SEKRETY INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI

Cześć!

Dziesięć lat to dużo?

Bo już od ponad dekady robię flipy. Ale cały czas coś zmieniam w swoim biznesie. Rozwijam go i zmieniam. Nie tylko dlatego, że chcę, ale też dlatego, że rynek tego wymaga. Ale to dobrze. Gdyby nie to, pewnie zanudziłbym się przez te lata. Między innymi o odpowiadaniu na potrzeby klienta rozmawiam z Paweł Albrecht.

Dziś zapraszam was na kolejną część naszej rozmowy. Poprzednio rozmawialiśmy o rynku deweloperskim, teraz właśnie o flipach.

Z dzisiejszego odcinka dowiesz się:

-Kiedy robię remont flipa

-Dlaczego wystawiam dwa ogłoszenia jednego mieszkania

-Za ile wystawiam nieruchomość przed remontem

-Jak urządzam kuchnie w mieszkaniach, które remontuję Ile płacę za atrapy AGD i gdzie je kupuje.

-Ile średnio trwa mój flip.

-Jak wygląda idealne mieszkanie na flipa

– Jak wygląda mój dział flipów- kogo zatrudniam do swojego zespołu.

-Czy okazje da się znaleźć w internecie?

Daj znać jak w komentarzu gdzie ty szukasz okazji inwestycyjnych.

0 komentarzy

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Transkrypcja

Chciałbym, żebyś opowiedział nam o flipach, które robisz w Lublinie. I zacznijmy od tego, jaka jest Twoja strategia i jakie Ty flipy w Lublinie realizujesz.

Ciężko mi teraz odpowiedzieć na to pytanie, bo musiałbym podzielić flipy na jakieś różne rodzaje. Ja robię flipy po swojemu, może tak powiem. Moim celem jest szybkie obrócenie kapitału. Pewnie chodziło Ci o to, czy ja robię remont…

Tak, czy są to flipy z remontem, bez remontu?

Odpowiadając na to pytanie, ja robię remont wtedy, kiedy to jest niezbędne. Czyli zawsze – niezależnie od tego, jakie kupię mieszkanie, a zazwyczaj kupuję do remontu, to niezależnie od tego, czy mieszkanie jest w trakcie remontu, przed remontem – wystawiam je w obu opcjach. Czyli ja je próbuję sprzedać przed remontem w cenie X i jednocześnie wystawiam je w cenie po remoncie, jakby ten remont już był zrealizowany.

Robię to po to, żeby mieć dostęp do klientów, którzy kupią to ode mnie na etapie albo do remontu, że sobie sami ze szwagrem razem to wykończą, a są takie osoby (niewiele, ale są), ale też są osoby, które chcą kupić tu i teraz, zarezerwować sobie mieszkanie, które będzie w przyszłości wyglądało tak jak inne, które im pokażę jako pokazowe.

Czyli jeżeli dobrze zrozumiałem, jeżeli kupisz mieszkanie, wystawiasz dwa ogłoszenia, tak? Jedno wystawiasz w cenie na przykład 200 tysięcy złotych załóżmy i jest to stan bez remontu, a na przykład za 260 tysięcy wystawiasz już stan po remoncie z wizualizacją na przykład. I jeżeli trafi się klient bez, to sprzedajesz bez, a jeżeli się trafi klient, który chce remont, to mówisz, że jeszcze to będzie trwało trzy, cztery tygodnie i wtedy może kupić to mieszkanie.

Dokładnie tak. Bo dzisiaj na rynku może się trafić i jeden, i drugi. Tylko ja mam taką swoją zasadę, że jeżeli chcę wziąć za mieszkanie 250 tysięcy, to daję dwie ceny. Wystawiam za 250 tysięcy jedno mieszkanie, bo tyle chcę wziąć (nie bierzmy pod uwagę negocjacji w ogóle). Załóżmy, że bez negocjacji chcę wziąć 250 tysięcy, to ja to mieszkanie, które jest do remontu, wystawiam albo chcę sprzedać i sprzedam jedynie z rabatem polegającym na kosztach remontu.

Czyli ja muszę zarobić tyle samo niezależnie od tego, czy robię remont, czy nie robię remontu. Nie daję dodatkowych rabatów klientom, którzy kupują bez remontu. Bo niby dlaczego? Przecież ja tych remontów osobiście nie robię, więc jak ja zapłacę ekipie, moim ludziom, za przypilnowanie tego remontu, to mi jest obojętne, czy ja to mieszkanie wyremontuję i włożę jeszcze 30, 40 tysięcy, czy nie wyremontuję.

Mnie jest to tak naprawdę trochę obojętne. Oczywiście czas się liczy, ale ze względu na ten czas ja nie daję nie wiadomo jakich rabatów. Więc jak ktoś sobie myśli, że ja chcę zarobić 50 tysięcy na mieszkaniu po remoncie, a zgadzam się na 30, bo nie muszę robić remontu, to nie. Ja się mogę zgodzić na 48 tysięcy przez to, że mam pieniądze szybciej i ktoś kupi ode mnie to mieszkanie przed remontem.

Ale nie jest tak, że dyskontuję cenę ze względu na brak remontu. Ja muszę zarobić zawsze tyle samo, bo po co mam oddawać komuś swoje pieniądze? Łatwiej jest zrobić remont niż znaleźć kolejną okazję z takim zyskiem.

Jasne. Jeżeli robisz już remont, to robisz flipy zawsze w tym samym standardzie, w tym samym projekcie?

Nie do końca. Ja kupuję różne lokale. Kupuję od piwnic, suteren i takich rzeczy, które są bardzo tanie, poprzez normalne mieszkania w wielkiej płycie czy też w kamienicach, ale też kupuję w nowym budownictwie. Robię różny standard. Najwięcej inwestuję pieniędzy w mieszkania w nowych blokach, bo tam ludzie mają największe oczekiwania.

