ILE ZARABIA DEWELOPER

Cześć! W dzisiejszym odcinku rozmawiam z Pawłem Albrechtem o tym jak krok po kroku zacząć biznes deweloperski. Jest to pierwsza część naszego podcastu, dowiesz się z niego: -Od czego zacząć biznes deweloperski. -Jak zbudować zespół. -Jak znaleźć odpowiedniego projektanta. -Jak weryfikować ekipę budowlaną. -Dlaczego mało osób działa na rynku deweloperskim. -Ile konkretnie trzeba mieć pieniędzy, żeby zacząć biznes deweloperski i ile można na tym zarobić. -Ile trwa proces inwestycji deweloperskiej. -Czy da się połączyć biznes flipowy z deweloperskim. Zapraszam!

0 komentarzy

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Transkrypcja

W tej audycji porozmawiamy o trzech rzeczach. Po pierwsze o rynku deweloperskim, czyli o tym, dlaczego tak wiele osób flipuje, a niewiele osób zajmuje się budowaniem. Po drugie porozmawiamy o klasycznych flipach, czyli o tym, jaka jest strategia Daniela podczas robienia flipów w Lublinie. A po trzecie porozmawiamy o wnioskach, jakie wyciąga Daniel ze swojej społeczności, którą buduje, bo Daniel, tak jak ja, skupia wokół siebie sporą społeczność inwestorów.

Więc zacznijmy od pierwszego modułu, czyli od rynku deweloperskiego. Daniel, zrobienie prostego flipa to po prostu zakup, remont i sprzedaż mieszkania z zyskiem, a zbudowanie budynku od podstaw wymaga jednak zdecydowanie większego pojęcia i zaangażowania. Powiedz nam, proszę, dlaczego właśnie tak wiele osób flipuje, a niewiele zaczyna zajmować się deweloperką?

Samo flipowanie z natury rzeczy jest proste, bo polega na tym, że masz kupić mieszkanie i tam masz kilka dokumentów raptem do zgromadzenia. O wiele mniej kapitału trzeba, żeby takie mieszkanie kupić i o wiele łatwiej w związku z tym, że kapitał jest mniejszy, taki kapitał pozyskać. Jest więcej osób, które go mają.

A przy deweloperce jest trochę inaczej. Sam proces jest długi, bo trwa między dwa a trzy lata, i jest trudniejszy, bo jest więcej elementów. To są pewne minusy deweloperki, natomiast deweloperka ma też kilka swoich plusów i przewag nad flipami. O wiele łatwiej się skaluje, czyli o wiele łatwiej jest zwiększać skalę i wielkość biznesu.

Ale też jest o wiele więcej ludzi na rynku, którzy są dostępni i którzy mają już wiedzę i chętnie się nią dzielą bądź można ich zatrudnić, już gotowych do pracy, tu i teraz. Czyli są inżynierowie, projektanci, kierownicy budów. Osoby, które są techniczne, które mają dwadzieścia, trzydzieści lat doświadczenia i oni są na wyciągnięcie ręki dla kogoś, kto dopiero zaczyna. Ich wiedza jest od razu do wzięcia do Twojej firmy.

Nie musisz latami budować ich wiedzy. Możesz od razu ją kupić na zasadzie „Pomóż mi przy projekcie. Później przy kolejnym Cię może wezmę, a może pójdziesz gdzie indziej”. To jest taka przewaga. Nie każdy to widzi od razu, myśląc o deweloperce. Większość osób widzi długi proces, żmudny i tę całą gonitwę po urzędach.

Tak, powiem Ci, że to jest bardzo ciekawe, co powiedziałeś, bo rzeczywiście jeżeli chcesz zatrudnić kogoś do flipowania, to najprościej pójść na jakiś event nieruchomościowy, powiedzieć po prostu, że szuka się jakiegoś zaangażowanego pracownika, który chce się poduczyć i wtedy mamy pracownika, który zaczyna flipować. Bo raczej na rynku nie ma osób z zawodem fliper.

