Największe mity o flipach: 9 błędnych przekonań inwestorów

Myślisz, że flipy na nieruchomościach to jest łatwa kasa i szybkie pieniądze? A może flipper to jest zawód jak każdy inny? Na pewno narosło na temat tego zawodu wiele mitów. Flipperzy pojawili się też na politycznym celowniku i jest to profesja, która potrafi budzić dyskusję. Dlatego dziś obalę wszystkie mity, które od dawna chodzą po internetach. Zobacz, co jest prawdziwe, a co nie. W tym wideo rozwijemy wątpliwości. Ile trzeba kapitału, jakie ryzyko, jaki jest czas pracy flippera i jak podejść do flipowania odpowiedzialnie. Po obejrzeniu tego filmu będziesz wiedział, czy to jest styl inwestycji właśnie dla ciebie i jak działać mądrze. Mit pierwszy. Flip to jest szybki i pewny zysk. Z jednej strony tak, ale jeżeli ktoś obiecuje ci,

Że trzy miesiące po zakupie będziesz liczył kilkaset tysięcy zysku, nie robiąc przy tym w ogóle nic, to prawdopodobnie ten ktoś nigdy w życiu nie flipował. Flipowanie to jest biznes, a w biznesie pewne są tylko podatki i koszty. A droga do sukcesu zależy od twojego przygotowania, rozsądku i zaangażowania. Nie byłoby mądrze zostawiać tego typu inwestycje przypadkowi. Może się trafić, że trafisz idealny moment i remont i sprzedaż tak mieszkania pójdzie bardzo szybko. Ale jeżeli tak się nie zdarzy, nie ma tragedii, bo ten biznes to nie jest gra w ruletkę. Tak naprawdę flipowanie wymaga kuloodpornego systemu, strategii, takiego podejścia, które wykluczy sytuacje, które mogą cię zaskoczyć. Jeżeli nie masz marginesu

Bezpieczeństwa w czasie i w budżecie, taki projekt może cię po prostu zmiażdżyć. Flipy to jest biznes i to nie jest sprint, to jest maraton. Liczy się przygotowanie, a nie pogoń za ślepym trafem. Większość zarabia nie na szybkości, ale na jakości decyzji, które podejmuje i dobrej analizie przed zakupem. I ten mit w pewnym sensie nie zostawiam do końca obalonym, bo jeżeli jesteś dobrze przygotowany, to ten deal może być szybki, natomiast on wymaga pracy, on wymaga zaangażowania. To nie jest tak, żebyś siedział 15 minut z telefonem w ręku i biznes sam się będzie kręcił, jak to niektórzy sprzedają jako marzenie. Kanał napędza Investoro. pl. Działaj szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceń każdą nieruchomość. Mit drugi. Potrzebuję ogromnego kapitału

Startowego. Wiele osób myśli, że jeżeli nie masz całej kwoty na zakup mieszkania, to nie warto zaczynać. No i to jest bzdura. Flipowanie. Możesz zacząć od flipowania z inwestorem, nie na swoim kapitale, gdzie ktoś wnosi kapitał, a ty wnosisz swoją wiedzę, zaangażowanie i czas, który poświęcasz na ten biznes. Ja sam zaczynałem od dość mało imponującej kwoty w portfelu 30 000 zł, którą zarobiłem sobie odkładając na etacie. Powiem więcej, przez moje warsztaty przewinęło się mnóstwo osób, które miało jeszcze gorszą sytuację, nie mieli pieniędzy albo byli nawet na minusie, ale i tak wystartowali. Duże pieniądze pomagają, trochę rozleniwiają, ale brak pieniędzy zmusza cię do

Kreatywności. No i szybszego uczenia się. Możesz korzystać z kredytów, inwestorów prywatnych i innych kreatywnych, lecz legalnych sposobów finansowania bez własnych pieniędzy. Najważniejsze jest, żebyś umiał ocenić opłacalność projektu. Wtedy pieniądze znajdą się same. Kapitał jest tylko narzędziem, a nie barierą nie do przejścia. Uwierz mi, na rynku jest mnóstwo ludzi z pieniędzmi, którzy szukają innych osób, które pomogą im je pomnożyć. Mit trzeci. Wystarczy kupić tanio, żeby zarobić. Kupowanie tanio to nie jest strategia. To może być pułapka, jeżeli nie wiesz co robisz. Bardzo często niska cena to jest efekt ukrytych problemów prawnych, technicznych albo lokalizacyjnych. Takie pułapki bardzo często widać na pierwszy rzut oka. Słowo

