiące, to na pewno nie jest dla ciebie. Zajmij się flipami. Jeżeli już dzisiaj jesteś dużym przedsiębiorcą albo dużym deweloperem, to też nie jest projekt dla ciebie. To jest trochę krok wstecz. Ale jeżeli dopiero zaczynasz stawiać swoje kroki w branży nieruchomości i docelowo marzysz o tym, żeby być dużym deweloperem, który

Zrealizuje kiedyś duże projekty, to to jest pierwszy krok i to jest element w drodze rozwoju dewelopera, który uważam, że trzeba przejść. Po prostu nie da się od razu zacząć od wielkich inwestycji na tym projekcie. Jesteś w stanie siebie przetestować, siebie sprawdzić czy to jest dla ciebie, czy to nie jest dla ciebie, a mimo wszystko przy okazji zarobisz konkretne pieniądze. I zysk na takim lokalu powinien być przynajmniej między 100 a 200 tys. zł. Na każdym z nich musi musisz pamiętać o tym, że taki projekt często trwa rok, dwa. więc te pieniądze, które wkładasz i zaangażowanie zamrażasz i dopiero realizujesz zysk na samym końcu, czyli dopiero po roku czy po dwóch odzyskujesz zysk z powrotem. Natomiast przy flipach jest dużo szybszy zwrot z tego, czyli po dwóch, trzech, czterech miesiącach możesz kasę odzyskać i już mieć zysk.

Widzisz pierwsze rezultaty o wiele szybciej się ten ta kula śnieżna kręci. Natomiast deweloperka to jest pewnego rodzaju brama no bardzo rentownego biznesu w perspektywie kilku lat jesteś w stanie się w tym tym rozwinąć. Flipy również są rentowne, ale oczywiście mają pewnego rodzaju sufit szklany. Nie ma zbyt wielu multimilionerów flipperów, którzy zarabiają po 10 milionów rocznie na samych flipach, ale znam wielu deweloperów, którzy tyle zarabiają, więc flipy są świetne na na początek mogą z ciebie zrobić milionera, ale żeby być multimilionerem trzeba pójść krok dalej. Flipy to jest coś, co możesz zacząć już nawet na etacie albo rzucając etat. A deweloperka to jest coś, co musisz mieć inne źródło dochodu. Czyli możesz na przykład fajnie robić flipy,

Na tym zarabiać i przy okazji robiąc flipy zacząć pierwszy projekt deweloperski i robić to pobocznie, bo musisz mieć inne źródło dochodu, żeby czekać ten rok czy dwa na konkretny profit. To właśnie dlaczego akurat flipy nadają się na start. Bariera wejścia jest bardzo niska. Możesz zacząć od jednego mieszkania, na którym nie musisz mieć kapitału. Jeżeli zaczynasz z inwestorem albo z kredytem, to twój wkład finansowy może być bardzo mały. Koszty, takie jak koszt remontu jest bardzo łatwo oszacować nawet laikowi, nawet jeżeli nie masz żadnego doświadczenia. Krótki czas obrotu. Flip nie powinien trwać więcej niż 6 miesięcy. To znaczy, że w ciągu roku dwukrotnie obrócisz kapitałem i zarobisz podwójnie. I same ryzyko jednostkowe jest bardzo małe.

Bardzo rzadko coś może pójść nie tak i to zazwyczaj wynika z braku wiedzy. Często ludzie kupują projekty, które ich przerastają, na przykład kamienice i możesz się bardzo szybko nauczyć tego procesu, bo moje warsztaty trwają zaledwie ctery dni i tam masz cały komplet wiedzy jak to robić. I można to powiedzieć tak, że ja swoje 15-letnie doświadczenie przekuwam w cztery dni warsztatów i po tych warsztatach możesz wyjść i następnego dnia zarabiać. W odróżnieniu od deweloperki flipy to jest bardzo mała ilość formalności. Jeżeli przerażają cię biura i urzędy, to flipy są zdecydowanie dla ciebie. Ja zrobiłem wiele projektów, które są dużo mniejsze niż te, dużo większe niż te, ale ktoś, jeżeli ktoś z moich znajomych chciałby wejść w nieruchomości, to bym mu radził, słuchaj, na początku najlepiej wejść we flipy. Więc moim zdaniem deweloperka jest super biznesem i perspektywicznym, ale jako element kolejny po flipach albo

Być może po jakimś innym biznesie, który robisz, który nauczył cię biznesu. Ja mam tu małe podsumowanie, żeby powiedzieć wam jak wyglądają liczby na pierwszym etapie. Tak, za działkę pod pierwszy etap zapłaciliśmy 200 tys. zł. Koszty budowlane dla tych czterech lokali to było 1 mln 350 tys. zł. Koszty pośrednictwa w tym to było 52 tys. zł. Koszt notarialny to było 5 tys. zł i sprzedaż jest na poziomie 2 mln 403 tys. zł. Wszystko jest w kwotach netto, więc zysk na czterech lokalach to jest 800 000 zł. Czyli można powiedzieć, że zarabiamy na jednym lokalu 200 tys. zł. Czyli to jest zysk bardzo porównywalny do zysku z flipa. Natomiast to jest moja dywersyfikacja. Ja to robię z moim partnerem, który wykonuje większość obowiązków na tej inwestycji.