ZARABIAM DUŻO ALBO BARDZO DUŻO – FLIPY NA KAMIENICACH

Cześć!

Wiele lat temu postanowiłem zostać Aniołem Biznesu. Stąd moja inwestycja w Start-Up motoryzacyjny. Kiedy razem z moim wspólnikiem, swoją drogą, moim kolegą z pracy sprzed lat, zaczęliśmy ten projekt, nie miałem o tym pojęcia.

Podobnie jak większość osób, które decydują się na udział w moich Warsztatach, nie zna się na inwestowaniu w nieruchomości.

Historia Wiktora jest nieco inna. Pierwsze mieszkanie kupił przed szkoleniem. Kolejne pięć już po.

Działa we Wrocławiu i zarabia głównie na remontach mieszkań w kamienicach. Jak sam mówi, dobrze się czuje właśnie w takich wnętrzach. Jego realizacje naprawdę robią wrażenie.

Rozmawiamy między innymi:

-Jak wygląda rynek nieruchomości we Wrocławiu

-Co bym zrobił, gdybym musiał zacząć od zera

-Dlaczego inwestuję w Start-up.

-W co warto inwestować, a co bym odradził.

-Jak wygląda droga od flipów do deweloperki

-O Wolności finansowej i emeryturze w młodym wieku

-O działkach pod inwestycję deweloperską

Pojawia się także temat mojej nowej książki nad którą właśnie pracuję!

Zapraszam!

Wcześniejsze odcinki:

Transkrypcja

Ja pokazuję gotowy, działający schemat, ale każdy dodaje swój gen i działa trochę inaczej.

Tak samo Ty robisz kamienice, bo się w tym lubujesz i to jest dla Ciebie sexy. Zgadza się, ja bardzo lubię kamienice. Lubię te wysokości, te przestrzenie. Kamienice są, we Wrocławiu przynajmniej, są bardzo takim chodliwym towarem.

Daniel Siwiec: Witam Was w nowym odcinku Business Ridera.

Moim gościem jest Wiktor Jankowski.

Wiktor Jankowski: Cześć! Piąteczka!

D.S. Wiktor jest fliperem z Wrocławia i ma na swoim koncie już 13 flipów. Wiktor specjalizuje się w kamienicach.Wiktor powiedz coś więcej o swoich flipach. Dlaczego wybrałeś akurat kamienice?

W.J. Czemu wybrałem?Chyba jednak mnie wybrały kamienice. Pierwszego flipa zrobiliśmy …w ogóle śmieszne jest to, że się mówi, że na pierwszego flipa nie róbcie kamienic, żadnych podziałów, łatwe tematy, najlepiej w wielkiej płycie – i ja się zgadzam z tym oczywiście.

D.S.Ty nie posłuchałeś?

W.J. Nie posłuchałem, bo ja wtedy jeszcze  nie wiedziałem, że robię flipa.

D.S.OK!

W.J. Po prostu żona od wielu lat szukała mieszkania na inwestycję. Głównie po przetargach chodziła – nie udało się nic kupić, aż wreszcie pykło. Ja wtedy jeszcze pracowałem- oczywiście na etacie. Jeździłem po świecie, nawet nie myślałem o flipach. Zrobiliśmy podział mieszkania w kamienicy na dwa mieszkania, na osobnych księgach wieczystych, także da się! Ale to dlatego, że to było w kamienicy i można tę sytuację uregulować.

D.S. Tak, tak.

W.J. Dzisiaj bym tego tak łatwo nie zrobił. Mieliśmy dużo farta, przyznaję, bo muszą być spełnione tzw. warunki brzegowe, żeby w ogóle móc ten temat rozpocząć. Dwie, trzy rzeczy, żeby zacząć taki temat, a one też nie do końca muszą się udać.

D.S. OK. Bo jak ja Ciebie poznałem zanim byłeś u mnie na szkoleniu, to właśnie kupiłeś jakieś mieszkanie pierwsze, zarobiłeś na nim pieniądze i to Ci pokazało, że można na tym zarabiać? Jak to u Ciebie było?

