Kredyt na flipa bez kapitału: zdolność i finansowanie

No ale jak to Piotr, to ja muszę mieć jeszcze zdolność. Przecież daję chatę wartą milion złotych, no to przecież bank powinien mi pod tę nieruchomość udzielić finansowania. No niestety nie. Dużo osób, które startuje z flipowaniem zaczyna tak naprawdę od standardowego kredytu hipotecznego. Dlaczego? Na cele mieszkaniowe w pewnym sensie tak. No niestety albo stety jest to produkt najtańszy na rynku z najniższym oprocentowaniem, najbardziej dostępny. Najbardziej dostępny. Natomiast tak, faktycznie jego założeniem jest to, że jest to produkt na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. banku. Założenie flippera jest inne. Nie przyznajemy się oczywiście w banku na sobie, że ma taki kredyt. Trzeba być desperatnym, żeby wypłacać dywidendę w sposób, który ustawodawca przewidział najbardziej standardowy. Jeden z moich klientów mówi: "Piotr, no poszedłem kiedyś z ciekawości do swojego banku i mówię do doradcy, że chcę kredyt na flipa." Wiesz co mówi doradca? Ja mówię: "No co? A co to jest flip?" Business Rider Daniel Siwiec. Na miejscu pasażera jego gość. w interesującej rozmowie o nieruchomościach, biznesie i życiu.

Cześć, witajcie w nowym odcinku Business Ridera. A moim dzisiejszym gościem jest Piotr Sakiewicz. Piąteczka. Cześć Daniel. Piotr jest przedsiębiorcą. Piotr jest doradcą kredytowym i dlatego zaprosiłem go dzisiaj, żeby go zapytać jak to jest teraz z tymi kredytami, czy to jest dostępne finansowanie dzisiaj i jak uzyskać. I właśnie Piotr specjalizuje się w finansowaniu finansowaniu flipperów, więc chciałem o tym cie porozmawiać, bo ten temat jest owiany taką tajemnicą, jak to w ogóle zrobić, żeby bank dał finansowanie flipperom, tak? Bo nie każdy to wie. I powiedz może na samym początku, jakie są dzisiaj prognozy? No bo mamy stopy procentowe, które są lekko niższe. I jak dzisiaj ten rynek wygląda? Jak ty byś go ocenił z perspektywy swoich, no ilu lat? 15 lat doświadczeń, 12 lat. 14. 14. Dobrze. Prawie już byłem blisko. Kanał napędza Investoro. pl. działaj szybciej niż konkurencja i dokładniej wyceń każdą nieruchomość. Y, no to tak. Y, wydaje się, że po tej obniżce stóp procentowych, która miała miejsce w maju, która tak naprawdę była chyba

Jedną z pierwszych obniżek od 19 miesięcy, wchodzimy w taki okres, gdzie no można by się było spodziewać kolejnych obniżek. M natomiast to, co było prawdopodobnie nie do przewidzenia, to jest atak Izraela na Iran kilka dni temu, który spowodował jakby jedną z konsekwencji jest zwiększenie ceny ropy. I teraz odczyty inflacji, które mieliśmy obecnie za maj, wynosiły 4% i była prognoza, że te odczyty w kolejnych miesiącach będą niższe. Co za tym idzie, niższe odczyty, niższe odczyty inflacji mogą legitymizować działanie Rady Polityki Pieniężnej.. y do tego, żeby obniżać stopy procentowe, nie? Y, bo trzeba sobie powiedzieć, że to, że ta inflacja była na poziomie 4%, taki był odczyt, no to jest między innymi zasługa niższych cen paliw. I teraz poprzez ten atak Izraela na Iran i konsekwencje w postaci tego, że ta cena baryłki ropy wzrosła i pewnie wzrośnie, no to pojawia się pytanie na ile na ile jest szansa na

To, że będziemy gdzieś tam zbliżać się do progu, do tych jakby założeń NBP, gdzie ta inflacja powinna być na poziomie 2,5% z tolerancją 1% w prawo, w lewo. No także wydaje mi się, że wielka wielka niewiadoma przed nami, nie? Bo to jakby tu mamy spory wpływ geopolityki na jeszcze kurs dolara jest dzisiaj niski, prawda, więc przez to też ta inflacja jest mniejsza, bo gdyby był wysoki, to za wszystko byśmy płacili drożej zagranicy. Tak. Tak. No na pewno to jest też jakiś taki czynnik, który będzie katalizował zmiany, może nie do końca korzystne z perspektywy kredytobiorcy. Okej, ale jak to dzisiaj jest jakby jeżeli chodzi o o rynek, czyli dzisiaj więcej osób y korzysta z kredytu, wnioskuje o kredyt niż jeszcze rok temu, niż pół roku temu? Jeszcze jak popatrzymy sobie na ostatnie analizy BIK-u, tam mamy tego profesora Rogowskiego, który takie analizy przygotowuje, no to w kwietniu, to są dane za kwiecień, to tak, w kwietniu zostało udzielonych ponad 8,1

Miliarda kredytów. Mówimy oczywiście o wolumenie i to jest najwyższy wynik od roku 2021, pomijając taki wąski wycinek, kiedy funkcjonował program bezpieczny kredyt 2%. tak pobić były, no to były sterydy sztucznie podane na rynek właśnie w postaci tego programu, więc to oczywiście dość mocno podbiło podbiło te wolumeny. Więc jeśli chodzi o porównanie kwiecień do marca to mamy wolumenowo wzrost około 6% natomiast kwiecień do kwietnia zeszłego roku to jest wzrost o prawie 18% więc wydaje się że wchodzimy w takie no spore ożywienie jeśli chodzi o ten rynek kredytów rynek kto się rozkręca można powiedzieć tak inaczej taką tezę bym postawił natomiast no dzisiaj to co powiedzieliśmy wcześniej mamy pewne jakieś tam geopolityczne jeszcze wpływy które mogą ale to już jesteśmy chyba do tego przyzwyczajen zawsze coś się dzieje w ostatnich szczególnie w ostatnich pięciu latach.

Tak, dokładnie. Ostatnie pięć lat to naprawdę dużo się dzieje. A gdybyś ty miał powiedzieć, postawić nasz polski rynek kredytowy i porównać go trochę do innych. Ja wiem, że pracujesz w Polsce na polskim rynku, prawda, ale jak patrzysz na ten rynek, to niektórzy się mówią o, że rynek jest bańka na rynku nieruchomości. Y, natomiast jakby jak ja patrzę na ten rynek z mojej perspektywy kogoś od nieruchomości, no to widzę, że no nie każdy dostaje ten kredyt i te kredyty nie są rozdawane na prawo i lewo przez banki, tylko naprawdę dają je ludziom, którzy mają do tego legitymację. Jak to z twojej perspektywy wygląda? No w Polsce mamy tak system bankowy stworzony, że poza tym, że dajesz zabezpieczenie na przykład w postaci hipoteki, która jest zabezpieczeniem twardym, czyli bank ustanawia hipotekę, ograniczone prawo rzeczowe, wpisuje tam w czwartym dziale księgi wieczystej, no właśnie tę hipotekę, no to trzeba spełnić także warunek posiadania zdolności kredytowej.

