Pierwszy flip: 5 rzeczy, które musisz wiedzieć przed zakupem

Pięć rzeczy, które musisz wiedzieć, zanim zrobisz pierwszy flip. Większość flipperów traci pieniądze nie dlatego, że się nie stara, lecz dlatego, że nie zna tych pięciu ważnych kwestii. Pierwsza dotyczy lokalizacji. Często słyszę, że określone miasto lub miejsce jest idealne na inwestycję, ale takie uogólnienie bywa błędne.

Nie można po prostu uznać, że Lublin, Warszawa czy Trójmiasto są najlepsze. Nawet w tych miastach istnieją dzielnice, w których mieszkania sprzedają się gorzej, a w słabszych miastach mogą być okolice z bardzo dobrym popytem. Analiza musi być precyzyjna i dotyczyć konkretnej mikrolokalizacji.

Samo odsuwanie się określoną liczbę metrów od centrum na mapie często prowadzi do błędu. Blisko centrum mogą znajdować się niedofinansowane lub nieatrakcyjne dzielnice, w których klienci nie chcą mieszkać. Widziałem inwestora spoza miasta, który kupił wyłącznie ze względu na bliskość centrum i stracił pieniądze.

Lublin również ma ulice i dzielnice, w których doświadczeni lokalni inwestorzy nie kupują. Żeby poznać rynek, trzeba rozmawiać z pośrednikami i ludźmi działającymi na miejscu oraz zrobić dokładny rekonesans, zamiast opierać decyzję tylko na mapie i odległości od atrakcji.

Ocena lokalizacji jest częściowo subiektywna. Ktoś wychowany w danej dzielnicy może chcieć kupić właśnie tam, nawet jeśli ceny są niższe i stać go na droższą okolicę. Zna to miejsce, ma blisko rodzinę i uważa je za najlepsze dla siebie. Inwestor nie powinien więc patrzeć wyłącznie przez pryzmat własnych doświadczeń.

Ludzie mieszkają wszędzie, ale jeśli na daną dzielnicę jest mniejszy popyt, czas sprzedaży będzie dłuższy. Kanał wspiera Investoro.pl, aplikacja dla flipperów, która pomaga znaleźć okazję i wycenić jej wartość. Punkt drugi to kontrola ekipy remontowej. Wiele osób mówi, że ma dobrą ekipę z polecenia i wie, że wykonawcy zdążą. Trzeba jednak zapytać o rozpisany harmonogram, umowę, sposób odbioru jakości i częstotliwość kontroli — najlepiej przynajmniej co kilka dni.

Dwa dni opóźnienia przy tynkach mogą rozsypać cały harmonogram jak domino. Dobra ekipa jest jak koń wyścigowy: nawet najlepszy zespół nie zapewni wyniku, jeśli inwestor nie potrafi nim zarządzać. Lepiej umiejętnie prowadzić przeciętną ekipę niż pozostawić świetnych wykonawców bez kontroli.

Trzeba pilnować harmonogramu i mieć precyzyjną umowę, aby wykonawcy wiedzieli, że nieobecność, opóźnienie lub zła jakość będą miały konsekwencje finansowe. Wszystkie ustalenia powinny być zapisane: kiedy ekipa wchodzi, kiedy wykonuje dany etap, kiedy go kończy i kiedy zaczyna kolejny.

Punkt trzeci: zysk licz realnie, a najlepiej pesymistycznie. Zakładam, że wiele rzeczy może się nie udać i że mieszkanie będzie sprzedawało się długo. Jeżeli nawet w takim scenariuszu projekt daje dobry wynik, to szybsza i droższa sprzedaż tylko zwiększy zarobek.

Chcę wchodzić w projekty, w których mogę zarobić dużo albo bardzo dużo, zamiast liczyć na wariant, w którym zarobię albo stracę. Zysk to nie tylko cena sprzedaży pomniejszona o cenę mieszkania i remont. Trzeba uwzględnić pośrednika, notariusza, czynsze, ekipę i pozostałe wydatki.

Należy również policzyć koszt pieniądza w czasie. Osoby korzystające z własnych środków często pomijają to, że kapitał mógłby pracować gdzie indziej. Jeżeli inwestujesz 300 lub 400 tys. zł, potraktuj te pieniądze tak, jakbyś wynajmował je od samego siebie po określonej stopie.