W.J. Miałem taki moment w życiu, gdzie pracowałem dla dużej korporacji w branży samochodowej. Zarządzałem projektami globalnie i projekt się skończył, samochód zbudowaliśmy.I po prostu straciłem pracę na 2 miesiące. Akurat wtedy żona kończyła tego flipa, ten podział i stwierdziłem, że sprzedam te mieszkania. Także wejdę już na taki torcik i mieszkanie sprzedałem w ciągu tygodnia – pierwsze, za chwilę drugie. Stwierdziłem, że to jest to. Od razu stwierdziłem, że to jest to! 

D.S.Ale nie wiedziałeś, że to się tak nazywa i w ogóle to jest cały biznes.

W.J. Za chwilę zaczęła się przygoda internetowa, youtubowa, Asbiro. Wszystkim polecam ten filmik z Asbiro, to jest 42 minuty naprawdę takiej konkretnej zajawki o flipach. Tekst w stylu: “Ja zarabiam dużo, albo bardzo dużo” – mega!

D.S.Przekonałeś się?

W.J. Tak, dokładnie. No i tak się zaczęło. Potem cały rok jeszcze, gdzieś tam kończyłem moją przygodę w nowej firmie. I szukałem już nowych mieszkań. Siedem, osiem miesięcy spędziłem przed internetem, słuchając w samochodzie webinarów, czytając książki, doszkalałem się i poszedłem do Ciebie na pierwsze szkolenie we wrześniu.

D.S. OK, i od września ile kupiłeś mieszkań?

W.J. Sześć, siedem. Bardziej flipów. Zacząłem – może tak. Kupiłem około sześciu, siedmiu, bo teraz niektóre jeszcze się sprzedają.

D.S. OK, no tak, jasne, bo od zakupu do sprzedaży to nie jest miesiąc. OK, a powiedz mi. Jesteś w Lublinie już któryś raz. Jak Ci się podoba w Lublinie?

W.J.Najbardziej podoba mi się droga z Wrocławia – siedem godzin jazdy. Super. Fajne miasto. Wiesz, nie przypuszczałem, że to jest takie duże miasto. Normalnie jedno z większych miast w Polsce. Także widzę duży potencjał do działania.

D.S. Na szkolenia?!

W.J. Jeszcze chciałbym Cię zapytać o to, jak Ty byś w ogóle się odnalazł w nowym mieście? Załóżmy, że od jutra jesteś we Wrocławiu i jesteś bez gotówki i od czego byś zaczął, takich kilka kroków.

D.S.To jest bardzo proste pytanie. Ja liczyłem na jakieś trudniejsze typu – w innym kraju co byś zrobił? Ale dokładnie to samo.

W.J. Dobra, w RPA?

D.S.W RPA – to powiem Ci – tego nie wiem. Ale w innym mieście wszystkie moje techniki i strategie, które wykorzystuję tutaj działają tak samo, kwestie prawne, zabezpieczenia, moje dźwignie działają tak samo. Kontakty – to jest kwestia czasu – do wyrobienia sobie. Od razu tego nie dostaniesz z dnia na dzień, ale to nie jest z roku na rok, tylko to jest z tygodnia na tydzień. Poznajesz nowych ludzi, masz nowe kontakty.

W.J. Czyli zacząłbyś od kilku ścieżek na raz?

D.S.Tak. Pośrednicy, kontakty, finansowanie. Jedyne co bym musiał sobie uzupełnić to tylko znajomość rynku, którą mogę sobie zrobić w dwa tygodnie, ogarnąć cały rynek, co ile kosztuje, co ile jest warte. I to nie byłby dla mnie żaden problem, żeby zmienić miasto. Natomiast nie widzę takiego powodu, żeby je zmieniać, bo wszędzie da się zarabiać.

Ja nie jestem w Lublinie, dlatego że tu są najlepsze okazje, najlepsze perełki, tylko dlatego, że po prostu jestem stąd, wychowałem się tutaj, mam już kontakty, ułożony biznes, dlatego tutaj żyję.