Co za tym idzie, jakby samo zabezpieczenie nie wystarczy, bo to jest też częste pytanie od osób, które które na przykład flipują, inwestują, nie? Czyli chcą skorzystać z takiego narzędzia, z takiego produktu jakim jest pożyczka hipoteczna, czyli uzyskujesz kredyt na cel dowolny pod zabezpieczenie hipoteczne. No i często jest takie rozczarowanie. No ale jak to Piotr, to ja muszę mieć jeszcze zdolność. Przecież daję chatę wartą milion złotych, no to przecież bank powinien mi pod tę nieruchomość udzielić finansowania. No niestety nie. Tu jakby trzeba zrobić takie dementi, że banki w Polsce wymagają to jakby zgodnie z rekomendacjami komisji nadzoru finansowego wymagają posiadania zdolności kredytowej. I to jest trochę dobrze, dobrze i źle, bo z jednej strony to jest źle, no bo można powiedzieć, że trzeba mieć dochody, które wykazywać, żeby bank ci zaufał, ale z drugiej strony jest dobrze, bo dzięki temu rynek jest zdrowy. Y, że większość ludzi jednak ma nieruchomości w Polsce jednak bez kredytu póki co. Tak, czyli jakby kupuje się mniej więcej pół na pół. Natomiast biorąc pod uwagę, że kredyty

Są nowym takim produktem od nie wiem 30 lat dopiero dostępnym na rynku, to większość nieruchomości, które były, tych starych ksiąg wieczystych jest nieobciążonych tymi hipotekami. Więc można powiedzieć, że mamy dosyć zdrowy rynek, jeżeli chodzi chyba z tego co wiem to jest y dużo, dużo mniej niż połowa hipotek, tak że jest jakby około 10 000 nieruchomości czy mieszkań, a tych kredytów jest naprawdę tam ułamek tego. Więc wiesz co, dokładnych statystyk nie znam, ale zakładam, że pewnie tak jest, jak mówisz. Natomiast wydaje mi się, że regulator zadbał o to, żeby faktycznie rynek był zdrowy. To co powiedziałeś, czyli po 2000 tam 78 roku, tak jak był upadek Lehman Brothers, no to faktycznie, znaczy w interesie banków jest i po to weryfikują tę zdolność kredytową, czyli zdolność płatniczą, zdolność do obsługi raty, żeby nie było sytuacji takiej, że kredytobiorca bierze kredyt i za chwilę go przestaje spłacać.

No bo w interesie banku jest to, żeby on spłacał jak najdłużej, regularnie, żeby bank otrzymywał wpływy z odsetek. Natomiast niekoniecznie w interesie banku jest prowadzenie egzekucji z nieruchomości, nie? To jest drogie, kosztowne i dla banku to się po prostu nie opłaca, bo to jest nieopłacalne. Znaczy gdyby to jeszcze było w skali wiesz takiej mikro, jakieś tam incydentalne przypadki, no to okej, bo to się dzieje jakby ryzyko. Jestane. Tak, to jest wpisane w ryzyko. Natomiast gdyby sektor bankowy finansowy nagle miał doznać takiego tąpnięcia, które byłoby właśnie wywołane tym, że nagle wszystkie kredyty zostają, czy tam jakaś duża część przestają być spłacane, bo jednak ci klienci nie mają no dochodów i nie mają z czego spłacać, no to nagle się robi tak naprawdę trochę kryzys na rynku nieruchomości, no bo ten rynek kredytowy jest mocno skorelowany z rynkiem nieruchomości i nagle jakby była taka masowa wyprzedaż nieruchomości przez banki, które chciałyby odzyskać środki, no to co to mielibyśmy na rynku kryzys, sporą sporą podaż, nie większą niż mamy obecnie. By tak było w Stanach, bo w Stanach było tak, że mogłeś sobie brać kredyty i teraz tak naprawdę dajesz dajesz jako zakłodnika tylko

Nieruchomość i ludzie po prostu mówią: "Bierz panie tę nieruchomość, bierz banku tę nieruchomość, ja idę dalej". Prawda? Bankrutuję sobie. Albo chodzi o to, że dzisiaj w Polsce jest tak, że ludzie idą na dno razem z tym mieszkaniem, prawda? A w Stanach było tak, że bank brał mieszkanie, a a klient sobie siedział i nie spłacał i szedł dalej i nic go nie interorsowało, prawda? Kredyt był na mieszkaniu, a nie na osobie. U nas jest na osobie. Dlatego my w Polsce mamy takie coś, że w ogóle boimy się kredytów. Jesteśmy narodem trochę nastawionym negatywnie do kredytów. Wiele osób ma jeszcze jakieś zaszłości, że kredyty są złe, że na tym się traci i nie zarabia. Dlatego też jakby przez to wydaje mi się, że mamy dosyć bezpieczny rynek, taki stabilny, że on może nie jest taki super sprzyjający, że nie ma wielu narzędzi jak Wielkiej Brytanii na przykład do inwestowania w nieruchomości aż tak wielu. Natomiast jest przez to jest bezpiecznie. A powiedz mi, a ile przez te 14 lat bycia w branży ile udało ci się można być załatwić kredytu pośredniczyć przy kredytach, prawda? Bo, bo masz zespół 30osobowy łącznie, tak,

Razem z nieruchomościami, więc to jest jakby już można powiedzieć fajna firma, która obsługuje wielu klientów i to ile ci się udało zrobić kredytów i na jakie kwoty? Wiesz co, no to mniej więcej dobijamy, znaczy myślę, że dobijemy do do końca roku do 3000 udzielonych kredytów. Teraz to jest tam ponad 2700. No więc jakby w takiej ilości kredytów pośredniczyliśmy, z czego mniej więcej prawie 700 tych kredytów jest dla osób inwestujących w nieruchomości, między innymi dla osób flipujących, nie? Czyli to są między innymi też twoi klienci, uczestnicy twoich szkoleń i tak dalej, twoi absolwenci. No właśnie teraz jeżeli mówię o flipperach, to twoim zdaniem jak najlepiej wnioskować o kredyt jako osoba fizyczna, czy osoba prowadząca działalność gospodarczą, czy osoba, która jest na spółce zo? No na pewno odpowiedź nie będzie taka zerojedynkowa, no bo to zależy w jaki sposób. Po pierwsze jaką mamy skalę tego flippingu, czy robimy pierwszego flipa, bo pewnie pierwszego można zrobić jako osoba fizyczna i jeszcze nie zakładać do tego działalności. Natomiast no od drugiego i kolejnego pewnie warto jakąś formę

Prawną tam sobie wybrać i trzeba nawet trzeba. No tak, nawet trzeba jakąś formę prawną sobie wybrać i działać pod pod jakąś formą prawną. Czy to będzie JDG, czy spółka zo, czy jeszcze jakaś inna opcja. No to trochę tak naprawdę to finansowanie jest organizowane pod tą konkretną formę prawną. No to z czym się najczęściej spotykamy wśród wśród osób lipujących no to są właśnie albo JDG albo spółki z o. o. i obie jakby te te formy prawne no mają znamiona, znaczy obie mają pewne plusy i minusy, nie? Bo to trzeba by było wejść w aspekty i związane z ryzykiem. Wiadomo, że spółka ZO będzie trochę lepszym tworem, bo jednak to zabezpieczenie majątku y jest lepsze. Podatki też są lepsze. No i właśnie drugi aspekt podatkowy. Mamy CIT 9% przy spółce zwiąc też też korzystny i natomiast w kontekście uzyskania finansowania to jest jakby ten trzeci filar, który wydaje mi się, że trzeba sobie rozważyć jak ktoś w sensie wziąć pod uwagę jak ktoś inwestuje w nieruchomości no to pozyskanie finansowania na spółkę

Zazwyczaj jest trochę trudniejsze. No bo banki też szacują ryzyko w ten sposób, że możliwość egzekwowania środków ze spółki zawsze jest bardziej utrudniona niż w stosunku do JDEG. Okej. No tak wiemy, że jak ktoś ma JDG czy umowę o pracę, to to jest stosunkowo proste, prawda? Musi mieć to dochody. Natomiast w przypadku spółki czym się musi wykazać taka spółka czy taki właściciel? Y i gdzie tutaj jest jakby najwięcej pułapek? No to tak. Przede wszystkim trzeba powiedzieć, że niezależnie czy JDG czy spółka z Oo, większość banków wymaga, żeby ta działalność była prowadzona minimum 2 lata, a czasem nawet banki wymagają dwóch pełnych sprawozdań finansowych. To co w banku przedkładamy, to rachunek zysków i strat i bilans za dwa poprzednie lata i za bieżący okres. Czyli jak dzisiaj nagrywamy odcinek mamy czerwiec, no to banki będą wymagały y sprawozdania, czyli rachunku zysków i strat bilansu za rok 2023. 2024. No i przynajmniej pierwszy kwartał 2025. hm.

