Remont kamienicy na flip: koszty, błędy i zysk inwestora

W zapowiedzi rozmówcy poruszają finansowanie pierwszego flipa pieniędzmi pożyczonymi od rodziny, prognozowany zysk z kamienicy, decyzję o odejściu z etatu, zasadę unikania zaliczek dla ekip i opłacalność rozbudowy starszych budynków. Daniel Siwiec rozpoczyna odcinek Business Rider i przedstawia Jacka Kosiora, flippera z Lublina, który ma już za sobą kilkadziesiąt transakcji.

Prowadzący wyjaśnia, że obaj wcześniej ofertowali tę samą kamienicę. Dla Daniela projekt był zbyt mały i pracochłonny, natomiast dla Jacka stanowił właściwy krok do nauki większych realizacji. Jacek mówi, że przebił ofertę Daniela o około 40 tys. zł. Wybrał kamienicę o powierzchni około 125 m², ponieważ zwykłe mieszkania w blokach zaczęły go nudzić i chciał wejść w nowy typ inwestycji.

Gość podaje, że od szkolenia w 2019 roku sprzedał 35 mieszkań, a dziewięć kolejnych ma w realizacji lub sprzedaży. Największy zakończony zysk z jednego mieszkania wyniósł około 81 tys. zł. Na początku miał około 50 tys. zł własnego kapitału. Mimo obaw otoczenia zdecydował się zapłacić za szkolenie i spróbować flipów; według niego koszt nauki zwrócił się wielokrotnie już przy pierwszej transakcji.

Pierwszy flip dotyczył 48-metrowego, dwustronnego mieszkania na pierwszym piętrze w lubelskiej wielkiej płycie. Lokal został sprzedany w trakcie remontu razem z ekipą, ponieważ kupujący chciał dokończyć go według własnego projektu. Pierwszy projekt przyniósł około 35 tys. zł. Po pierwszym i drugim flipie Jacek policzył wyniki i uznał, że powinien zrezygnować z etatu przy inwentaryzacjach i zająć się nieruchomościami w pełnym wymiarze.

Pierwsze mieszkanie kosztowało około 200 tys. zł. Ponieważ własne oszczędności nie wystarczały, brakującą część pieniędzy gość pożyczył od rodziny. Jacek odpowiada za pozyskanie nieruchomości, remont i sprzedaż, natomiast jego żona pomaga przy home stagingu i wyborze materiałów. Większość wcześniejszych mieszkań była wykańczana w bardzo podobnym standardzie.

Gość stara się pracować od 8:00 do 16:00, między odwiezieniem i odebraniem syna ze żłobka. Czasami po godzinach sprawdza ekipę lub kupuje materiały, ale zależy mu na zachowaniu ram dnia pracy. Największą satysfakcję daje mu metamorfoza lokalu. Lubi pracę, w której efekt jest widoczny po kolejnych etapach remontu. Obecnie większość ofert otrzymuje od pośredników lub znajduje w ogłoszeniach.

Kamienicę zaproponował pośrednik. Jacek początkowo nie był przekonany do większego obiektu, ale po oględzinach i konsultacji z konstruktorem uznał, że budynek nie ma problemów uniemożliwiających realizację. Remont około 125 m² został oszacowany na 550 tys. zł, czyli mniej więcej 4,5 tys. zł za metr. Zakup z pośrednikiem i notariuszem kosztował około 420 tys. zł, a cały projekt miał zamknąć się w kwocie 950 tys. do 1 mln zł.

Jacek prognozuje zysk na poziomie około 400–450 tys. zł. Daniel ocenia, że podobne budynki mogą dawać wynik w takim przedziale, ale są to założenia przed zakończeniem wszystkich sprzedaży. Największym zaskoczeniem dla gościa były lokale, które sprzedawały się znacznie dłużej, niż oczekiwał. Rekordowo jedno mieszkanie czekało na finalizację przez osiem miesięcy.