W.J. Teraz mówisz o funduszu, że już startujesz z nim w przyszłym tygodniu. Na czym to będzie polegać?

D.S.Tak, to będzie polegało na tym, że będę finansował innych fliperów, przede wszystkim swoich absolwentów. Ja wykładam 80% kapitału i dzielimy się zyskiem. Czyli ja wykładam kapitał, sprawdzam wiele rzeczy i dorzucam jeszcze obsługę – na początku moją, a potem mojego zespołu. I finansuje deale.

W.J. Czy masz zespół w jakichś miastach? 

D.S. Nie. To będzie zespół tu u mnie lokalnie, w biurze. Analityk, prawnik, który będzie to obsługiwał, obrabiał i sprawdzał wszystko.

W.J. Jak byłem u Ciebie na Zjeździe Absolwentów, to mam takie zdjęcie z mikrofonem.

Jak wrzuciłem na Fejsa, to momentalnie od tego dnia mam od kilku zaproszeń tygodniowo. Wiesz, do znajomych. Od obcych zupełnie ludzi. I czasami dzwonią do mnie ludzie i pytają właśnie o rady. Chętnie naprowadzam, natomiast staram się rzeczywiście omijać ludzi z Wrocławia. Nie chcę robić sobie konkurencji. Choć Wrocław jest na maksa duży. Konkurencja jest tak czy owak. Ale są takie perełki wiedzowe, gdzie lepiej o tym nie mówić.

D.S.Jasne. Ja też miałem kiedyś takie założenia, że z Lublina nie będę dopuszczał nikogo do moich szkoleń. Ale w momencie kiedy otwieram fundusz i skaluję inaczej ten biznes, to już nie czuję, że jest to dla mnie zagrożenie. Poza tym zdałem sobie sprawę, że w Lublinie jest ponad 100 tys. mieszkań. I ja wszystkich nie kupię. Nie jestem w stanie, po prostu. Także trzeba czasem umieć podzielić się tym rynkiem. Jak widzę po moich szkoleniach – ja pokazuję  gotowy, działający schemat, ale każdy dodaje swój gen i działa to trochę inaczej. Tak jak Ty robisz kamienice, bo się w tym lubujesz i jest to dla Ciebie sexy.

W.J. Zgadza się. Ja bardzo lubię kamienice. Te wysokości, te przestrzenie. Ale kamienice są we Wrocławiu przynajmniej chodliwym towarem, unikatowym wręcz, bo są i w centrum, a z drugiej strony są bardzo hipsterskie. Wiesz, takie dosyć ekskluzywne. Masz wysokie stropy, możesz sobie tam prawdziwą cegłę odsłonić, zrobić fajne światło.

D.S.A możesz powiedzieć, ile najwięcej zarobiłeś procentowo na danym flipie, np. jaką miałeś marżę, narzut?

W.J. Około 40%. Przy fajnej kwocie.

D.S. A tam są kwoty po 300, 400 plus, prawda? A najmniej?

W.J. Najmniej zarobię pojutrze.

D.S.Czyli ile?

W.J. Czyli jakieś 15 koła, może mniej. 

D.S. Ale to jest szybki strzał?

W.J. Tak, dokładnie.

D.S.15 minut, tak?

W.J. Dokładnie. Jak gadaliśmy wcześniej, teraz szukam ekipy, to mieszkanie, które kupiłem, było troszkę na siłę. Niby ok, ale mogłoby być lepiej. Stwierdziłem, że jak się trafił kupiec, to okey. Niech bierze. Słyszałem, że piszesz książkę.

D.S.Tak, piszę książkę.

W.J. Nieustawiane to było pytanie.

D.S.Piszę książkę, jak zacząć biznes flipowy. O takich początkach i też chcę pokazać w tej książce m.in. moich absolwentów i Ciebie też do tej książki …

W.J. Stąd właśnie wiem o tej książce.