No i w oparciu o to większość banków, w oparciu o te dokumenty, większość banków dokonuje takiej wstępnej analizy, nie? Oczywiście istotne są przychody, istotny jest dochód, istotny jest poziom kapitału własnego. No różne jakby elementy z tych z tej dokumentacji banki biorą pod uwagę do analizy, no i na tej podstawie szacują ryzyko. Jaki produkt wtedy najlepiej wybrać właśnie na tego flipa na spółkę? Znaczy z moich doświadczeń i doświadczeń wielu osób, które skalują ten biznes dość mocno, wydaje się, że takim najbardziej adekwatnym i dedykowanym produktem będzie kredyt w rachunku bieżącym, czyli popularny limit, nie? Niektórzy go kredytem obrotowym nazywają. Ta nomenklatura też jest różna w zależności od banku. Te te produkty są różnie nazywane. Ży mieć dostęp do środków, a jednocześnie nie dawać hipoteki. Tak czy czasami te ta hipoteka jest wymagana? Jak to jest?

Można się starać o scenariusz kredytu niezabezpieczonego i jakby do pewnych kwot banki jakby limitują te te produkty. Przykładowo w części banków jest to pół miliona, w części jest to milion i to mogą być kredyty niezabezpieczone. Czyli plusem jest to, że nie trzeba dać tej hipoteki pod zabezpieczenie. Natomiast co jest zaletą tego produktu? Jest to taki kapitał, którym możemy obracać na bieżąco, nie? Czyli mamy go przyznanego, mamy środki na koncie, y i przyjmijmy, że jesteśmy między jednym a drugim flipem i ten limit spoczywa na koncie. To jak złapiemy dobrą promocję, a my głównie staramy się takie jakby y takie produkty wyszukiwać dla naszych klientów, no to może być w ogóle tak zwany okres bezodsetkowy. Nie ma tak zwanej prowizji za gotowość, czyli za to, że ten limit jest przyznany i on sobie czeka na uruchomienie, tak? Czyli po prostu ktoś 1 stycznia dostaje pieniądze, y, w połowie stycznia kupuje mieszkanie, dopiero wtedy, kiedy płaci przelew za mieszkanie, zaczyna liczyć odsetki. Tak, od uruchomionej kwoty oczywiście, czyli jak ma przyznany milion, a wykorzysta na przykład 500

000, bo tyle potrzebował na zakup i remont nieruchomości, no to ponosi koszt odsetek tylko od tej uruchomionej kwoty. I w jakby w tym scenariuszu, w tym produkcie nie spłaca się kapitału w ratach, spłacamy same odsetki, więc ta nasza płynność finansowa w trakcie spłaty też nie jest y no jest lepsza, ponieważ nie spłacamy co miesiąc kapitału. Oczywiście dzisiaj mamy taką proporcję, jak sobie popatrzymy na raty kapitałowo-odsetkowe, jak mamy taki typowy produkt ratalny, no to mamy dość niekorzystne te proporcje, no bo odsetki stanowią często nawet, nie wiem, 80 90% kwoty raty, a kapitał raptem te 10 20%. Nie, no ale mimo wszystko jest to jakieś tam udogodnienie. Ważne jest to, żeby nie spotkać tego kapitału, tak? Żeby on po prostu był i żeby te limity się odnawią po dwóch latach, prawda? Tak, te limity często są na przykład na rok, na d lata, na trzy i po tym czasie faktycznie pojawia się konieczność odnowienia. Czasem jest to związane z jakąś tam prowizją za odnowienia, którą my też wiemy jak negocjować, żeby nasi klienci mieli okej niższe te wartości. A

Jeżeli chodzi o taki produkt klienta na wynajem, to to czym on się różni? Jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie na wynajem, a nie na flipa? No to no to powinien uwagę zwrócić wtedy. Czyli tak jakby, żeby też może trochę podsumować tą kwestię produktów na flipa. Ten kredyt w rachunku bieżącym jest jedną z opcji. Oczywiście wymóg jest taki, że trzeba tę działalność jakiś czas prowadzić. Dużo osób, które startuje z flipowaniem zaczyna tak naprawdę od standardowego kredytu hipotecznego. Dlaczego? No na cele mieszkaniowe w pewnym sensie tak. No niestety albo stety jest to produkt najtańszy na rynku z najniższym oprocentowaniem, najbardziej dostępny. Najbardziej dostępny. Natomiast tak, faktycznie jego założeniem jest to, że jest to produkt na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkania. To jest założenie banku. Założenie flippera jest inne. Nie przyznajemy się oczywiście w banku na sobie, że ma taki kredyt. Znaczy bierzemy go z założeniem, że kupujemy nieruchomość, a to, że zdecydujemy się ją potem sprzedać, no to każdy ma prawo pozbyć się tak zmienić zdanie. Zm zdanie trawa mogła być za mało zielona na osiedlu, sąsiad mógł za bardzo stukać y z piętra powyżej, także różne tam czynniki mogły się pojawić. No więc

Jakby produkty dla flipperów, tak jak jesteśmy jeszcze przy tym temacie, no to ja bym je tak, żeby je podsumować, zebrać, zebrać w całość, no to kredyt firmowy, na przykład kredyt w rachunku bieżącym, jedna z opcji fajna dla osób, które skalują ten biznes i tych flipów robią więcej. Początkujący najczęściej zaczynają od kredytu hipotecznego, natomiast jest jeszcze coś takiego jak pożyczka hipoteczna, to co mówiliśmy chyba wcześniej, czy kredyt na cel dowolny zabezpieczony hipoteką, gdzie bank jest w stanie udzielić finansowania nawet do 80% wartości zabezpieczenia. Czyli przyjmijmy, jeżeli masz nieruchomość albo w której mieszkasz, nie chcesz jej sprzedawać, albo masz nieruchomość jakąś, przyjmijmy ojcowiznę, której się nie chcesz pozbyć, jakąś działkę albo dom, tak? I nie chcesz jej sprzedawać, chcesz ją mieć, ciastko i zjeść ciastko, to możesz włożyć, wsadzić tam bank, żeby tego nie sprzedawać i odzyskać pieniądze i zainwestować je w dowolny cel. Tak na przykład jest to jedna z opcji i często się też pojawia pytanie, no dobra Piotr, ale co w sytuacji jak ja już mam kredyt na tej nieruchomości, czyli mam jakąś tam hipotekę banku, bo brałem ten kredyt na zakup tej nieruchomości, no to słuchajcie, jakby to też nie jest koniec

Świata, bo po pierwsze, jeśli jest przestrzeń, czyli na przykład nie wiem, mamy nieruchomość wartą milion, a saldo zadłużenia kredytowe obecnie tego naszego kredytu wynosi 200 tys. zł, no to jesteśmy tam w stanie w okolicach jeszcze 600 tys. zł dobraćhm i wpisać hipotekę na tej nieruchomości. Tak, tak, ale warunek jest taki, że musi być to ten sam bank, bo żaden inny bank się nie zabezpieczy na drugim miejscu. Czyli jak mamy kredyt w banku A i tu jest haczyk, tak? To ewentualnie też w banku A, tylko w banku A. Opcja numer dwa, refinansujemy tą ten kredyt z banku A do banku B i wtedy w tym banku B dobieramy tę dodatkową kwotę na cel dowolny. Wszystko zależy od warunków, jakie jesteśmy w stanie uzyskać. Tylko cały czas musimy mieć tę zdolność na swoim nazwisku, prawda? Albo na swojej firmie. Tak. Tak. No to jest ten warunek konieczny, o czym powiedzieliśmy na początku, że faktycznie ta zdolność kredytowa jest do każdego produktu wymagana. Okej. Czyli to była pożyczka.