Ale jeżeli kupuję w kamienicy w centrum miasta, to też tam robię trochę lepszy standard. Średnio standardowe mieszkania wielkopłytowe, gdzie jest ich najwięcej, robię określony może nie projekt, ale określony standard. Czyli kuchnię określoną, płytki jakościowo. Tutaj trzymam się tego standardu w miarę.

Czyli mam takie standardy, że jak robię coś naprawdę tanio, czyli robię lifting, to robię naprawdę po kosztach, później mam wielką płytę, gdzie robię taki standard powiedziałbym średni, na ładnie, wszystko jest okej (ludzie, którzy tam będą mieszkali, tego oczekują), ale jeszcze mam taki trochę wyższy poziom, czyli mieszkania nowe, które kosztują dużo więcej albo mieszkania w kamienicach, gdzie musi kupić je naprawdę może nie pasjonat, ale osoba, która jest w stanie zapłacić więcej za mieszkanie w kamienicy, bo jest w centrum, więc ona doceni tę jakość.

A powiedz, bo wiadomo, że jak realizujemy remont i zamawiamy materiały, to najdroższym elementem jest łazienka i kuchnia. I oczywiście w kuchni mamy możliwość zrobienia albo mebli, albo atrap. Powiedz, jakie jest Twoje podejście. Czy Ty robisz kuchnię, czy dajesz AGD, czy dajesz atrapy? Jak wygląda ten najdroższy element u Ciebie?

Ja w moich mieszkaniach robię zawsze kuchnię, czyli ta kuchnia jest zawsze. Natomiast sprzętu do tej kuchni, który jest często droższy niż sama kuchnia, nie robię. Z moich doświadczeń wynika, że ludzie tego nie oczekują.

Jak oni widzą atrapę, czyli widzą na przykład, że jest podblatowe miejsce na kuchenkę albo jest miejsce na palniki, albo jest miejsce na lodówkę, to to, że ja nie wstawiłem tych sprzętów, to nie znaczy, że jakkolwiek oszukałem. Po prostu to jest tak jak w Ikei: idziesz i widzisz atrapę telewizora.

Więc ludzie tego ode mnie nie oczekują. Oczywiście chcieliby, żeby to było, żebym ja im to dał i fajnie by było, jakby to było za darmo, natomiast nie są źli, że tego nie ma. A dwa, że nie są w stanie zapłacić za to dodatkowych pieniędzy, jeżeli to by było. Dlatego po prostu ja tego nie robię.

Czyli robię kuchnię, robię całą łazienkę ze sprzętami, białym montażem. I w łazience nie ma już żadnych atrap, chyba że pralkę wstawię jako atrapę na zasadzie, żeby pokazać, jak to będzie wyglądało. Natomiast w kuchni nie kupuję żadnych sprzętów.

Po pierwsze to jest później problem z gwarancją, że ktoś może od Ciebie żądać gwarancji jako sprzedawcy, czyli Ty musisz przyjść i serwisować później, czego nie chcę robić. Po drugie jeszcze nigdy nikt mi nie zakwestionował tego i nie miałem z tego powodu problemów. A na tylu mieszkaniach co ja robię, a jest to około trzydziestu flipów rocznie, to gdybym kupował te sprzęty, na pewno by były problemy. A druga sprawa, na pewno ludzie by mi za to pieniędzy nie oddali.

Bo porównując sobie mieszkania do mieszkania, to moje mieszkanie jest trochę tańsze, na przykład o 5 tysięcy niż konkurencja, ale nie ma tych rzeczy. Często ludzie mają te sprzęty ze swoich starych mieszkań i sobie przenoszą. A poza tym oni kupując mieszkanie, nie widzą dzisiaj kosztów, jakie będą musieli wsadzić w to, żeby to kupić.

Ja ostatnio usłyszałem takie pytanie, jak wygląda taka atrapa. Gdybyś mógł powiedzieć, gdzie takie atrapy się załatwia, gdzie się to kupuje i jak to dokładnie wygląda? Bo to, co wszyscy mamy na myśli, mówiąc o atrapie, to jest Ikea, to co widzimy w Ikei. Ale jak to dokładnie wygląda, gdzie to się zamawia?

Atrapy mogą być zrobione z różnych materiałów. Ja rozumiem atrapę jako taką płytę 60 na 60 i ona jest albo z plexi, albo jest z materiału PCV, albo czasem jest z szyby też. To jest taka płyta 60 na 60, na której firma, która to robi, nadrukowuje naklejkę, która imituje na przykład kuchenkę indukcyjną albo kuchenkę taką, która jest do pieczenia.

Czyli po prostu kupuje się płytę 60 na 60 ze szkła, z PCV, z naklejką, którą się później kładzie na blacie albo się kładzie pionowo na dziurę, tam gdzie jest to miejsce na piekarnik i to później udaje sprzęt. Jak wchodzisz do mieszkania, wydaje Ci się, że ten piekarnik tam jest i on się świeci, i jeszcze zapach możesz zrobić, że tam kurczaki się pieką.

Potem te atrapy, rozumiem, zabierasz na kolejne mieszkanie. Raz je wykorzystujesz i potem jak masz swój określony standard kuchni, gdzie jest wymiar na lodówkę tę konkretną, to jeździsz z tą atrapą, tak jak z kwiatkami do zdjęć. Po prostu masz już je raz i są zorganizowane.

Dokładnie tak. I teraz pytanie, gdzie to kupić i ile to kosztuje. Można to zrobić samemu, ale można też to kupić na Allegro. Jak wpiszesz na Allegro „Atrapy AGD”, to Ci wyskoczy kilku producentów. To kosztuje od 100 do 200 złotych za taką jedną atrapę.

