Jak znaleźć okazję na flipa przed publikacją oferty

Większość osób zaczynających przygodę z flipami robi to tak samo: siada przed komputerem, włącza portale typu Otodom, ustawia filtry i liczy, że znajdzie okazję. Problem w tym, że gdy widzisz mieszkanie w internecie, ofertę widziały już setki kupujących i dziesiątki inwestorów.

W branży mówi się, że ogłoszenie na największym portalu przestaje być okazją. Nie zawsze jest to prawda, ale najlepsze oferty często sprzedają się wcześniej. Najpierw dostają je znajomi z branży, pośrednicy i inwestorzy, a dopiero później oferta pojawia się publicznie.

Dlatego początkujący mają wrażenie, że okazji nie ma. Prawda jest taka, że okazji nie tylko się szuka — trzeba je także tworzyć. Okazyjne mieszkanie nie musi wyglądać atrakcyjnie. Musi zostać kupione wyraźnie poniżej ceny rynkowej, tak aby po odjęciu kosztów został zysk.

Zwykły kupujący patrzy na wygląd, kuchnię i układ. Inwestor analizuje wartość po remoncie, szybkość sprzedaży, stopę zwrotu i potencjał zmiany funkcji, na przykład wydzielenia dodatkowego pokoju. Załóżmy, że mieszkanie po remoncie będzie warte około 500 000 zł.

Dla lokalu poniżej 50 m² remont może kosztować 80 000 zł. Notariusz, koszty zakupu i sprzedaży oraz PCC mogą wynieść co najmniej kolejne 20 000 zł. Łącznie daje to około 100 000 zł kosztów. Jeżeli inwestor chce zarobić minimum 60 000 zł, powinien kupić takie mieszkanie za nie więcej niż 340 000 zł. Okazja rzadko wynika wyłącznie z chęci taniej sprzedaży. Najczęściej sprzedający ma problem i potrzebuje szybkiej transakcji: rozwód, spadek, długi, zdewastowany lokal albo mieszkanie w innym mieście.

Inwestor szuka okazji, a nie ładnego mieszkania. Kanał napędza Investoro.pl. Jednym z największych źródeł okazji są pośrednicy, którzy często wysyłają ofertę przed publikacją inwestorowi znającemu rynek i sprawnie podejmującemu decyzje. Dobry flipper jest elastyczny wobec sprzedającego: może dłużej poczekać na wydanie mieszkania albo pomóc w załatwieniu dodatkowych spraw. Warto spotkać się z pośrednikami osobiście, dokładnie opisać kryteria, budżet i lokalizację.

Najważniejsze są relacja i reputacja. Jeżeli tylko oglądasz mieszkania, nie podejmujesz decyzji i nie składasz ofert, pośrednik przestanie dzwonić. Gdy jesteś konkretny, możesz otrzymywać propozycje jeszcze przed internetem. Kolejnym źródłem jest zamknięty obieg. Inwestor może znaleźć okazję, lecz nie mieć już pieniędzy, czasu lub możliwości przeprowadzenia remontu, dlatego przekazuje transakcję innej osobie. Na zamkniętych grupach ludzie wymieniają się dealami i zajmują się sourcingiem.

Czasem mieszkanie sprzedaje się w takim obiegu w kilkanaście minut. Doświadczeni inwestorzy budują relacje z innymi flipperami, poważnie traktują networking i wiedzą, że informacja jest jednym z najcenniejszych zasobów na rynku. Flipperzy docierają również bezpośrednio do właścicieli. Osoba mająca puste, odziedziczone lub wymagające remontu mieszkanie może jeszcze nie myśleć o sprzedaży. Dopiero konkretny kontakt sprawia, że zaczyna ją rozważać.

Trzeba składać odpowiednio dużo ofert. Kilka odrzuconych propozycji nie oznacza, że na rynku nie da się kupić okazji. Początkujący szukają jednego idealnego lokalu, a doświadczeni inwestorzy wiedzą, że kolejne możliwości pojawiają się regularnie.

To kwestia statystyki. Im więcej ofert złożysz, tym większa szansa, że jedna zostanie zaakceptowana. Większość propozycji będzie odrzucona, ale bez składania ofert nie bierzesz udziału w grze. Ważne jest składanie ofert poniżej wartości rynkowej. Nie chodzi o zaproponowanie po prostu niższej ceny niż oczekuje sprzedający, lecz o cenę, przy której inwestor rzeczywiście zarobi.

Jeżeli mieszkanie jest warte 400 000 zł, zostało wystawione za 500 000 zł, a kupisz je za 450 000 zł, nie zarobiłeś 50 000 zł rabatu — przepłaciłeś 50 000 zł. Oferta musi odnosić się do rynku, a nie do sztucznie zawyżonej ceny wyjściowej. Okazja istnieje wtedy, gdy kupujesz taniej niż rynek wycenia nieruchomość. Najlepszym źródłem są problemy, których inni się boją: spadek i konflikt współwłaścicieli, zadłużenie w kilku miejscach, zdewastowane mieszkanie lub lokal po pożarze.

Inwestor oferuje szybki zakup i przejęcie problemu. Jego zadaniem jest ustalenie, czego potrzebuje właściciel i jak można mu pomóc. Im większy problem potrafisz rozwiązać, tym większa może być tworzona wartość. Na rynku nie zawsze wygrywa osoba oferująca najwyższą cenę. Liczą się szybkość, zdecydowanie i wiarygodność. Inwestor powinien mieć przygotowane finansowanie, policzone scenariusze oraz plan A, B i C.

Jasne kryteria zakupu ułatwiają szybką decyzję. Daniel opisuje stworzone przez siebie narzędzie, które monitoruje internet i portale ogłoszeniowe, a po wykryciu potencjalnej okazji wysyła SMS. Powiadomienie przychodzi w kilkanaście sekund, dzięki czemu można zadziałać wcześniej niż konkurencja. Aplikacja monitoruje również spadki cen nieruchomości. Więcej informacji o Investoro znajduje się w opisie filmu.

Początkujący siedzą na portalach i biernie czekają. Profesjonalni inwestorzy budują relacje, są obecni w środowisku, wychodzą do sprzedających, składają oferty, negocjują i oglądają dużą liczbę mieszkań. Okazje rzadko znajdują się same — trzeba je tworzyć.

Na zakończenie Daniel zachęca do obserwowania kanału i innych materiałów o flipach. Wskazuje także, że brak własnego kapitału nie musi zamykać drogi do pierwszej inwestycji. Wymienione zostają cztery sposoby finansowania: odroczenie terminu płatności przez właściciela, kredyt, kapitał inwestora oraz współpraca z funduszem. Daniel mówi, że w wieku 23 lat kupił pierwsze mieszkanie dzięki odroczeniu płatności.

Pierwszym krokiem ma być zdobycie wiedzy, dlatego materiał kończy się zaproszeniem na bezpłatną konferencję „Flipy od zera”.