Warunki zabudowy 2026: jak nie stracić prawa budowy

I nawet ustawa wprowadziła takie zapisy. Jeżeli powiedzmy dzisiaj masz działkę budowlaną, a plan ogólny gminy zmieni się na rolę, to jest przepis w ustawie, że nawet nie masz prawa domagać się ubiegać o odszkodowanie. Jeżeli prawo planistyczne, plan miejscowy jest nieprecyzyjny, te kwestie mają działać wtedy na korzyść inwestora. Daje pani do starostwa do Piaseczna zgłoszenie, a pani mi mówi: "Ale proszę projekt, proszę to, proszę to". Ale to się zmieniło. Jaka jest podstawa prawna? No taka, że panu nie wydam dam panu odmowę. I te opinie zostały no nie przekazane inwest nieprzekazane do wiadomości publicznej. Zostały ukryte. I to mi się nie podoba, bo dla mnie jeżeli ktoś występuje o ZPI, jeżeli ktoś występuje o WZ, to dla mnie to wszystko powinno być jawne. Business Rider Daniel Siwiec.

Na miejscu pasażera jego gość. w interesującej rozmowie o nieruchomościach, biznesie i życiu. Cześć, witajcie w nowym odcinku Business Ridera, a moim dzisiejszym gościem jest Adrian Hołub. Piąteczka. Cześć. Cześć. Adrian jest inwestorem przede wszystkim, ale jest osobą, która specjalizuje się w gruntach i w pomiarze nieruchomości. Tak, czyli jakby ty pracujesz i tworzysz normy, które można powiedzieć opomiarowują nieruchomości w Polsce. Tak. Współtworzę. Tam jest kilkanaście osób w Polskim Komitecie Normalizacyjnym. To jest taka wisienka na torcie. Tak, ale ogólnie zgadza się. Super. Dzisiaj zaprosiłem cię, ponieważ właśnie po raz kolejny zmieniałą się przepisy dotyczące działek, gruntów i możliwości jakby zabudowy, prawda? Więc jakby chciałem o tym porozmawiać. Powiedz mi, jak wygląda dzisiaj ta kwestia przekształcania gruntów na budowlane, jak wygląda kwestia odrolnienia i jakby jakie zmiany dzisiaj są, które są bardzo ważne, o których muszą wiedzieć właściciele albo przyszli właściciele działek? O, Daniel, zadam ci takie pytanie. Ile mamy benzyny w samochodzie? Bo czy nie wypalimy wszystkiego i naprawdę nie

Zdążymy tego powiedzieć, bo zmian jest tak dużo, te zmiany są tak dynamiczne. Ostatnia była chyba w środę w Sejmie głosowanie 230 parę głosów przeciwko tam około 200 która znowu coś zmieniło więc no wiem że mamy około godzinki czasu i tak postaram się opowiedzieć tobie co się zmieniło co się zmieni jak podejść do tego żeby deweloperzy mali średni więksi ale przede wszystkim wszyscy kowalc tacy, którzy planują jakąś budowę na działce mają działki w spadku wiedzą że dostaną działki w spadki w spadku to teraz co mogą zrobić dzisiaj teraz No już pewne klamki zapadły, powiem, ale co mogą zrobić, żeby ich grunt był budowlany, był bardziej budowlany, czyli lepsze parametry miał wyżej, szerzej, mniej powierzchni zielonej. I z czego to się wszystko zaczęło? No to jak wiesz, no 2 lata temu, dwa 23 rok w lipcu, duża nowelizacja ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym. Prezydent podpisał ją sobie tam we wrześniu 23 roku, we wrześniu 24 dokładnie. No i od tego się wszystko zaczęło, że gminy muszą zrobić co? Plany ogólne gminy. Okej, mamy plany

Ogólne gminy. Co to jest? Co to zastępuje?, plan ogólny gminy można powiedzieć zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które inwestorom było dobrze znane, że na podstawie tego studium, jeżeli był tworzony plan miejscowy, to plan miejscowy nawet dzisiaj dalej tak jest, dalej tak jest. Jest dzisiaj chyba 7 listopada. Jeżeli dzisiaj opracowujemy plan miejscowy po staremu, normalnie po staremu, musimy skorzystać z tego, co jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. I jeżeli ktoś będzie chciał wystąpić o warunki zabudowy, to warunki zabudowy dzisiaj. Teraz jeżeli nie masz planu ogólnego gminy, to warunki zabudowy występujemy w oparciu o dobre sąsiedztwo. Mamy rozporządzenie, które mówi w sprawie, kilka zasad. Tam jest te rozporządzenie ma dwie strony. Dwie chyba. Dwie i dwie merytoryczne, nazwijmy to. W skrócie, jeżeli w okolicach twojego domu czy budynku jest taki, który ty chcesz budować, to tobie również może się to udać. Może się to udać, jeżeli spełnisz równolegle wszystkie parametry tego rozporządzenia. Rozporządzenia w sprawie

Ustalania zasad nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego. Te rozporządzenie jest najnowsze z lipsa 24, jak dobrze kojarzę. lipiec albo sierpień, ale raczej raczej lipiec. I jeżeli spełnisz te wszystkie naraz parametry, czyli że przy twojej drodze, gdzie masz tą pustą nieruchomość, są budynki zabudowane, to może być przy drodze albo naprzeciwko tej drogi. Plus mają taką samą funkcję, mniej więcej kubaturę, no to musisz dostać, oczywiście musisz mieć jeszcze media i tak dalej, i tak dalej, to musisz dostać te warunki zabudowy. Warunki zabudowy, one są w pewnym sensie uznaniowe, jeżeli chodzi o pewne wartości, tam jakieś delikatne ruchy urzędnik ma. negocjowalny można powiedzieć. A tak, ale jeżeli te warunki z rozporządzenia są spełnione, to warunki zabudowy należą się jak psu buda po prostu. Natomiast pewnie ty widziałeś nieraz w swoim życiu, że nagle w środku pola ktoś dostaje warunki zabudowy albo pola może być daleko od bloków, ktoś dostaje na bloki albo na coś czego nie ma w okolicy.

No to już tego nie chcę komentować. Musiałbym się zapoznać z dokumentami, ale widziałem oczywiście. Widziałem pałac na środku jeziora. A czekaj,, to był dom jednorodzinny, podejrzewam, oficjalnie. Tak, nie, tam jest chyba hotel, ale i czy w Wi Jeliszewie ten słynny dom jednorodzinny na 30 mikro kawalerk, mikroapamentów, więc takie sytuacje się widzi. Urzennicy czasami są zbyt nadgorliwi, czasami zbyt są lajowi, pobłażliwi i czasami przekraczają granicę prawa. No tego nie chcę komentować. No komentuję, że no jak ktoś przekroczył granicę prawa, no to niech tam sobie sobie odpowie. Ale skupmy się do tego, co na pewno można robić, czyli wiemy, że y wiemy, że dzisiaj y można złożyć wniosek o warunki zabudowy. I uwaga, teraz najważniejsza rzecz. Mamy teraz 7 listopada. Jeżeli ktoś złożył wniosek o warunki zabudowy 15 października, czyli mamy ile? trzy tygodnie w przed, no tak, trzy tygodnie, jak teraz tu jedziemy, to uwaga, nawet jeżeli ten wniosek będzie rozpatrzony za będzie y skończony w przyszłym roku, czyli w 26 po wejściu planów miejscowych, być może

Tak, planu ogólnego gminy bardziej, to i tak wniosek warunki zabudowy będzie bezterminowy. Kiedy to zostało zmienione? Kurczę, jak się nie mylę, w środę dzisiaj mamy, czyli no załóżmy parę dni temu Sejm przyjął parę dni temu kolejną nowelizację z racji tego, że urzędy nie nadążają. Pierwsza nowelizacja ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym była w kwietniu 25 i wydłużyła plany ogólne gminy, bo miały być na koniec tego roku, a są przełożone do połowy przyszłego roku, czyli do wszystkie gminy muszą zrobić plan ogólny do 30 czerwca, czy tam 31 czerwca chyba czerwiec ma chyba 30 y 26 roku miało być do końca tego roku, prawda? przesunęli nie wyrobili się. Przesunęli, przesunęli, więc też nie ma co, wydaje mi się tak też panikować. Oczywiście inwestor nie może w nieskończoność liczyć, że rząd ten czy jakiś inny będzie przesywał w nieskończoność te terminy. No bo jednak kiedyś ta klamka klamka zapadnie.