Natomiast jeżeli chcesz to zrobić taniej, to możesz sobie na przykład samemu ściągnąć zdjęcie ze strony producenta sprzętów kuchennych i wysłać taki plik do firmy, która, też na Allegro, robi szyldy reklamowe i bierze pieniądze z metra bieżącego takiej płyty z naklejką, takiego szyldu. Ona Ci coś takiego zrobi, wytnie i to będzie kosztowało 30 złotych wtedy.

Jasne, czyli ta atrapa kosztuje grosze i fajne jest to, że można ją zabierać na kolejne mieszkania. Słuszne jest też to, co zauważyłeś, że jeżeli sprzedajesz mieszkania bez AGD, to klient widzi cenę za mieszkanie na przykład 245 tysięcy, gdzie inne są za 250 i on myśli, że Twoje mieszkanie jest tańsze, ale tak naprawdę w materiałach tamto mieszkanie może kosztować tyle samo.

Jeszcze chciałbym wrócić tylko do tego Twojego projektu. Czy zleciłeś komuś stworzenie projektu mieszkania, do którego ktoś wejdzie i powie: „Wow, to jest ładne mieszkanie!”, czy drogą ewolucji, podpatrywania też u innych osób na początku jak zaczynałeś, wytworzyłeś taki swój jeden schemat, który w Lublinie akurat się sprzedaje, jest pod ten standard klienta, o którym mówiłeś?

Skupmy się tutaj na tych mieszkaniach droższych, deweloperskich, gdzie tych rzeczy jest więcej, klienci doceniają jakość i mają pieniądze.

Tutaj powiem tak, że ja nigdy nie korzystałem z projektanta ze względu na to, że zawsze umieliśmy to robić. U nas to była ewolucja. Ja nikogo nie podpatrywałem, bo jak ja zaczynałem, to nie było kogo podpatrywać. Tak naprawdę wszyscy później podpatrywali raczej mnie, co ja robię, a nie w drugą stronę.

Ja miałem taki model, jest taka zasada w biznesie, pewnie się ze mną zgodzisz, że ta osoba, która daje więcej wartości innym, to tak naprawdę więcej na tym zyskuje i więcej do niej wraca to dobro. Czyli jeżeli daje dobry serwis klientowi, to później wraca, on da rekomendacje i tak dalej.

Natomiast w remoncie ta zasada totalnie nie obowiązuje. Jest zasada odwrotna. Nie rób innym dobrze, to i Tobie źle nie będzie. Ta zasada dotyczy tylko remontu. Czyli ja nie robię więcej, niż klient ode mnie oczekuje, ponieważ dobrze wiem, że klient mi za to nie zapłaci. Ja pierwsze swoje remonty robiłem bardzo tanio, czyli robiłem minimum.

Robiłem lifting. Nawet starałem się nie robić gładzi, nie wymieniać instalacji elektrycznej, ładować drzwi na stare ościeżnice. Zaczynałem od totalnego minimum i to klienci mi mówili: „Daniel, tu jest zrobione za słabo. Nie kupię tego mieszkania, bo nie ma instalacji, bo jest niedoróbka, bo to, bo tamto”. Ja w drodze ewolucji, popychany trochę przez klientów, którzy oglądali te mieszkania i ich nie kupowali, podnosiłem ten standard coraz bardziej.

Natomiast wyobraź sobie sytuację, w której ja bym zaczynał od drugiej strony. Robiłbym ful wypas z projektantem wnętrz z Paryża, płytki i w ogóle cuda na kiju. Ja bym przeinwestowywał te mieszkania i żaden z klientów nie powiedziałby mi: „Daniel, frajer jesteś, bo przeinwestowałeś, a ja Ci tyle za to nie zapłacę”. Ludzie by mówili: „Okej, mam taki budżet, mogę dać tyle. Bierzesz Pan czy nie?”.

I raczej by nie było tak, że ludzie doceniliby to i zapłacili jeszcze z dużą górką. Ludzie porównywaliby moją ofertę, super przeinwestowaną, do oferty innego flipera, która byłaby 20 tysięcy tańsza i by płacili za te mieszkania bardzo porównywalnie.

Ja to pokazuję też na moim szkoleniu, że to jest tak jak z samochodami. Jeżeli kupujesz używany samochód trzyletni, on jest wyposażony i ma rzeczy jak na przykład masaż, jak [NS – 00:37:11] klimatyzacja, klimatyzowane fotele i tak dalej, to być może na rynku wtórnym tego nie potrzebujesz. Nie jesteś zapłacić za to odpowiednio więcej, co zapłacił ktoś, kto kupował ten samochód. Więc wolisz kupić samochód tańszy, ale bez tych rzeczy, których być może nie potrzebujesz.

I tu jest taka sama sytuacja, więc ja wolałem iść od dołu i to ludzie mnie zaprowadzili do takiego standardu, który ja dzisiaj mam, który jest kompromisem między tym, co klient chce i potrzebuje a tym, ile klient jest w stanie zapłacić. Czyli wszystko co jest dodatkowo, to jest do zrobienia przez klienta.

Ja robię taki standard, żeby on nie czuł się niekomfortowo, że zrobiłem za tanio, ale z drugiej strony nie pakuję mu tam różnych bajerów i rzeczy, za które on nie zapłaci: ledów, nie wiem co jeszcze. Nie robię mu rzeczy, które generują koszty iluśtysięczne, których on później nie zobaczy i za to nie zapłaci.

Dokładnie. Czyli dajemy dobrą chemię budowlaną, łączymy wszystko poprawnie, robimy tak, żeby to było solidnie wykonane, ale jakość materiałów jest inna dla każdego z klientów. Ja może dodam tutaj taki komentarz. Bardzo dobrze zauważyłeś na początku tej rozmowy o flipach, że jak Cię zapytałem, jaką masz strategię o flipach, to rozróżniłeś to na różne mieszkania.