Mówiliśmy o limicie, mówiliśmy o y standardowym kredycie hipotecznym. Standardowym. I to ja jeszcze jeszcze tak, no jeszcze jakby taką taki wrzucę ciekawy wątek, bo jeszcze można pójść w coś takiego, że bierzemy kredyt hipoteczny, bo dzisiaj też trzeba to powiedzieć. kredyty hipoteczne. W dalszym ciągu część banków wymaga wkładu własnego na poziomie część wymaga 20% a część banków godzi się na wkład 10% i można zrobić coś takiego, że bierzemy kredyt celowy, czyli kredyt hipoteczny, czyli z najniższym oprocentowaniem na rynku. Y, natomiast zabezpieczenie y tego kredytu robimy na nieruchomości innej, tej należącej na przykład do nas, czyli kupujemy nieruchomość A, a zabezpieczenie robimy na B.. Co nam to daje? Daje nam to to, że jak ten nasz nabywca kupuje od nas tę nieruchomość, czyli my ją kupujemy, robimy remont i sprzedajemy, jak on ją kupuje, to nie spłaca naszej hipoteki, bo na tej nieruchomości A nie ma hipoteki, bo jest na nieruchomości B, co oznacza, że ten kapitał wraca do nas i my go możemy ponownie wykorzystać. Bank nie ma z tym

Problemów, tak? Bo bank ma cały czas nieruchomość y tak, y która została zabezpieczona. Tu plusem jest to, że po sprzedaży nieruchomości, temu naszemu docelowemu klientowi, środki wracają do nas, możemy je na nowo reinwestować, nie musimy zaciągać kolejnego kredytu. Czyli można operując narzędziem jaki jest kredyt hipoteczny zabezpieczony na innej nieruchomości, tak naprawdę zaciągnąć go raz i cały czas tym kapitałem obracać.. Okej. A jeżeli chodzi o wynajem, bo to zapytałem na początku, tak? No to tu raczej dedykowane są produkty zabezpieczone, czyli hipoteczne. No i ja bym szedł absolutnie w scenariusz kredytu hipotecznego do momentu, do kiedy banki będą chciały nam tych kredytów udzielać, bo też są pewne limity. Jaki to jest moment? Y, więc część banków maksymalnie akceptuje dwa aktywne kredyty hipoteczne. Niektóre trzy, a są trzy banki takie największe, najbardziej w sensie te komercyjne plus oczywiście są jeszcze banki spółdzielcze, w których nie ma limitu. Czyli tam możemy tak naprawdę mam klientów, którzy mają po 8

D kredytów hipotecznych aktywnych na raz, które są aktywnie obsługiwane. Tamten regulamin jest trochę elastyczniejszy bardziej, tak niż w przypadku banku dużego komercyjnego, który ma sztywne zasady i ale są trzy komercyjne, które akceptują jakby, w sensie nie mają limitu ilości aktywnych kredytów hipotecznych.. Natomiast to co ogranicza to zdolność, tak? Jeżeli no musisz mieć zdolność kredytową na te wszystkie mieszkania i trzeba wziąć pod uwagę, że wynajem często też się do tej zdolności wlicza, prawda? Czyli dochody uzyskiwane z wynajmu. Tak, możemy, możemy jakby ten, ten aspekt też poruszyć, bo myślę, że to jest duży plus, że faktycznie jeśli te mieszkania wynajmujemy i nawet płacimy jakieś raty kredytów, bo przyjmijmy, że finansowaliśmy zakup kredytem, no to faktycznie te dochody z najmu są uwzględniane w ocenie zdolności kredytowej. Czyli możemy sobie przyjąć tak dużym uproszczeniu, że 80% tego czynsz najmugo, czyli tego czynszu najmu, stanowi nasz taki dochód netto.

Oczywiście rozliczamy się, bo dzisiaj jakby na mocy tych zmian wywołanych nowym ładem w 2021 można się rozliczać tylko i wyłącznie metodą ryczałtową, jeśli chodzi o mieszkania. Już te zasady ogólne nie obowiązują, a to były też czasy, gdzie moi klienci nie płacili podatku. No fajnie optymalizowali. Ja też nie płaci, ale przez to nie było zdolności kredytowej, prawda? To nawet wiesz co, mogę ci przykład podać, bo to też kilka takich historii jakby za mną, gdzie klienci po po szkoleniach gdzieś tam się pojawiali, no w ogóle różni klienci mówili: "Piotr słuchaj, y mam fajne dochody z najmu, mam parę mieszkań, wynajmuję tam, nie wiem, 15, 20 koła mi wpada co miesiąc, na pewno mam zdolność, działajmy na kolejne mieszkanie". Ja mówię: "No to pokaż dokumenty, nie?" Weryfikujemy te dokumenty. No i co? W dokumentach faktycznie jest przychód na poziomie 15 tys. zł, ale pojawia się także element amortyzacji. Pojawiał się element amortyzacji tych mieszkań. Y, w kosztach były ujmowane odsetki od kredytu i ktoś faktycznie sobie bardzo fajnie optymalizował podatek, bo ta podstawa opodatkowania była zerowa.

Natomiast często nie miał zdolności kredytowej, bo nie każdy bank, nie w każdym scenariuszu będzie wnikał skąd wynikają koszty, jaka jest struktura tych kosztów. Tak, nawet powiem więcej. Nie każdy bank będzie w stanie zaakceptować tą amortyzację, czyli, bo tu był taki newans jeszcze, że część osób rozliczało to działalnością gospodarczą, a część na zasadach ogólnych nie prowadząc działalności. Jak się tej działalności nie prowadziło, to ciężko udowodnić wtedy, tak? Co jest kosztem? Znaczy banki nie miały procedury na to, żeby akceptować amortyzację, a wiemy, że ona jest sztucznym odpisem księgowym, więc my faktycznie tego kosztu nie ponosimy. To po prostu jest sztuczny odpisie kosztów w KPiR na przykład, nie? Czy tam w takim ujęciu rozliczeniowym. A mówiłeś, bo pochodzisz z Krakowa, prawda, oryginalnie. I i mieszkasz w Krakowie. To tak, ale mówiłeś czynsz najmu. U was się mówi na czynnsznajmu czynsz najmu? Tak. Znaczy ja mówię czynężna najnajmu, ale spotykam się czasem z odstępnym, więc stwierdziłem, że widzów mamy z całej Polski, więc powiem. Ja na przykład rzadko się spotykam z tym, no w moich stronach tu w Lublinie no nie mówi się czynsz najmu, ale gdzieś też już to

Słyszałem jakby y to sformułowanie albo w komorne, tak, że płaci się komorne, czyli płaci się czynznajmu temu temu wynajmującemu taki temu, wiesz, temu temu takiemu prywaciarzowi, który ma te mieszkanie. Tak. No to to jest przynajmniej komorne. To tak, to takie skojarzenie jak dla mnie złe, bo jakby etymologia komorne to mi się od razu gdzieś z komornikiem kojarzy. Tak. Ale wiesz co, to jest bardziej taki archaizm, takie staropolskie chyba bardziej powiedzenie. Chociaż dajcie znać w komentarzu, jeżeli u was się mówi płacić komuś w komorne, coś takiego. Okej, dobrze. A powiedz mi, jeżeli chodzi o zdolność kredytową, to jak banki ją liczą? Jak dzisiaj można powiedzieć można to zdolność sobie zbudować i na co banki patrzą i na co zwracają szczególną uwagę? To podzielmy to sobie na dwie dwie jakby dwa filary, czyli mamy kredyt dla osoby fizycznej i kredyt dla firmy. I zacznijmy jakby od osoby fizycznej. No to osoba fizyczna tak może się wykazywać dochodami z umowy o pracę. Na przykład na czas nieokreślony. Taka umowa musi trwać minimum trzy miesiące. Preferowane jak trwa minimum sześć, bo

