Jawne ceny mieszkań: wpływ ustawy na rynek i flipy

Ustawa o jawności cen mieszkań ma zwiększyć przejrzystość rynku pierwotnego. Według opisu w materiale deweloperzy sprzedający nowe mieszkania i domy mają publikować zarówno cenę całkowitą, jak i cenę za metr kwadratowy, a dane mają trafiać także do państwowej bazy.

Daniel przypomina, że prace nad zmianą przepisów przyspieszyły w 2025 roku. Nowe obowiązki mają objąć pełny cennik na stronie sprzedającego, a osobno powinny być wykazywane między innymi miejsca postojowe, ogródki i inne elementy wpływające na końcową cenę.

Cenniki mają być aktualizowane, a historia zmian cen przechowywana. Prowadzący zwraca uwagę na groźbę kar za niewykonanie obowiązków i krytykuje sposób ich skonstruowania, szczególnie z perspektywy spółek celowych rozpoczynających dopiero sprzedaż nowego projektu.

Dla kupującego główną korzyścią ma być łatwiejsze porównanie ofert i szybszy dostęp do informacji. Daniel wyjaśnia jednocześnie, dlaczego część deweloperów dotąd nie publikowała cen: kontakt telefoniczny pozwalał pozyskać dane klienta, umówić spotkanie i przedstawić pełną wartość inwestycji, a nie tylko samą cenę.

Jawny cennik może sprawić, że część osób zacznie selekcjonować oferty głównie po cenie, zanim pozna lokalizację, standard i inne korzyści. W pierwszych miesiącach obowiązywania przepisów prowadzący spodziewa się chaosu organizacyjnego i technicznego.

Duże firmy korzystające z systemów do zarządzania projektami prawdopodobnie zautomatyzują publikowanie cen, metraży i rzutów. Mniejsi deweloperzy mogą mieć trudności z szybkim wdrożeniem, dlatego część z nich może opóźnić nowe oferty albo czasowo wycofać istniejące, obawiając się kar.

Daniel uważa, że sama dostępność danych nie oznacza jeszcze, że większość klientów zacznie je analizować. Przywołuje rynki o większej przejrzystości, takie jak Wielka Brytania, Stany Zjednoczone czy Dubaj, gdzie nadal występują okazje, a kupujący często kierują się emocjami i osobistymi potrzebami.

Na decyzję wpływa nie tylko cena, lecz także odległość od pracy, szkoły, przedszkola czy rodziny. Prowadzący wskazuje, że dane są już dostępne w różnych źródłach, między innymi w statystykach publicznych, portalach ogłoszeniowych i odpłatnych bazach cen transakcyjnych, ale niewielu konsumentów potrafi je samodzielnie opracować.

W materiale pojawia się aplikacja Investoro, z której korzystają inwestorzy analizujący ceny zakupu i sprzedaży. Daniel podkreśla, że profesjonalni uczestnicy rynku już zbierają takie informacje, podczas gdy przeciętny kupujący nawet po otrzymaniu arkusza z danymi może nadal podejmować decyzję na podstawie przekonań i emocji.

Zdaniem prowadzącego osoby mające dostęp do danych nadal będą je wykorzystywać, a pozostałym jawność przede wszystkim oszczędzi telefon do biura sprzedaży. Nie trzeba będzie kontaktować się z deweloperem tylko po to, aby poznać podstawową cenę lokalu.

Ustawa opisywana w filmie dotyczy rynku pierwotnego, a nie wtórnego, który odpowiada za dużą część transakcji. Na rynku używanych mieszkań nadal ważne pozostaną negocjacje, szybkość działania i umiejętność znalezienia oferty przed konkurencją.

Daniel ocenia regulację jako nierówne obciążenie branży mieszkaniowej i przypomina, że wdrożenie nowych systemów kosztuje. Według niego część kosztów może zostać przeniesiona na klientów, a deweloperzy mogą czasowo ograniczyć promocje i liczbę publikowanych ofert, dopóki nie upewnią się, że działają zgodnie z nowymi zasadami.

Jawność cenników deweloperskich nie jest tym samym co pełny publiczny rejestr cen transakcyjnych. Prowadzący nie spodziewa się jednak, aby większa transparentność zakończyła działalność flipperów: także na rynkach z szerokim dostępem do historii transakcji mieszkania bywają sprzedawane poniżej wartości rynkowej.

Baza cen jest tylko narzędziem. Aby uzyskać przewagę, trzeba jeszcze umieć dane przetworzyć, porównać i zamienić w praktyczną wycenę. Daniel widzi w szerszym dostępie do informacji możliwość rozwijania algorytmów i narzędzi opartych na sztucznej inteligencji, które pomogą inwestorom analizować okazje.

W podsumowaniu prowadzący stwierdza, że jawność cen może poprawić dostęp do informacji, lecz nie rozwiązuje podstawowych problemów rynku mieszkaniowego. Jego zdaniem kupujący nadal będą kierować się emocjami, deweloperzy dostosują procesy, a profesjonalni inwestorzy nadal znajdą miejsce na rynku.