Lokalizacja, brak windy, zły układ mieszkania, brak balkonu, brak okna. Nie wszystkie mankamenty przekreślają sensowność inwestycji. Natomiast kluczowe jest zrobienie rzetelnej analizy, bo nieruchomość z problemem, który potrafisz rozwiązać, to tak naprawdę nieruchomość bez problemu, tyle że okazyjnie kupiona. Kupowanie mieszkania bez analizy to kupowanie samochodu bez papierów. Możesz mieć go w garażu, ale nigdzie nim nie pojedziesz. Dobry flip to jest taki, którego cena zakupu uwzględnia wszystkie koszty, ryzyka i realny potencjał sprzedaży. Na rynku wygrywają ci nie ci, którzy kupują najtaniej, ale ci, którzy kupują najlepiej. I to jest różnica, którą warto zrozumieć na początku. Trzeba rozróżnić, co tak naprawdę jest pożądane

Na rynku, a co jest tylko pozorną okazją. Należy też ocenić, co naprawdę oznacza niska cena. Szukamy nieruchomości, faktycznie poniżej wartości rynkowej, której wartość wynika z cech zmiennych, które możemy poprawić lub usunąć, czyli rzeczy, na które my mamy wpływ. Podsumowując, kupujemy rzeczy, których inni nie chcą mieć, ale możemy je zmienić podnosząc tym samym wartość mieszkania, na przykład remontem, zmianą układu czy rzeczami, na które po prostu mamy wpływ. Oddłużenie jest też takim dobrym przykładem, bo ludzie się tego boją. Mam takie przysłowie, że problem, który można rozwiązać pieniędzmi, to nie jest problem. Mit czwarty. Wszystko się sprzeda, jeżeli tylko ładnie wygląda. Ten mit uwielbiam obalać, bo jest

Wyjątkowo kuszący. Wykończenie w bardzo wysokim standardzie może przykuć uwagę, ale nie rozwiąże problemu złego rozkładu mieszkania. czy złej lokalizacji. Chodzi na przykład o taką sytuację, gdzie mieszkanie wygląda jak z katalogu. Piękne kolory, modne dodatki, nowoczesna kuchnia, ale niestety przez ścianę słychać ruchliwą trasę, przez okno widać zardzewiałe garaże, czuć smród z fabryki, ubojni czy z czegokolwiek innego. Ludzie kupują oczami, ale kupują też zdrowym rozsądkiem. Czyli wstawisz do pałacu Złote klamki, to się sprzeda, ale jeżeli wstawisz do wielkiej płyty złote klamki, włoską ceramikę i napinane sufity, to generalnie przeinwestujesz. być może twoje ogłoszenie przyciągnie klientów, ale jak zobaczą w jakim budynku się znajdują, to szybciej uciekną niż kupią.

Dobry flip zaczyna się od dobrej, dobrze wycenionej nieruchomości, a dopiero potem od dobrego wykończenia. A dobre wykończenie to nie jest drogie wykończenie. To jest optymalne pod daną nieruchomość. Możesz sprzedać mieszkanie w średnim standardzie i dobrej lokalizacji szybciej niż luksusowe mieszkanie w drogiej cenie, w złym miejscu, bo to jest tak, że design jest wisienka na torcie, ale najpierw musisz mieć dobry tort, ale w tym wypadku musi być to odpowiednio tani tort. Ale jeżeli masz słaby produkt, to pamiętaj, że tylko cena może uratować sytuację, bo w tym biznesie bardzo często w dużych miastach cena czyni cuda. Flipper nic nie robi, tylko zgarnia kasę. Jeżeli ktoś ci mówi, że flip to spekulacja, to znaczy, że nigdy go nie

