Zasady biznesu Daniela Siwca: 9 lekcji z 2024 roku

Cześć. Niedawno miałem okazję wystąpić na seminarium inwestycyjnym u Kuby Midela. Zobaczcie obszerny fragment mojego wystąpienia i wnioski, które wyciągnąłem z 2024 roku. Warto regularnie oceniać i doceniać własne działania. Na tej scenie mówiłem już kilka razy o technicznych sprawach związanych z nieruchomościami, ale tym razem chcę opowiedzieć szerzej o biznesie, flipach, nieruchomościach i życiu. Nie będzie prognoz, statystyk ani analiz liczb. Podzielę się lekcjami, które możecie wykorzystać u siebie.

Pierwsza lekcja brzmi: nigdy nie jesteś tak daleko, żeby nie móc zrobić kroku wstecz i poprawić tego, co już działa. Wydawało mi się, że jedna z moich firm jest dobrze poukładana i dużo zarabia. Mimo to zaprosiłem niezależnego konsultanta, który przeprowadził audyt. Okazało się, że istnieje wiele obszarów do korekty, modernizacji i usprawnienia. Sukces nie oznacza, że proces jest już doskonały.

Tak samo podchodzę do flipów. Przez lata uważałem, że najlepszym wyposażeniem kuchni w mieszkaniu na sprzedaż są atrapy sprzętów, ale nie zakładam, że ta metoda zawsze będzie działać. Co pewien czas robię testy A/B: przygotowuję podobne mieszkania, w jednym montuję sprzęt, w drugim atrapy, ustalam różne ceny i obserwuję reakcję rynku. Nie traktuję swoich przekonań jak prawdy objawionej, tylko potwierdzam je testami.

Osoba z zewnątrz potrafi zobaczyć rozwiązanie, którego właściciel firmy już nie dostrzega. Gdy jesteś częścią problemu, trudno spojrzeć na całość z dystansu. Czasem ktoś zarabiający mniej od ciebie może pokazać wartościową perspektywę, ponieważ nie jest przywiązany do twoich założeń. Dlatego warto pytać doradców, klientów i ludzi z innego otoczenia, zamiast samemu utwierdzać się w przekonaniu, że wszystko działa najlepiej, jak może.

Kolejna lekcja dotyczy partnerstwa. Skalowanie biznesu jest łatwiejsze z dobrym partnerem. Pierwszą firmę założyłem sam i dało mi to pewność, że potrafię działać, ale samotne prowadzenie biznesu oznacza ciągłe pchanie wszystkiego pod górę. Partner biznesowy albo życiowy daje możliwość codziennego omawiania dylematów. W jednej z moich działalności włączyłem do funduszu wspólnika, z którym wcześniej zrealizowałem duże projekty deweloperskie, ponieważ znałem już jego sposób pracy.

W biznesie obowiązuje podobna zasada jak w związku: nie podejmuje się poważnego zobowiązania po pierwszym spotkaniu. Układ typu „ty masz pieniądze, ja mam wiedzę, więc zakładamy spółkę” często kończy się źle, jeżeli partnerzy nie sprawdzili wcześniej swoich wartości, charakteru i sposobu reagowania na problemy. Sama długość znajomości też niczego nie gwarantuje. Dobry kolega może nie być dobrym wspólnikiem.

Zanim z kimś utworzę dużą spółkę i włożę istotny kapitał, realizuję z tą osobą kilka małych projektów. Dopiero po pierwszym, drugim, trzecim i kolejnym przedsięwzięciu można ocenić, czy współpraca daje efekt synergii. W przeszłości rozmawiałem także z zagranicznymi inwestorami zainteresowanymi zakupem kamienic w Polsce. Różnice w wartościach, podejściu do zobowiązań oraz sposobie prowadzenia interesów sprawiły, że nie kontynuowałem tej współpracy. Partner może przyspieszać rozwój, ale może też ciągnąć firmę w dół.

Następna lekcja dotyczy dywersyfikacji majątku. Według mojej oceny około 90 procent mojego majątku nadal znajduje się w Polsce, co uznaję za zbyt dużą koncentrację. Jednocześnie inwestowanie w nieruchomości za granicą okazało się znacznie bardziej pracochłonne, niż zakładałem. Każdy kraj oznacza innych agentów, zarządców, wspólnoty, przepisy, podatki, licencje i wymagania banków. Część zadań można delegować, ale odpowiedzialności właściciela nie da się całkowicie usunąć.