Ale rzeczywiście przy deweloperce jest tak, że jest wiele osób, które od wielu, wielu lat budują i po prostu można im zapłacić, ściągnąć ich z rynku i rzeczywiście jest to duży plus, o którym mogło wiele osób wcześniej nie myśleć.

A mógłbyś nam powiedzieć, z jakich elementów składa się cały proces deweloperski w bardzo dużym skrócie od znalezienia działki, przez rozpoczęcie budowy? Jakbyś tylko wypunktował te najważniejsze elementy, których należy się nauczyć i które należy stosować.

Jasne. Ja bym zaczął od tego w ogóle, żeby na początku sobie ustalić w ogóle, co chcemy budować. Bo budować możemy różne rzeczy. Od domków prostych, poprzez jakieś komercyjne budynki, ale też i bloki czy wieżowce. Trzeba się skupić na tym, co chcemy robić, czy ustalić, czy chcemy zaczynać od małych domków bliźniaków, czworaków, szeregówek, czy od razu jakiś niewielki blok zacząć budować. Na tym trzeba się skupić. Po pierwsze ustalić sobie cel.

Druga sprawa to zanim jeszcze cokolwiek zaczniemy robić z działką, to ja bym zaczął budować zespół, czyli szukać osób, które pomogą nam na każdym etapie realizacji inwestycji. Czyli szukałbym sobie projektanta, szukałbym sobie geodety, szukałbym sobie inżynierów, którzy pomogą bezpiecznie Cię przeprowadzić przez wszystkie etapy, żebyś miał do kogo zadzwonić, jak będziesz miał jakiś problem.

To jest dopiero moment, w którym szukamy działki pod to, co sobie ustaliliśmy wcześniej. Czyli szukamy działki, bo nasz zespół ustalił nam pewne parametry, pomógł nam ustalić, jakiej działki technicznie musimy szukać. Jak już znajdujemy tę działkę, to trzeba się zabierać za projektowanie.

I tutaj przy szukaniu działki jest potrzebny pośrednik, tak samo jak i przy projektowaniu jest nam potrzebny, żeby ustalić, co na tej działce najlepiej najdrożej się sprzeda, co da największy zysk. Uważam, że projektant to jest jeden z kluczowych elementów takiego zespołu deweloperskiego, bo on może bardzo, bardzo dużo wnieść dobrego i pomóc robić Ci dobry biznes.

Ale jeżeli to będzie zły projektant albo źle zatrudniony, źle zarządzany, to może być tak, że wyjmie sporo zysku z Twojej kieszeni. Ale co gorsze, nie do swojej kieszeni, tylko tak naprawdę jego błędy, jego roztargnienie albo złe zarządzanie nim może spowodować, że po prostu on nie zrobi więcej, a Ty stracisz na tym, bo na przykład źle Ci to zaprojektuje.

Zaprojektuje sobie pomnik na przykład – taka standardowa sprawa – a nie Tobie dobry biznes i dobry dochód. Czyli będzie patrzył bardziej z punktu widzenia swojego tego, co projektuje, a nie na przykład zysku dewelopera, takiego ostatecznego.

Jak już mamy tego projektanta, mamy zaprojektowany ten budynek, to trzeba się zabierać za to, żeby zaczynać opakowywać to w jakiś produkt marketingowy. Dopiero na samym końcu jest budowa.

Natomiast bardzo ważnym elementem tego biznesu jest też pozyskanie finansowania. Ja bym szukał finansowania, zaczynał szukać albo rozglądał się na samym początku. Ale momentem żeby znaleźć dofinansowanie i żeby wnioskować o dofinansowanie, jest dopiero moment, w którym mamy pozwolenie na budowę, bo wcześniej tak naprawdę nic nie załatwimy, chyba że to jest prywatny inwestor.

