MIESZKANIE ZA SAMOCHÓD CZYLI FLIPY W MAŁYM MIEŚCIE

Nie trzeba być milionerem, żeby inwestować w nieruchomości.

Z naszej rozmowy dowiesz się:

-jak zarabia się na flipach w małym mieście?

-czy da się inwestować mając dwa tysiące złotych?

– czy można kupić mieszkanie w barterze?

-na jakie problemy można się natknąć przy remoncie?

– jakie są inne niż remont możliwości zarabiania na flipach?

Poznaj historię Tomka- flipera, który ze złamaną nogą pojechał negocjować mieszkanie za kilkanaście tysięcy.

Wcześniejsze odcinki:

0 komentarzy

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Transkrypcja

Najtańsze, które kupiłem, od którego zacząłem w zasadzie, to kupiłem za 19 800 zł. 60 metrów z plastikowymi oknami, z panelami, z ogródkiem. To było mieszkanie, od którego zacząłem – oczywiście popełniłem na nim wszystkie możliwe błędy, ale to był początek przygody.

Zobaczyłeś, że można, tak?

Zobaczyłem, że można.

Daniel Siwiec: Cześć! Moim dzisiejszym gościem jest Tomek Stańczyk. Piąteczka!

Tomek Stańczyk Cześć.

D.S. Tomek jest fliperem. Zajmuje się już zawodowo obrotem nieruchomościami. Ale Tomek robi to w sposób inny niż wszyscy. I robi to w sposób wyjątkowy, bo mieszka w mieście, które ma około 100 000 mieszkańców. Tomek, czym różnią się twoje flipy od innych? 

T.S. Na pewno jednym zerem w kwocie.

D.S. Bo kupuje się taniej, tak?

T.S. Kupuję, o ile je kupuję, to kupuję dużo taniej, bo jak słyszę kwoty 300 000, 400 000, 500 000 zł za mieszkanie no to dla mnie to jest wielokrotność moich mieszkań. Najtańsze, które kupiłem, od którego zacząłem w zasadzie, to kupiłem za 19 800 zł. 60 metrów z plastikowymi oknami, z panelami, z ogródkiem. To było mieszkanie, od którego zacząłem – oczywiście popełniłem na nim wszystkie możliwe błędy, ale to był początek przygody. Zobaczyłeś, że można, tak? Zobaczyłem, że można.

D.S.  Jak Ty mi to powiedziałeś, to ja myślę sobie: Kurde, to ja się powinienem uczyć od Ciebie, jak te mieszkania znaleźć – tak tanie. Ja najtaniej kupiłem za 25 000 zł. Jakieś udziały – lepiankę w Lublinie. Ale 19 000 zł to jest naprawdę … A ile jeszcze takich mieszkań kupiłeś, albo znalazłeś? 

T.S. Do 35 000 zł w ciągu pół roku dziesięć na pewno. Nie wszystkie zawsze kupiłem na siebie, czasem przekazałem dalej.

D.S. Czyli sprzedałeś inwestorowi.

T.S. Przekazałem dalej. Z braku funduszy na początku, zacząłem się interesować mieszkaniami najtańszymi, które miały problem – problem dla właściciela typu brak łazienki. Ja wiedziałem zazwyczaj, jak ten problem rozwiązać.

D.S. Powiedz nam wszystkim, jak Ty ten problem rozwiązywałeś?

T.S. Najprostszym rozwiązaniem braku łazienki jest znalezienie pionu dużego, o ile on jest. Lub zrobienie rozdrabniacza, bo znajdą się ludzie, którzy nie wiedzą, że takie pompki w ogóle istnieją. Wiadomo, że nie jest to najlepsze rozwiązanie do mieszkania, ale jeżeli takie mieszkanie sprzeda się odpowiednio tanio, to na wszystko znajdzie się klient

D.S. Dokładnie tak. Bo Ty nie sprzedajesz tego po 300 000 – 500 000 zł. Tylko analogicznie taniej dajesz, jak kupiłeś. Ale te 3 – 4 dychy spokojnie możesz na tym zarobić

T.S. Drugim problemem jest ogrzewanie węglowe. Robię tylko kamienice do tej pory i w większości jest ogrzewanie węglowe.No i ja do tej pory zakładałem gaz. Teraz będzie pewnie inna technologia. Do mieszkania, które jest problematyczne, bo nikomu już nie chce się palić węglem, zakładam gaz i rozwiązuję problem. 

D.S. Albo ogrzewanie elektryczne. 

T.S. Do tej pory tylko gazowe, ale będziemy testować. 