On przesuwa dlatego, że oni się nie wyrabiają, a nie, że ludziom. Bardzo słuszna, bardzo słuszna uwaga. Ale to reasumując, ktoś jeżeli złożył wniosek o warunki zabudowy 15 październik i wcześniej to wygrał w totolotka. Wygrał w totolotka, bo nawet jeżeli będzie się przepychał z urzędem, będzie się kłócił, będą odwołania, pójdzie do SKO, to ta decyzja będzie bezterminowa. Tak, bezterminowa, nawet jeżeli ona będzie. Ale pytanie, czy ona będzie na jakiej podstawie? No bo popatrz, jeżeli na podstawie tej nowelizacji, która była w środę zrobiona, ustawy o planowaniu. Ja wiem, ale chodzi o to, że czy ona będzie na podstawie studium, czy na podstawie nowego planu ogólnego? Już mówię po staremu, czyli jesz jeszcze powiedzmy tak dzisiaj jeż studium uwarunkowań nie ma nic do warunków zabudowy. Jeżeli urzędnik powie mi, że ale pan wystąpił o warunki zabudowy, a w studium uwarunkowań nie wiem jest taka wysokość czy takie przeznaczenie, to ja tego urzędnika chcę zwolnić z pracy.

Nigdy w Polsce studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie stanowiło wytycznych do wydania parametrów warunków zabudowy. A potocznie się mówi, że tak, że ktoś mówi często klient, który sprzedaje działkę w studium jest to, więc pan WZ dostanie. Zdarza się tak, tak? Tak, oczywiście. Tylko ja jako biegły sądowy we wskaźnikach urbanistycznych napisałem, popełniłem ileś tam tych opinii i wygrałem dla inwestorów sprawy, że urzędnicy i to nieraz podrapali się po głowie i odpuścili temat od razu, bo po prostu działali niezgodnie z prawem. Jest wiele wrodowych, która które to reguluje, które to opisuje i nikt, okej, to, że urzędnik zerknie na studium, y, no niech se zerchnie, ale jeżeli podyktuje decyzyjność wydania warunków zabudowy po staremu, że w oparciu o studium, nie jest w oparciu o dobre sąsiedztwo, w oparciu o te rozporządzenie, które mówiłem najnowsze lipiec 24 była aktualizacja, dwie strony rozporządzenia, które mówi jak liczyć te parametry. te rozporządzenie spowane przez ustawę o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym chyba artykuł 61, jak się nie mylę. To teraz przejdźmy konkretnie. Mamy taką

Działkę, ktoś taką działkę ma, kupił, odziedziczył albo chce ją kupić, to ten plan miejscowy jeszcze miejscowy ogólny jeszcze być może nie powstał d jego działki. Prawdopodobnie jeszcze nie. Tak, bo niektóre gminy mogą to zrobić szybkie, ale ale nie spodziewajmy się. Nie, no poczekaj. i i Gdynia i Warszawa mają już wyłożenia i chyba Piaseczno. wiem, bo jak robimy w firmie y te prospekty deweloperskie, no to szperamy po tych wszystkich rzeczach. Też będę chciał o tym porozmawiać. więc bardzo dużo gmin na pewno wcześniej zrobi te plany ogólne gminy. I teraz co w przypadku, kiedy już mamy plan ogólny gminy, który może wejść dzisiaj, może wejść gdzieś dzisiaj. No może w styczniu, w lutym, marcu i tak dalej, nie? A WZ się toczy, tak? A WZ WZ się toczy. No to po staremu to działamy jakby tutaj po staremu tutaj. Czyli, czyli jeżeli zdążysz, wniosek jest taki, złożyć wniosek o warunki zabudowy przed ogłoszeniem planu ogólnego, to ten wniosek jest rozpatrywany na podstawie dobrego sąsiedztwa tego, tak jak i tego rozporządzenia, tak?

Tak. A jeżeli już wejdzie plan ogólny gminy, to decyzja WZ, może zapaść w oparciu tylko o to, co mówi plan ogólny gminy, bo plan ogólny gminy zmusza urząd, zmusza inwestora, architekta, wszystkich na w rynku tym tym inwestorskim, deweloperskim, że te parametry, które są w planie ogólnej gminy, intensywność zabudowy, wysokość, ilość budynków, no tak mówiąc bardzo potocznie, to się musi znaleźć w warunkach zabudowy. jest bardzo dobre, bo nie ma sytuacji, a nie wiem, a co, jakie sąsiedztwo, a przyjąć najwyższy, najniższy, średnią wartość, wtedy jest zerojnkowo. Plany miejscowe bardzo dużo nam dają dały do tej pory, prawda? Czyli kupujesz działkę, wiesz co jest, wiesz co nie jest i decydujesz się na tę działkę albo nie, prawda? I one jakby porządkowały, czyli tu nie ma nadużycia urzędników. Może przy pozwoleniu na budowę są różne interpretacje różnych rzeczy, ale to szczegółów to są wtedy już tam szczegóły. Tak, ale co do zasady wiesz, że działka jest pod to czy pod tamto, prawda? Tak i te plany ogólne mogą tutaj pomóc jakby odciążyć urzędy, że znaczy nie odciążyć urzędy, tylko ułatwią pracę, ułatwią transparentność obrotu gruntami. Natomiast czyli jakby to jest bardzo ważna informacja, czyli jeżeli ktoś dzisiaj kupi działkę i złoży wniosek

Zanim jeszcze plan miejscowy wejdzie w życie ogólny, to on będzie ten ten ta WZ będzie rozpatrywana tylko i wyłącznie nie na podstawie tego planu, który wejdzie w trakcie jej nazwijmy to wydania, tworzenia. Tylko ona musi być być tworzona na podstawie y rozporządzania starych starych starych. Czyli wystarczy złożyć wniosek, a nie musi być wydana przed wejściem ogólnego. Tak. to, że nie musi być y wydana, no to no mówię, no to nawet zrobili tak, że dla tych dla tych WZ sprzed 15 października, czyli sprzed tam trzech tygodni gdzie wie, że te urzędy zostały zawolone tymi wnioskami i te i żadne terminy z KPA czy terminy logiczne nie będą dochowane, wszystko będzie wszystko będzie przekroczone w tych terminach. No to inwestorzy dostaną te WZ bezterminowe. Dla mnie jakby samo to, że WZ jest bezterminowa, a wz jest pięcioletnia, to jakoś mnie to nie boli, no. Daniel, ja jako inwestor na przykład czy ty to jeżeli kupujesz grunt, robisz wzę, to robisz ją po to, żeby czekać 5 lat i za 5 lat robić budowę czy jak najszybciej chcesz?