I tak naprawdę mamy już ten produkt sfinansowany, mamy go wybudowanego. Budowa też może być w kilku różnych wariantach. Można budować to generalnym wykonawcą, co się opłaca zazwyczaj przy większych inwestycjach. Ale można wybudować to takim sposobem gospodarczym, czyli składać budynek z różnych branż.

Czyli na przykład jedna firma robi wykopy, druga robi surowiec, trzecia robi branże takie jak elektryka, hydraulika, tynki, wylewki, okna, elewacje, dach czy roboty drogowe zewnętrzne. I można to poskładać samemu. Wtedy jest znacznie taniej, ale jesteśmy dużo bardziej zaangażowani w proces budowlany i na budowie.

Dlatego ja wolę siebie stawiać jako inwestora, który jest finansowy, kapitałowy, a niekoniecznie kogoś, kto jest codziennie na budowie i ma codziennie brudne buty. Ja wolę pracować w garniturze i być na budowie raz na dwa tygodnie czy raz w miesiącu, bo wolę, żeby tam byli moi ludzie i pilnowali tego. Ja pilnuję finansów i tego, żeby kasa spływała na koniec.

No i ostatnia rzecz, opakowanie tego i sprzedaż, jak już mamy. Na samym początku radziłbym, sugerował, żeby to robić z biurami nieruchomości, które wezmą pieniądze dopiero wtedy, kiedy przyniosą klienta. I w skrócie można powiedzieć, że tak proces deweloperski wygląda. W bardzo dużym, natomiast możemy sobie jak najbardziej rozszerzać wszystkie te elementy.

Jasne. Bo zrobienie prostego flipa polega na tym, że kupujemy, remontujemy i sprzedajemy mieszkanie. Jest to bardzo prosto zrozumieć i każdy z nas jest to w stanie zrobić. Ale jednak jak mówimy o tym, że trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, to trzeba wiedzieć, gdzie to pozwolenie się uzyskuje, ile się czeka na takie pozwolenie i tak dalej, i tak dalej, więc jest to wielka niewiadoma dla osoby, która nigdy tego nie zrobiła.

Czy myślisz, że jeżeli Jan Kowalski przyszedłby do Ciebie jako do kolegi, do Daniela, i powiedział: „Słuchaj, budujesz budynek. Pokaż mi od A do Z, jak wygląda wybudowanie takiego budynku?” – czy ta osoba po jednej, dwóch takich kompleksowo przeprowadzonych, już zamkniętych inwestycjach byłaby w stanie sama już zacząć inwestować, czy jednak deweloperka to jest coś takiego, że każdy projekt jest o tyle inny, że potem nie dałaby sobie sama rady?

One są powielalne, te projekty, i cały proces jest identyczny. Oczywiście, że przy różnych budynkach, różnych projektach występują pewne zmiany, czyli na przykład tu trzeba podjąć trochę inną decyzję, tu trzeba dodatkową jeszcze,. Na przykład ja na jednej z działek mam kapliczkę, to jest taka różnica, że muszę prosić konserwatora zabytków o to, żeby wyraził zgodę, żeby tam obok powstał budynek.

To są takie niuanse, które się zmieniają, natomiast cały proces krok po kroku, wszystkie dokumenty, procedury są identyczne. I jeżeli ktoś nawet zrobi jeden czy dwa, to uważam, że to już jest na tyle dużo, żeby czuł się pewnie i żeby szedł już jak w dym. Natomiast są osoby, które nigdy nie robiły procesu deweloperskiego i z wiedzą niezbędną do tego, żeby to zrobić, czyli jak się wdrożą na jakimś szkoleniu, już są w stanie wystartować.

Byle by mieli odwagę i mieli taką siłę przebicia. Jak dostaną instrukcję, to według tej instrukcji będą mogli pracować. Kluczem jest, jeszcze raz powiem, ten zespół, bo nawet jeżeli nie wiesz, gdzie pójść po pozwolenie, jak to się załatwia, jakie dokumenty trzeba mieć, to od tego jest projektant.