Bo są mieszkania w suterenach, gdzieś w kamienicach, na ostatnich piętrach, na dole (takie nieprzyjemne). Są też mieszkania w wielkiej płycie, są mieszkania nowe deweloperskie. Są też kamienice w centrach miast, gdzie ludzie oczekują takiego zamiennika domu, który jest w centrum, ma wyglądać dobrze i bogatsi ludzie to kupują.

No i są też domy luksusowe, których w Polsce nie za wiele jest i mieszkania luksusowe, tak jak na przykład z widokiem na ocean w innych krajach na innych kontynentach, gdzie rzeczywiście jeżeli zamówisz stół załóżmy z Włoch za 40 tysięcy euro, to klient powie: „Wow, chcę ten stół i dopłaci za niego nawet więcej z jakąś marżą”.

A w Polsce nie ma takich mieszkań, więc my grając do bramki nowe mieszkania deweloperskie dla Kowalskiego, który chce dwu, trzy pokojowe mieszkanie i ma określony budżet, musimy zrobić tak, żeby dostarczyć mu to, co się nazywa mieszkaniem i w jego odczuciu też nazywa się to mieszkaniem, i ma te elementy, które on chce.

Bo nikt za ten remont właśnie nie dopłaci do tego momentu, kiedy nie są to mieszkania super luksusowe. I nikt nie potrzebuje tam dzieł sztuki i schodów na wymiar.

Ja myślę, że ten rynek luksusowy jednak istnieje. Być może my – czy Ty, czy ja – dzisiaj go tak dobrze nie dostrzegamy, ale ja go widzę coraz głębiej. Natomiast ja najwięcej pieniędzy w swoim życiu i w swoim biznesie zarobiłem właśnie na normalnych ludziach, normalnych potrzebach, bo sam się wywodzę z biednej rodziny i te potrzeby było mi łatwo zidentyfikować.

Ale dzisiaj na przykład buduję apartamentowiec składający się z dwóch budynków, gdzie średnia cena w Lublinie to jest 6 tysięcy za metr, a my je sprzedajemy za 9-10 tysięcy za metr i są klienci, którzy kupują takie 100-metrowe mieszkania. W Lublinie. Na Warszawę to 10 tysięcy nikogo nie przeraża, ale w Lublinie to jest cena, która naprawdę niektórych mrozi. Ale przy Starym Mieście to już jest trochę inna cena.

Ale porównując 6 tysięcy do 9 czy do 10, to jest duża różnica, ale są ludzie, którzy za to zapłacą. Oczywiście jest ich mało. To nie jest masa jak na normalnych flipach.

Powiedz, Daniel, też proszę, o tempie realizowania swoich flipów. My, gdy robimy gotowce inwestycyjne, zanim powstanie koncepcja kupienia, to już mamy klienta na to mieszkanie, więc sprzedajemy je od razu. Robienie flipów na ładnie charakteryzuje się tym, że kupuje się ten towar i wystawia się go na sprzedaż z nadzieją, że on się sprzeda.

Dzisiaj mamy taki rynek, że wszystkie mieszkania schodzą. Powiedz na podstawie swojego doświadczenia, proszę, jak to wygląda w Lublinie. Robisz mieszkanie, wystawiasz je na sprzedaż i jak wygląda zainteresowanie po drugiej stronie, klientów, Twoimi mieszkaniami i jak było wcześniej? Jak widzisz to, jak się ten rynek zmienia, jakie jest ssanie na rynku?

Tu jest taka zawsze amplituda, że raz jest tak, raz jest tak. To jest tak, że niektóre mieszkania się sprzedają w ciągu tygodnia od wystawienia, a niektóre czekają tam cztery miesiące. U mnie średnio flip trwa, biorąc pod uwagę wszystkie roczne, to trwają około czterech miesięcy. Czyli z remontem, z zakupem, ze wszystkim około czterech miesięcy.

Jeden flip trwa tydzień, drugi trwa pół roku na przykład, bo ma czynnik, który zmniejsza wartość nieruchomości w postaci czwartego piętra bez balkonu. I oczywiście grupa klientów, którzy to zaakceptują mimo znacznie niższej ceny niż mieszkania na pierwszym piętrze, jest mniejsza. Dlatego trzeba dłużej na tego klienta poczekać.

Moja strategia jest taka właśnie, że ja robię te mieszkania dla klientów takich, którzy kupują na własne potrzeby, ale też i na wynajem. Na przykład ja nie dostrzegam tej potrzeby gotowców inwestycyjnych u siebie w mieście. Być może moje miasto Lublin jest trochę specyficzne, wyjątkowe.

Mimo że jestem na tym rynku już dziesięć lat i spotykałem się z dziesiątkami klientów, to jednak ciężko się z nimi rozmawia, podając im stopę zwrotu, zwrot z kapitału. Tutaj widzę większy potencjał w ludziach, którzy wyciągają pieniądze z wersalki, przyjeżdżają ze wsi, kupują mieszkania dla swoich dzieci czy biorą kredyty dla siebie niż typowi inwestorzy pod wynajem, tacy którzy liczą z kalkulatorem i Excelem dyskontowanie pieniądza w czasie i tak dalej.

Ja widzę bardziej tych ludzi. Być może sam ich przyciągam do siebie. Natomiast widzę większy potencjał, akurat u mnie w mieście, w tym. Jestem trochę zaskoczony, bo widzę, że cała Polska robi też gotowce, tak jak Ty to robisz, natomiast ja tego potencjału u siebie nie widzę.

Najlepiej to połączyć po prostu. Że jeżeli wystawiasz mieszkanie na rynku, to jednocześnie może się pojawić inwestor, który kupi to jako gotowca już wynajętego, albo też kupi to osoba z rynku. Natomiast Wy też chyba dajecie opcję zarządzania tymi mieszkaniami, co mnie w ogóle totalnie nie interesuje.

