Remont starej kamienicy pod wynajem — koszty i zysk
Jak wygląda generalny remont ponadstuletniej kamienicy kupionej z myślą o wynajmie? Daniel Siwiec pokazuje inwestycję przy ul. Czwartek 3 w Lublinie, omawia standard lokali, trudności starego budynku i liczby projektu, który miał jednocześnie generować czynsz oraz zwiększać wartość nieruchomości.
Kwoty, wyceny i liczba posiadanych lokali są deklaracjami Daniela Siwca z momentu nagrania. Materiał pokazuje konkretny projekt i nie gwarantuje podobnego wyniku w innych nieruchomościach.
Materiał jest prezentacją zrealizowanej inwestycji w zabytkowej kamienicy w centrum Lublina. Daniel Siwiec pokazuje budynek po rewitalizacji i tłumaczy, dlaczego od początku planował utrzymać lokale na wynajem zamiast sprzedawać je po remoncie. Lokalizacja blisko Starego Miasta, Śródmieścia i Uniwersytetu Medycznego ma wspierać popyt najemców.
W odcinku pojawiają się praktyczne wnioski o remoncie starego budynku: konieczności współpracy z konserwatorem, wymianie dachu, elewacji i okien, przebudowie układów mieszkań oraz stosowaniu trwałego, powtarzalnego standardu. Prowadzący podaje też własne liczby projektu: zakup za ok. 3,1 mln zł, remont szacowany na 5–6 mln zł i wartość po modernizacji ocenianą przez niego na ok. 16 mln zł. Zaznacza przy tym, że remont kamienicy i mieszkań w bardzo starych budynkach niesie dodatkowe ryzyka i nie jest dobrym pierwszym projektem dla początkującego inwestora.
Najważniejsze wnioski z materiału
- Najem był założeniem od początku Kamienica została kupiona z planem budowy portfela lokali na wynajem, a nie szybkiej odsprzedaży po remoncie.
- Lokalizacja wspiera popyt Bliskość centrum i Uniwersytetu Medycznego została wskazana jako ważny argument dla najmu mieszkań w tej inwestycji.
- Stary budynek wymaga pełnego remontu Projekt obejmował dach, elewację, okna, części wspólne oraz przebudowy części lokali, a nie tylko wykończenie wnętrz.
- Standard pod najem powinien być trwały Materiały i wyposażenie mają wytrzymać długą eksploatację oraz odpowiadać potrzebom najemcy, który często wprowadza się bez własnego wyposażenia.
- Powtarzalność obniża koszty Prowadzący pokazuje podobne zabudowy i rozwiązania stosowane od lat, co ma upraszczać wykonanie i poprawiać relację ceny do jakości.
- Kamienice mają ukryte ryzyka W starych obiektach mogą pojawiać się nieprzewidziane problemy techniczne, konserwatorskie i kosztowe, dlatego potrzebny jest większy bufor.
- Zysk może pochodzić z dwóch źródeł W prezentowanym modelu znaczenie ma zarówno bieżący dochód z najmu, jak i wzrost wartości nieruchomości po rewitalizacji.
Dlaczego ta kamienica została kupiona pod wynajem?
Od początku miała powiększać portfel mieszkań na wynajem, a lokalizacja blisko centrum i Uniwersytetu Medycznego miała zapewniać dostęp do dużej grupy potencjalnych najemców.
Daniel Siwiec przedstawia ponadstuletnią kamienicę przy ul. Czwartek 3 w Lublinie. Budynek po rewitalizacji jest już częściowo wynajęty. Prowadzący podkreśla bliskość Starego Miasta, Śródmieścia i Uniwersytetu Medycznego.
Według jego deklaracji kamienica była kupowana od razu z myślą o najmie i stała się częścią portfela przekraczającego 100 mieszkań na wynajem.