Od tego jest osoba, która robi to dwadzieścia lat czy piętnaście, czy dziesięć zawodowo…

Właśnie, przepraszam, że wejdę Ci w słowo. Najważniejszą osobą, która zna te wszystkie rzeczy, którą można kupić z rynku i za nią zapłacić, jest projektant, tak?

Jednym z ważniejszych członków zespołu. Projektant ma najszerszą wiedzę, jeśli chodzi o doradztwo pod kątem prawnym, technicznym, budowlanym, ale też nie jest jedyną osobą. Bo na przykład często prawnicy, którzy obsługują deweloperów w różnych aspektach, mają dużo większą wiedzę, bo oni mają wiedzę praktyczną i taką case’ową.

A często projektant ma ramową wiedzę. Więc trzeba mieć i projektanta – najlepiej jak on jest rzutki i jeszcze ma kontakty w mieście i dobre relacje (w mieście, w sensie w urzędzie miasta) – a dodatkowo jeszcze są prawnicy, którzy mają pewne myki. Znają sposoby, które są oczywiście legalne, natomiast nie mówi się o nich tak wprost.

Często projektant dzięki swoim pomysłom może wykreować większą powierzchnię w danym budynku, ale ja widziałem dużo więcej projektantów, którzy swoimi pomysłami albo swoimi niedopilnowaniami – sam byłem świadkiem tego wiele razy – na przykład inwestor przez to dopłacał dużo więcej, bo na przykład jakaś branża się nie zgrała.

Na przykład jest sytuacja, że mamy okno balkonowe i w tym oknie balkonowym drugi projektant zaprojektował grzejnik. To wszystko nie jest skoordynowane, czyli ktoś tego na końcu nie sprawdził. A inwestor odbiera to w dobrej wierze, bierze projekt, zaczyna realizację i później ma konflikt, ma problem. Później ostatecznie płaci za to inwestor.

Czyli gdyby uściślić to do kilku osób, to najważniejszą osobą do znalezienia jest projektant, do tego prawnik, który zna się na tym temacie plus osoba w postaci generalnego wykonawcy, czyli ktoś, kto fizycznie zna się technicznie na budowie.

I teraz jakbyś mógł powiedzieć, w jaki sposób zweryfikować, czy ten projektant jest osobą, z którą chcemy współpracować. Jak weryfikować to, czy bierze dużo, czy mało? Jak ustalić, czy ta osoba się nadaje do naszego biznesu?

Ludzie w dużej mierze współpracują z projektantami nie dlatego że ktoś jest wybitny, tylko dlatego że po prostu dobrze się sprzedaje, bo ma gadane, potrafi budować relacje. Ale co jest najważniejszą rzeczą jak sprawdzić? Bo ja widziałem takich, którzy naprawdę byli idealni na początku, a później na końcu nie dowozili tego albo jak były problemy, to zamiast pomagać, to przeszkadzali jeszcze.

Taką największą rzeczą, co można sprawdzić i co weryfikuje projektanta, to jest rekomendacja. Poprosiłbym o rekomendacje innych deweloperów. Nie kogoś, kto go tylko zna, tylko rekomendacje innego dewelopera, który przeszedł z nim jeden, dwa, trzy procesy deweloperskie od A do Z i dalej go rekomenduje.

Nie ma nic lepszego niż rekomendacja dewelopera. To jest najsilniejsze. Kto jeszcze może zarekomendować projektanta? Może to być rekomendacja na przykład pań w urzędzie miasta, które wydają pozwolenie na budowę. One dobrze wiedzą, który projektant robi same babole i trzeba po nim poprawiać, sprzątać, który się wykłóca, kogo nie lubią, a kto jest taki do ułożenia i który projektant robi najmniej byków.