D.S. Zaprosiłem Cię, żebyś podzielił się swoją historią, swoją osobą, jak Ty zaczynałeś, jakie były Twoje początki, jakie były problemy. Bo jest dużo takich osób, które mają różną sytuację, jedni lepszą, drudzy – powiedziałbym – zerową. Wchodzą w ten biznes i odnoszą rezultaty bardzo dobre, dlatego chciałem pokazać, że nie tylko ja jestem tutaj jakimś geniuszem tego biznesu, bo nie jestem. Ale też są inni ludzie, którzy po prostu, niezależnie z jakiego miejsca startują, Niektórzy startują nawet z długami, wchodzą w ten biznes, zarabiają pieniądze i się odkuwają. I to działa.

W.J. Ja myślę, że najważniejsza tutaj jest decyzja. Ja postanowiłem, że to będzie na pełen etat, gdzieś tam zakończę swoją karierę, którą rozpocząłem 10 lat temu. No i miałem cele. Z roku na rok. Cały czas je z resztą tworzę. Ta decyzją była najważniejsza – no i poświęcenie. Wiesz, kiedyś pracowało się 8:00 – 16:00, dzisiaj pracuje się cały czas.  Ja cały czas pracuję.

D.S.Nawet teraz.

W.J. Nawet teraz pracuję. Ale z kolei bardzo to lubię, to jest też ważne.

D.S.To jest fajne w tym biznesie, że robisz dla siebie i pracujesz kiedy chcesz

Wiadomo, że często trzeba umówić się z klientem wieczorem i rano, po południu itd. Ale wiesz, że robisz to dla siebie i oglądasz mieszkania. 

W.J. Na etacie są jakieś limity po prostu, są jakieś widełki, standardy i tyle. A tutaj co sobie zamarzysz to możesz osiągnąć. Jakiś czas temu mówiłeś, że masz jeszcze inne filary swojego biznesu, czyli poza nieruchomościami inwestowałeś też czy inwestujesz dalej w start-up. Możesz coś więcej powiedzieć? Nie wiem, czy jest z tego jakiś profit? Czy jesteś zadowolony z tego? 

D.S.Jest jakiś profit. Wiadomo, że tutaj jest trochę innego rodzaju inwestycja, bo tutaj czekasz, wsadzasz pieniądze, poświęcasz czas i energię, ale profit dopiero będzie na końcu. Jesteśmy bardzo blisko z moim wspólnikiem, żeby pozyskać kolejnego inwestora, który przygotowuje nas do globalizacji tej firmy. To jest firma, która jest porównywarką firm motoryzacyjnych, cen części motoryzacyjnych. Jest takim marketplacem, czyli takim miejscem, gdzie spotykają się, zarówno osoby,które kupują części dla swoich klientów,

czyli twój warsztat samochodowy, albo sklep, w którym kupujesz. Są zarówno dystrybutorzy i hurtownie takie jak Inter Cars i inne, które dostarczają, ściągają z zagranicy, dostarczają to do tych warsztatów. Więc my pokazujemy jednym i drugim siebie wzajemnie i swoje ceny oraz dostępność produktów.

W.J. Ale w ogóle decyzja skąd? Bo my zaczynamy powoli coraz lepiej sobie radzić. Na razie flipujemy, ale nie wiadomo co się stanie jutro. Gdzie tu lokować pieniądze?

D.S. Ale właśnie ja trochę inaczej myślałem, bo kiedyś byłem na takim szkoleniu w Londynie

i tam zdałem sobie sprawę, co będę robił, jak już będę stary i bogaty? To pomyślałem sobie, no dobra, chciałbym być takim aniołem biznesu – inwestorem. Wróciłem z tego Londynu, to było w 2015 r. bodajże. Żeby być takim aniołem biznesu to trzeba znać się na start-upach. Ja się w ogóle nie znałem na start-upach. Nie miałem o nich pojęcia. A te biznesy, uwierz mi, robi się całkowicie inaczej niż biznesy nieruchomościowe. To jest totalnie co innego. Ja podam taki przykład, że to jest tak jak z seksem, że jak jesteś jedną płcią, to mniej więcej wiesz co robisz, ale gdybyś nagle miał się zamienić, zrobić flipa na płci, to nie wiem, czy byś wiedział, czy byś się od razu odnalazł. Potrzebujesz szkolenia, praktyki.