Przejdź do rozdziału w filmie: 00:31
Transkrypcja tego rozdziału
Kupiłem i wyremontowałem wiele budynków i kamienic, między innymi tę kamienicę w centrum miasta. Nazywam się Daniel Siwiec i od 14 lat inwestuję w nieruchomości. Zobaczcie moją realizację przy ul. Czwartek 3 w Lublinie. Jedziemy na inwestycję. Pokażę wam moją kamienicę, która jest już po rewitalizacji i w trakcie wynajmu, żebyście zobaczyli, jak teraz wygląda.
Jesteśmy przy ul. Czwartek 3. Największym atutem tej kamienicy jest lokalizacja: bardzo blisko Starego Miasta, Śródmieścia i Uniwersytetu Medycznego, gdzie jest wielu studentów mogących wynajmować mieszkania. Budynek ma ponad 100 lat, dlatego elewację i inne elementy trzeba było wykonywać zgodnie z wymaganiami konserwatora.
Jak łączyć dochód z najmu ze wzrostem wartości nieruchomości?
Model zakłada utrzymywanie lokali dla czynszu oraz podniesienie wartości całego budynku poprzez generalny remont i lepsze układy mieszkań.
Prowadzący wskazuje dwa ekonomiczne efekty inwestycji: przychód z wynajmu oraz dodatkową wartość stworzoną dzięki rewitalizacji. Nie jest to klasyczny flip nastawiony wyłącznie na szybką sprzedaż.
Zmiana funkcji i układu części lokali miała zwiększyć ich atrakcyjność dla docelowego najemcy.
Przejdź do rozdziału w filmie: 01:02
Pytania do rozdziału
Dlaczego Daniel Siwiec kupił kamienicę pod wynajem?
Chciał powiększać portfel nieruchomości generujących czynsz i jednocześnie stworzyć dodatkową wartość poprzez kompleksową rewitalizację budynku.
Transkrypcja tego rozdziału
Kupowałem tę kamienicę od razu z myślą o wynajmie, żeby budować portfel mieszkań. Dzisiaj mam ponad 100 mieszkań na wynajem, między innymi dzięki temu budynkowi. Przy kalkulacji znaczenie ma też podniesienie wartości nieruchomości, które daje dodatkowy zysk.
Wykonałem tutaj generalny remont: dach, elewację, okna i części wspólne. Niektóre mieszkania dostały nową funkcję i inny układ pomieszczeń, bardziej atrakcyjny pod wynajem. Cały budynek jest mój, więc klatka schodowa i mieszkania również należą do mnie. Postanowiłem wyremontować go kompleksowo i praktycznie wszystko jest nowe.
Co obejmował generalny remont starej kamienicy?
Remont objął dach, elewację, okna, części wspólne oraz wnętrza mieszkań, a część lokali otrzymała nowe układy funkcjonalne.
W materiale widać skalę przejścia od zdewastowanego obiektu do gotowych lokali. Ponieważ cały budynek należy do jednego właściciela, remont mógł objąć również klatkę schodową i wspólne elementy techniczne.
Przy elewacji i elementach historycznych konieczne było respektowanie wymagań konserwatorskich.
Przejdź do rozdziału w filmie: 01:36
Pytania do rozdziału
Co obejmował remont kamienicy?
Według materiału wykonano m.in. dach, elewację, okna, części wspólne i generalne remonty mieszkań, a część lokali otrzymała nowe układy funkcjonalne.
Transkrypcja tego rozdziału
W jednym z dawnych mieszkań pod oknem było najzimniejsze miejsce, gdzie mieszkańcy trzymali lodówki i jedzenie. Jeszcze niedawno były tu ruiny, gruz i odsłonięta czerwona cegła, a teraz wnętrza są odnowione. Chciałem usunąć jeden z drewnianych elementów, ale ze względu na zalecenia konserwatora zabytków został zachowany, aby utrzymać bardziej rustykalny charakter budynku.
Jak wykończyć mieszkanie przeznaczone na długoterminowy wynajem?