Sam wzrost ceny mieszkania przez rok lub dwa nie oznacza jeszcze dobrego flipa. Trzeba porównać wynik z alternatywą, taką jak obligacje, najem albo inna inwestycja. Inaczej można przypisać sobie cały wzrost rynku i błędnie ocenić własną skuteczność.

Część osób twierdzi, że flipy nie opłacają się z powodu podatków. Moim zdaniem podatki trzeba po prostu zaakceptować i zapłacić od osiągniętego zysku. Dla porównania projektów najpierw analizuję wynik operacyjny flipa, a następnie obliczam należny podatek.

Punkt czwarty: układ mieszkania jest często ważniejszy niż jego metraż. Klienci kupują funkcję, a nie samą liczbę metrów. Duże mieszkanie może być nieatrakcyjne przez wielki korytarz albo nieustawne pokoje, podczas gdy mniejszy lokal może być znacznie bardziej funkcjonalny i sprawiać wrażenie większego.

Można wejść do mieszkania i być zaskoczonym, jak mały metraż ma ono na papierze. Ludzie wolą mieszkać w niewielkim, dobrze zaprojektowanym lokalu niż w dużym, w którym korytarz zajmuje znaczną część powierzchni. Lepiej może sprzedać się około 39 metrów z oddzielną sypialnią niż ponad 40 metrów z mikrokuchnią i dziwnym korytarzem.

Nabywcy kupujący dla siebie oglądają mieszkanie i sprawdzają, czy będzie im się tam dobrze żyło oraz czy pomieszczą rodzinę i rzeczy. Metraż w dokumentach staje się wtedy sprawą drugorzędną. To podobne do samochodu: nie liczy się wyłącznie liczba koni mechanicznych, ale odczucia z jazdy i dopasowanie do użytkownika.

Punkt piąty to dobra ekspozycja oferty. W świecie pełnym rozpraszaczy trudno zdobyć uwagę klienta, dlatego pierwsze wrażenie jest kluczowe. Słabe, ciemne zdjęcia wykonane telefonem wyglądają przeciętnie, natomiast profesjonalna sesja nie jest dużym kosztem w relacji do wartości nieruchomości i możliwego zysku.

Profesjonalne zdjęcia nie są oszustwem, tylko atrakcyjną prezentacją. Kilkaset złotych wydane na fotografa może skrócić sprzedaż, ponieważ lepsze zdjęcia dają więcej odsłon i wizyt. Nawet jeśli ktoś po obejrzeniu powie, że lokal wyglądał lepiej na zdjęciach, sam fakt wizyty zwiększa szansę znalezienia kupującego.

Po przygotowaniu zdjęć trzeba zadbać o dystrybucję ogłoszenia. Im więcej odpowiednich portali, tym większa szansa dotarcia do klienta. Nie warto ograniczać się do jednego lub dwóch serwisów; należy wykorzystać również inne portale i grupy społecznościowe, na przykład na Facebooku.

Sprzedajesz produkt wart kilkaset tysięcy złotych i masz ułamek sekundy na przyciągnięcie uwagi. Miniatura powinna pokazywać najmocniejszy element mieszkania, na przykład kuchnię lub łazienkę. Nagłówek działa jak tytuł książki albo filmu: ma budzić emocje i eksponować konkretny atut.

Dobry nagłówek może podkreślać oddzielną kuchnię, duży balkon lub niskie piętro. Kiedyś w tytule ogłoszenia działki napisałem o pięknym strumyku i dzwoniący pytali właśnie o niego, bo ten szczegół ich zaintrygował. Zły tytuł oznacza mniej wejść i telefonów, a więc dłuższy czas sprzedaży.

Zamiast tworzyć chaotyczne ogłoszenie dopiero po remoncie, można przygotować je już na etapie projektowania, zanim ekipa wejdzie do lokalu. Te pięć zasad może uchronić przed stratą dziesiątek tysięcy złotych. Flip to nie tylko remont i szybki zysk, lecz dobrze przeprowadzony proces wymagający strategii, liczb i cierpliwości.

Jeżeli chcesz więcej konkretów o flipach i inwestowaniu w nieruchomości, zasubskrybuj kanał i bądź na bieżąco.