Jak najszybciej. A poza tym możesz wystąpić pozwolenie na budowę, które już jest bezterminowe. No tam co trzy lat, co trzy lat jakiś wpis w dziennik budowy, ale ale może być bezterminowy. Ciągnąć to można ciągnąć. Tak, tak można to ciągnąć tak jak tak jak deweloperzy potrafią ciągnąć rozprawy deweloperskie w zakresie powierzchni użytkowej też latami. Więc to to nie stanowi problemu. Ale jeszcze jest coś takiego jak ZPI — zintegrowane plany inwestycyjne. To jest taki, bo mamy plan ogólny gminy. To jest taki najbardziej ogólny dokument, na podstawie którego są uchwalane plany miejscowe. Plan ogólny gminy nie stanowi dokumentu, na podstawie którego architekt złoży dokumenty i o pozwolenie na budowę. To jest tak jak studium, tylko że jest aktem prawa miejscowego, ale ono nie stanowi możliwości złożenia wniosku o pozwolenia na budowę czy zgłoszenia jakieś budowy, jak są te małe domy jednorodzinne mieszkalne, czy czy w obszarze naszej działki. Trzeba normalnie zrobić dalej plan miejscowy, taki zwykły plan miejscowy, który będzie w oparciu o plan ogólny gminy. I ten plan miejscowy dalej się będzie tworzyło pewnie rok, dwa, 3 5, 10, 15. Tak jak w Warszawie są plany

Miejscowe, które są tworzone od 2007 roku i dalej są tworzone. Wyobrażasz to sobie? Ile pieniędzy utopianych czasu, jakie marnotrastwo urzędnicze tutaj już, ale te tam jest interesni i się ścierają te interesy. No tak, ale od 2007, tak? No to jest 22 lata. No to są jakieś 18, to są już jakieś absurdy. Więc dalej będzie tworzony plan miejscowy latami. Tylko zobacz Daniel, jeżeli plany ogólne gminy zostały one narzucone gminom, gminy zostały zmuszone to robić, kupę pieniędzy na to wydają, to myślisz, że po po uchwaleniu planu ogólnego gminy gmina będzie miała tak ochoczo pieniądze wydawać na plany ogólne? Znaczy na plany miejscowe? Nie. I po to też zrobili ZPI zintegrowany plan inwestycyjny. To jest taki quasi plan, że inwestor robi projekt, normalnie robisz projekt swojej działki, nie budynki, nie budynki, to jest takie rzeczy. Idziesz do gminy i mówis, że chcesz podpisać, zrobić ZPI, podpisać umowę urbanistyczną w formie aktu notarialnego i chcesz zapłacić za ten plan m za stworzenie tego ZPI i jeszcze chcesz zapłacić za zrobienie chodnika, szkoły, przedszkola.

No przedsięwzięcie te te te dodatkowe oprócz deweloperskiego wiadomo jest tak duże jak duża inwestycja dewelopera, bo jak ktoś będzie budował sześć bliźniaków to gmina mu nie da obowiązku zrobienia przedszkola ale jak ktoś będzie budował 2000 mieszkań to może gmina powiedzieć stary ale zbuduj nam nawet cały budynek przedszkola 2000 jednostek mieszkalnych i wtedy inwestor ma możliwość legalną nie ma podejrzenia o korupstwo o apówki normalnie finansowania finansowania pieniążkam tworzenia ZPI, który jest taką trzecią nogą planowania przestrzennego w Polsce. Tak. Natomiast jakby gdyby to była kwestia jeszcze pokrywania kosztów, które są, to ja uważam, że jest okej. Ale jeżeli miałby ktoś wydać, nie wiem, kilka milionów złotych, gdzie ten stworzenie tego planu tyle nie kosztuje, prawda? No nie, powiedzmy, zamkniemy się w w cenach, nie wiem, 100, 200, 300, 400 000, zależy gdzie jak. To może być po prostu dobry interes i dla gminy, która dostanie jakieś nazwijmy to świadczenie dla obywateli dla drogę w przedszkole, cokolwiek i dla tego dewelopera, który miał działkę

Niebudowlaną albo do ciężkiej zabudowy, a może tam w końcu coś wybudować. No bo z drugiej strony no te mniejsze gminy ja widzę, że też są dużo bardziej otwarte na inwestorów i one chcą przyciągnąć ludzi, bo tam jak ktoś tam będzie budował, to będzie się meldował, będzie płacił podatki, jakieś firmy nawet można. Tylko właśnie jest jeszcze fajna rzecz jedna, bo zintegrowany plan inwestycyjny nie tyczy się tylko mieszkaniówki. Normalnie możesz budować budynki, nazwijmy to szerokousługowe, sklepy, biura, jakieś magazyny, chociaż te słowo magazyny zostało pominięte w planowaniu przestrzennym. pewnie będzie dołożone albo już jest dołożone, bo to też się zmienia szybko. Y, bo wcześniejsze y Specusta Lex deweloper, tak, ta specustawa deweloperska tyczyła się bardziej mieszkaniówki, tutaj tylko mieszkaniówki, a ZPI tyczy się wszystkich budynków, więc jeżeli ktoś ma, nie wiem, jesteśmy w Kobirżycach pod Wrocławiem i i wokół ma ktoś same magazyny, tak? I zostały mu działki i chciałby też zrobić magazyny, to też może zrobić ZPI na na przykład y funkcję magazynową, funkcję sklepową, biurową i tak dalej. wymogi, żeby to spełnić jakby.

No przy ZPI jest dużo wymogów, które trzeba spełnić. Przede wszystkim ZPI musi mieć zgodność. I teraz znowu jest ta zabawa. Jeżeli nie ma planu ogólnego gminy, to zintegrowany plan inwestycyjny musi być zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodowania przestrzennego, czyli patrzymy, że na studium są mieszkaniówka wielorodzinna, czy tam jeszcze jakaś wysoka i tak dalej. No to możemy wystąpić o to, jak w studium mamy mieszkaniówkę niską, ekstensywną, jakieś rezydencje, to możemy rezydencję. zgodność ze studium. Jak już studium wypadnie, bo uchwalą ci plan ogólny gminy, no to wtedy ten ZPI musi być zgodny z planem ogólnym gminy. Więc tu pewien taki y porządek jest. To to nie ma tak, że inwestor se dowolnie wymyśla i na przykład ja sobie wymyślę wieżowiec 100 kondygnacji i dam gminie po prostu słuchajcie jak mi pozwolicie to wam zbuduję całą szkołę za 30 milionów. No może gmina by chciała i naprawdę by pozwoliła na testygnacji, no bo całą szkołę by miała za darmo.

Zą przepisami. Ma związane jest z przepisami. Dokładnie. Okej. A powiedz mi wyobraź sobie, że ktoś ma działkę dzisiaj, prawda? Ktoś ma działkę, to co byś mu raził, żeby dzisiaj zrobił z tą działką? Wystąpić WZ. Przede wszystkim przeanalizował jakie są dane i co państwo, tak mówiąc potocznie, gminy planują. Czyli należy zasięgnąć informacji. Daniel i teraz tak. No najbardziej znany do zaciągnięcia informacji jest to, no geoportal. Tak, dla mnie geoportal jest fajny, kiedy mam pierwszy kontakt z działką, kiedy tak zwane pierwsze trzy minuty, bo jest on ogólnopolski, bo każdy wie gdzie jak się tam wyszukuje po adresie, po ID działki, po współrzędnych, po po różnych funkcjach, ale Goortal jest dla mnie najgorszyhm dlatego, że jest nieaktualny, nie ma wszystkich danych i przede wszystkim nie ma danych planistycznych. A my mówimy dzisiaj mamy spotkanie planowanie przestrzenne i geoportal. Mówimy Geoportal. gov. pl nie jakiś tam geoportal prywatny. pl nie nie, bo tam się podszywają czy jakieś inne dziwne jest Geoportal. gov. pl, ewentualnie jeszcze e-mapa e-mapa ogólnopolska czy tam e-mapy

Te lokalne. To są te dwa ogólnopolskie portale, gdzie ja bym wszedł, znalazł swoją działkę w zakładce, znalazł planowanie przestrzenne, włączył te planowanie przestrzenne, zobaczył co tam jest, ale to jest taki pierwszy kontakt z działką. No szczególnie kiedy chcemy kupić działkę, a jak już mamy swoją działkę, czyli wiemy gdzie jest ta działka, bo to jest nasza działka, czy to kupiona pod inwestycję, czy spadkowa, czy rodzinna, czy po prostu leży i czeka na inwestycje, to na pewno nie wolno korzystać z geoportalu, bo tak jak mówię, są tam dane nieaktualne, są tam dane stare, sprzeczne. I z czego trzeba korzystać, jaki jest wzór na to? Na pewno trzeba wzią wejść na BIP, biuletyn informacji publicznej dla danej gminy. W tym biuletynie informacji publicznej dla gminy Konstancin Piaseczno, Wiązowna, w Gdyni, w Gdańsku, w Lublinie znaleźć gdzieś tam w tym BIP-ie zakładkę kafelek na stronie internetowej, planowanie przestrzenne, jakieś coś taki, no najczęściej to będzie planowanie przestrzenne, plany przestrzenne i tak dalej i to nas przeniesie. Tak jest. Znowu wiem, bo jak robimy te prospekty deweloperskie, to