Zarządzanie około stu mieszkaniami w Polsce jest dla mnie prostsze niż obsługa kilku nieruchomości za granicą. Hiszpania nie okazała się bezproblemowym rajem: zmieniają się zasady platform rezerwacyjnych, rozliczenia VAT, licencje, podatki i wymagania dokumentacyjne banków. Nadal uważam, że część aktywów warto mieć poza Polską, ale duży zagraniczny portfel nieruchomości generuje wiele operacyjnych obowiązków.

Dlatego za granicą coraz częściej wybieram bardziej płynne instrumenty, takie jak ETF-y lub REIT-y. Nie twierdzę, że są pozbawione ryzyka ani że zawsze dają najwyższą stopę zwrotu. Ich zaletą jest możliwość szybszej sprzedaży. Jeżeli chcę przez dwa miesiące mieszkać w innym kraju, mogę wynająć dobrą willę od właściciela oczekującego umiarkowanej rentowności, zamiast kupować nieruchomość i samodzielnie zajmować się podatkami, obsługą oraz późniejszym wyjściem z inwestycji.

Kolejna zasada brzmi: psy szczekają, a karawana idzie dalej. Wokół rynku nieruchomości regularnie pojawiają się polityczne zapowiedzi, projekty ustaw i alarmistyczne komentarze. Przykładem były dyskusje o rozwiązaniach wymierzonych we flipperów. Wiele osób obawiało się końca biznesu, ale same zapowiedzi nie oznaczają jeszcze realnej zmiany prawa ani rynku. Inwestor powinien oddzielać komunikaty polityczne od rozwiązań, które faktycznie weszły w życie.

Podobnie było z kolejnymi zapowiedziami programów kredytowych. Terminy, zasady i deklaracje zmieniały się, a inwestorzy próbowali kupować mieszkania pod oczekiwany wzrost popytu. Ja nie buduję wyniku na nadziei, że program lub rynek podniesie cenę. Jeżeli nieruchomość jest dziś warta sto, chcę kupić ją na tyle tanio, aby marża istniała już w momencie zakupu. Wzrost ceny może być dodatkowym bonusem, ale nie powinien być jedynym uzasadnieniem transakcji.

W 2024 roku odebrałem projekt obejmujący 35 mieszkań. Od początku zakładałem, że każda nieruchomość musi mieć plan wyjścia. Unikam aktywów trudnych do podziału i sprzedaży, takich jak bardzo specyficzne obiekty z mikroapartamentami lub kwaterami, które są zbyt duże dla małego inwestora i zbyt małe dla instytucjonalnego kupującego. W liczbach mogą wyglądać atrakcyjnie, lecz problem pojawia się wtedy, gdy trzeba szybko odzyskać kapitał.

Przy kamienicy, o której opowiadam, zarobiłem już na samym zakupie. Według liczb podanych w wystąpieniu kupiłem ją za około 3 miliony złotych, po remoncie i nakładach przekraczających 8 milionów jej wartość wzrosła do około 16 milionów. Lokale kupowałem tak, jakbym przygotowywał je na flip, choć lokalizacja pozwalała również na wynajem. Dzięki temu mogę nadal je wynajmować, sprzedać pojedynczo albo wyjść z całego projektu w inny sposób.

Każdy trudniejszy projekt powinien mieć plan A, B i C. Plan A opisuje najlepszy scenariusz, plan B wariant słabszy, a plan C sytuację, w której niemal wszystko idzie nie po naszej myśli. Nawet wtedy transakcja powinna pozostawiać przestrzeń na zysk lub przynajmniej bezpieczne wyjście. Jeżeli rynek rośnie albo pojawia się program wspierający popyt, wynik może być znacznie lepszy, ale decyzja nie może zależeć wyłącznie od optymistycznego scenariusza.

Następna lekcja: cenę łatwiej podnosić niż obniżać. Jako deweloper nie zaczynam od bardzo wysokiej ceny tylko po to, by sprawdzić rynek, ponieważ późniejsza obniżka może rozczarować klientów, którzy kupili wcześniej. Podobną sytuację miałem na rynku najmu, gdy w jednym terminie wprowadziłem ponad trzydzieści lokali. Część mieszkań pozostała wolna po głównym sezonie, co oznaczało, że początkowe ceny były nieco za wysokie.