Nasunęło mi się takie jedno pytanie a propos tego, co mówiłeś wcześniej. Powiedz proszę, gdybyś miał kupić idealne mieszkanie na flipa w Lublinie, takie, które stwierdzisz, że sprzeda się od razu i za wysoką cenę, jakie to jest mieszkanie? Ile ma metrów, na którym jest piętrze i w jakim budynku powinno zostać kupione, żebyś powiedział: „Tak, to jest to. Biorę. Jeżeli cena jest odpowiednia, to jest idealne mieszkanie, którego szukam”?

To co jest idealne na flipa, nie zawsze może być najbardziej poszukiwane na rynku. Czyli ja może powiem, co najlepiej by się sprzedało na rynku, ale może później powiem, bo nie ma tych tematów dużo, ale powiem może, na czym zarabiam najwięcej. Najczęściej i to jest powtarzalne.

Ja uważam, że mamy takich kilka osiedli w Lublinie, gdzie jest wielka płyta albo Miasteczko Akademickie, no i oczywiście, że w wielkiej płycie czy na rynku wtórnym najlepsze jest pierwsze piętro i najlepiej, żeby to mieszkanie było rozkładowe. Czyli wchodzisz do mieszkania, po jednej stronie masz dwa pokoje, po drugiej stronie masz pokój i kuchnię, na wprost masz łazienkę.

To jest mieszkanie takie modelowe, które ma czterdzieści kilka metrów. Ja najwięcej mieszkań obróciłem czterdzieści parę metrów do pięćdziesięciu, bo po prostu też jest podaż największa tych mieszkań.

Czyli dwa, trzy pokoje na pierwszym piętrze i rozkładowe mieszkanie.

Tak, to jest coś, co jest najbardziej popularne. A jeszcze jak na tych 50 metrach będą trzy niezależne pokoje i oddzielna kuchnia, to już w ogóle jest idealnie. Natomiast życie życiem i tych pierwszych pięter nie ma aż tak dużo, więc żeby zarabiać pieniądze na flipach, trzeba kupować wszystko, co się tylko pojawi i się rusza, i jest dobra cena.

Jeżeli mówimy o mieście, to tak naprawdę ja uważam, że jest taka zasada CCC: cena czyni cuda. Miasto wchłonie każdą nieruchomość, nawet najbardziej karłowatą, najbliższą Gargamela. Wszystko zależy od ceny. Jeżeli Ty kupisz to za super turbo okazję i sprzedasz komuś też w bardzo dobrych pieniądzach, ale naprawdę, że będzie się cieszył, że kupił to za tyle, a Ty dalej na tym zarobisz, to warto to kupić.

Nie rezygnować z mieszkania tylko dlatego, że jest karłowate. Załóżmy jest na czwartym piętrze, bez windy, bez balkonu i jeszcze bez okien. Jeżeli kupisz to za grosze i sprzedasz to za pół ceny, to i tak na tym zarobisz dużo pieniędzy.

Ja kupuję najwięcej mieszkań na takim osiedlu, które ma dużo wielkiej płyty, ma wieżowce i kupuję takie mieszkania 50-metrowe, bo jest duża podaż. Ja w ogóle dużo robię na wielkiej płycie, bo tam jest duża podaż mieszkań. Tam jest rotacja. Tam ludzie umierają, tam ludzie się rozwodzą, tam te mieszkania wracają na rynek i można je łatwo kupić.

Natomiast na rynku pierwotnym albo takim wtórnym nowym, powiedziałbym 2000 plus, ludzie się rzadko pozbywają tych mieszkań. Czują wartość tego mieszkania, bo spłacali je wiele lat w ratach i tu jest ciężko wyrwać jakieś mieszkanie poniżej wartości rynkowej. Dlatego ja robię mniej flipów, bo jest mniejsza dostępność tych mieszkań, żeby je kupić okazyjnie, po prostu.

Jasne. Poruszyłeś ten temat, że inwestujesz w wielkiej płycie i właśnie w słabszych mieszkaniach. Ciekawi mnie to, czy miałeś kiedyś obawę co do mieszkania, które kupiłeś, że się nie sprzeda. Czyli kupiłeś mieszkanie, które było tak słabe, że miałeś wrażenie, że się nie sprzeda.

Ja wiem na pewno, że nie, bo byś tego mieszkania nie kupił, ale powiedz słuchaczom, proszę, czy kupując mieszkanie, masz czasami taką myśl, że ono może nie zejść? Że ryzykujesz swój kapitał czy pożyczony, że masz w głowie, że jednak coś z tym jest nie tak?

Jak ja podejmuję jakiekolwiek ryzyko na flipie, to jedyne ryzyko, które ja akceptuję, to jest to, że zarobię zamiast bardzo dużo, dużo pieniędzy. Czyli zamiast zarobić 50 tysięcy minimalnie, to zarabiam tylko 30, które jest moim totalnym minimum. To jest moje ryzyko. Ale drugim ryzykiem jest to, czy ja to zrobię w trzy miesiące, w pół roku czy w dziewięć miesięcy.

Czyli ja uważam, że ono się sprzeda na pewno i da mi tyle zarobić – ja muszę mieć tę pewność, kupując to mieszkanie. Ja musze być tego pewny, natomiast czy to będzie w trzy miesiące, czy w dziewięć miesięcy, to jest to ryzyko. Czyli po prostu ja ryzykuję tym, że mrożę kapitał na dłużej, a nie na krócej.

Ja wiem, że wszystko znajdzie swojego klienta. Oczywiście trzeba być uważnym. Jeżeli kupujemy jakieś mieszkanie 20 kilometrów pod miastem, to tam może nie być rynku jakiegokolwiek na to i na to trzeba uważać. Ale każde duże miasto wojewódzkie, jeżeli kupujemy coś za grosze, to też się znajdą klienci, którzy za grosze to kupią. Tutaj bym się nie bał.

