Nieruchomości czy giełda w 2025? Porównanie ryzyka

Za mną czerwień, bo giełda jest na czerwono. Rynek akcji jest dziś rozchwiany i pełen emocji. Inwestorzy częściowo wycofują się z akcji i szukają bezpiecznych przystani. Wyjaśnię, dlaczego nie inwestuję w giełdę na dużą skalę, dlaczego nieruchomości uważam za lepszą drogę i z czego wynika obecna sytuacja.

Pierwszy powód to napięcia geopolityczne i wojna handlowa. Stany Zjednoczone nałożyły nowe cła na Chiny i Unię Europejską, a rynki obawiają się odwetu oraz spowolnienia globalnego handlu. Pojawia się panika, ponieważ ludzie boją się spadku zysków spółek i wycofują pieniądze.

Wiele indeksów spadło o kilka procent w ciągu kilku dni, a dochodziło też do chwilowego zatrzymania notowań. Nikt nie wie, co będzie jutro, a część analityków coraz głośniej mówi o ryzyku recesji. Nadal mamy wysokie stopy procentowe i drogi pieniądz. Kredyty utrudniają rozwój firm, więc inwestorzy chętniej wybierają bezpieczniejsze aktywa, na przykład obligacje.

Tymczasem, według mojego spojrzenia, ceny nieruchomości pozostają stabilne. W części miast rosną, a w innych mogą lekko spadać, ale nie widać tu wykresów zmieniających się jak na giełdzie. Rynek nieruchomości w Polsce nadal przyciąga kapitał. Pokażę powody, dla których może być lepszy od giełdy — bez lania wody i bez teorii.

Wyobraź sobie giełdę jako wielki targ, na którym ludzie handlują kawałkami firm, czyli akcjami. Gdy wszystko idzie dobrze, chętnie je kupują. Kiedy pojawia się wojna, wybory, nowy podatek albo inna niepewność, obawiają się słabszych wyników firm i szybko sprzedają. Ponieważ akcje są płynne, duża liczba zleceń sprzedaży natychmiast obniża ceny.

Jeżeli firma ogłosi wynik gorszy od oczekiwań, inwestorzy mogą stracić wiarę w jej przyszłość. Gdy podobna sytuacja dotyczy wielu spółek, spada cały rynek. Kolejna różnica to dźwignia finansowa: nieruchomość za pół miliona złotych można kupić, mając część wkładu i finansowanie bankowe. Dźwignia na akcjach jest możliwa, ale przy ich zmienności łatwiej szybko stracić kapitał.

Nieruchomość jest fizycznym majątkiem. Można ją zobaczyć, dotknąć, wynająć, zmienić jej funkcję albo ulepszyć. Akcja jest zapisem reprezentującym udział w firmie. Najem może dawać regularny, comiesięczny przepływ, podczas gdy dywidendy są wypłacane rzadziej i mogą być mniej przewidywalne.

W nieruchomościach masz realny wpływ na wartość: możesz zrobić remont, zmienić sposób wykorzystania lokalu, przejść z najmu długoterminowego na krótkoterminowy, wykonać home staging i lepsze zdjęcia. Akcji nie wyremontujesz i jako mały inwestor nie wpływasz bezpośrednio na rynek. Nieruchomości zwykle nie tracą trzydziestu procent jednego dnia, bo ich cena nie zmienia się z godziny na godzinę.

Przy wysokiej inflacji realna wartość zadłużenia może z czasem maleć. Kredyt na akcje często kosztuje więcej niż uzyskiwana dywidenda, natomiast w nieruchomościach można szukać inwestycji, w których stopa zwrotu przekracza koszt finansowania. Nieruchomości często traktuje się również jako ochronę przed inflacją.

Akcje kupujesz po bieżącej cenie rynkowej, a cenę nieruchomości możesz negocjować i kupić ją poniżej wartości. Łatwiej jest mi oszacować wartość mieszkania niż wartość konkretnej spółki. Przywołuje się powiedzenie, że na nieruchomościach większość zarabia, a na rynkach spekulacyjnych większość traci. Niezależnie od takich uproszczeń giełda wymaga dużej odporności emocjonalnej, bo ceny potrafią gwałtownie się zmieniać.

W mieszkaniu najemca może płacić czynsz, który obsługuje kredyt. Przy flipie nadal masz zabezpieczenie w lokalu kupionym poniżej wartości. Na giełdzie dużą przewagę mają algorytmy i instytucje, a mały gracz działa z mniejszą ilością informacji i bez wpływu na firmę. Upadek spółki może oznaczać utratę całej wartości akcji, podczas gdy mieszkanie nawet po spadku ceny nadal można sprzedać, wynająć lub w nim mieszkać.

Trzeba jednak powiedzieć, że giełda jest bardziej płynna. Akcję można sprzedać w minutę, a sprzedaż nieruchomości trwa tygodnie albo miesiące. Giełda wymaga też śledzenia raportów, wyników i konferencji. W nieruchomościach oraz flipach można zbudować powtarzalny system: kupować, realizować projekt i wielokrotnie stosować ten sam proces.

Media potrafią kreować nastroje: jedna negatywna wiadomość może skłonić inwestorów do ucieczki. Nieruchomość nie zmienia wartości tylko dlatego, że ktoś coś powiedział w telewizji. Od lat czytam prognozy, że ceny mieszkań zaraz spadną. Nie oznacza to, że nigdy nie spadną, ale zakup wyraźnie poniżej wartości rynkowej tworzy margines bezpieczeństwa także przy korekcie.

Na giełdzie nie kontrolujesz decyzji zarządu, polityki firmy ani sytuacji rynkowej. W skrajnych warunkach, takich jak wojna, państwa mogą ingerować w prawa do aktywów, dlatego nie traktuję żadnego rynku jako całkowicie wolnego od ryzyka. Nie twierdzę jednak, że giełda jest zła. Sam mam na niej część pieniędzy i wykorzystuję ją do dywersyfikacji.

Jeżeli masz ograniczony czas, nie masz pełnej wiedzy o rynku akcji i zależy ci na stabilizacji majątku, nieruchomości mogą być dla ciebie długoterminową strategią. To są moje powody, dla których wybieram nieruchomości ponad giełdę. Nie mówię, że giełda jest złem, ale gdy szukam bezpieczeństwa, wybieram cegłę. Napisz w komentarzu, co wygrywa dla ciebie: nieruchomości czy giełda. Link dla osób chcących zacząć inwestować w nieruchomości znajduje się w opisie filmu.