D.S. Tak, ja też teraz przestałem robić gazowe ogrzewanie, bo ono jest długie w realizacji, drogie no i różnie z tym jest. Za dużo osób musi pozwolić na dużo rzeczy związanych z gazem. A z prądem jesteś niezależny. A powiedz mi, największy problem, który był na tym mieszkaniu.

T.S. Wiadomo, że ekipy. Miałem dwie – nie mam żadnej. I mam w zasadzie jedną, z którą na razie jest OK. Tylko jednego pijanego pracownika wyrzucili, ale w zasadzie nie ma w tej chwili większych problemów.

D.S. Bo Ty robisz te remonty dosyć tanio. Powiedz, ile kosztuje remont takiego mieszkania – generalny.

T.S. Za samą robociznę różnie – dałem najtaniej chyba 5 000 zł. Ale jakość była adekwatna do tego, co zrobili.

D.S. Tanie mięso psy jedzą. 

T.S. Część z tych mieszkań, gdzie były robione tanio, one miały być też tanio sprzedane. 

D.S. Tam nie można było zrobić high-end’owego standardu, bo po prostu klient by tego nie zapłacił.

T.S. Tak, to było robione dla klienta, który chciał to kupić jak najtaniej. Mieć metraż, ale niekoniecznie płacić za standard.

D.S. Bo to nie jest apartamentowiec na Złotej. Powiedz mi, jakie jeszcze problemy w takich mieszkaniach w małym mieście widziałeś? Bo Ty też kupowałeś u siebie w mieście ale też pod miastem, prawda? 

T.S. To właśnie pierwsze mieszkanie za 19 800 zł kupiłem pod miastem. Ktoś je chyba źle oznaczył. Bo oznaczył je jako Wałbrzych, a było wystawione pod miastem. Tutaj zadziałało to, że miałem chwilę wolnego czasu, leżałem w szpitalu i wpisałem w OLX – pilnie. I tam dałem chyba od 1 000 zł w górę i patrzyłem na wszystko,co jest pilne. Miałem na myśli samochody i sprzęt. I się właśnie trafiło to mieszkanie za cenę ok. 30 000 zł. I tak naprawdę o kulach – chyba ojciec po mnie przyjechał, pojechaliśmy po prostu z godziny na godzinę do gościa, zbiliśmy właśnie do 19 800 zł i kupiliśmy. No i co ważne – ja gościowi rozwiązałem problem, bo on to potrzebował pilnie sprzedać. Ja miałem gotówkę i każdy zadowolony.

D.S. Wydawało się, że jest to nawet tańsze niż niejeden samochód.

T.S. Samochód, garaż.

D.S. Najlepsze jest to, jak mi powiedziałeś, że kupiłeś mieszkanie i zamieniłeś się później za samochód. Jak to było? Możesz podać szczegóły? 

T.S. To dotyczyło tego pierwszego mieszkania. Ja je wystawiłem. To mieszkanie było bardzo, bardzo tanie, ale też miało jeden problem, tam był problem z wysokością. Tam było 2,20 m wysokości – dla starszych ludzi to jest zaleta – lub dla niektórych młodych, ale często to jest wada. Z drugiej strony było wystawione 50 000 zł taniej niż podobne mieszkanie. No i wtedy wydawało mi się, że miesiąc czy dwa na sprzedaż mieszkania to jest długo. I jak się nadarzyła okazja z takim samochodem – bo to był amerykański samochód Camaro bardzo mi się spodobał no i …. W zasadzie sam siebie namówiłem, żeby to zrobić – spełnić swoje marzenie i nim pojeździć. Dopłaciłem i teoretycznie byłem na tym 40 000 zł do przodu. Jak się później okazało – teoretycznie, bo wartość samochodu spadła.

D.S. OK. I zamieniłeś go na kolejny samochód.

T.S. Zamieniłem go na kolejny samochód, który zamienię po tym szkoleniu na następny samochód. Także łączę sobie przyjemne z pożytecznym. 

D.S. Ale żeby to był model do powielania, to niekoniecznie. Samochody tracą na wartości, a nieruchomości nie. Gdybyś miał taką nieruchomość, to byś znalazł klienta, który by zapłacił w końcu cash’em.

T.S. Tak, tyle, że to była moja pierwsza inwestycja, popełniłem wszystkie możliwe błędy. Ale też to pokazało, że nawet popełniając błędy da się na tym zarobić. Ja kupiłem na tyle okazyjnie, że moje błędy nie zniwelowały zarobku. Z tą wiedzą, którą mam teraz – nie da się na tym stracić.