Tylko tak działamy. To nas przeniesie do portalu mapowego SIP-owskiego system informacji przestrzennej, ale który obowiązuje w danej gminie. Obowiązuje, jest podpisana umowa, gmina w pierwszej kolejności wrzuca wszystkie dane planistyczne tam. Dopiero później w jakimś nie do końca mi znanym algorytmem trafia to na geoportal, na emapa, na jakieś portale prywatne z jakimś opóźnieniem. A często na tych portalach są plany miejscowe stare, a tam już są nowsze. W ogóle jest nie ta informacja. A takie, a lokalne tego portalu na przykład, no to jakie to są? No kurczę, ich jest bardzo dużo. Jeżeli na przykład weźmiemy Warszawę, idziemy teraz jerozolimskimi, no to mamy y Warszawa UMP zakładka planowanie. Jeżeli sobie weźmiemy na przykład teraz robi w Konstancinie Jeziorne, to jest ksip myślnikkonstancin. pl. Mhm. Jeżeli weźmiemy sobie Gdańsk, to jest brg. D gda. pl drugi portal, bo mają dwa portale, jeżeli sobie weźmiemy. No właśnie to jest trochę bez sensu.

Zamiast być jeden portal ogólnopolski. Nie ma, nie ma. Co macie w Lublinie? Geoportal Lublin po prostu. A myślałem, że Daniel Siwiec ma pyet. Jeszcze nie, jeszcze, jeszcze nie, jeszcze nie. Kanał napędza Investoro. pl. Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość. Najbardziej aktualna informacja to jest informacja na portalu mapowym sipowskim, który jest obowiązuje w danej gminie. Znaleźć go jest trochę ciężko, szczególnie jeżeli mamy inwestorów, którzy działają w całej Polsce, kupują działki w całej Polsce, zajmują się land developmentem, są deweloperami w całej Polsce, bo jak ktoś działa lokalnie, no to wie, że to jest portal XIP, czy nie wiem, GSON dla gminy Wiązowna. Ale zobacz jakie nazwy ja wymieniam. Tak, tak, tak. Dla normalnego Kowalskiego to jest w ogóle abstrakcja, bo nie wiem czy widzisz to. Ja pamiętam jak ja w ogóle wchodziłem w temat nieruchomości to się gruntami się interesowałem. Myślałem, że od tego będzie łatwo zacząć. Okazało się, że niekoniecznie. To tam jest dla kogoś kto się nie zajmuje gruntami to to jest w ogóle setki, dziesiątki pojęć. Dlatego poszedłem w mieszkania, bo tam w mieszkaniach po prostu tam masz 15 parametrów, które sprawdzasz wielkość, piętro, wiesz i lokalizacja i tyle i kupujesz, nie? Tak. A przy działkach to

Jest można powiedzieć jakbyś porównywał sobie dyptom z gimnazjum z doktoratem. Nie można tak powiedzieć. Można można tak powiedzieć, że że chociaż dla mnie najtrudniejszą procedurą jest zawsze podział mieszkania na mniejsze mieszkanie i podział domu na kilkanaście mieszkań. To jest najtrudniejsza procedura. Potem jest pozwolenie na budowę, a potem jest land development i działki. Mhm. A no i na końcu właśnie te mieszkania. Tak. Tak. Ja bym to zgradował jako ilość pojęć, ilość tych wszystkich problemów. Tak. Więc jak ktoś się chce zajmować jakby nieruchomościami, to najprościej jest zacząć od flipów, a nie od działek. Działki to jest już taka jakby trochę dla kogoś, kto ma doświadczenie, jest w temacie, już zna wszystkie procedury, on może dopiero w to się wdrażać. Ale dobrze, żeby ktoś się na prostych, małych tematach się zaczął uczyć, prawda? Czyli jak się dziecko uczy jeździć na rowerze, to na czterech kółkach, a nie od razu na motor wsiada, prawda? O. I jeszcze na jednym kółku, tak? Na jednym kółku. Więc właśnie to jest dokładnie tak. Więc my też duży nacisk teraz z moim wspólnikiem Jackiem przekładamy na na grunty i kupujemy tych gruntów trochę w szczególności za wierzytelności za długi. Y bo tych

Zadłużonych nieruchomości jest dużo w Polsce. Jest i będzie, bo rozwodów jest taka masa, że że to jest, ale też ludzie popadają różne problemy, prawda? I y więc tych gruntów jest dużo, prawda? Ktoś myślał, że mu wyjdzie jakiś biznes, później mu nie wychodzi albo ktoś po prostu nie dowozi tematu, prawda? Jak kś ma jakąś dużą działkę albo nieruchomość, to ja zapraszam do kontaktu do mnie. Daniel. No i jeszcze tak skończę ten wątek też z tymi portalami lokalnymi. Tam znajdziesz plany, które są już wyłożone, ale jaka jest przewaga tych portali gminnych, tych różnych nazw, że tam są często ujawniane informacje planów, które się dopiero tworzą, które dopiero co zaczęły startować. A wejdziesz na Geoportal, nie masz takiej informacji? Nie, tam nie ma, tam jest tylko mapa i działki. Tak. Tak. Znaczy masz plan miejscowy, ale jakiś w cudzysłowiu stary, nawet jak jest aktualny, to nie ma tych planów często, które są tworzone. I teraz zobacz jaką masz przewagę inwestycyjną. Jeżeli znajdziesz ten portal, to nie jest aż trudne znaleźć portal lokalny. zadzwonisz do do pani w urzędzie i nawet powie czy mówię na stronie BIP Biuletyn Informacji Publicznej pogrzebiesz godzinę dwie godziny i już wszystko wiesz no taka nauka dwugodzinna ale

Wchodzisz na działkę masz swoją działkę okej tu się nic nie dzieje ale widzisz dwie działki obok jest plan w trakcie procedowania wchodzisz na parametry tego planu czy przez internet czy już idziesz do urzędu i łapiesz się za głowę ale super wskaźnik i nagle rozumiesz w tym momencie że twoja działka ma szansę na takie same wskaźniki albo no albo Rozumiesz? Więc posiadanie wiedzy, co się, co jest w trakcie procedowania, co jest w trakcie procedowania w promieniu kilku, kilkunastu działek od twojej działki przedmiotowej, albo chcesz kupić działkę, wchodzisz na na na właściciel jeszcze nie wie co jaki jaki diament się tam tworzy, prawda? albo antydiament, czyli zwykły węgiel i to jeszcze brunatny niech będzie, albo torf jeszcze wcześniejszej fazie wytwarzania tego diamentu. Widzisz, że wszystkie działki sąsiednie mają WZ fatalne warunki. Miała być obiecana zabudowa wielorodzinna. Nie pozwolili jednak i wszystko idzie na domy jednorodzinne i ty odpuszczasz, bo chciałeś mieć działkę na na budynek wielorodzinny na na jakieś tam 20 30 mieszkanek, a nagle widzisz, że wszystko w okolicy idzie, proceduje się dopiero tego jeszcze nie ma oficjalnie, ale już

Możes zapaść informacje. Więc oczywiście też informacje o tym, jakie są pozwolenia na budowę znajdzie każda osoba na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego GUNB. Ja nazwy mogę trochę mylić, ale tam wygooglujecie sobie wpisując działkę chyba czy ulicę bez problemu znajdziecie wszystkie pozwolenia na budowę i uwaga, nie tylko pozwolenia budynków, ale sieci, bo wiesz, ty kupujesz działkę, nie ma sieci, nie, nie ma na mapie sieci, nie ma nic, a ty, a na przykład w geoportalu nawet nie ma złudówkreślonych, a ty wchodzisz na pozwolenie na budowę, patrzysz pozwolenie na budowę wodociągów. Ja teraz pisałem właśnie przez ePUAP znowu, czyli znowu mamy elektronikę do gminy i mi powiedziała przy jednej działce już nie będę mówił, że planowana budowa sieci kanalizacyjnej jest na rok 2026-28 i teraz jeżeli ty planujesz zacząć w ogóle papieryhm to jest no przecież ja będę kończył budowę 28 no to się wepniemy pod warunkiem już się wyrobił nie nie no ale poczekaj już masz pozwolenie na budowę prawomocne i gmina tylko to musi zakontraktować pieniądze. Jest bardzo duża szansa, że jednak to wiesz to to się zadzieje.