To wtedy mamy większość banków do dyspozycji, które taki dochód zaakceptują. I to jest taki najbardziej preferowany przez banki dochód osiągany przez potencjalnego kredytobiorcę. Czy on jest pewny czy nie, to pewnie moglibyśmy polizować, bo pracę przecież też można stracić. To też pewnie zależy jaką, w jakiej firmie, czy to będzie jakaś tam, nie wiem budżetówka, czy nie. No ale to jakby nie wchodźmy już w te aspekty. Generalnie banki najbardziej lubią ten dochód. No i co? Jakby wydaje się dość, że dość prosto będzie w takim razie zdolność zbudować, no bo wystarczy zatrudnić się na trzy miesiące, dostać trzy wpływy na konto i w czwartym miesiącu teoretycznie można wnioskować o kredyt, nie? zakładając, że mamy tam określoną kwotę tego dochodu, która pozwoli na zdolność i zdolność w ujęciu ilościowym może być, czyli my możemy mieć na przykład zdolność do obsługi raty, bo zarabiamy nie wiem 7000, co będzie się przekładało na to, że mamy zdolność na kwotę X, ale zdolność w ujęciu jakościowym może być różnie oceniona przez bank, bo bank też ocenia, kto jest naszym pracodawcą i inaczej będzie oceniał zatrudnienie z tym dochodem 7000

Od trzech miesięcy, jak to będzie praca w dużej międzynarodowej korporacji, która ma oddziały w całej Europie czy na całym świecie, a inaczej będzie oceniał taki dochód, na przykład jak się zatrudniliśmy w firmie Krzak, nie, która nie wiem, jest na rynku 6 miesięcy i jest ryzyko, że się wykrzaczy za chwilę, więc bank też patrzy na ile ten pracodawca jest wiarygodny, bo poprzez to będzie w stanie m szacować ryzyko na ile jest ryzyko, że my ten dochód będziemy mieć lub go nie będziemy mieć. Drugi taki dochód, no to jest umowa o pracy na czas określony tym razem przepraszam, minimum 6 miesięcy wstecz i 6 miesięcy w przód, a preferowane 12 wstecz, 12 w przód, wtedy mamy znów pulę wszystkich banków do dyspozycji.

Dochody z najjmu to już wspomnieliśmy. Umowy, zlecenie, umowy o dzieło również akceptowane. W większości przypadków taki dochód musi być osiągany minimum 12 miesięcy, ale mamy też banki, które już po sześciu miesiącach akceptują. Okej. A co jest lepsze dzieło? Czy zlecenie? Zlecenia.. Zlecenia. No z tym działem, wiesz, to też jest takie ryzyko, bo urzędy skarbowe jednak mocno to filtrują.. Y, ze względu na to, nie wiem jak jest teraz, przyznam szczerze, ale do niedawna nie był to dochód objęty składką ZUS. Trzeba dalej nie jest objęty składką ZUS, ale jest za każdym razem zgłaszany do ZUS-u. Trzeba każdą osobę nawy dziele, która pracuje, to zgłosić do ZUS-u, żeby ZUS wiedział, że dzieło jest. Jakby coś, tak? I no i ewentualnie, żeby mógł zakwestionować, czy faktycznie powinno być dzieło, a nie zlecenie. Dokładnie. Tak, czyli ten dochód też jest zaakceptowany. Y, a jeżeli chodzi o na przykład takie inne rzeczy jak na przykład powołanie, czyli bycie, bycie w zarządzie albo wynagrodzenie albo dywidenda. Tak. No to fajnie, że do tego przechodzisz, bo właśnie też to miałem poruszyć. y jak mamy swoją własną spółkę

ZOB, bo to jest bardzo częsty przypadek wśród osób inwestujących w nieruchomości, w ogóle prowadzących działalność gospodarczą, y to dochody spółki nie dają nam wprost tej zdolności kredytowej, czyli dochody spółki dają zdolność spółce z oo. Ona ma odrębną osobowość prawną. Natomiast jeśli my chcemy mieć zdolność jako osoba fizyczna, bo o tym mówiliśmy przed chwilą, to musimy sobie z tej spółki te dochody wypłacać albo w formie umowy o pracę, w formie umowy zlecenie. A to z czym się ja najczęściej spotykam, to jest powołanie.. Czyli mamy powołanie na, nie wiem, prezesa zarządu, członka zarządu, no kogoś z zarządu i ten dochód jest o tyle korzystny podatkowo, że on no znów na mocy nowego ładu niestety jest objęty składką ZUS, ale tylko i wyłącznie składką zdrowotną, czyli dalej nie płacimy składki społecznej, która by się pojawiała przy umowie o pracę. Banki dość podobnie to powołanie traktują jak umowę o pracę. Nie powiem, że na równi, trochę niżej, ale wciąż całkiem nieźle.. Czyli jakby ten dochód respektują.

No i on no on tak preferowany preferowany czas jego osiągania to jest 6 miesięcy. Idealnie jak trwa 12, czyli mamy pełny rok. Ryzyko jest takie, że jeśli mamy ten dochód z własnej spółki z o. o.. tej spółce więcej jak 25% udziałów, czyli jesteśmy beneficjentem rzeczywistym, to wtedy też najczęściej banki proszą o wyniki tejże spółki, no bo chcą zweryfikować na ile ten nasz wypłacany dochód z tej spółki w formie powołania jest no w sensie będzie kontynuowany. No bo jeśli ta spółka leci na stracie i zachodzą przesłanki, że za chwilę spółka nie będzie miała kasy, żeby dalej realizować to wynagrodzenie, prawda? W każdej chwili, tak? No więc to też jest brane pod uwagę i na to chcę zwrócić szczególną uwagę. Chcę żeby to wybrzmiało, bo często jest tak, że trafiają do mnie klienci. Panie Piotrze, mam powołanie, dycha co miesiąc, no bo wtedy nie wpadamy w drugi próg podatkowy. Y, ja mówię, fajnie. Ile masz udziałów? No 80%, 20 ma tam, nie wiem, żona, partnerka, ktokolwiek. No i się okazuje, że potem jak patrzymy

Na dokumenty finansowe spółki, które część banków weryfikuje, na przykład spółka leci na stracie, nie? No i to w jakiś sposób determinuje to, że bank może nie amortyzacja jakaś tam, tak? No albo po prostu jakieś duże koszty poniesione w związku z z jakimiś tam nie wiem inwestycjami czy do prywatnego domu na przykład. Tak przykładowo. Słuchaj kolejny temat dywidenda, nie? O który zapytałeś. Ja się rzadko spotykam wśród przedsiębiorców. No mamy podwójne opodatkowanie. Trzeba być desperatem, żeby wypłacać dywidendę w sposób, który ustawodawca przewidział najbardziej standardowy. Tak. Tak. No faktycznie jest podwójne opodatkowanie, więc z tym się rzadko spotykam, ale banki też ten dochód akceptują. Jak jesteśmy przy spółce z o. o., to myślę, że warto poruszyć jeszcze art. 176 KSH Kodeksu spółek handlowych. To jest taki trochę wytrych, który się pojawił właśnie jak po tym, jak przy Polskim Ładzie to wypłynęło. Dokładnie. Dokładnie. Czyli wtedy jak to powołanie zostało objęte składką ZUS składką zdrowotną, no to co bardziej kreatywni doradcy podatkowi doszli do wniosku, że można wykorzystywać art. 176 KSH. I to jest