D.S. Ty pierwsze mieszkanie kupiłeś przed moim szkoleniem, tak? Jeszcze je miałeś. A dopiero po szkoleniu kupowałeś kolejne. Co się u Ciebie zmieniło w myśleniu o tych flipach, o tym biznesie? Miałeś takie założenia – kupić tanio, sprzedać drogo? A taką największą zmianę twojego przekonania? To co mógłbyś powiedzieć?

T.S. To co najważniejsze, to że nie mając pieniędzy można inwestować w nieruchomości.

Wcześniej, powiedzmy, że  zainwestowałem 20 000 zł plus remont. Ale można robić to w większej skali, nie mając docelowej gotówki.

D.S. Czyli pozyskałeś sobie inwestora albo inwestorów.

T.S. Nie. Dowiedziałem się, że nie jest nietaktem zaproponować sprzedającemu płatność w barterze.

Okazało się, że nie jest to głupie ani wstydliwe.

D.S. OK. Przekonałem Cię do tego, że można to zrobić i to jest najlepszy układ dla obydwu stron czasami.

T.S. Obie strony zyskują, bo sprzedający nie może tego sprzedać beze mnie, a ja nie muszę wykładać gotówki. Właśnie po szkoleniu niedługo kupiłem mieszkanie w ten sposób. 

D.S. A ile najwięcej zarobiłeś na mieszkaniu? Jaka to była kwota? 

T.S. W takim klasycznym modelu, to chyba drugie mieszkanie, gdzie kupiłem je za 30 000 zł i ono było teoretycznie w stanie do zamieszkania. Tam były właśnie okna plastikowe, panele, kuchnia była w zabudowie. Tylko były dwie wady. Ogrzewanie węglowe i łazienka na korytarzu. Rozwiązałem te dwa problemy.

D.S. Jak u Kiepskich?

T.S. Tak, jak u Kiepskich. Tam były te dwa problemy. Dołożyłem jeszcze jeden pokoik i kupiłem mieszkanie za 30 000 zł, remont zrobiłem między 10 000 zł – 15 000 zł. Tam był problem z ekipą – nie do końca się rozliczyliśmy.  Ale bliżej 10 000 zł. I sprzedałem w jeden dzień za 87 000 zł. Wystawiłem w niedzielę i w poniedziałek już…

D.S. Czyli mniej więcej jakieś 4 dychy.

T.S. W klasycznym modelu to była największa kwota, ale to jest 100% zysku Licząc w inny sposób, to w innym wypadku rezerwowałem mieszkanie za 30 000 zł, pisałem umowę przedwstępną na siebie. Lokowałem 2 000 zł swojego zadatku i wiedziałem, że w ciągu tygodnia sprzedam to dalej z zyskiem. Połowę tych mieszkań było z pośrednikiem i przy mieszkaniu za 30 000 zł pośrednik dostawał 1 500 zł ja dostawałem 12 000 zł i jeszcze to sprzedawaliśmy. A moim kosztem były zaangażowane środki – te 2 000 zł. Więc to też było fajne, Bo praktycznie w ogóle kasy nie angażowałem, a zysk był adekwatnie duży i szybki przede wszystkim. Parę razy większy niż to, co zainwestowałeś. I bez żadnych problemów.

D.S. Powiedz Tomek, czym zajmowałeś się wcześniej? Jaki zawód, co robiłeś?

T.S. Na szczęście nigdy nie pracowałem na etacie. Pracowałem w transporcie, miałem firmę transportową. Później przeprowadziłem się do innego miasta i tam nie wyszła nam współpraca z firmą. Do tego stopnia, że chciałem porzucić przedsiębiorczość i pójść na etat. Poszedłem do firmy ubezpieczeniowej – dużej. Tam zatrudniali w ten sposób, że trzeba było mimo wszystko  mieć działalność, więc ją zostawiłem. Na tyle się tam dobrze odnalazłem, że odzyskałem głód tej przedsiębiorczości. Zarabiałem, mało pracowałem, a bardzo mocno się rozwijałem poprzez szkolenia i osoby, które były wokół mnie. I później będąc w tej firmie na spotkaniu pojechałem do Wrocławia i zobaczyłem plac, który miałem wcześniej kupić pod myjnię. To był jeden z kilkunastu pomysłów, które miałem zrobić. A przez jakąś opieszałość i inne rzeczy tego nie zrobiłem. Stwierdziłem, że to jest ostatni czas, kiedy ktoś robi moje rzeczy. Zawsze marzyła mi się wypożyczalnia samochodów. Otworzyłem ją dwa i pół roku temu. To mi sprawia przyjemność, mimo, że na flipach bardzo dobrze się zarabia, to na tę chwilę chcę robić flipy i mieć wypożyczalnię. Wypożyczalnie to jest dla mnie przyjemność, a flipy to jest i kasa duża i przyjemność.