Standard powinien być trwały, praktyczny i kompletny, ponieważ lokal będzie intensywnie eksploatowany, a najemca często oczekuje gotowego wyposażenia.
Pokazywane mieszkania są wykończone podobnie, według powtarzalnego standardu. Daniel zwraca uwagę na trwałość materiałów oraz szersze wyposażenie niż w wielu mieszkaniach przygotowywanych do sprzedaży.
W inwestycji dominują mieszkania dwupokojowe, które prowadzący uważa za najlepszy format pod najem w tej lokalizacji. Są też kawalerki i pojedyncze lokale trzypokojowe.
Przejdź do rozdziału w filmie: 03:12
Pytania do rozdziału
Jak wykończyć mieszkanie pod wynajem?
Prowadzący stawia na trwałe materiały, kompletną funkcjonalność i powtarzalny standard, który ma dobrze znosić wieloletnią eksploatację przez najemców.
Jakie mieszkania dominują w tej kamienicy?
Przeważają lokale dwupokojowe, które Daniel uważa za najlepsze pod wynajem w tej inwestycji. Są również kawalerki i pojedyncze mieszkania trzypokojowe.
Transkrypcja tego rozdziału
To typowe mieszkanie w tej inwestycji. Lokale są zrobione podobnie, bo standard jest przygotowany pod najemcę. To nie jest najwyższa półka, ale solidny poziom, który ma dobrze znosić długą eksploatację. Mieszkania na wynajem muszą być wykonane z trwalszych materiałów i często mieć szersze wyposażenie. Kupujący mieszkanie po flipie może mieć własne meble, telewizor czy sprzęt, natomiast najemca nierzadko przychodzi tylko z walizką i podstawowymi rzeczami.
Pokażę dwa lub trzy mieszkania, bo większość jest już wynajęta. Lokal jest gotowy do użytkowania: lodówka w zabudowie i powtarzalne szafki. Takie zabudowy stosujemy od około 10 lat, bo dobrze wypadają pod względem ceny i jakości. Łazienka jest mała, ale mieści pralkę i wyposażenie potrzebne najemcy. Ten lokal ma trzy pokoje, jednak w całej inwestycji przeważają mieszkania dwupokojowe; jest też kilka kawalerek. Dwupokojowe uważam tutaj za najlepsze pod wynajem.
Dlaczego inwestor czekał z zakupem kamienicy?
Budynek wcześniej miał lokatorów, a Daniel deklaruje zasadę unikania zakupu nieruchomości z takim problemem; przystąpił do przetargu dopiero po opróżnieniu obiektu.
Kamienica należała do Uniwersytetu Medycznego i wcześniej pełniła funkcję hotelu dla pielęgniarek. Przez długi czas stała pusta i nie znajdowała nabywcy ze względu na trudny stan techniczny.
Prowadzący mówi, że nie kupuje mieszkań ani kamienic z lokatorami i zdecydował się na zakup dopiero wtedy, gdy problem został rozwiązany przed przetargiem.
Przejdź do rozdziału w filmie: 04:52
Pytania do rozdziału
Dlaczego Daniel nie kupił budynku wcześniej?
Wcześniej w kamienicy byli lokatorzy. Prowadzący deklaruje, że unika nieruchomości z takim problemem i przystąpił do przetargu dopiero po opróżnieniu budynku.
Transkrypcja tego rozdziału
Kamienicę kupiłem od Uniwersytetu Medycznego. Wcześniej był tu hotel dla pielęgniarek. Budynek przez wiele lat stał pusty i był wystawiany w przetargu, ale nikt nie był zainteresowany, bo stan techniczny był trudny. Najstarsza część pochodzi z końca XIX wieku, a w budynku jest 35 lokali.
Kiedyś byli tu lokatorzy, ale w momencie mojego zakupu budynek był już od nich wolny. Mam zasadę, że nie kupuję mieszkań ani kamienic z lokatorami i tego typu problemami. Dopiero gdy uczelnia ogłosiła przetarg bez tego obciążenia, przystąpiłem i kupiłem budynek.