Robił. Czyli to jest praca operacyjna od początku do końca. Musisz szukać okazji, negocjować ceny, organizować remonty, pilnować ekip, kontrolować koszty i prowadzić marketing tej oferty. Możesz część rzeczy delegować albo też wykorzystywać narzędzia takie jak Investoro, ale nadal musisz trzymać rękę na pulsie, bo w innym wypadku ktoś może zrobić fuszerkę, która zje twój zysk. Jeżeli na przykład odpuścisz sobie nadzór nad ekipą remontową, a ona pójdzie na skróty i położy gips na mokre ściany, to ostatecznie zapłaci za to inwestor. Dlatego ja właśnie nie płacę ekipom z góry, tylko płacę im po wykonaniu prac, czyli po skończonym remoncie, kiedy wszystko jest odebrane i gotowe. Jest to pewna część mojego systemu. Jeżeli chcesz czysto pasywny dochód, to kup

Mieszkanie na wynajem albo zainwestuj w akcje czy obligacje. Flip to jest biznes, który wymaga jednak twojej obecności, podejmowania decyzji i reagowanie na bieżąco. Chyba, że jesteś inwestorem pasywnym w czyjś inny flip, tak jak na przykład ja i mój fundusz Siwiec Capital. Dlatego właśnie flipy dają duże zyski, ponieważ ludzie chcą kupić gotowe rozwiązania, gotowe mieszkania, a nie bujać się z ekipami remontowymi czy z tego typu problemami. To jest gotowy biznes. Mit szósty. Im większy zrobię remont, tym więcej na nim zarobię. W świecie flipów pojawia się taki mit, że remont musi być na bogato.

Złote klamki, marmury w łazience, designerskie gadżety. To bzdura. Remont musi być optymalny dostosowany do klienta, który to kupi i do standardu budynku. Ja często porównuję, że y robienie mieszkania na drogo, której kosztuje tanio, to jest tak trochę jakby wsadzać do Tico fotele z masażem. Najważniejsze jest to, żeby mieszkanie było bezpieczne, funkcjonalne i estetyczne, tak żeby nowi właściciele mogli w nim wygodnie zamieszkać. Nie chodzi o to, żeby wydawać pieniądze na niepotrzebne luksusy, ale o to, żeby każda złotówka włożona w remont podnosiła wartość nieruchomości. Na rynku liczy się obrót kapitałem. Biznes

Lubi prędkość, pieniądz lubi płynąć, a nie bicie rekordów. To zrobi najdłuższy, największy i najdroższy remont. MIT 7. Flipy są zawsze lepsze niż wynajem. Flipowanie jest sexy, bo daje szybki zastrzyk gotówki. Wynajmowanie jest nudne, ale bo daje mały, ale stabilny cash flow. Prawda jest taka, że obie te opcje mają miejsce w strategii inwestora. Flipy są dobre na start, ale w biznesie ważne jest to, żeby dywersyfikować źródła przychodu. I ja sam na początku pomnażałem pieniądze budując kulę śnieżną i po kilku latach, kiedy zgromadziłem już sporo kapitału, dopiero wtedy zacząłem lokować go w mieszkania na wynajem. W tej chwili mam ponad 100 mieszkań na wynajem i tak jak się domyślacie, to nie wydarzyło się przypadkowo. To efekt mojej decyzji,

Pracy i konsekwencji, a przede wszystkim strategii. Flip i wynajem to narzędzia, które trzeba stosować w odpowiednim momencie. Ten, kto zna tylko jeden model i używa jednego modelu ogranicza swoje możliwości zarabiania. Mądry inwestor wie, że czasem trzeba odpuścić szybki zysk, żeby zarobić więcej albo czasami łatwiej w dłuższej perspektywie. A to wymaga też chłodnej głowy, a nie emocji. Mit ósmy. Flipowanie jest dla specjalistów i magików. Wiele osób myśli, że to flipowanie to jest taka wiedza tajemna tylko dla wybranych. A prawda jest taka, że większość flipperów zaczynała od zera. Bez doświadczenia w budowlance, w prawie, sprzedaży, biznesie, bez znajomości rynku i bez pieniędzy. Różnica jest taka, że oni zaczęli działać, uczyli się w praktyce i

Nie bali się popełniać błędów, bo często ważne jest, żeby znaleźć sobie odwagę, żeby zacząć próbować. Tak, trzeba się uczyć, trzeba mieć wiedzę, ale to są umiejętności, które można zdobyć na przykład na moich warsztatach. Nie potrzebujesz na przykład magicznych zdolności. Potrzebujesz planu, determinacji i konsekwencji. Flip to biznes, który nagradza działanie, a nie gadanie. Jeżeli będziesz czekał, aż poczujesz się gotowy, to może miną lata, a rynek pójdzie do przodu bez ciebie i będzie w innym miejscu za rok i za dwa.