D.S. A co dla Ciebie było najtrudniejsze wchodząc we flipy?

T.S. Chyba nie było nic takiego, co mnie przeraziło. Są jakieś dylematy, tak naprawdę mało istotne.

Ja nie do końca odnajduję się w home staging’u i urządzaniu tych mieszkań. Tu występują problemy, że nie dopasuję koloru, albo zaoszczędziłem na jednej rzeczy, a niekoniecznie to było zasadne.

D.S. Trzeba Ci kobiecej ręki po prostu.

T.S. Wydaje mi się, że jakby obojętnie jaka kobieta weszła do marketu to …

D.S. Zrobiłaby lepiej niż Ty !

T.S. Dokładnie. Rozwiązałaby ten problem.

D.S. My jesteśmy facetami, więc to inaczej działa.

T.S. Ale wygrywam tymi technicznymi sprawami. Jak się czegoś nie da zrobić to ..

D.S. … to dzwonią po Ciebie.

T.S. I w zasadzie tak miałem zacząć, jak jeszcze nie wiedziałem, że flip to jest flip. Pierwszy remont zacząłem robić sam. Zrobiłem dwa czy trzy remonty  prywatnie swoich mieszkań. I myślałem, że będzie to super oszczędność. Jak się okazało pozorna.

D.S. Bo twój czas jest więcej wart niż robotników. I tu jest właśnie problem. A ile Ty już tak kupiłeś mieszkań? Albo znalazłeś takich okazyjnych?

To było około 9 miesięcy i przez ten czas kilkanaście, myślę, że z 15 transakcji zrobiłem. Nie wszystko to były flipy, myślę, że więcej było nie flipów klasycznych. 

D.S. Nie flip – to ja rozumiem, że odsprzedałeś to innemu inwestorowi. 

T.S. Tak – znalezienie okazji, wynegocjowanie ceny. 

D.S. I puszczenie dalej.

W moim przypadku często wykreowanie wartości polega na tym, że nawet jeżeli ja nie rozwiąże fizycznie problemu, to jak przyprowadzam inwestora mówię mu – tu możesz zrobić tak.

I to jest już wykreowanie wartości.

D.S. Tak, ale czyimiś rękoma. 

T.S. Rękoma inwestora.

D.S. I to jest najlepszy model.Jakby się dało to fajnie multiplikować, żeby tego było dużo.

T.S. Fajnie się mówi o tych cenach moich transakcji, ale tak naprawdę, w momencie, kiedy to nagrywamy tydzień wcześniej miałem podchodzić do kamienicy za milion złotych. Więc doświadczenie i wiedzę, którą zdobywam na szkoleniu, czy tak naprawdę często w rozmowach między szkoleniami można sobie przełożyć i na swoje umiejętności lub to co chcę robić lub co umiem robić. Więc nie ma czegoś takiego, że ja robię tylko jakieś super zdemolowane mieszkania, bo aktualnie robię fajne mieszkanie, które kupiłem za 77 000 zł. Robię to z inwestorem i będziemy wystawiać za 170 000 zł. A remont wyjdzie ze wszystkim – robota plus materiał – trzy dychy.

D.S. Super! To jest siedem dych zysku, jakby nie patrzeć. A ten deal z kamienicą miałeś zrobić właśnie z inwestorem, którego poznałeś właśnie podczas mojego szkolenia.

T.S. Dokładnie.

D.S. I się zgadaliście, że jesteście na podobnym poziomie i finansowo się dogadaliście. Ale tam chyba jeszcze coś nie pykło.

T.S. To była kosztowna lekcja, no bo, jak przy tanich mieszkaniach trzeba reagować szybko, tak tutaj myśleliśmy, że nie trzeba, bo ten obiekt stał przez siedem lat nie ruszany. Pojechałem do właściciela sam, porozmawiać zaprosiłem kolegę – podjechaliśmy drugi raz i za długo czekaliśmy do  trzeciego razu.

D.S. Ile to trwało, w jakich to było odcinkach?