A jeżeli chodzi o poo sobie, jeżeli ktoś na przykład ma działkę i dostał informację, że przygotowują plan ogólny i w tym planie ogólnym jest niekorzystne na przykład teren zielony na przykład, to co on może zrobić na tym etapie? O, niewiele, niewiele, naprawdę niewiele. Zresztą nigdy prawie jak dla mnie Polak nie mógł zrobić czegoś konkretnego, bo ja ci powiem teraz na takich wielu, wielu przykładach., kiedyś byłem w biurze planowania przestrzennego w Warszawie jeszcze na marszłkowskiej chyba 77 takie tam moje początki dawne lata i poprosiłem o segregatory segregatory wniosków inwestorskich o to, że inwestor wnosi o zmianę planu miejscowego w jakimś w jakimś małym szczególem i wierzcie takie segregatory tego były i z góry do dołu odrzucono, odrzucono, odrzucono, odrzucono. Wiesz, druga sprawa, jeżeli przeglądam sobie naprawdę dużo planów miejscowych, bo no lubię to, działamy, trochę coś się tam inwestuje, trochę się szkoli i jest włożenie planu miejscowego i są uwagi y mieszkańców, tak, właścicieli.

Mhm. I to tak jakby ktoś wziął Excelu, napisał raz, nie uwzględniono i przeciągnął to do samego dołu 1000 razy czy 900 razy. Mamy 900 uwag od y ludzi, od właścicieli, współwłaścicieli, a jest tylko niezględniono, nieuzględniono, niezględniono, więc dla mnie to jest y tragiczne. To jest tragiczne. A z drugiej strony mówisz, że gdzieś w polu nagle na tych starych zasadach powstaje budynek wielorodzinny, osiedle, no to zakładam, że po prostu ktoś się z kimś dobrze zna, ktoś tam z kimś się lubią i no jakoś tak to się może może odbywać. Może się mylę, może nadużywam tutaj. nie ma żadnej procedury, która jest może być może zaskarżyć ten plan. Tak. Nie, no zaskarżyć plan można zawsze, jeżeli on ma ma jest źle uchwalony, ma władczność planistyczną, ma błędy proceduralne, jest nielogiczny. Bo zobacz, jeżeli na przykład masz działkę, działka obok ma 11 kondygnacji, 11 kondygnacji mieszkaniówkę, duże miasto, duże miasto nad morzem i na przykład plan miejscowy mówi pięć kondygnacji. To czy nie jest to władczość planistyczna? Jak działka obok może mieć pięć

Kondygnacji, jak ta ma 11. Ja rozumiem, że jeżeli schodzimy, ale to dajmy osiem, s więc ta władczość klanistyczna, czyli takie zbyt duże różnice, wiesz, sąsiad ma piękną dużą zabudowę, fajne parametry, a ty już masz kurde las. Tak. Tak. Czyli po prostu to, że ktoś nie uwzględni twoich uwag albo albo całej społeczności to tak naprawdę nie jest podstawą do tego, żeby zaskarżyć, tylko to jest tylko i wyłącznie dobra, no jak się nie podoba, no to co mi zrobisz? No na tej zasadzie na początku jeszcze naszej rozmowy powiedziałeś wyłączenie z produkcji leśnej, odrolnienie, wyłączenie z produkcji rolnej, takie pojęcia. Kurczę, czas szybko leci, ale załóżmy między rok a 2 lata temu nastąpiła zmiana ustawy o planowaniu zagosowaniu przestrzennym, że to się można powiedzieć skończyło. Zmiana przeznaczenia, czyli zmiana przeznaczenia funkcji w ewidencji gruntów i budynków następuje tylko poprzez stworzenie planu miejscowego.

Czyli jeżeli masz dzisiaj rolę trzecią B Mhm. Tak. rolę trzecią B i chcesz, żeby to była możliwość zabudowy, to niestety tylko przez procedurę planu planu miejscowego już procedura warunków zabudowy nam to nie załatwia, a dawniej to bez problemu się robi. Ale ale działki niższej klasy jak najbardziej. Tak. Znaczy, że słabszej klasy czwarta, piąta. Tak. Tak. Nie, one nie są wtedy chronione ministerialnie, nie są chronione ustawą o ochronie gruntów rolnych i lecznych z 95 roku. Są wyłączone z tej z te z tej z tej ochrony i zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej do planu miejscowego daje minister. Ale uwaga, dawniej taka zgoda mógł dać do planu miejscowego i na starych przepisach tę zgodę ja mogłem wykorzystać przy warunkach zabudowy. To jest może skomplikowane. Zgoda marszałka, nie wojewoda, kurczę, y zgoda. Może się mylę, słuchacze mnie poprawią pewnie w komentarzach. Niech to będzie marszałek. Zgoda marszałka o wyłączenie z produkcji rolnej czy leśnej do planu miejscowego, ale to jest zgoda, to jest niezależny dokument i on w dawnych procedurach, ja na przykład załączałem taki dokument do warunków zabudowy i nieraz potrafiłem uzyskać warunki zabudowy. Robiłem takie klocki.

Dzisiaj zrobiłem takie kwestie y w kurde no nie będę mówił w jakim powiecie, ale tu niedaleko. urząd się zgodził, słuchaj, ale po miesiącu czasu się załapali i zaczęli to odkręcać. po miesiącu, mimo że już były decyzje wydane, nie? Więc teraz krótko mówiąc zmiana przeznaczenia z roli na budowlaną, z lasu na budowlaną, to jest oczywiście tylko i wyłącznie na etapie planu miejscowego. Jest jeszcze takie quasi coś przy lasach. Y, kiedy y masz plan miejscowy i masz działkę leśną z możliwością zabudowy, to ustawa dopuszcza, że za darmo 500 m na domek jednorodzinny możesz wyłączyć z produkcji leśnej i załatwiasz to w nadleśnictwie. tych nadleśni to tam mamy kilkanaście w Polsce, a przy jakbyś robił taki blok, te rzadkie wielorodzinny na działce leśnej z możliwością zabudowy pod stanem miejscowym, to masz chyba 200 m na każdy lokal.

Zobacz ile tego jest. Tak, to jest rzadka, rzadka sytuacja. Tak. Y, natomiast y moje doświadczenie jest takie, no w małych gminach, gdzie masz pewnie często ten, bo miasta rzadko kiedy mają produkcję rolną, prawda, i te te działki albo bez planu, albo A teraz tak, jeżeli plan ogólny jest, to też jest zerojedynkowo, plan ogólny gminy zeroedynkowo określi, które tereny są na cele rolne i w ogóle celowość ustawy jest taka, że ma chronić grunty rolne. To jest raz. i ma y cel ustawy był taki, żeby zlikwidować tą rozproszoną zabudowę, ponieważ rozproszona zabudowa, czyli te takie ułańskie inwestycje w polak gdzieś tam te deweloperskie małe czy takie nawet bardziej prywatne powodują, że koszty infrastruktury sieciowej są dziesiątki razy wyższe niż przy zabudowy zwartej, czyli to był cel ustawyhm ochrona gruntów rolnych i zarobić zabudowę zwartą. Tak, inwestorzy, Polacy powiedzmy poruszą, ale no braknie miejsc dla pod zabudowę, tak że to będzie nie będzie gdzie budować albo co ja nie mogę na swojej ziemi