Jak kupowałem, to zawsze wiedziałem, że na wszystkim zarobię minimum swoich pieniędzy, tylko że ryzykowałem tylko to, czy to będzie szybko, czy dłużej.

Tak, i tutaj też wyciągnijmy na wierzch to, co powiedziałeś, że pod pojęciem wszystko mamy na myśli na wybranych osiedlach, na których Ty flipujesz, a nie za miastem, więc to jest to wszystko. I też dla słuchaczy, tu Daniel powiedział, że 30 albo 50 tysięcy.

Jeżeli przedsiębiorca zarabia pieniądze i ma możliwość poczekania tydzień dłużej i zainwestowania na przykład 200 koła, żeby zarobić 50, albo kupuje coś teraz, żeby zarobić 30 tysięcy, to tak naprawdę traci te 20 tysięcy, które mógłby zarobić, gdyby poczekał chwilę i wygenerował tym większy zysk. Więc niezarobienie więcej też jest stratą i też jest ryzykiem, które przedsiębiorca podejmuje, bo firma generuje po prostu mniej pieniędzy.

Powiedz też, Daniel, proszę, bo w deweloperce mówiliśmy o projektancie, o geodecie, o prawniku, o generalnym wykonawcy czy kierowniku budowy w zależności od tego, w jakim systemie to budujemy, bo możemy też to budować ze szwagrem. Kto jest podstawowym członkiem Twojego zespołu, jeżeli chodzi o flipy, jeżeli tych flipów robi się, no nie chcę powiedzieć kilkanaście, ale co najmniej kilka tych flipów rocznie?

Jaką osobę warto na początku do swojego zespołu wybrać, żeby nie spędzać całego życia w Castoramie, na pilnowaniu remontu? Kto jest takim kluczowym pracownikiem w Twojej firmie, który zajmuje się całym procesem, gdzie go znaleźć i jak to wygląda?

To może powiem, jak to wygląda u mnie i co ja radzę. Moja droga jest trochę inna i nie do końca do zbudowania przez każdego, ale jak mnie ktoś pyta o to, to zawsze mam podobną odpowiedź. U mnie pracują dzisiaj tylko dwie osoby w dziale flipów. Za chwilę o nich powiem. Ale co ja bym radził na początku, jak ktoś chce skalować ten biznes?

Pierwszą osobą, którą bym zatrudnił, to jest osoba do wykonywania czynności, które są mało skomplikowane, ale bardzo pracochłonne i czasochłonne. Czyli zatrudniłbym osobę, która będzie właśnie koordynowała remonty.

Czyli osobę, która będzie dowoziła towar według pewnych standardów, będzie dowoziła płytki, pilnowała ekip remontowych, zajmowała się przepisywaniem liczników, gazu, umów, załatwianiem rzeczy w spółdzielni. Takie rzeczy, które bardzo łatwo dać komuś zadanie i oddelegować bez studiów prawniczych, szkoleń i tak dalej.

I ostatnią rzeczą, którą ja bym oddelegował, to jest szukanie okazji. Czyli pierwszą rzecz, takiego asystenta mobilnego. Czyli dajemy mu samochód, żeby zapakował coś na pakę, zawiózł tu, zawiózł tam, żeby poogarniał, pozałatwiał, bo z tym dużo czasu schodzi, a to jest czas, który szkoda, żeby to robił inwestor.

A najbardziej wisienką na torcie są sposoby i możliwości wyszukiwania okazji i tego bym nie oddelegowywał jak najdłużej. Bym to trzymał dla siebie. Dopiero bym to oddelegował, jakbym już widział, że nie chcę tego robić, chcę iść w innym kierunku, czyli bardziej mnie interesuje deweloperka.

U mnie to było tak naturalnie dosyć. Ja miałem biuro nieruchomości i przy okazji sam robiłem około trzydziestu, czterdziestu flipów rocznie. W pierwszej kolejności zatrudniłem sobie kogoś do remontów i później chciałem skalować dalej flipy i swoją energię i zaangażowanie przenieść na deweloperkę.

Miałem osobę, która pracowała u mnie parę lat. Monika, która była moją agentką, później była kierownikiem mojego biura nieruchomości i następnie ja ją przerzuciłem do działu flipów. Czyli ja ją szkoliłem i ona ma bodajże od sześciu lat u mnie permanentny mentoring z flipów. Dzisiaj już jest moją wspólniczką w tym biznesie, że ma udziały we flipach, które robimy wspólnie.

Dużo rzeczy ja oddelegowałem Monice, do której mam bardzo duże zaufanie. Ona dysponuje moimi środkami, ona idzie do notariusza, kupuje te mieszkania, natomiast ja zawsze decyduję, czy kupujemy za tyle, czy sprzedajemy za tyle. Czyli zostawiłem sobie tę ostatnią decyzję co do zakupu, natomiast robotę operacyjną robi Monika, bo ona ma też duże doświadczenie.

Natomiast w kwestiach prawnych często konsultuje ze mną. Ona też koordynuje remonty i ona się bardziej realizuje w tym, żeby te mieszkania były ładne. Bo dla mnie one mogłyby być czarne, pomalowane całe na czarno, pod warunkiem, że klienci by je kupowali. Więc totalnie nie kręci mnie remont, natomiast Monika akurat bardzo się w tym realizuje.

Więc to może być bardzo mało osób. Czyli mogą być tylko dwie osoby. Ale zacząłbym od tego, żeby oddelegować. Siedemdziesiąt procent czasu to jest bieganie po remontach, po mieszkaniach. Później oddelegowałbym pośrednictwo w sprzedaży mieszkań, bo to jest dosyć proste i łatwo znaleźć kogoś, kto to zrobi.

