Pierwsze mieszkanie: 7 rzeczy do sprawdzenia przed zakupem

Ludzie przepłacają za swoje pierwsze mieszkanie, ponieważ nikt nie powiedział im, na co patrzeć. Pokażę rzeczy, które sprawdzam zawsze, niezależnie od tego, czy kupuję mieszkanie na wynajem, czy na flipa. Dla wielu osób jest to największy wydatek w życiu, więc pojawiają się silne emocje, a one mogą przeszkadzać w racjonalnej decyzji.

Pierwszą rzeczą do określenia jest cel. Mieszkanie może być świetne w jednym scenariuszu i nie nadawać się do innego, ponieważ inaczej kupuje się lokal do życia, inaczej na wynajem, a jeszcze inaczej na flipa. Wiele osób kupuje mieszkanie z myślą o dzieciach albo o powrocie do Polski za wiele lat.

Mieszkanie należy dobierać jak garnitur na obecny moment, a nie na całe życie. Lokal kupowany na wynajem powinien dobrze pracować dzisiaj i w najbliższych latach. Gdy za kilkanaście lat zmienią się potrzeby dzieci lub rodziny, można kupić nieruchomość odpowiadającą tamtej sytuacji.

Tak samo zmieniają się potrzeby dotyczące samochodu, standardu życia i budżetu. To, co było dobrym wyborem dziesięć lat temu, nie musi odpowiadać dzisiejszym wymaganiom. Przy mieszkaniu dla siebie liczą się komfort, funkcjonalność, codzienna wygoda i lokalizacja oraz indywidualne rzeczy trudne do zmierzenia. Warto wypisać własne priorytety, przejść się po okolicy, porozmawiać z sąsiadami i upewnić się, że będzie to dobre miejsce do życia.

Przy zakupie na wynajem ważniejsze są dostęp do najemców, lokalizacja, układ, niskie koszty utrzymania i płynność. Własny gust ma mniejsze znaczenie niż to, czy mieszkanie będzie łatwe do wynajęcia i późniejszej sprzedaży. Przy flipie trzeba patrzeć na potrzeby rynku i na to, jakie mieszkania sprzedają się najszybciej. Wykończenie powinno odpowiadać oczekiwaniom kupujących, a nie wyłącznie gustowi inwestora.

W mieszkaniu na wynajem najważniejszym parametrem jest stopa zwrotu i sposób pracy kapitału. W projekcie flipowym kluczowe są wysokość zysku, czas realizacji oraz kwota potrzebnego kapitału. Nie jest sztuką zarobić 30 tys. zł przy kapitale miliona złotych. Według przykładu z filmu flipper powinien dążyć co najmniej do 50–60 tys. zł zysku przy kapitale około 400–500 tys. zł. Im więcej kapitału jest zaangażowane, tym większy powinien być oczekiwany wynik.

Przed podpisaniem dokumentów trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie: po co kupuję tę nieruchomość? Kanał napędza Investoro.pl, narzędzie wspierające szybsze działanie i dokładną wycenę nieruchomości. Lokalizacji nie da się zmienić remontem. Można wymienić podłogi, kuchnię, łazienkę i zmienić część ścian, ale nie można przestawić bloku. Dobra lokalizacja może oznaczać coś innego dla różnych osób.

Nie warto patrzeć wyłącznie przez własny filtr. Osoba wychowana w danej dzielnicy może wysoko oceniać miejsce ze względu na rodzinę i przyjaciół, podczas gdy dla innego kupującego będzie to drugi koniec miasta. Przy wynajmie dla studentów trzeba sprawdzić dostęp do uczelni. Znaczenie ma komunikacja, bliskość przystanków i połączenie z resztą miasta, a także sklepy, apteki, przedszkola i inne elementy codziennego życia.

Często pomija się plany dla dzielnicy. Trzeba sprawdzić, czy w pobliżu nie ma powstać uciążliwy obiekt, na przykład krematorium, ferma drobiu albo nowy blok zasłaniający światło. Takich rzeczy nie widać w ogłoszeniu, ale wpływają na komfort użytkowania i wartość nieruchomości. Złe mieszkanie w dobrej lokalizacji może znaleźć kupca, natomiast dobre mieszkanie w złym miejscu może zostać z właścicielem na dłużej.