Bo każdy projektant popełnia błędy. Nie ma takiego pozwolenia, które by nie było wydane wadliwe i projektu, w którym nie ma ani jednej wady, ani jednego błędu. Natomiast są tacy, którzy po pierwsze robią błędy, po drugie jeszcze się kłócą w urzędzie, że mają rację, co przedłuża inwestorowi często proces.

Dlatego to jest druga strona rekomendacji, chociaż nie zawsze te panie chętnie rekomendują, bo też widzą w tym jakiś problem, że ktoś może je posądzić o to, że współpracują na innym polu. Jeżeli masz rekomendację dewelopera czy dwóch deweloperów, to jest bardzo dużo. Często taki projektant, który ma dużo rekomendacji, ma mnóstwo roboty też.

Ja bym przede wszystkim zaczął od tego, żeby ustalić sobie, jakiego Ty szukasz projektanta. Bo są projektanci, którzy zarabiają setki tysięcy złotych, a są tacy, którzy mają mniejsze inwestycje, którzy pozycjonują się trochę inaczej.

Jeżeli ktoś projektuje bloki, gdzie za każdy blok bierze 200, 300, 500 tysięcy, a Ty mu przyniesiesz pięć domków jednorodzinnych, to umówmy się, nawet jeżeli on to weźmie jakimś cudem, to naprawdę nie będziesz dla niego priorytetem nigdy i zawsze będzie klient, który płaci więcej.

Dlatego też jeżeli robisz mały projekt, to warto wybrać projektanta takiego średniego, jeżeli chodzi o wielkość projektów. Lepiej żebyś był dla niego prospektem i klientem, który jest wartościowy i przyszłościowy niż takim na końcu łańcucha pokarmowego na zasadzie takiej, żeby wpadło parę złotych, ale na tym jemu bardzo nie zależy.

Bo będziesz na samym końcu. Będziesz spychany albo Cię odda do pracownika, który się dopiero uczy, więc prawdopodobieństwo błędów jest też duże.

Czyli tu projektant jest krytycznym czynnikiem w trakcie procesu deweloperskiego, ale potem najważniejszą też osobą, która będzie prowadziła budowę, jest kierownik budowy czy osoba jakkolwiek nazwana, ale osoba wykonująca technicznie te prace budowlane.

Powiedz tutaj też w skrócie, w jaki sposób weryfikować tych ludzi, którzy przychodzą ze swoją ekipą budowlaną? Bo to nie jest zwykły remont mieszkania, gdzie kładzie się panele i płytki i po prostu trzeba zobaczyć tylko, czy to jest prosto położone, tylko jednak jest to budowa i wiele rzeczy może pójść nie tak.

Szczególnie w tym momencie, w którym jesteśmy teraz, że bardzo ciężko jest znaleźć ludzi do pracy, bo dużo tych ekip ucieka z rynku, jest wiele inwestycji naraz robionych i do pracy przychodzą ludzie, którzy nie mają pojęcia. Z Twojego doświadczenia, w którym momencie weryfikuje się tych ludzi i jak się postępuje właśnie z takim kierownikiem budowy, żeby sprawdzić, czy to jest ta drużyna?

Przede wszystkim jeżeli ja sam sklejam budowę z różnych etapów, to kierownik budowy gra ze mną do jednej bramki, czyli jest po mojej stronie. Po drugiej stronie jest en wykonawca, który dostarcza ludzi, czyli wykonawstwo, materiały. Mój kierownik budowy jest odpowiedzialny za to, żeby przypilnować jakości tej pracy.

Dlatego on gra ze mną w jednej drużynie i on pilnuje tego wykonawcy w moim imieniu. A jeśli chodzi o tych wykonawców, to faktycznie jest coraz trudniej. W tamtym roku było nawet gorzej, dzisiaj jest trochę lepiej, ale to teraz nie jest ten czas, że ja sobie wybieram oferty.