Jakie niespodzianki mogą podnieść koszt remontu kamienicy?
W starym i długo nieużytkowanym budynku mogą ujawnić się kosztowne problemy, których nie widać przy pierwszych oględzinach.
Daniel opisuje zdewastowaną elewację, wybite okna i duże zanieczyszczenie budynku przez gołębie. Po rozebraniu sufitu na najwyższej kondygnacji odkryto grubą warstwę ptasich odchodów wymagających utylizacji.
Według prowadzącego samo doprowadzenie obiektu do stanu umożliwiającego dalsze prace okazało się znacznie droższe, niż początkowo zakładał. To przykład typowych „trupów w szafie” w bardzo starych nieruchomościach.
Przejdź do rozdziału w filmie: 05:51
Transkrypcja tego rozdziału
Przed remontem kamienica była zdewastowana: odpadał tynk, były wybite okna i bardzo dużo gołębi. Po zdjęciu sufitu nad ostatnim piętrem okazało się, że znajdowała się tam ogromna ilość ptasich odchodów, które trzeba było specjalnie zutylizować.
Doprowadzenie budynku do porządku okazało się znacznie droższe, niż początkowo zakładałem, a sam remont również był kosztowny. Mimo tego daje mi dużą satysfakcję, bo wcześniej kamienica wyglądała bardzo źle, a dziś jest jedną z ozdób tej ulicy.
Ile kosztowała kamienica i jak wzrosła jej wartość?
Daniel podaje, że wygrał przetarg za ok. 3,1 mln zł, remont szacuje na 5–6 mln zł, a wartość kamienicy po modernizacji ocenia na ok. 16 mln zł.
Prowadzący przedstawia liczby jako własne dane z projektu: zakup za ponad 3 mln zł, wielomilionowy remont i znaczący wzrost wartości po rewitalizacji. Jednocześnie podkreśla, że satysfakcję daje mu również przywrócenie zaniedbanego budynku do dobrego stanu.
Na końcu ostrzega początkujących, że remont całej kamienicy, a nawet pojedynczego mieszkania w bardzo starym budynku, może ujawnić nieprzewidywalne problemy. Taki projekt wymaga doświadczenia, rezerwy finansowej i umiejętności zarządzania ryzykiem.
Przejdź do rozdziału w filmie: 06:45
Pytania do rozdziału
Ile kosztował zakup i remont kamienicy?
Daniel podaje około 3,1 mln zł ceny zakupu oraz 5–6 mln zł kosztu remontu. Są to deklaracje autora z momentu nagrania.
Czy remont starej kamienicy jest dobry dla początkującego?
Według Daniela nie. Stare budynki mogą kryć trudne do przewidzenia problemy techniczne i kosztowe, dlatego wymagają doświadczenia i odpowiedniego bufora.
Transkrypcja tego rozdziału
Zyski są dla mnie ważne, ale nieruchomości są też moją pasją. Kamienicę kupiłem za ponad 3 mln zł; w przetargu zapłaciłem około 3,1 mln zł. Remont będzie kosztował między 5 a 6 mln zł, a po remoncie oceniam wartość budynku na około 16 mln zł.
Zajmuję się nieruchomościami od 14 lat i niewiele rzeczy potrafi mnie już zaskoczyć, ale remont takiej kamienicy nie jest projektem dla początkującego. Nawet kupując jedno mieszkanie w starym budynku, trzeba liczyć się z ukrytymi problemami, które wychodzą w najmniej oczekiwanym momencie.
Na takich problemach można zarabiać, jeśli potrafi się je rozwiązywać. Jeżeli chcesz zarabiać na flipach, uczę tego innych; więcej szczegółów znajduje się w opisie filmu.
Kto występuje w materiale
-
Daniel Siwiec
Prowadzący
Prowadzący materiały poświęcone nieruchomościom, inwestowaniu i przedsiębiorczości.