To się nazywa powtarzające się świadczenie niepieniężne wspólnika na rzecz spółki, czyli nie zarządu, tylko wspólnika, udziałowca. No tak śmiesznie się nazywanie pieniężne, mimo że jest pieniężnym. Te czynności wynikające jakby z tych z tych świadczeń nie mogą wchodzić w skład czynności zwykłego zarządu. Czyli nie można sobie wypłacać kasy za to, że zarządzam firmą. To jest co innego. To są dodatkowe czynności, które wykonujemy. Ale możesz sprzątać biuro na przykład, nie? I brać za to jakąś tam. No właśnie sprzątać. Z tego co wiem to niekoniecznie, bo to jest działanie ciągłe i ono polega już jakby jako nie takie okazjonalne. To może posprzątać, tak to posprzątać, czyli na przykład masz sprzątać raz na jakiś czas i kiedy wymaga tego sytuacja, ale jeżeli masz ciągłe zlecenie, sprząz codziennie, to już jest traktowane jako zlecenie i już ZUS generalnie wyciągnie rączki po pieniądze, nie? I to jest tak, rozmawiałem z moim doradcem podatkowym i mówił, że na przykład jesteś księgową, no to nie możesz sobie wypłacać jakoś za księgowanie, ale za sporządzenie deklaracji albo raportu okazjonalnie już możesz brać pieniądze rynkowe, prawda? I

Teraz najważniejsze jest to, bo teraz chyba mówimy do tych osób, które tego używają albo mogłyby tego używać. Czy można na tym zbudować zdolność kredytową? Ja nie polecam. jest bardzo, bardzo, bardzo mocno ograniczona liczba banków, które to akceptują i akceptują to tylko i wyłącznie w formule tak zwanego odstępstwa od standardowej metodyki oceny zdolności. I to są naprawdę na palcach jednej ręki policzę przykłady, gdzie klienci uzyskują takie finansowanie. Klienci uzyskali takie takie finansowanie nawet koło chyba miliona złotych. Natomiast wiem, że była bardzo duża rzeźba z tym i to do końca nie wiedzieli czy to się zepnie. Więc jeżeli macie takie dochody, można próbować, ale jeżeli chcemy zbudować zdolność na tej bazie, to chyba raczej y powołanie będzie takim chyba najbardziej będzie lepsze. Może będzie droższe. Dwukrotnie droższe można powiedzieć podatkowo, ale można hybrydowo spróbować, tak? Trochę tego, trochę tego. No albo, albo wybrać to powołanie, bo ono i tak jest jakimś takim trochę rozwiązaniem pośrednim między umową o pracę, a tym artykułem.

Przy 120 tys. zł rocznie, czyli przy dych, jakby zarabiam 10 tys. zł miesięcznie, to wychodzi realny koszt na poziomie 18%, tak? Czyli taki podatek zem razem płacimy, więc no umówmy się, to jest jeszcze godziwy podatek. Powi jak jest pow to to uważam, że jest okej. To jest całkiem nieźle. Tak, to te daniny publicznoprawne jeszcze można zaakceptować jakoś tam. Tak. Ja mam taką zasadę, że jeżeli jest do 20% to uważam, że jest tak jeszcze można powiedzieć znośnie, tak? No bo jeżeli tak jak jest w krajach, znaczy w ogóle niekiedy jest ten podatek 30 40% jak tam na przykład nic z tym nie robimy, tylko standardowo podejdziemy do tematu. A tak samo jak jest na zachodzie, że to on ktu trwa czy kosztuje 50% to w ogóle wiecie jak większość zabiera ci państwo, to w ogóle jest nie wiem czy jest sens pracować tak naprawdę. Tak się odechciewa. To jest demotywujące wręcz. No jak patrzysz jeszcze jak jest w Dubaju, że że nie ma tego podatku dochodowego w ogóle od osób prywatnych, tak? Tak osób prywatnych, no to też w jakiś sposób może zachęcać, nie? Tak.

Natomiast jakby y wiesz co, ja jestem zemia, że trzeba płacić podatki tam, gdzie się mieszka. No bo można powiedzieć, że jeździmy tą drogą teraz, płacimy za te wszystkie za policję, straż miejską, za to, żeby tutaj było, a wiemy, że jest na tle Europy jest w Polsce porządek, prawda? Umówmy się, że może nie jest idealnie, nigdzie nie jest idealnie, ale tak naprawdę no Niemcy chcieliby mieć takie bezpieczeństwo i dzisiaj czystość ulic i można powiedzieć ojczystość języka, w którym mówią ludzie. jak jest u nas w Polsce, prawda? Także to ja bardziej mówię tak, żeby też dobrze moja intencja została odczytana, że jest duży kontrast, nie, między krajami zachodnimi, gdzie te podatki, jak mówisz, mogą być nawet w okolicach 50%, a a jakby kontrastowo po drugiej stronie mamy choćby takie zjednoczone Emiraty rapskie, gdzie mamy na ten moment przynajmnie, bo oni wprowadzą ten podat, oni zarabiają na czymś innym, nie? Oni oni mają podatek dochodowy od spółek na przykład. Tak, tak jest. Ale ten podatek wiem, że też wprowadzą za parę lat, bo gdzieś tam rozmawiałem z kimś, kto tam działał już od wielu lat, więc to taka wrzutka, gdzie ludzie tam nie wyjeżdżają ze względu na to, że są nie ma podatków,

Tylko głównie, że są możliwości zarabiania pieniędzy i jest mnóstwo ludzi, którzy właśnie tam robią biznes. Ale okej, przejdźmy teraz dalej. To jaki typ oprocentowania jest lepszy? Czy oprocentowanie jest stałe według ciebie, czy zmienne i czym one się różnią? No to tak wszystko zależy od sytuacji. Ja tu nie odpowiem zeroedynkowo znów. Zresztą w ogóle przy kredytach jest tak, że nie ma tutaj zeroedynkowej odpowiedzi. Jakbyś mnie dzisiaj zapytał jaki produkt jest najlepszy, no to jak widzisz poleciłem kilka i żadnego nie lobbuje. Uważam, że trzeba dany produkt kredytowy dostosować do konkretnej sytuacji kredytobiorcy i tak samo jest z oprocentowaniem, z typem oprocentowania. Powiedzmy może czym jest zmienne, czym jest stałe, nie? Tak żeby nasi widzowie też wiedzieli. No więc zmienne oparte jest o WIBOR i marżę banku. Marża jest niezmienna w całym okresie kredytowania. Y, WIBOR się zmienia w zależności od tego na jakim poziomie są stopy procentowe. Ten WIBOR ma zostać zastąpiony, bo to jest informacja z 2 czerwca. GPW Benchmark zaczęło już publikować nowy wskaźnik, który ma być następcą WIBOR-u i nie będzie to WIRON, bo on był równie niedoskonały, a będzie to wskaźnik POLSTR

Połamać. POLSTR y obecnie jest troszkę wyższy od wyboru, no bo on też jakby nie jest oparty o prognozę stóp procentowych, tylko bardziej o faktyczne transakcje, jakie zachodzą na rynku. Y no ale to oprocentowanie zmienne y mamy y składową jest Wibor i Marża Banku. No i dzisiaj ono jest trochę droższe od stałego. Natomiast stałe w Polsce oczywiście mówimy okresowo stałym to oprocentowanie stałe jest w Polsce na okres 5 lat. tam w dwóch błąkach bodajże siedmiu i w jednym 10. I to oprocentowanie stałe jest dzisiaj wyjściowo niższe od zmiennego, mniej więcej jeden punkt procentowy. I tu się pojawia pytanie, jaką mamy perspektywę jako kredytobiorca. I teraz tak, jak ktoś na przykład bierze taki kredyt hipoteczny, ale na flipa i planuje ten to mieszkanie sprzedać za 6 miesięcy, czyli mówimy o krótkim horyzoncie czasowym, to w tym krótkim interwale czasu prawdopodobnie to zmienne, które jest o jeden punkt procentowy wyższe od stałego, no nie