Problem wynikał z oparcia procesu na jednych kupujących, którzy mieli kłopot ze zdolnością kredytową. Lokal znajdował się w Milejowie i nie wymagał remontu, ale inwestor długo czekał na możliwość zamknięcia transakcji. Mieszkanie o powierzchni prawie 60 m² zostało kupione za około 230 tys. zł. Pośrednicy zapewniali, że podobne lokale sprzedają się szybko, jednak rzeczywistość była inna. Ostateczny zysk wyniósł około 50 tys. zł.

Jako największą wpadkę Jacek wskazuje współpracę z ekipą remontową, która początkowo pracowała sprawnie, a później zaczęła opóźniać projekt. Daniel przypomina zasadę, aby nie finansować wykonawców zaliczkami niezwiązanymi z wykonanym zakresem.

Ekipa zapewniała podczas urlopu inwestora, że prace postępują, lecz po jego powrocie okazało się, że niewiele zrobiono. Jacek zakończył współpracę, zabezpieczył lokal i zatrudnił nowych wykonawców. Stracił przede wszystkim czas. Rozmówcy podkreślają, że dokończenie cudzego remontu bywa droższe, ponieważ nowa ekipa musi poprawiać błędy. Najbardziej wymagające są detale końcowe, a nie szybkie i efektowne wyburzenia czy stawianie ścian.

Po wynajęciu mieszkania ujawnił się błąd instalacyjny. Źle zaciśnięta rura z ciepłą wodą przeciekała w suficie, a woda wypływała przez oprawę oświetleniową nad prysznicem. Rozmówcy docierają do remontowanej kamienicy. Jacek planuje zakończyć prace około połowy sierpnia; dwa mieszkania na górze są już blisko stanu deweloperskiego, a kolejne etapy obejmują parter i elewację.

Pierwszy lokal ma układ dwupokojowy: salon z aneksem kuchennym, miejsce na stół i telewizor, osobny pokój oraz łazienkę. Instalacje i część ścian są wykonywane praktycznie od początku. W budynku powstają cztery mieszkania: dwa około 30 m² i dwa około 32 m². Gość szacuje cenę sprzedaży pojedynczego lokalu na około 350–370 tys. zł.

Jacek wykorzystuje wiedzę techniczną dotyczącą kamienic: ocenia konstrukcję, koszty i zakres prac. Rezygnuje z nadbudowy, gdy dodatkowy kapitał, czas i formalności nie dają proporcjonalnie większej marży. Drugi lokal ma lustrzany układ, balkon oraz salon z aneksem. Fragment elewacji jest projektowany tak, aby przyszły właściciel mógł łatwiej odtworzyć wejście do ewentualnego lokalu usługowego. W piwnicy ma powstać kotłownia.

Rozmówcy szacują, że marża może wynieść około 100 tys. zł na lokal. Zaletą projektu jest prowadzenie czterech remontów w jednym miejscu zamiast dojeżdżania do wielu rozproszonych mieszkań. Po tym projekcie Jacek zaczął interesować się również częściami domów i całymi budynkami, których wcześniej nie brał pod uwagę. Kamienica łączy elementy ceglane i kamienne, a finalnie mają w niej powstać cztery samodzielne lokale.

Na koniec rozmówcy oglądają oddzielny flip mieszkaniowy. Lokal wcześniej miał dwa pokoje, a po przeniesieniu kuchni do aneksu i dostawieniu ścianki uzyskał układ trzypokojowy. Mieszkanie zostało kupione za około 340 tys. zł i wystawione za 560 tys. zł. Było zadłużone, a zmiana funkcji pomieszczeń wymagała zgody spółdzielni na przeniesienie kuchni.

Jacek ocenia, że mimo spowolnienia bieżący rok jest dla niego najlepszy od początku działalności. Trafiają mu się bardziej złożone i rentowne projekty, dlatego nie uważa, że na rynku nie da się obecnie zarabiać. Daniel dziękuje gościowi za pokazanie projektów i podsumowuje, że flipy można realizować również na konkurencyjnym rynku lokalnym, o ile inwestor znajduje właściwe okazje i potrafi nimi zarządzać.