Własnej z ojca dziada pradedziada budować. Nie nie no nie trudno, nie? I nawet ustawa wprowadziła takie zapisy. Jeżeli powiedzmy dzisiaj masz działkę budowlaną, a plan ogólny gminy zmieni się na rolę, to jest przepis w ustawie, że nawet nie masz prawa domagać się ubiegać o odszkodowanie, że ci pogorszyli y funkcję działki, która staje się 10 plan miejscowym czy ogólnym? Plan ogólny gminy. W planie ogólnym. No jak masz plan ogólny gminy, no to miejscowy będzie miał te same zapisy co plan ogólny. Tak. Tak, tak. Więc jakby No i czyli miałeś działkę wartą miliony, a masz masz później działkę wartą nic. No tyle co ziemia, ziemia rolna. No w cudzysłowiu w cudzysłowiu nic, więc to nie jest łatwe. Osoby flipperzy, którzy chcą się zająć tym land developmentem, no to kurczę muszą spojrzeć też na szersze parametry, bo chcę powiedzieć, że jest wiele takich sytuacji, że są wydane warunki zabudowy na przykład na budynek o wysokości X i szerokości Y, na duży budynek, a na etapie pozwolenia na budowę budynek będzie połowę mniejszy albo 1/3, bo warunki zabudowy nie sprawdzają wszystkich parametrów, które o o tak, tak, tak. inwestycje. Więc tak samo będzie wyglądała sprawa w planowaniu

Przestrzennym. To, że plan miejscowy daje możliwość zabudowy takiej nie oznacza, że wcale tak duży budynek wybudujemy, bo na przykład jest zacienienie tutaj czy odległość od jakichś gazociągów, bo jest nieopłacal to z tego, że możesz minus3, jak się nie opłaca minus2 na O to już są te typowo inwestorskie, tak kwestie. Okej. Biznes rider, bo to nie jest tak, że plan ogólny gminy zawsze da gorsze parametry. To ja chcę powiedzieć, że często nie, ale jest ryzyko, że prawda i no ale już no to trzeba śledzieć jakie są projekty tego planu, jakie jest wyłożenie, kiedy jest wyłożenie śledzić. Ale chcę też troszeczkę tak spojrzeć w tą stronę. Jeżeli mamy plany miejscowe uchwalone 10, 15 lat temu i plany miejscowe, które są tworzone dzisiaj, to według mnie plany miejscowe, które są tworzone dzisiaj na tym samym obszarze, co były tworzone 15 lat temu, dają raczej w większości lepsze parametry zabudowy, bo przez 15 lat w okolicy powstały biurowce, zabudowa wielorodzinna, szkoły, szpitale, może gdzieś magazyn, biedronki, jakieś sklepy średni powierzchowe i tak dalej i tak dalej.

Więc raczej jeżeli plan ogólny gminy wchodzi na teren zurbanizowany, gdzie jeszcze zostały pojedyncze działki, to raczej będą to lepsze parametry poza miejscami postojowymi, które zazwyczaj wiemy, że już są z dlecia na dlecie coraz gorsze. No, ale czasy się zmieniły. Mamy więcej samochodów, to też jest i większych, tak? I większych. Ale powiedz jeszcze, jeszcze chcę porozmawiać chwilę z tobą na temat właśnie land development, bo to jest jakby pojęcie, które ostatnio ostatnie lata stało się bardzo modne, prawda? Czyli to jest takie przygotowanie działki pod budowę i jakby wiele osób się tym zajmowało. To też są flipy na gruntach. I powiedz mi, jakie ty widzisz takie najbardziej popularne strategie i modele inwestowania i zarabiania na gruntach? Jakbyś mógł powiedzieć takich kilka metod, które są dzisiaj według ciebie najbardziej interatne i popularne? To ja bym chyba bardziej ciebie mógł się pytać, ale jak ale do ciebie przychodzą też różni inwestorzy, bo ja ja mam swoją strategię. Ja swoje jakby działki obrabiam w pewien sposób, prawda? Tak już wspominałem wcześniej, że ja kupuję często zadłużone nieruchomości. Tam jest jakby duża wartość do oddłużenia, do wykreowania. Też dzielimy te działki i tak dalej. Natomiast jakby z tym ty się, bo ja nie wiem dokładnie są twoi klienci, prawda, kim oni są. Oni są

Podobni trochę do mnie, ale też podejrzewam, że przekrój ma szerszy niż ja działam. Szerszy. szerszy przekrój mamy od przedwiowej zodówki to przysłowiego 100 miliardów euro albo biliona euro. Czasami takie inwestycje tam się gdzieś rozmawiało choćby ten Modlin cały. Więc najprostszym sposobem to są po prostu y poszczególne elementy, które można zrobić na działce, które zwiększą wartość działki lub umożliwią zabudowę. Czyli kupujemy dużą działkę i dzielimy, no bo dzieli się w oparciu albo o plan miejscowy, albo w oparciu o WZ. No chyba, że mamy działki rolne, no to dzielimy w oparciu o o procedury rolne. I teraz na przykład ziemię rolną w spadku może dostać osoba nie będąca rolnikiem. Mając już podzielone działki, no druga rzecz to fajnie jakbyśmy dociągnęli media. Media. No jeżeli działka jest uzbrojenia, no to łatwiej dostaniemy, w znaczy w ogóle dostaniemy WZ, dostaniemy pozwolenie na budowę i będzie możliwa tam no wybudowanie jakiegoś tam budynku. Trzecia rzecz to na przykład jest przeniesienie linii energetycznej.

I teraz y sąsiad mój z planu, który rozwiązuje taki inwestor, tak? Tak, tak. Kanalizacja jej po prostu i przeniesienie linii energetycznej na przykład na działce takiej załóżmy pod bliźniaka czy pod czworaka takiej niedużej działce, ale że damy tego czworaka czyli twoja ulubiona inwestycja, której lubi się zawsze odwoływać, no to jest w granicach 120 150 000. Mówimy o linii energetycznej średniego napięcia, a to wygląda jak niskie napięcie. Mamy trzy kable raptem trzy, nie dwa na jednej wysokości, jedna troszeczkę. Czyli wygląda to jak malutki słup wiejski, ale cała procedura, projekty, y, zabezpieczenie, utrzymanie prądu na czas to jest 120 150 000. Ale czasami przeniesienie takiej linii powoduje, że zabieramy linę ze środka działki i w ogóle umożliwiamy zabudowę. No bo wcześniej działka była taka, że nie zrobiliśmy tej zabudowy. Kolejna rzecz to jest odwodnienie. No bo jeżeli działkę mamy trochę wilgotną, to jest uzgodnienie z zarządem wód. przeniesienie drenów, zrobienie drenów czy w ogóle odwodnienia z wydziałem ochrony środowiska z gminy, że dostajemy studnie chłonne, odwadniamy grunt i i i ten grunt się staje, nazwijmy to,

Nośny. Nie dość, że w ogóle uruchamiamy możliwość zabudowy, to i tańszej, no bo ani nie ma palowania, ani płyty, ani takich takich takich rzeczy. Nie wiem, czy jeszcze o czymś zapomniałem, na pewno o wielu rzeczach zapomniałem, ale to jest ten land development. A najprostsza rzecz, kupić coś tanio w ten sposób, że nie płacimy, ale to już ciebie cytuję, tak? Nie płacimy, zapłacimy komuś ze przyszłych zarobionych pieniędzy dużo wyższą kwotę, a załatwiamy pewne papierki. Tak. I on jakby jest współinwestorem, y, a nie czuje się tak, nie? Tak, tak, tak. Czyli bez pieniędzy robimy sobie inwestycję. Czyli mówiąc przychodzę do ciebie Adrian i mówię: "Masz fajną działkę". A ty mówisz: "Nie mam czasu, jestem zarobiony, ona leży". To to ja zrobię tak, że ona będzie dwa razy więcej warta, a od tej różnicy podzielimy się na pół. No na pół czy jakimś innym kluczem. Tak. No załóżmy działka jest warta milion dzisiaj według ciebie, ale ja zrobię, że będzie warta dwa i ja biorę za to pół miliona, ty bierzesz pół miliona i wszyscy są zadowoleni. Tak, ty nic nie robisz, ja się zajmuję tym, chodzę za tym i tak dalej. Tak, to jest jeden z z modeli. Zgadza się. Przy czym te mówię te trudne rzeczy zostały związane ręce, czyli włączenia z produkcji rolnej leśnej to to coraz