A na samym końcu, jeżeli w ogóle oddelegowywać to, to zostawiłbym sobie wiedzę o tym, jak kupować mieszkania i doświadczenie, ponieważ jest duże ryzyko, że jeżeli nie będzie kogoś takiego jak ja zaufanego, że zjedliście z kimś ileś worków soli, to tak naprawdę może ktoś Wam tę wiedzę wziąć i po prostu uciec, zrobić to na własną rękę. To jest ryzyko, żeby pierwszej lepszej osobie tę wiedzę tajemną sprzedawać.

Dokładnie, dziękuję. Ja tutaj chcę tylko też na wierzch wyciągnąć jedną rzecz. To co powiedziałeś, że musimy mieć zatrudnioną osobę, która jest oddelegowana do rzeczy typu pojechanie do Castoramy, przywiezienie jakichś rzeczy. Czyli te wszystkie rzeczy, które zajmują kilka godzin w trakcie dnia, tak naprawdę można za to zapłacić ileś tam złotych na godzinę i po prostu kupić czas tej osoby, a w tym czasie wyszukiwać nieruchomości.

I tutaj też chciałem Cię zapytać o to, jakbyś z głowy mniej więcej powiedział taką statystykę, ile mieszkań w Lublinie musisz Ty lub ludzie z Twojego zespołu, czyli nazwijmy to Twoja firma, ile mieszkań musisz fizycznie odwiedzić, czyli zapukać do drzwi, żeby otworzył Ci właściciel, żeby kupić jedno mieszkanie?

Ujmij to, proszę, w jakieś ramy czasowe, w jakąś liczbę, żeby ludzie, którzy nas słuchają, wiedzieli, ile mieszkań się ogląda, żeby z tego wpadła jakaś okazja. Bo wiele osób mówi, że na rynku nie ma mieszkań. Że ktoś był na kilku mieszkaniach i nic nie może znaleźć, gdzie kupują wszyscy ludzie, którzy flipują, bo właśnie działa tu prawo statystyki. U Ciebie jaka to jest liczba?

Ja myślę, że żeby kupić trzy mieszkania, bo tyle kupujemy średnio miesięcznie, to trzeba obejrzeć między dziesięć a dwadzieścia mieszkań przynajmniej. Ale tu mówimy o sytuacji, w której my już nie oglądamy każdego mieszkania, tylko analizujemy potencjał, zaczynając to telefonicznie. I jednak te dziesięć, piętnaście, dwadzieścia mieszkań trzeba obejrzeć.

Ale osoba, która to robi od krótszego czasu, dopiero zaczyna, uważam, że powinna ich obejrzeć więcej, bo pewne rzeczy, które my doszlifowaliśmy, ona musi cały czas szlifować. Dlatego to nie jest tak, że kupujemy trzy mieszkania miesięcznie, oglądamy trzy mieszkania miesięcznie. Nie. Trzeba obejrzeć między dziesięć a dwadzieścia, więc często się ogląda parę mieszkań dziennie, żeby tę skalę zrobić.

Czasem jest tak, że w ogóle nie oglądamy mieszkania. Na przykład pośrednik nam mówi, że jest takie mieszkanie, taki rzut i często decyduje się na zakup, bo już wszystkie mieszkania w tym bloku zostały przez nas obejrzane, wszystkie piony. A to, czy mieszkanie jest do remontu, czy bardzo do remontu, czy mniej do remontu, to już nie ma znaczenia, bo to jest tylko wielka płyta, kawałek żelbetu i wszystko i tak się wypruwa na nowo.

Oczywiście my je oglądamy kontrolnie, ale możemy negocjować cenę i podejmować negocjacje z właścicielem lub z pośrednikiem niezależnie od tego, czy je widzimy. My je oczywiście zobaczymy przed samym aktem, ale możemy decydować, czy kupujemy, czy nie – jeszcze przed obejrzeniem.

Dokładnie, ja też nie byłem nawet we wszystkich mieszkaniach, które mam, nawet niektóre nie wiem, gdzie są, bo po prostu one są na tych osiedlach, gdzie mam już inne mieszkania, wiem, jak one wyglądają i nie było potrzeby, żeby to sprawdzać i w takim modelu się też działa.

Ja to często też powtarzam u siebie na eventach, że jak ktoś ma na przykład flotę samochodów w firmie i ma dziesięć Volkswagenów Pasatów w firmie, to kupując jedenastego, też nie idzie do salonu oglądać, jak on wygląda. Po prostu wybiera parametry po zdjęciach i go zamawia. Tak samo też z mieszkaniami, jak się kupuje ich więcej.

Mnie tutaj zaciekawiła też jedna rzecz, którą powiedziałeś. Że na przykład oglądacie dziesięć, dwadzieścia mieszkań, żeby kupić dwa, trzy mieszkania. Ale powiedz proszę coś, co mnie ciekawi bardzo. Jeżeli Ty jesteś na mieszkaniach albo nawet jeżeli teraz pojawiasz się na nich mniej, ale robiłeś to wcześniej, to załóżmy, to jest bardzo luźna liczba, na przykład na takie dziesięć transakcji jakie kwoty udawało Ci się znegocjować, będąc na miejscu, rozmawiając z właścicielem?

O co mi chodzi? Na przykład mieszkanie wystawione na ogłoszeniu było za 250 tysięcy, załóżmy na dziesięciu ogłoszeniach, które oglądałeś. I jak często jakie kwoty udaje się uciąć od tego, na co zgadza się właściciel? Czy to zawsze jest tak, że ucinasz 20 koła przy tych mieszkaniach, które kupujesz, czy to jest tak, że czasami jest tylko 5 tysięcy niżej niż na ogłoszeniu?