Zdąży spaść na tyle, żeby nam się bardziej opłacało wziąć zmienna. Mniejsza szansa na to po prostu. Tak, czyli dzisiaj wybór stałego będzie wiązał się z tym, że mam lepszą zdolność na tym stałym oprocentowaniu, bo ono jest wyjściowo niższe i mam niższą ratę kredytu, nie? mam tańszy kredyt. Jak kupuję nieruchomość na potrzeby własne, albo na dłuższy czas biorę ten kredyt, albo pożyczkę hipoteczną, bo chcę tym kapitałem obracać, no to się pojawia pytanie następne, czy będę miał zdolność do ewentualnego refinansowania tego kredytu. To jest taka operacja polegająca na przeniesieniu kredytu z banku A do banku B, czyli takiej optymalizacji. Czyli spłacasz jeden kredyt biorąc kolejny, ale ten kolejny jest na lepszych warunkach, tak? Czyli na przykład w banku to, co my dzisiaj z dużą częścią klientów robimy. Na przykład nasi klienci mają oprocentowanie stałe na poziomie 7,5 i mówią: "Piotr, przenieś mi ten kredyt do banku, gdzie będę miał niższe oprocentowanie, a banki gdzieś oferują między 6 a 6,5 na przykład, nie? Przy jakimś tam wkładzie 20% przykładowo."

No i właśnie teraz wybierając dzisiaj stałe trzeba mieć tą świadomość, że trzeba być gotowym na takie refinansowanie kredytu, czyli trzeba będzie z tym kredytem pracować. My też taką usługę oczywiście jako firma serwisową świadczymy dla klientów, czyli pomagamy im wyszukiwać lepsze oferty, ale warunek jest taki, że muszę mieć zdolność kredytową, czyli cały czas mieć mieć dochody, które wykazujesz, a nie na zasadzie zrobiłem sobie raz zdolność, przestałem je robić i i dalej. Tak i i wtedy, bo wtedy ta zdolność już jej nie ma, nie można wziąć kolejnego kredytu, bo to jest bardzo ważne. Wiele osób myśli, że musi mieć zdolność cały czas, żeby mieć ten kredyt, ale bank już później nie bada twojej zdolności kredytowej, tak przez lata. Znaczy powiem tak, nie bada. Praktyka jest taka, że nie bada, aczkolwiek w umowie kredytowej są takie zapisy, że bank na każdym etapie może poprosić cię o swoje wyniki finansowe, o twoje wyniki finansowe, żeby zweryfikować, czy jesteś zdolny do spłaty. I tak samo może na każdym etapie zweryfikować wartość nieruchomości. Natomiast praktyka pokazuje, że to się nie dzieje. Póki spłacasz kredyt, bank tego nie weryfikuje, nie rosną. Tak. Tak. No to

Też jest czynnik na pewno katalizujący to, że banki tych tych tych nieruchomości nie weryfikują. Ale gdyby może był kiedyś odpukać, ale zakładamy, że chyba nie jakiś wielki kryzys i nieruchomości by ceny nieruchomości by tąpnęły, nie wiem, o 50% to się raczej nie wydarzy. Tak to banki mają narzędzie do tego, mają narzędzie. dotychczas tego nie robiły. No i wracając do oprocentowania zmiennego, do tego co lepiej wybrać, no to znów nie odpowiem zeroedynkowo, ale na przykład jeśli dzisiaj ktoś bierze kredyt na dłuższy horyzont czasowy, czy to na potrzeby własne, czy planuje tym kapitałem obracać i wie, że może tej zdolności nie mieć za, nie wiem, rok, dwa, trzy, jak będzie perspektywa tego, że będą lepsze oferty na rynku, y, bo wie, że ma jakieś duże inwestycje, będzie miał duże koszty w firmie, to ja bym wybrał dzisiaj pewnie zmienne. No bo po co ugrzęznąć na tym wyższym stałym i nie mieć możliwości zmiany, jak wszyscy inni na rynku będą płacić dużo niższe oprocentowanie. To dokładnie. Ja tak, ja tak myślałem, ja tak robiłem i no i czekam dzisiaj jak wziąłem kredyt w najgorszym możliwym momencie, najdroższym jak były w historii, po to żeby czekam na te obniżki, prawda? Nie muszę już robić.

Czyli masz zmienne? Mam zmienne, tak. Ja jakby jestem team zmienny. To jest pewien komfort. Nie trzeba pracować z kredytem. Jeśli jesteś w stanie zaakceptować trochę wyższą cenę kredytu, no bo to oprocentowanie jest trochę wyższe, tak jak powiedzieliśmy, plus minus 1 punkt procentowy, no to jest okej. Tak, dokładnie. Okej. A jakie są koszty przy na jakie koszty się trzeba liczyć biorąc kredyt? Jakie opłaty są koszty? Na to się przygotować?. Y, no my osobom inwestującym w nieruchomości, osobom flipującym dobieramy tak te produkty, żeby nie było najczęściej opłaty za uruchomienie i wcześniejszą spłatę, czyli żeby nie było prowizji za uruchomienie kredytu i żeby nie było prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. No bo jeśli ktoś chce wziąć kredyt właśnie na krótszy okres, nie na krótki ten interwał czasowy, nie wiem 3 6 9 miesięcy, no to to by były duże koszty. Takie 2% prowizji od, nie wiem, 500 tys. zł, no to jest na dzień dobry 10 000 na wejściu, 10 na wyjściu przykładowo, więc staramy się tak dobierać te oferty, znaczy tylko takie dobieramy, żeby tych opłat nie było. Więc kosztów jakie się pojawią, no to będzie koszt odsetek,

Jego się uniknąć nie da. W oparciu oczywiście odsetki są wyliczane o procentowanie kredytu. może się pojawić koszt jakiegoś ubezpieczenia na życie, bo ono często jest alternatywnie zamiast prowizji za uruchomienie, ale jeśli wybierzemy mniejsze zło i będzie to ubezpieczenie płatne miesięcznie, no to tam do raty nam dojdzie, nie wiem, 100, 150, 200 zł w zależności od kwoty kredytu. No i zawsze obligatoryjne jest ubezpieczenie nieruchomości. To jest jakby wymóg komisji nadzoru finansowego. I ta ubezpieczenie nieruchomości musi być cesją na bank. Czy bank jest jakby uposażonym z tego ubezpieczenia.. Ale to jest koszt rzędu, no nie wiem, tam powiedzmy 5 500, 600 y złotych w skali roku od nieruchomości wartej właśnie 500, 600 tys. zł. Taką możemy przyjąć sobie gdzieś tam taki przelicznik. No więc jak y no w skali miesiąca to będzie nie wiem 50 zł, tak?