Bardziej związane ręce zostaje szereg tych y znaczy nie powiem przełożenie linii energetycznej jest bardzo trudne. jest jeszcze jedna jedna rzecz. No może klasyfikator gruntu nam zmieni klasę trzecią na czwartą. Tylko nie uczmy się, że zmiana klasyfikacji gruntu będzie tylko na naszej działce, jeszcze na fragmencie naszej działki. Klasyfikator gruntu musi zawsze zmienić grunt na większym obszarze, nie wiem, 100, 200, 300 m, parę, paranaście hektarów. Więc to nie zamówimy klasyfikatora, który zmieni nam, zrobi nam dobrze na fragmencie naszej działki, która uwaga, blokuje nam tylko wjazd, bo dalej tył naszej działki pozwala nam 30 domków zrobić, a wjazd ten front B, koniec, nic nie możemy zrobić i lipa. I po inwestycji. Dokładnie. A powiedz mi, jakie ty najczęściej błędy widziałeś, których spotykasz się, prawda? If fuckupy, które popełniają inwestorzy czy osoby, które są na rynku. Jakie błędy i jak ich uniknąć? No przede wszystkim brak działania. Brak działania. Czyli inwestor myśli życzeniowo, a wydział architektury to zatwierdzi, a pójdę pójdę bombonierką i załatwię. Tak. Brak działania naprawdę

Zasięgnięcia opinii, czyli brak sprawdzenia. Może tak sprawdzenia. Czyli słuchaj Daniel, ja na przykład też parę ostatnio pisałem takich opinii do planu miejscowego, gdzie kłóciliśmy się o pojedyncze słowa. Co to są usługi bytowe? Bo czy wprowadzając definicję usług bytowych w planie miejscowym, znaczy słowo, nie wprowadzono definicji, nie ma tej definicji ogólnopolskiej i teraz czy usługi bytowe to jest na przykład budynek biurowy i czy mogę budować budynek biurowy czy nie. Więc zobacz, że ktoś czyta plan miejscowy, widzi pewne zagrożenia, osoba z innym poziomem wiedzy w tym wszystkim widzi inne zagrożenia albo plusy. I teraz składając dokumentację pozwolenia na budowę, można od razu złożyć na przykład opinię, którą ja mogę na przy napisać dołączamy i urząd zgodnie z KPA, zgodnie z wieloma wyrokami sądów ma obowiązek rozpatrzyć nie wszystkie dokumenty, które są składane w procedurze administracyjnej i musi się do nich odnieść. nie może powiedzieć, że nie widziałem, a mnie prawo nie interesuje, bo Polska nie Ameryka i nie ma precedensu. Nie jest dane, jest uzasadnienie, są wyroki i kurczę, jeżeli prawo na to są też

Wyroki. Jeżeli prawo planistyczne, plan miejscowy jest nieprecyzyjny, prawo do WZ do do pozwolenia na budowę jest nieprecyzyjne, to Daniel są takie wyroki, że te kwestie mają działać wtedy na korzyść inwestora, na korzyść. Więc jest wiele takich ogólnych postępowań administracyjnych, z których warto, żeby inwestor y skorzystał, bo jest wiele wiele niuansów, prawda? A powiedz mi, czy też widziałeś takie sytuacje, bo ja kiedyś pracowałem jako pośrednik wiele lat już dawno dawno dawno temu i sprzedawałem działki inwestorom. Znaczy nie nie wydaje ci się, że po prostu czasem jest tak, że ci inwestorzy nawet którzy mają miliony, duże inwestycje robią, już działają 15, 20, może 5, nie wiem, lat, czy mają doświadczenie, ale kupują tak trochę na farta, a nie sprawdzają wszystkiego. Tak i no jak im się trafi refaka raz na 10. No ale ja widzę po prostu no dobra chłopie nie sprawdziłeś tego tego. Sprawdził tylko plan miejscowy i kupuję. Tak, ale nie sprawdził jeszcze mediów, nie sprawdził jeszcze wielu wielu innych rzeczy, które trzeba sprawdzić. Ty widzisz to też?

Ale widzę, widzę i sprawdzają plan miejscowy. O, jest dzisiaj taki plan, ale nie sprawdzają tego, że za trzy miesiące będzie nowy plan, że już jest końcówka tego noweg 20 lat już na przykład. Więc ważne jest, żeby się osadzić w tym, co jest teraz, kiedy to powstało i zobaczyć, czy nie ma zaplanowanej zmiany w planistycznej. I na tych portalach gminnych, lokalnych te rzeczy można bez problemu znaleźć. Jeżeli ktoś korzysta też na przykład z portali takich portali no Lexa prawnego, to też od razu możemy sobie zobaczyć, czy za miesiąc, dwa nie będzie zmiany prawa, bo widzimy jakie są zmiany prawa planowane na miesiąc, na rok, na dwa do przodu w zakresie prawa budowlanego, planistycznego. I i problem jest w tym, że w Polsce ciężko te daty nałożyć. Już za dużo się tego zrobiło, tak? Za dużo urzędy się No teraz na dni sami, oni sami nie wiedzą, nie wiedzą. Daniel, taka śmieszna rzecz. Na dniach składałem przez Główny Urząd Nadzoru budowlanego, wypełniłem wniosek PB5, rozbiórka budynku małego. nastąpiła nowelizacja prawa w tym zakresie, że już nie trzeba projektu, nie trzeba dziennika budowy, nie trzeba wielu tam rzeczy. daje pani do

Starostwa do Piaseczna zgłoszenie, a pani mi mówi: "Ale proszę projekt, proszę to, proszę to, ale to się zmieniło." Jaka jest podstawa prawna? No taka, że panu nie wydam, dam panu odmowę, wiesz? Więc no i no no i co miałem zrobić? Zacisnąłem zęby, zrobiłem to wszystko i wysłałem. No kolejny absurd. Tak. Zgłaszam wniosek o rozbiórkę jako inwestor. Zgłaszam, a pani prosi, żebym złożył zgodę sam sobie, że chcę rozebrać budynek. Czyli zgodę na sprzanie gruntem na tyle budowlane. Tak. Tak. A sam? A sam jestem inwestorem, właścicielem i i więc no musi mieć formularz, tak po prostu. Ale zgłaszać wniosek, że chcesz rozebrać, to jeszcze chcesz, chcę oświadczenia. Powinno być nie dotyczy właściciela, prawda? Nie no to są to to są to są kurioz a prawo się zmieniło w tym zakresie tylko no widzisz rok temu to jest za mało żeby urzędnik to to to zrobowadzone do tego urzędu a to nie ma co dziwić to nie sąli ludzie prawda tylko jak się zmienia prawo cały czas no to oni muszą oni są od roboty prawda, a nie od tego żeby siedzieć i czytać po prostu.

Ale mam dobrą informację powiedziałem że jest mnóstwo tych portali gminnych ale jak wejdą plany ogólne gminy to będzie portal jeden ogólnopolski typowo planistyczny gdzie będzie wszystko w jednym miejscu. Będą wszystkie plany ogólne gminy, plany miejscowe ZPI obecne i planowane. Super. No mam nadzieję tylko, że będzie to wszystko ogólnodostępne, bo suchy mnie takie chodzą chodzą, że pod Lublinem kurde zapomniałem miejscowości 100 hektarów ktoś dostał z TPI. Nie wiem czy to ty dostałeś. Nie, to dobra to gadam, bo będzie trochę negatywnie. I kto inwestor wywalczył ZPI? Jakieś górki Szymanowskie, a Czechowskie. Czechowskie. Dzięki. Czyli znasz temat. tam czy nie ty? Nie, to nie ja. Okej, to gadam. I mamy te 100 hektarów ZPI. Y, nie wiem nawet za bardzo co. No załóżmy, jakaś dedieszówka.