To jest tak, że ja staram się ustawić tę grę w ten sposób, że podpisuję umowę tak, ażeby to wykonawca miał duże ciśnienie na to, żeby zrobić coś dobrze i w terminie, a nie przyszedł z łaski i mi zrobił. Czasem jest lepiej nie wziąć pierwszej lepszej oferty, którą mamy, byle by tylko zacząć, ale poczekać czasem dwa tygodnie, miesiąc dłużej na rozpoczęcie budowy, jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości, czy ktoś to zacznie i skończy i czy zrobi dobrze.

Czyli lepiej czasem kupić lepszej jakości usługę, bo jak ktoś zacznie i go wywalimy z tej roboty, z tej budowy, to dużo więcej później kosztuje, żeby ktoś to przejął, poprawił. Nikt tego później nie chce robić, bo taka robota, poprawianie, to jest może nie najtrudniejsza, ale najmniej generująca pieniądze dla innego wykonawcy i najbardziej żmudna, więc nikt tego później nie chce robić, a jak robi, to za duże pieniądze.

Ja uważam, że polecenie jest bardzo dobrą formą znalezienia ekipy, ale polecenie bardzo wyjątkowe. Ja to często mówię na moim szkoleniu, że jeżeli ktoś poleca mnie na przykład jako pośrednika czy jako szkoleniowca, jeżeli poleca mnie moja ciotka, to naprawdę ja jestem jej za to bardzo wdzięczny, natomiast to polecenie nie ma żadnej wartości dla drugiej osoby.

Ona nie wie, jak ja wykonuję swoją robotę. Ona wie, że ja jestem z rodziny, jestem uczciwy, nikogo nie oszukałem i ona tyle wie. Jestem miły, sympatyczny. Ale z kolei moi klienci byli, oni dużo więcej mogą i powinni powiedzieć na temat tego, jak ja wykonałem im usługę, jaki jest serwis, jaką wartość dostali i taka rekomendacja jest najwięcej warta.

Bo ludzie nie widzą tej różnicy między rekomendacją z doświadczenia a rekomendacją na zasadzie „Znam gościa z podstawówki, mam go na Facebooku, wiem, co teraz robi, na pewno Ci pomoże””. Ja jestem za takie oczywiście wdzięczny, natomiast one nie mają za dużo wartości dla tej drugiej osoby.

Ja już wiele dostałem rekomendacji różnych, dlatego teraz zawsze sprawdzam, czy aby na pewno osoba, która rekomenduje, pracowała z tą osobą, którą rekomenduje i może jakkolwiek za nią ręczyć. Nie tylko, że znają się z podstawówki, pili razem wódkę dwadzieścia lat. Więc rekomendacje w ten sposób. Ja dużo ludzi mam z rekomendacji, a z ogłoszeń rzadko kiedy kogoś biorę.

Dzisiaj mamy taki rynek, że to nie ktoś poleca Tobie ekipę budowlaną, tylko ekipa sobie wybiera i to deweloper jest polecany przez innego wykonawcę. Czyli na przykład ja robię stan surowy i wywiązałem się ze wszystkich swoich obietnic mojemu wykonawcy – zapłaciłem mu w terminie, wszystko poszło dobrze, jak trzeba.

I teraz on mnie przez to, że ja jestem dla niego okej, byłem dla niego wyrozumiały i uczciwy, to on mnie rekomenduje swoim innym kolegom i mówi: „Słuchaj, to jest dobry deweloper. Możesz z nim robić interesy”. I wtedy ktoś inny przyjdzie.

Bo tak naprawdę dzisiaj bez rekomendacji ciężko pozyskać wykonawcę, bo oni sobie dzisiaj wybierają deweloperów.