Ale nie mamy wyjścia jakby pod kredyt. Do kredytu takie ubezpieczenie nieruchomości musimy mieć. Jak mówimy natomiast o produktach firmowych, y, no to jeśli mówimy o kredycie w rachunku bieżącym przykładowo, no to też może pojawić się prowizja za uruchomienie, może pojawić się prowizja za gotowość, czyli za ten niewykorzystany limit. Staramy się celować takie produkty dla naszych klientów, żeby tych dwóch opłat nie było. Więc to, co się najczęściej pojawia, no to oczywiście oprocentowanie, bo tego nie unikniemy i ewentualna prowizja za odnowienie limitu po roku, po dwóch, po trzech w zależności od tego, na jaki okres jest produktthm. Okej. Ale też wiemy jak ją negocjować. A jeżeli chodzi o koszty doradcy, no bo wiele osób mówi: "Dobra, no jest taki fajny pan w fajnym garniturze, który mi pomoże wszystko załatwić, prawda? Czyli można powiedzieć będzie mnie reprezentował przed bankiem, no to pewnie będzie kosztowało dużo, prawda? I jak można z sobą współpracować? Jakby jak w ogóle wygląda praca z doradcą, prawda? I jakby na co się nastawić? Wiesz co, to jest w ogóle uważam, ja oczywiście się subiektywnie wypowiadam jako człowiek pracujący w tej branży od 14 lat. Natomiast usługa jest

O tyle fajna, bo tak naprawdę klient nie ponosi żadnych kosztów, czyli ma dzięki nam transparentne porównanie ofert kredytowych. No bo mamy do dyspozycji ponad 20 banków, instytucji finansowych, czyli my klientowi dobieramy odpowiedni bank, odpowiedni produkt. Czy to kredyt hipoteczny, pożyczkę hipoteczną, kredyt firmowy, czy to będzie właśnie w ramach tego kredytu firmowego kredyt w formule spłaty ratalnej, czy inwestycyjny, czy kredyt w rachunku bieżącym. No tych produktów jest dużo, więc klient ma jakby niezależne doradztwo, wybór wspólnie kilku banków, do których złożymy wniosek, bo zawsze też składamy wnioski do trzech banków równolegle, żeby to ryzyko ewentualnej odmowy zdywersyfikować i zabezpieczyć klientowi na przykład zadatek, który wpłaca przy umowie przedstępnej, zakładając, że w takim scenariuszu idziemy, y ma opiekę eksperta, no który jest takim mediatorem trochę między nim a bankiem, nie? No bo idąc do banku masz pozycję małego klienta takiego małego. Tak. Znaczy ja to też,

Ale m banku często ci doradcy często się zmieniają. Jest duża rotacja, oni nie mają wiedzy, nie mają kompetencji. No podam taki fajny, taką fajną anegdotę z życia. Jeden z moich klientów mówi: "Piotr, no poszedłem kiedyś z ciekawości do swojego banku i mówię do doradcy, że chcę kredyt na flipa." I wiesz co mówi doradca? Ja mówię: "No co? A co to jest flip?" No właśnie. Także nie wszyscy nawet wiedzą, co to jest. A dopiero jak do tego dobierać odpowiedni problem. Ludzie żyją w takiej bańce czasami i y mówią: "Wiesz co, mi się wydaje, że wszyscy flipują. Tak? No bo skoro ja się tym interesuję, to mi się filmy na YouTubie podpowiadają i ja widzę samych flipperów, prawda? I mi się wydaje, że wszyscy teraz flipują. Ten flipuje, tamten flipuje, a ja mówię, to, że żyjesz w pewnej bańce ograniczonej i wydaje ci się, że wszyscy to robią. Zapytaj swojej babci albo koleżanki swojej babci, co to są flipy, to usłyszysz to są odpowiedź. Tak. Twoja pewnie wie i moja też, ale większość pewnie nie wie. Tak, tak, tak. Więc moja mama by nie wiedziała, co są flipy, gdyby nie to, że ja je robię. No to o tym mówię właśnie, że tak, tak, tak. Dokładnie. No ale to wracając jeszcze do

Tej wartości, nie? Czyli tak, dajemy pewną wartość, y, chociażby to porównanie ofert, y jakby dogodne godziny współpracy z nami, bo my też pracujemy tak często, że nie wiem, nasi klienci kładą dzieci spać, o 20:00 spisujemy wnioski. Większość rzeczy można dzisiaj zrobić zdalnie. banki też coraz bardziej digitalizują te procesy. No nie wiem, w banku Millennium można wniosek potwierdzić w ogóle kodem SMS, nie trzeba się nigdzie podpisywać. Więc narzędzi jest dzisiaj sporo do tego, żeby sprawnie, szybko i elastycznie taki kredyt organizować. Rzeczywiście jako broker mamy możliwość negocjacji warunków i po to też trochę składamy te trzy wnioski równolegle. A żeby zabezpieczyć transakcj, zminimalizować ryzyko, a b po to, że jak mamy trzy decyzje pozytywne, to możemy przedkładać oferty z jednego banku do drugiego i negocjować lepsze warunki dla klienta. I to co jest chyba najważniejsze teraz, Daniel, usługa jest bezpłatna dla klientów, czyli my nie pobieramy żadnej prowizji od klienta. A co jest ważne i co też jest klientowi gwarantowane ustawą z roku 2017, to to, że oferta u pośrednika musi być

Taka sama jak w banku. W sensie nie może być gorsza, nie może być lepsza. Więc dzisiaj niezależnie od tego jakim kanałem banki dystrybuują swoją ofertę, czy to jest pośrednik, sprzedaż bezpośrednia czy call center, to musi być zawsze ta sama oferta. Czyli Kowalski nie zapłaci więcej u pośrednika, bo często takie wiesz przekonanie, a zap sobie doliczy prowizję do tego, tak jakby tak nie może jakby oferta jest taka sama wszędzie. banku to jest win win, bo tak naprawdę bank nie musi zatrudniać osób na etatach, te tych wielkich oddziałów opłacać, tylko ma outsourcing w postaci firmy zewnętrznej, która z którą się wynagradza od sukcesu, prawda? Czyli jeżeli ty zrobisz wszystkie dokumenty, zbierzesz to wszystko, przygotujesz na gotowo, to bank ma automatycznie mniejsze koszty, prawda? i jakby elastycznie wydaje pieniądze wtedy, kiedy zarabia, a nie wtedy, kiedy po prostu ma koszty. Tak, dokładnie to co powiedziałeś, to jest typowa opłata success fee, czyli jak pomożemy klientowi, znajdziemy mu rozwiązanie, otrzymujemy prowizję z banku, czyli my też nie pracujemy pro bono, wynagradza nas bank i tak jak mówisz, no tu często klienci pytają, no to gdzie jest haczyk, nie?

Skoro mam ofertę taką jak w banku, was wynagradza bank, no to pewnie gdzieś tam te koszty są zaszyte, no nie? To jest właśnie typowy outsourcing, to co powiedziałeś, czyli dla banku koszty pozyskania klienta są dużo niższe, bo bank nie musi robić swojego marketingu, utrzymywać placówki, szkolić ludzi, utrzymywać dyrektorów, którzy jakby też y napędzają cały ten mechanizm, tak, czy tam kontrolują, weryfikują pracowników. Więc dla banku to jest tak naprawdę też bardzo intratny biznes i dzisiaj większość tych procesów kredytowych zostaje delegowana na pośredników, no bo banki też zauważmy zmniejszają liczbę placówek, nie? Tak. Część procesów jest przenoszona na właśnie takie firmy jak nasza, które się wyspecjalizowały w pośrednictwie kredytowym. Widziałaś je globalnie czy jakby całe Polski czy lokalnie bardziej? Nie, nie globalnie na całą Polskę. Ja mam doradców też w różnych miastach, a tam gdzie nas nie ma, bo też nie jesteśmy wszędzie, no to tak jak powiedziałem, procesy dzisiaj można realizować zdalnie, y, online. Y, no także nie ma problemu. Z całej Polski

Klientów obsługujemy. Super, super. Dzięki w takim razie. Bo to y rzuciło nowe światło na na te rzeczy. Pewnie wrzucimy pod w opisie tego filmu link do formularza, żeby się z Piotrem skontaktować. Jeż ktoś by chciał z Piotrem nawiązać kontakt, relacje, czy żeby Piotr pomógł czy jego doradcy kredyt uzyskać, także będzie taka opcja. Także dzięki Piotrze za podzielenie się wiedzą. Dzięki Daniel. Cześć. Cześć. Pozdrawiamy. Hej. Ah.