Mieszkaniówka, ale nie wiem. W Lublinie w samym Lublinie. W samym Lublinie to bloki czy domy jednorodzinne? bloki, bo mnie co innego zbulwersowało. Bloki społeczność lokalna protestuje. Te protesty zostały w no w tej całej procedurze administracyjnej odrzucone, bo jakby tam wszystko zgodnie z prawem zostało zrobione, ale wkurzyła mnie jedna informacja, że do tego ZPI były składane różne opinie biegłych, doradców, urbanistów, planistów, no jakieś opinie, tak? I te opinie zostały no nie przekazane, nieprzekazane do wiadomości publicznej. zostały ukryte i to mi się nie podoba, bo dla mnie jeżeli ktoś występuje o ZPI, jeżeli ktoś występuje o WZ, to dla mnie to wszystko powinno być jawne, czyli wniosek, procedura administracyjna, decyzja urzędu. Jeżeli do tej procedury, jeżeli inwestor kłócił się z z urzędem, wsparcie pewnymi specjalistami, to te opinie też powinny być dla mnie ogólnodostępne, a nie, że y przy tak dużej inwestycji około 100 hektarowej jest to jest to wstrzymane.

To jest troszeczkę bulwersujące jest, ale to tam jest taka głośna głośna sprawa u nas w Lublinie i można powiedzieć, że jest w centrum miasta prawie że ten grunt i tam po prostu jest jakaś taka liga ochrony przyrody, która bojkotuje tą inwestycję i prywatny ten chce zapo ktoś tam sobie chodził na spacer wem i po prostu liga ochrony przyrody jestem za ekologią ale jak słyszę taką nazwę to od razu bym ich pogonił dzikie prz mój grunt nie jestem z tym powiązany w żaden sposób ale też uważam że No to jest typowo urbanistyczne miejsce. No to jest w centrum miasta. No to powinno być przeznaczone. Jeżeli to nie jest typowy przeznaczone pod park, czy nie jest to park, no to oczywiście, że jeżeli w końcu ustawodawca likwiduje możliwość robienia zabudowy rozproszonej na terenach rolnych, to powinny być maksymalnie uwolnione grunty w granicach miast. To jest to jest logiczne i te parametry powinny być tam wydawane wysokie, wysokie i i dobre. Adrian, dziękuję ci w takim razie, że podzieliłeś się tymi informacjami. Jest tej wiedzy dużo, także dużo, dużo. Daniel, mam nadzieję, że czegoś nie przekręciłem, bo te zmiany są tak duże, tak szybkie, że jak szkole w tym zakresie jednak jest prezentacja, są

Ustawy, jest leks. Y, ale mam nadzieję, że trzeba trzeba być trzeba być na bieżąco i przede wszystkim czasami jest tak jak kupujemy, nawet nieważne czy grun za 100 000 czy za 100 milionów, warto pójść do kogoś, do eksperta, kto nam sprawdzi i on widzi trzy kroki dalej niż nasz wzrok sięga. Tak jak notariusz czy prawnik widzi, co się może kryć za takim zapisem albo jaka jest tam pułapka, to taki taka osoba jak ty, ekspert, prawda? Czy to może być geodeta, czy to może być może geodeta architekt, tak? Ktoś k siedzi w temacie, to powinien ci takie coś sprawdzić i zanim dać komuś zarobić, ale też i chodzi o to, że po prostu nie nie brać na siebie tego ryzyka, bo kupisz działkę, która będzie 20 lat stała i nic z tym później nie zrobisz. Bardzo modne też jest teraz sprzedawanie i kupowanie pozwoleń na budowę, nie? że ktoś tu już jest taki land development już taki z procedurą końcową, czyli już ktoś kupuje działkę z pozwoleniem na budowę. Ja na przykład jak sprawdzam takie transakcje, zawsze mam parę flag pomarańczowych i zdarzają się jedne,

Dwie flagi czerwone. No tak, nie po to to sprzedaje. Dla mnie zawsze czerwona lampka się pali, jeżeli doświadczony inwestor sprzedaje grunt z pozwoleniem. I zazwyczaj jest tak, że jest tam jakiś trup w szafie, którego trzeba po prostu odszukać. Rzadko się zdarza, że ktoś ma dobre story i dobre, że sprzedaje ponieważ coś, prawda? No jak ma pozwolenie na budowę to dostałby kredyt budowlany. No tak jakby ja rozumiem, że okej, może to się pozmieniało, może jak nie wiem, jest sytuacja, że ktoś zmarł, wspólnik zmarł i sam tego nie pociągnę albo prawdziwe why historia i jakby która się trzyma zweryfikowana. No to okej. No to w takim ja nigdy nie kupiłem działki z pozwolenia na budowę, ale sprzedałem parę działek z pozwolenia na budowę. Okej. jakby i to były fajne działki, ludzie pozarabiali pieniądze, ja poszedłem dalej, zarobiłem gdzie indziej, ale zawsze jak takie coś miałem na stole, to albo ktoś chce bardzo dużo zarobić i to się w ogóle nie opłaca kupować, albo gdzieś tam coś jest jakiś na przykład y coś ukryte. Tak na przykład powiem ci taki przykład., na przykład wyobraź sobie, że inwestor inwestor kupił działkę, wyciął drzewa na na w czasie kiedy y własnością gruntu byli

Jeszcze prywatne osoby, poprzedni, no czyli on oni dostali zgodę na wycinkę. Oni ją formalnie wycięli, ale on to wyciął, jak oni byli jeszcze właścicielami. On to kupił, y zrobił pozwolenie na budowę, ale musiał czekać 5 lat. Bo jak nie odczekał i sprzedał to tę działkę i inny wybudował. No ale to urząd ma do, jeżeli wycięte zostaną drzewa prywatnie, ale do pi lat zostana zrobiona inwestycja, to urząd wraca po te pieniądze, może wrócić. Ale ale one zostały za darmo wycięte. Tak, za darmo, ale przez 5 lat nie może być robiona inwestycja. No właśnie. I teraz chodzi o to, że to jest trup w szafie, którego ciężko dig bardzo Daniel. Super. I teraz są takie znowu portale. Wrócę do portali, gdzie można sobie patrzeć zdjęcia lotnicze 2 lata, 5 lat, 10 lat wstecz i nagle patrzysz, o Jezu, tu były drzewa trzy lata temu po zdjęciach. Tak. I i po zdjęciach i można oczywiście, jak ktoś wie, to można do konserwatora zieleni złożyć wniosek, czy coś było robione, albo póź do miasta pogadać, popytać, prawda?

No właśnie po zdjęciach. Po zdjęciach widać, tak? No po portalu zresztą tak. ty tak nawet do 30, do 30 roku widziałem. Tak, tak. Bardzo, no super to jest sprawa. Można zobaczyć czy był budynek, czy był rozebrany, czy samowola, czy nie. Niestety urząd też to widzi. Nie widzi. Oczywiście, że widzi. Był basen, albo nie ma basenu i jest basen, nie? Albo coś tam postawiłeś coś na nielegalu. Tak. Okej. Dziękuję ci serdecznie. W takim razie piąteczka. Cześć. Cześć. Dzięki. Flipy to handel. Dokładnie tak jak z tymi ziemniakami. Musisz je kupić taniej i sprzedać je drożej. Dokładasz od siebie wartość postaci dostępności albo wyboru produktów. Ja też odpowiadam na potrzeby swoich klientów. Kupuję mieszkania poniżej wartości rynkowej. Dodaję wartość w postaci remontu albo wyprostowania sytuacji prawnej, a potem po prostu szukam nowego klienta. Dokładnie stąd bierze się mój zysk. Tani zakup, dołożenie wartości i sprzedaż. Nie spekuluję. Zarabiam i nie czekam, aż ceny urosną. Zarabiam, bo daję klientowi gotowe wyremontowane mieszkanie bez wad prawnych, bez zadłużeń. Świeże, pachnące nowością, dopasowane do jego potrzeb.

Robię to już od tak dawna, że mam po prostu wypracowany system jak to robić. Jeżeli chcesz go poznać, przyjdź na moją konferencję Flipy od zera.