T.S. Myślę, że wszystko trwało trzy miesiące. Ale to była jakaś majówka, jakieś święta, wakacje. I po prostu przez naszą opieszałość, zruszyliśmy temat widocznie nikt tego nie brał pod uwagę, właściciele o tym pozapominali i pośrednicy też. A ktoś się napatoczył i wziął nasz temat. A było to naprawdę bardzo… 

D.S. 100% do wyjęcia.

a fajne, bo to nie było trudne, to nie było wiele trudniejsze niż flip, a jeszcze dużo mniej niż deweloperka. Więc fajnie byłoby to zrobić we dwójkę, bo dywersyfikowało się to ryzyko. Była synergia, jeśli chodzi o wiedzę.

D.S. Też zaufanie.

T.S. Tak, i dalsze kontakty, tak naprawdę. Mogła to być trampolina do tego, żeby robić coś następnego i większego, ale myślę, że za chwilę coś przyniesie… 

D.S. W życiu jest tak – już sie nauczyłem, że jak coś tracisz, coś odchodzi, to w to miejsce przyprowadza coś lepszego. Więc teraz się nie przejmuj. Znajdziesz coś lepszego.

T.S. Chwilę przed telefonem do właściciela był dylemat nad deweloperką w moim mieście i mieście kolegi. Tak naprawdę, możliwe, że to przyspieszy decyzję o deweloperce. Wcześniej uważałem, że to nie dla mnie, nie interesowałem się tym rynkiem. Tak jak wcześniej były obawy, że każda inwestycja i nieruchomość wiąże się z tym, że trzeba być milionerem i te osoby, które mają nadwyżkę pieniędzy i lokują te pieniądze. Okazało się, że to jest nieprawda. Myślę, że w przypadku deweloperki może być podobnie. Moim zdaniem, kluczowa tutaj jest adaptacja.

Myślę, że osoby, które przychodzą do Ciebie na szkolenia myślą, że Ty dasz złoty środek.

Ty dajesz model, który, jeśli ktoś dokładnie skopiuje, da się na nim zarobić.

Nie ma czegoś takiego, że masz tę metodę i będzie cały czas super

D.S. Moje zasady działania i mój system działa jeden do jednego. Jak go  zrobisz, to będziesz miał takie same rezultaty jak ja – jeden do jednego. Jeżeli zrobisz coś inaczej, to prawdopodobnie będziesz miał inne wyniki. I możesz zrobić inaczej – gorzej albo inaczej – lepiej.

T.S. Ode mnie to zależy, w którą stronę to pójdzie.

D.S. Ty jesteś tą osobą, która wzięła ode mnie to co najlepsze. I zrobiłeś trochę inaczej, bo adaptowałeś się z moimi metodami na swoim rynku specyficznym. Mniejszym trochę z innymi cenami i to zagrało. Ale jeżeli ktoś bierze moje metody i cos mu sie podoba lub nie podoba i robi to trochę po swojemu to konsekwencje mogą być totalnie inne niż u Ciebie. Ty zarobiłeś więcej dzięki temu, ale znam ludzi, którzy wzięli moją metodę, ale załóżmy zaczęli się inaczej dogadywać z ekipami, niż ja sugeruję. I po prostu zrobili to po swojemu i efekty mają takie, że jakiś tam problem. 

T.S. Wszystkie remonty też miałem z problemami, bo też, albo nie miałem wiedzy, albo też nie do końca zastosowałem się do tego, co mówiłeś.

D.S. Bo uznałeś, że zrobisz lepiej?

T.S. Może nie tyle zrobię lepiej, co u mnie są inne realia. Wszędzie są inne realia, ale tak naprawdę, co sobie wynegocjujesz, to masz. Ja uznałem, że lepiej mieć ekipę teraz na już i było to droższe. W jednym przypadku było to super super tańsze. Jak się okazało później – nie do końca. Drugie mieszkanie, które sprzedałem we wrześniu jeszcze dwa tygodnie temu naprawialiśmy coś w łazience. Bo pan budowlaniec uznał, że skoro prąd może płynąć po kablu do góry, to woda w rurce też może płynąć pod górę. 

D.S. I to jeszcze ściekowej.

T.S. No mówimy o ściekowej.

D.S. Bo tam, wiesz, z ciśnieniem nie ma problemu. Tomek, dzięki w takim razie za ten odcinek.

Myślę, że pokazał osobom, które mnie oglądają, inne spojrzenia na robienie flipów. Jesteś mega oryginalny i masz mega patenty na te swoje rzeczy. Także dzięki wielkie i PIĄTECZKA!

kup książkę nowoczesny inwestor daniel siwiec 2019kup książkę nowoczesny deweloper daniel siwiec 2019
Facebook Daniel Siwiec
Twój koszyk