Stan prawny należy zacząć sprawdzać od księgi wieczystej. Można zweryfikować właściciela, powierzchnię, piwnicę, piętro, adres oraz to, czy właścicielem jest jedna osoba, czy kilka i czy wszyscy zgadzają się na sprzedaż. W dziale trzecim trzeba szukać roszczeń, ograniczeń i wpisów związanych z egzekucją, a w dziale czwartym hipoteki. To moment na konsultację z prawnikiem i notariuszem, a nie na bezwarunkową wiarę w deklaracje sprzedawcy lub pośrednika.

Metraż ma znaczenie drugorzędne wobec układu, ponieważ to funkcjonalność decyduje o codziennym użytkowaniu. Mieszkanie o powierzchni 50 m² może być lepsze od lokalu mającego 55 m², mimo że cena za metr wskazuje coś innego. Dwa niezależne pokoje bywają bardziej komfortowe niż jeden duży salon, a pokoje przejściowe zwykle sprawdzają się gorzej. Dawniej ludzie mieszkali w takich układach, ale obecnie można projektować przestrzeń wygodniej.

Jeżeli mieszkanie ma dobrą cenę i lokalizację, warto przeanalizować układ z doświadczoną osobą. Czasem można go łatwo zmienić, co w projekcie flipowym wpływa na wynik finansowy. Mniejsze i lepiej zaprojektowane mieszkanie wygrywa z większym, lecz nieustawnym.

Przy stanie technicznym trzeba sprawdzić instalację elektryczną, gazową i hydrauliczną. W mieszkaniu mającym kilkadziesiąt lat mogły one nigdy nie być wymieniane. Oszczędzanie na bezpieczeństwie może utrudnić sprzedaż albo powodować ciągłe awarie przy najmie.

Bez doświadczenia technicznego nie należy oceniać wszystkiego samodzielnie. Warto zatrudnić fachowca, który rzeczywiście zna się na instalacjach i stanie budynku, zamiast opierać decyzję na opinii przypadkowego znajomego. Kupujący pierwsze mieszkanie często skupia się tylko na racie kredytu. Trzeba sprawdzić, co obejmuje czynsz, ile wynosi fundusz remontowy, jakie jest ogrzewanie oraz w jaki sposób naliczane są woda i pozostałe zaliczki.

Warto zapytać, dla ilu osób obliczono zaliczki. Kwota dla zera lub jednej osoby może wyglądać atrakcyjnie, ale po zamieszkaniu większej liczby osób wzrośnie. Bardzo wysoki czynsz zwiększa koszty utrzymania, odstrasza najemców i potencjalnych kupujących. Nie należy kupować mieszkania wyłącznie dlatego, że jest ładne.

Przed decyzją trzeba porównać nieruchomość nie z kilkoma, lecz najlepiej z kilkudziesięcioma podobnymi lokalami. Przy pierwszym zakupie emocje są naturalne, ale wtedy najłatwiej przepłacić. Jedna z podstawowych zasad brzmi: love the deal, not the property. Łatwo zakochać się we własnej wizji, ale tylko trzymanie się liczb i faktów pozwala kupić nieruchomość dopasowaną do celu.

Dobra decyzja obroni się liczbami, a nie dobrym wrażeniem. Nawet najładniejsze mieszkanie nie jest właściwym wyborem, jeżeli jego cena nie broni się na tle rynku. Daniel stosuje metodę potrójnej próby: sprawdza ceny ofertowe, ceny transakcyjne i pyta pośredników o opinię. Przy zakupie w nieznanym mieście szczególnie mocno opiera się na twardych danych.

Pierwsze mieszkanie warto kupować głową, a nie sercem. Konkretną ofertę należy przeanalizować według przedstawionych punktów i skonsultować z kilkoma osobami dobrze znającymi rynek. W końcowej części filmu Daniel wskazuje cztery sposoby wejścia do nieruchomości bez pełnego własnego kapitału: odroczenie płatności przez właściciela, kredyt, kapitał inwestora oraz współpracę z funduszem Siwiec Capital.

Materiał kończy się zaproszeniem na bezpłatną konferencję „Flipy od zera”, przedstawioną jako pierwszy krok do zdobycia wiedzy o zarabianiu na nieruchomościach.