Prawdziwą magią jest zrobienie pierwszego kroku. Ja uważam, że zrobione jest zawsze lepsze niż doskonałe i wiele razy zaczynałem swój biznes, swoje nowe działania, kiedy nie byłem jeszcze w pełni przygotowany. Ale to właśnie bycie w tym biznesie mnie do tego przygotowało, bo żeby zacząć grać w tę grę trzeba wejść na planszę. Mit 9. Flipowanie to jest ryzyko utraty swoich pieniędzy czy oszczędności. Czy flipowanie jest ryzykowne? Każdy biznes jest ryzykowny. Ja uważam, że nawet wyjście z domu jest ryzykowne. Przecież można poza domem umrzeć. W domu również też. Więc wszystko jest ryzykiem. Ale w przypadku flipów to ryzyko jest dosyć ograniczone, jest minimalne. A problemy

Przede wszystkim biorą się, że ktoś działa na hura i nie analizuje. Kupują podpem emocji albo że ktoś im tak doradził, albo oczekują, że samo się wszystko ułoży, albo że bez problemu sobie poradzisz z remontem wielkiej kamienicy 200letniej, bo czym to się może różnić od remontu, od malowania mieszkania wielkiej płycie. Tak to się różni. Możesz też wpaść na pomysł, że weźmiesz pieniądze od inwestora na określony procent, określony czas i nie zostawisz sobie marginesu błędu i poślizgi mogą się zdarzyć, bo to jest gotowy przepis na fuckup. Dlatego ja zawsze liczę i analizuję czarny scenariusz, co by było, gdyby świat się skończył. Więc jeżeli ja liczę, że

Zrobię flipa w kilka miesięcy, to zawsze daję sobie dodatkowy bufor parę miesięcy, żeby zawsze się miło rozczarować niż się niemiło rozczarować. Bo jeżeli na przykład działasz według mojego systemu, moich wytycznych, to minimalizujesz to ryzyko. Po pierwsze stosujesz sprawdzone umowy, analizujesz rynek, zakładasz marginesy bezpieczeństwa, tam gdzie one są konieczne i robisz to według pewnego schematu jeden do jednego, a nie sam modyfikujesz przepis i myślisz, że tobie bez doświadczenia wyjdzie lepiej. Zaufaj mi, raczej nie wyjdzie. Bo jeżeli masz się kogoś słuchać, czy osoby, która małe doświadczenie, czy ma wielkie doświadczenie, to prawdopodobnie ta, która ma duże, wie lepiej. Okej. Z czasem, jeżeli się rozwiniesz, będzies

Miał doświadczenie, to oczywiście możesz lekko modyfikować pod swoje predyspozycje czy rynek ten system, ale na początku to jest tak, jak masz przepis z książki kucharskiej. Jeżeli robisz pierwszy raz coś w kuchni, to nie ma sensu modyfikować, dodawać swoich składników w innej ilości, w innej kolejności, bo na pewno ci nie wyjdzie. Ale jeżeli po dwóch latach, trzech latach gotowania będziesz chciał trochę poeksperymentować, to prawdopodobnie doświadczenie, które nabyłeś pozwoli ci, że efekt będzie miał sens.

Podsumowując, jeżeli lubisz zastrzyk adrenaliny, to lepiej idź do kasyna. A jeżeli działasz profesjonalnie i według schematu, to flipowanie nosi naprawdę ograniczone ryzyko. Bo oczywiście ryzyko jest częścią gry, ale to od ciebie zależy na ile sobie pozwolisz. I o to chodzi w prawdziwym inwestowaniu. Dziękuję, że byłeś ze mną do końca. Mam nadzieję, że to było dla ciebie inspirujące. Kliknij subskrybuj i łapkę w górę i napisz komentarz, co ty o tym sądzisz. Do zobaczenia.