Dobrze, Daniel, podsumujmy ten pierwszy moduł rynku deweloperskiego. Wiele osób flipuje, jednak niewiele osób robi deweloperkę z jakiegoś powodu. Więc jeszcze raz podsumowując, co jest tym głównym powodem, co jest tą przeszkodą, dla której ludzie zostają przy flipach i nie idą dalej w skalowanie swojego biznesu, w deweloperkę?

Wiele osób deklaruje, że chce dzisiaj zacząć robić flipy i za rok, za dwa, za trzy chce zacząć robić deweloperkę – i to jest bardzo fajny kierunek. Ale dzisiaj są osoby, które być może chciałyby wejść w tę deweloperkę, ale się boją, bo jest kilka mitów, które rządzą tym rynkiem, wejściem na ten rynek.

Wiele osób twierdzi, że trzeba mieć duży kapitał, żeby w ogóle rozpocząć inwestycję. A tak naprawdę to można mieć kapitał rzędu 300, 400, 500 tysięcy, żeby rozpocząć budowę swojego pierwszego czworaka i na nim już zarobić kwotę 500, 600 tysięcy. Więc to jest kwota często porównywalna do jednego, dwóch mieszkań w dużym mieście w Polsce.

Ja uważam, że jeżeli ktoś dochodzi do pewnej ściany, czyli flipuje mieszkania i cały czas pomnaża ten majątek, i nie jest już w stanie albo zainteresowany, żeby robić tego coraz więcej… Bo wiadomo, że przy flipach jest tak, że jak robisz tego dużo więcej, to i też dużo bardziej się męczysz. Skalowanie flipów jest realne, ale jest trudne. Powyżej trzydziestu, pięćdziesięciu rocznie ciężko jest zeskalować taki zorganizowany biznes.

Dlatego ja przeszedłem w deweloperkę, bo widziałem o wiele łatwiejszą drogę do tego, żeby skalować biznes nieruchomościowy, bo kupuję jedną działkę i projektuję od razu dwadzieścia, trzydzieści mieszkań i to mi daje pewną skalę.

Natomiast ja dzisiaj wiem, że ja nigdy z flipów nie zrezygnuję, bo flipy cały czas działają i można zarabiać na tym pieniądze. Dopóki ten rynek jest, jest dobry, ja cały czas jestem w stanie wyszukiwać okazje – ja na tym rynku będę. Część osób mówi, że już jest coraz trudniej, że się nie da.

Tak zawsze mówili. Jak ja wchodziłem, to też mi mówili, że się nie da, że jest ciężko. Ale zawsze będę na tym świecie, w każdym kraju osoby, które mają motywację do tego, żeby mieszkanie sprzedać poniżej wartości rynkowej. I tak będzie zawsze. Tak uważam.

Dokładnie. Czyli podsumowując temat rynku deweloperskiego – bo zaraz płynnie przejdziemy do flipów, o których zacząłeś mówić – deweloperka jest do zrobienia, jeżeli mamy projektanta, jeżeli mamy wykonawcę, który będzie to robił, jeżeli mamy prawnika, który nas będzie wspierał.

Wystarczy przejść raz proces deweloperski od A do Z, żeby zobaczyć jakie dokumenty w jakich miejscach się załatwia i ile to przede wszystkim trwa, żeby zarabiać zdecydowanie więcej i budować skalę poza flipami.

Więc na koniec powiedz tylko, proszę, jedną rzecz, ile trwa zrobienie najmniejszego, najprostszego projektu deweloperskiego z Twojego doświadczenia? Mniej więcej w miesiącach jaki to jest okres, żeby znaleźć, kupić działkę i rozpocząć na niej budowę, w zależności od tego, czy to już jest działka z pozwoleniem, czy bez pozwolenia?

Taki najkrótszy termin to jest, uważam, że półtora roku. Ale jak ktoś dopiero zaczyna, to powinien celować między dwa a dwa i pół roku. Tak bezpiecznie, żeby się nie przejechał. Bo czasami jest tak, że same procedury trwają rok, a sama budowa później trwa drugi rok i ewentualnie jeszcze jakieś domykanie procedur.