W.J. Zgadza się.

D.S. Dlatego w tym przypadku, ja dużo się szkoliłem z tych start-upów i doszedłem do jakiegoś poziomu, może nie jestem geniuszem. Żeby być aniołem biznesu i żeby robić start-upy, to wiedziałem, że potrzebuję przepalić trochę pieniędzy i zainwestować. Moim wspólnikiem jest mój kolega z mojej pierwszej pracy sprzed 10 lat, gdzie on mnie wdrażał w biznes, uczył mnie tej pracy, był takim moim wprowadzającym. A dzisiaj ja jestem jego inwestorem i aniołem biznesu. Role się odwróciły i ja mu pomagam. On jest prezesem tej firmy i udziałowcem. On operacyjnie zajmuje się działalnością.

W.J. On też Cię wciągnął w to? Zaproponował?

D.S.Właśnie, on miał pomysł w szufladzie, ja ten pomysł wyciągnąłem z jego szuflady

i powiedziałem: Tak, to jest dobry pomysł, róbmy to. Jemu brakowało takiej decyzji, żeby to wypchnąć po prostu. Uważał, że fajny, może na kiedyś. Wiesz jak to jest na kiedyś – na nigdy. I ja myślę dobra. Ja mam taki pomysł, że będę robił start-upy i ty będziesz moim pierwszym start-upem. Na szczęście nie mam żadnych kolejnych, bo czasowo bym już nie wyrobił. Tutaj dużo czasu poświęciliśmy. I jesteśmy bardzo blisko. Mamy już zrobioną aplikację, wydaliśmy kupę pieniędzy na to. I od czerwca wdrażamy to w rynek. Ale tu jest duże ryzyko. Co dziesiąty start-up w ogóle przechodzi dalej. A w nieruchomościach jest tak, że jak trzymasz się pewnych reguł to zawsze zarobisz. Może nie jest to takie spektakularne. Przynajmniej nie stracisz. Zrobisz ze 100 tys.100 mln nagle w dwa, trzy lata, ale takich osób jest mało. 

D.S. Jakie Ty masz plany i pomysły na przyszłość?

W.J. Dobre pytanie. Plan jest taki. Taki plan długoterminowy to jest taki, że po 40-stce, może 45 lat chciałbym już mieć pełny wybór, czy robię coś dalej,czy lecę sobie na starośćna Jamajkę i tam sobie żyję z rodziną. Także mam jeszcze osiem lat. Tydzień temu skończyłem 37. W tym roku na pewno jeszcze flipuję. Cały czas już rozglądam się za działkami. Pod deweloperkę? Tak, już zacząłem temat ogarniać i mam już spotkania i wstępne propozycje zakupu działek. Także myślę, że w przyszłym roku zacznę budować. Jest teraz fajny deficyt na domy. Przynajmniej w tych dużych miastach. Bo wszyscy budują bliźniaki, wszyscy budują szeregówki. Braknie domów. Także schodzą na pniu.

D.S. To na szkoleniu ostatnio jak byłeś, to trochę Ci otworzyłem oczy, jeśli chodzi o domy.

W.J. Tak. Nie ma tego za dużo teraz. Właśnie tak myślę. Ktoś ostatnio do mnie napisał na Facebooku ze Stanów, czy nie chciałbym zainwestować w diamenty na rynku singapurskim

D.S.Przecież znasz się na tym, nie?

W.J. No, bardzo! Natomiast zwroty, mówi, że to jest bomba. To jest 30% zwrotu z kapitału. Męczył mnie strasznie. 

D.S. Jest ryzyko, nie?