Lepszą strategią mogło być ustawienie ceny, która pozwoliłaby szybko wynająć cały dostępny zasób, a następnie podnoszenie stawek przy kolejnych zwalnianych lokalach. Zasada działa w najmie, deweloperce i flipach, szczególnie gdy jednocześnie wprowadza się wiele podobnych ofert w jednej lokalizacji. Rynek ma ograniczoną zdolność szybkiego wchłonięcia podaży, dlatego trzeba obserwować tempo sprzedaży lub wynajmu i reagować na realny popyt.

Zawsze zakładam też czarny scenariusz. Jeżeli kupuję kamienicę, której może nie udać się podzielić na lokale albo dla której nie powstaną odrębne księgi, muszę zarobić już na zakupie. Dodatkowe działania, takie jak zwiększenie powierzchni użytkowej, adaptacja piwnic, schowków albo części wspólnych, powinny wzmacniać wynik, a nie ratować od początku źle policzoną transakcję. W jednym projekcie powierzchnia wzrosła z około tysiąca do około 1300 metrów kwadratowych.

Rok nauczył mnie również, że ludzie rozwijają się z różną prędkością. Uważam, że jestem w obecnym miejscu dzięki ciągłemu uczeniu się, słuchaniu innych i uczestnictwu w szkoleniach. Przez pewien czas głównie uczyłem innych, ale zdałem sobie sprawę, że sam również muszę wrócić do roli ucznia. Najwięcej można nauczyć się od osób, które są dalej w interesującym nas obszarze.

Własny rozwój wymaga czasu i pieniędzy. W opisywanym roku spędziłem 19 dni na szkoleniach, podróżując po Polsce i świecie, aby dowiedzieć się, co mogę robić lepiej. To prawie miesiąc wyjęty z bieżącej pracy, ale bez takiej inwestycji łatwo zostać dogonionym przez ludzi, którzy stale zwiększają kompetencje. Wolę, żeby moi absolwenci cały czas gonili ambitny cel, niż żeby przestali się rozwijać po pierwszych sukcesach.

Jeżeli wspólnicy albo partnerzy życiowi rozwijają się w zupełnie innym tempie, po kilku latach ich drogi mogą się rozejść. Wspólny biznes jest szczególnie trudny, gdy tylko jedna osoba stale zwiększa kompetencje i bierze na siebie kolejne odpowiedzialności. Nie oznacza to, że każdy musi robić dokładnie to samo, ale potrzebna jest zgodność kierunku, wartości i gotowości do uczenia się.

Jedna z moich zasad finansowych mówiła, że nie opłaca się mieszkać we własnym domu. Po piętnastu latach prowadzenia biznesu w końcu zamieszkałem jednak we własnym domu, mimo że z punktu widzenia rentowności te pieniądze mogłyby pracować w wielu mniejszych mieszkaniach. Wcześniej wynajmowałem atrakcyjne domy i apartamenty od właścicieli uzyskujących niską stopę zwrotu. Finansowo było to korzystne, ale nie każdą decyzję życiową trzeba oceniać wyłącznie przez stopę zwrotu.

Najważniejszą lekcję przyniosła mi rodzina. Po narodzinach drugiego syna zacząłem oglądać zdjęcia pierwszego dziecka i uświadomiłem sobie, jak niewiele pamiętam z jego pierwszych miesięcy, mimo że byłem obecny i robiłem wiele zdjęć. Czas płynie bardzo szybko. Dziecko, które dziś ma sześć i pół roku, za kilka lat może już nie chcieć jeździć z rodzicami na wakacje. Nie wszystkie plany warto odkładać na moment, w którym biznes będzie całkowicie gotowy.

Ta sama zasada dotyczy marzeń i biznesu. Za dziesięć lat będziemy o dziesięć lat starsi i możemy mieć mniej energii, chęci albo możliwości. Warto korzystać z życia teraz, oczywiście pod warunkiem, że wydatki są bezpieczne i naprawdę nas na nie stać. Sam mam zasadę, że nie kupuję samochodu, jeżeli nie potrafię zarobić na niego w trzy miesiące. Chodzi o to, by nie mylić realizowania marzeń z wieloletnim zadłużaniem się ponad możliwości.

Wiele osób powtarza: jeszcze jedna kawalerka, jeszcze jedno mieszkanie, jeszcze jeden flip, a dopiero potem odpoczynek. Po kilku latach okazuje się, że rodzina nadal nie była na wspólnych wakacjach. Czasem lepiej zarobić w danym roku mniej, ale przeznaczyć część pieniędzy i czasu na doświadczenia, których później nie da się odtworzyć. Dziękuję wam serdecznie.