Chcę, żebyś o tym powiedział, dlatego że wiele osób myśli, że okazje są w internecie. Że chodzisz do internetu, pojawia się kawalerka w centrum koło Pałacu Kultury za 120 tysięcy i to jest okazja. My wiemy, że tak to nie wygląda. I chciałbym, żebyś uwypuklił tę liczbę, że startujesz od 250 tysięcy z ogłoszenia i jak często i na jakie kwoty te kwoty schodzą w dół, że sprawia to, że kupujesz te mieszkania? Mniej więcej.

Ja się bardzo na tym nie kotwiczę, ile ja wynegocjuję, bo mnie nie kręci w tym biznesie, ile mi się uda zejść. Ale wiem, o co teraz pytasz. Dla mnie dzisiaj nie ma znaczenia, za ile osoba, która sprzedaje, wystawia to mieszkanie. To jest dla mnie pewien punkt wyjścia, co mi pokazuje, czy nas dużo różni, czy nie, natomiast mnie interesuje tylko jedna rzecz: za ile ja to kupię.

Czyli mnie nie obchodzi, czy ta pani wystawiła za 180 i ja daję 180, i nic nie wytargowałem, bo dalej kupuję za 180, czy ona zjechała z 250. Jeśli emocjonalnie dla niej jest ważne, czy nawet dla innych fliperów, ile im się udało wytargować, natomiast dla mnie to w ogóle nie ma znaczenia. Bo ona mogła wystawić za 400 tysięcy to mieszkanie.

Jeżeli ja bym kupił je dalej za 180, to nie znaczy, że jestem super negocjatorem, że aż tyle mi się udało zyskać, zarobić. To jest trochę jak z tym przysłowiem, że przychodzi do Ciebie żona i mówi, że kupiła sobie torebkę wartą 10 tysięcy, a zapłaciła za nią tylko 5. I ma 5 tysięcy zaoszczędzone, i może teraz je wydać na cokolwiek chce.

To są wirtualne pieniądze. Ja po pierwsze kotwiczę się, za ile ja mogę kupić, a druga sprawa, no faktycznie jest tak, że paradoksalnie łatwiej wynegocjować oferty droższe niż te, które są bliskie ceny okazyjnej na flipa. Dlatego że jeżeli ktoś wystawia mieszkanie za 190 tysięcy, to się wszystkie hieny flipowe rzucają na to mieszkanie.

Natomiast jeśli mam mieszkanie wystawione za 220, 230, 240 i naszym maksem jest 180, to być może ta osoba nie miała żadnych ofert. Być może ta osoba nie ma kolejki oglądających, ale być może ta osoba tu i teraz, w tym momencie kiedy my u niej będziemy, ma pewną potrzebę, którą my zaspokoimy dzięki temu, że kupimy to mieszkanie za 180.

I ona prędzej jest skłonna do negocjacji, bo nie ma innych alternatyw w stosunku do tej osoby, która wystawiła za 190 i widzi ssanie na rynku, i podnosi do 210. Dlatego ważna rzecz w tym biznesie, nie bójcie się składać takich skandalicznie niskich ofert. To jest statystyka. Jeżeli robicie to cały czas, to któraś Wam wpadnie.

Nawet jak człowiek mówi, że „Nie, powyżej 200 nie sprzedam”, to i tak mimo tego trzeba mu zaoferować, bo jeżeli tego nie zrobicie, to straciliście czas, który spędziliście na wchodzeniu po schodach do tego mieszkania i buty, które zdarliście, będąc w drodze.

Świetnie, dziękuję Daniel. Czyli podsumowując to, co powiedziałeś, jeżeli chcemy znaleźć mieszkanie, które jest w okazyjnej cenie, to po prostu musimy jeździć na wszystkie mieszkania. I ważna jest tutaj liczba mieszkań, które odwiedzamy w ciągu tygodnia czy miesiąca.

Bo jeżeli, załóżmy, dni roboczych jest dwadzieścia tych, w których będziemy poświęcali czas na nieruchomości, to minimum jedno spotkanie dziennie musimy odbywać. To jest absolutne minimum. I na podstawie wszystkich ludzi, których widziałem, kilku tysięcy osób, które były u mnie na szkoleniach na różnych kontynentach, to każdy kto buduje pewną statystykę, zarabia na nieruchomościach i wie, jakie nieruchomości są w jego mieście.

Jeżeli spotkamy kogoś, kto dużo flipuje i zapytamy go, czy widział ogłoszenie na tej i na tej ulicy, które pojawiło się tydzień temu, to ta osoba na pewno to ogłoszenie widziała i na nim była. Jak zapytamy osoby początkującej, czy widziała na przykład to mieszkanie w centrum, które ktoś wystawił, ona nie będzie miała pojęcia, że w ogóle takie ogłoszenie było.

Czyli sukcesem robienia dużych flipów, dużej ilości jest to, żeby robić dużą ilość spotkań, składać własne propozycje, tak jak Daniel powiedział, ze swoją ceną, adekwatnie do tego, co chcemy z tą nieruchomością zrobić.

I większość nieruchomości zawsze jest kupowanych w drodze negocjacji na miejscu według naszych parametrów, a nie tak, że mamy na portalu ogłoszeniowym mieszkanie za 250, wchodzimy na to mieszkanie, ono już jest od razu okazją. Bo coś, co już jest w internecie, zazwyczaj tej okazyjnej ceny nie ma.

Podcast dostępny na:

spotify podcast posłuchaj online za darmopodcast posłuchasz w serwisie itunes za darmopodcast posłuchasz w serwisie Google Podcast za darmopodcast posłuchasz w serwisie itunes sticher za darmopodcast posłuchasz w serwisie soundcloud za darmopodcast posłuchasz w serwisie player.fm za darmo
kup książkę nowoczesny inwestor daniel siwiec 2019kup książkę nowoczesny deweloper daniel siwiec 2019
Facebook Daniel Siwiec
Twój koszyk