Dlatego radziłbym osobie, która projektuje pierwszą małą inwestycję, żeby uzbroiła się w czas na dwa, dwa i pół roku. Natomiast jeżeli mamy coś trudniejszego – czasem jest tak, że kupujemy działkę z myślą, że będziemy budowali za trzy lata na przykład, bo procedury tyle mogą trwać. Ale to już jest inna strategia.

Ja wolę kupić działkę, która tu i teraz da zarobić pieniądze, a nie taką, która buduje bank ziemi, żeby za pięć lat coś tam postawić. Wolę pieniądze dosyć szybko.

Czyli jeżeli ktoś będzie chciał zająć się deweloperką i myśli o tym, że teraz robi flipy, a później zajmie się deweloperką, to sugerowalibyśmy, żeby zająć się tym teraz. Bo jeżeli ktoś chce to robić za kilka lat, to właśnie za kilka lat sprzedałby już swój pierwszy budynek.

A jeżeli zajmie się tym za dwa, trzy lata, to minie kolejne jeszcze dwa, trzy lata, więc finalnie od teraz za pięć lat zrealizuje swój pierwszy projekt. Więc trzeba mieć na uwadze, że deweloperka to bardziej obracanie segregatorami niż tak jak szybkie flipy, kilka miesięcy i temat gotowy.

Tak. Dlatego ja bym radził, że jeżeli ktoś jest już dobry we flipach i zrobił już kilka, kilkanaście, to żeby dzisiaj zaczął się za działką rozglądać. Jednocześnie robił te flipy i procedował inwestycję. Czyli załatwiał dokumenty, pozwolenie na budowę przy okazji. Bo to nie jest praca na pełen etat. Jakbyś miał pięć, sześć projektów to tak, to jest praca na pełny etat.

Ale jeżeli masz jeden projekt, to można kupić działkę, procedować wszystko, a w międzyczasie robić flipy, zarabiać cały czas pieniądze. Lepiej dzisiaj zacząć mały projekt przy okazji flipów, niż mówić sobie, że ja przez trzy lata napierdzielam te flipy, zarabiam pieniądze, a później przejdę w deweloperkę, dużą deweloperkę.

Jeżeli wszystkie pieniądze kiedyś włożymy w deweloperkę, to przez dwa lata nie będziemy nic zarabiać, nie będziemy mieli przychodów. Dlatego lepiej to robić płynnie i łączyć te biznesy, a niekoniecznie rzucić jeden po to, żeby wejść w drugi.

Jasne. I oczywiście dla słuchających też adnotacja ode mnie, że pieniądze to jest ostatni problem, o jaki należy się martwić w ogóle przy nieruchomościach, bo to jest tylko jeden z czynników, który musi zostać dostarczony, ale niekoniecznie przez osobę, która ten projekt realizuje.

Więc jeżeli ktoś nie robi deweloperki, bo myśli, że to kosztuje dużo pieniędzy, to owszem, kosztuje to dużo pieniędzy, ale niekoniecznie naszych. My nie musimy mieć środków. Musimy mieć tylko pomysł, ekipę, znać cały proces i po prostu być przedsiębiorcami, którzy takie coś realizują.

A deweloperka jest idealna do tego, bo można się posiłkować różnymi sposobami finansowania.

Podcast dostępny na:

spotify podcast posłuchaj online za darmopodcast posłuchasz w serwisie itunes za darmopodcast posłuchasz w serwisie Google Podcast za darmopodcast posłuchasz w serwisie itunes sticher za darmopodcast posłuchasz w serwisie soundcloud za darmopodcast posłuchasz w serwisie player.fm za darmo
kup książkę nowoczesny inwestor daniel siwiec 2019kup książkę nowoczesny deweloper daniel siwiec 2019
Facebook Daniel Siwiec
Twój koszyk