W.J. Jest. Wiesz trzeba się na tym znać. Trzeba to czytać. Ja mówię: nie mam czasu. Nie trzeba czasu. Ja ci wszystko ogarnę. Świetnie…

D.S.W nieruchomościach masz zabezpieczenie, a tutaj?

W.J. To jest mega zabezpieczenie. Tu się nie traci. Ciężko stracić. Najwyżej nie zarobisz.

D.S.Ty byłeś u mnie na deweloperce?

W.J. Nie byłem.

D.S. Nie byłeś?

W.J. Właśnie pytałem Cię ostatnio, kiedy to robisz, chyba w październiku. 

D.S. Tak, w październiku.

W.J. Zamierzam się do Ciebie przejść, bo są plany. Wiesz, to ganianie po mieście jest fajne, lubię ganiać po mieście, ale momentami już męczące, bo człowiek sobie coś zaplanuje, nagle ktoś do mnie dzwoni, Panie Wiktorze jest temat, jest okazja trzeba zobaczyć. I to są duże pieniądze i teraz pytanie czy to Ci się nie nudzi? 

D.S.Ale powiem Ci jedną rzecz. To jest tak, że jak będziesz miał ten wybór czy chcesz pracować czy nie, to i tak będziesz pracował. Jeżeli łudzisz się, że padniesz na plażę i będziesz leżał całe życie to Ci po trzech tygodniach czy po miesiącu to Ci się znudzi. I to Cię wykończy.

W.J. Ciężko jest nie pracować. Jeszcze jak lubisz pracę, wiesz, jak praca sprawia Ci przyjemność, to można cały czas pracować. 

Mam propozycję zakupu działki z całym projektem budowlanym i z pozwoleniem na budowę. Oglądałem ten projekt. To jest gdzieś taka księga. Tam chyba ze 40 inżynierów się podpisało. Nie wiedziałem co z tym trzeba zrobić. To nie jest na domek projekt, tylko to jest blok 18 mieszkań. 

D.S.Wszystkiego nie musisz przeglądać od razu. Wystarczy, żebyś zobaczył rzuty, przejrzał technikalia, z czego ma to być zbudowane.

W.J. Na razie zrobiłem zdjęcie spisu treści.

D.S. Ja wszystkiego nie czytam, nie patrzę, bo to nie ma sensu z punktu widzenia inwestora. Tylko weź pod uwagę jedną rzecz, że ktoś zrobił projekt i Ty masz do czynienia z projektem, to nie znaczy, że ten projekt jest dobry. On jest, on daje Ci prawo do budowania, a jeżeli to jest źle zaprojektowany budynek?To wybudujesz coś złego. Trzeba sprawdzić przede wszystkim, czy jest dobrze zaprojektowany. 

W.J. Ale to już eksperci.

D.S. Tak, to już są od tego twoi ludzie.

W.J. A co byś powiedział na taki temat? Ostatnio też oglądałem … no mega cena … pod Wrocławiem, działka 2,7 ha. Za pół bańki. Z pozwoleniem na budowę. W MPZP jest mieszkalnictwo jednorodzinne zabudowa bliźniacza. Tylko jest jeden szkopuł. Nie wiem czy to jest szkopuł czy nie przy takiej cenie działki. Niedaleko jest … jeszcze raz, brak drogi, a niedaleko jest też ferma kaczek.

D.S. I to może być czynnik zmniejszający cenę. Ewidentnie. Wiktor dziękuję Ci bardzo, że byłeś moim gościem w Business Riderze. Trzymam kciuki za Twoje cele i liczę, że spotkamy się za parę lat i się okaże, że faktycznie nie będziesz musiał, tylko będziesz robił to, co chciał.

W.J. Chętnie.

D.S.Dzięki wielkie!

W.J. Dzięki za spotkanie!

 

kup książkę nowoczesny inwestor daniel siwiec 2019kup książkę nowoczesny inwestor daniel siwiec 2019kup książkę nowoczesny deweloper daniel siwiec 2019
Facebook Daniel Siwiec
0
Twój koszyk