Flip na rynku pierwotnym: remont mieszkania od dewelopera
Daniel Siwiec pokazuje cztery mieszkania kupione od dewelopera w zrewitalizowanym obiekcie handlowym. Wyjaśnia, dlaczego okazje na rynku pierwotnym są trudniejsze do znalezienia, jak wynegocjował rabat i harmonogram płatności oraz w jaki sposób wykończenie pod klucz i zmiana funkcji lokalu tworzą wartość niezależnie od wzrostu cen.
Poniższe omówienie porządkuje argumenty z filmu, prezentuje proces tworzenia wartości oraz zawiera pełną, zredagowaną transkrypcję z timestampami. Kwoty najmu i oceny opłacalności odnoszą się do realiów przedstawionych w nagraniu.
Materiał przedstawia praktyczny przykład flipa na rynku pierwotnym. Daniel kupił cztery mieszkania w jednym pionie budynku, uzyskując rabat dzięki większemu wolumenowi oraz korzystne warunki płatności. Podkreśla, że zakładany wynik nie opiera się na oczekiwaniu wzrostu cen, lecz na zakupie poniżej wartości i poprawie funkcjonalności lokali.
W drugiej części oprowadza po wykończonych kawalerkach: pokazuje układ z częścią dzienną i sypialnią, zabudowy, łazienkę, różne style oraz stan deweloperski. Omawia potencjalnych nabywców i najemców, możliwość skalowania przez kilka podobnych lokali, a także wyjaśnia, dlaczego początkującym łatwiej szukać pierwszej okazji na rynku wtórnym.
Najważniejsze wnioski z materiału
- Okazja na pierwotnym wymaga innej przewagi Deweloper zwykle ma większe doświadczenie, dział sprzedaży i możliwości marketingowe, dlatego trudniej wynegocjować z nim cenę niż z indywidualnym właścicielem.
- Wolumen poprawia warunki zakupu Zakup czterech mieszkań pozwolił uzyskać większy rabat oraz korzystniejszy harmonogram płatności, mimo że deweloper nie znajdował się pod presją.
- Zysk powinien powstać już przy zakupie Strategia przedstawiona w filmie nie zakłada spekulowania na wzroście cen. Potencjalna podwyżka jest dodatkiem, a podstawę wyniku stanowią rabat i dodanie wartości.
- Funkcja lokalu zwiększa wartość Najlepsze mieszkania umożliwiały wydzielenie części sypialnianej i zachowanie części dziennej, co poszerza grupę kupujących i najemców.
- Wykończenie pod klucz sprzedaje wygodę Gotowy lokal oszczędza klientowi czas, organizację remontu i oczekiwanie na przychód z najmu, dlatego może uzasadniać wyższą cenę.
- Kilka lokali to flip hurtowy Cztery podobne mieszkania w jednym pionie pozwalają powtarzać rozwiązania, sprawniej zarządzać ekipą i skalować jeden projekt zamiast prowadzić wiele rozproszonych remontów.
- Początkujący powinni ostrożnie analizować pierwotny Sam remont stanu deweloperskiego jest prostszy, ale rozpoznanie prawdziwej okazji bywa trudniejsze. Daniel rekomenduje rozpoczęcie od konwencjonalnych mieszkań na rynku wtórnym.
Dlaczego okazje na rynku pierwotnym są trudniejsze do znalezienia?
Deweloper jest profesjonalnym sprzedawcą, ma więcej narzędzi marketingowych i zwykle mniejszą presję osobistą niż właściciel mieszkania na rynku wtórnym.
Daniel zaznacza, że większość jego flipów dotyczy rynku wtórnego. Na pierwotnym również pojawiają się okazje, lecz negocjowanie rabatu i warunków płatności wymaga zrozumienia sytuacji dewelopera.
Indywidualny sprzedający może mierzyć się z problemami rodzinnymi, spadkiem lub pilną potrzebą gotówki. Deweloper działa zawodowo, wspiera go sprzedaż i marketing, a nieruchomość jest efektem długiej pracy nad gruntem, projektem i finansowaniem.
Przejdź do rozdziału w filmie: 00:00
Pytania do rozdziału
Jak można wynegocjować rabat u dewelopera?
Pomóc może większy wolumen, szybka decyzja, zdolność zapewnienia finansowania pomostowego albo rozwiązanie konkretnego problemu sprzedażowego dewelopera.
Transkrypcja tego rozdziału
Jedziemy na inwestycję deweloperską powstałą w dawnym obiekcie handlowym. Kupiłem tam cztery mieszkania na rynku pierwotnym i pokażę, jak je wykończyłem. Większość moich flipów robię na rynku wtórnym, ale na pierwotnym również pojawiają się okazje — znacznie trudniej je jednak znaleźć.
Wynegocjowanie dobrego rabatu i warunków płatności z deweloperem jest trudniejsze, bo jest to doświadczony inwestor. Ma więcej możliwości marketingowych i często cały dział sprzedaży. Indywidualny właściciel na rynku wtórnym może mieć więcej problemów, które zwiększają pole do negocjacji.
Deweloper raczej nie działa pod wpływem konfliktu rodzinnego czy przypadkowo otrzymanego spadku. Pracuje nad zakupem gruntu, projektem i sprzedażą. Okazja może jednak powstać, gdy nie spina mu się finansowanie, nie otrzyma kredytu albo sprzedał za mało lokali.
W takich sytuacjach mogę być finansowaniem pomostowym: podjąć decyzję w ciągu jednego, dwóch lub trzech dni i szybko zamknąć transakcję. Jako deweloper rozumiem, kiedy druga strona ma problem i jak prawidłowo zabezpieczyć zakup. W przypadku tych mieszkań deweloper nie znajdował się pod presją. Otrzymałem duży rabat i dobre warunki płatności dlatego, że kupiłem kilka lokali. Aby wejść do prawie ukończonego mieszkania, wpłaciłem około 10% jego wartości.
Jak wynegocjowano zakup czterech mieszkań od dewelopera?
Kluczowe były większy wolumen, rabat oraz harmonogram, w którym około 10% ceny pozwoliło wejść do prawie ukończonego mieszkania.
W tym projekcie deweloper nie znajdował się pod szczególną presją. Daniel uzyskał jednak dobre warunki, ponieważ kupił kilka lokali jednocześnie. Większy pakiet był dla sprzedającego bardziej atrakcyjny niż pojedyncza transakcja.
Inwestor podkreśla, że nie kupował z założeniem zarobku na ogólnym wzroście rynku. Wynik miał być zabezpieczony ceną wejścia i możliwością poprawienia produktu. Gdyby ceny wzrosły, zwiększyłoby to marżę, ale nie było podstawą decyzji.
Przejdź do rozdziału w filmie: 01:59
Pytania do rozdziału
Czy flip na rynku pierwotnym polega na czekaniu na wzrost cen?
Nie w strategii przedstawionej w filmie. Daniel zakłada zysk już przy zakupie i zwiększa wartość przez układ oraz wykończenie; wzrost rynku ma być jedynie dodatkową korzyścią.
Transkrypcja tego rozdziału
Nie kupuję na rynku pierwotnym z myślą o samym wzroście cen. Chcę mieć zysk zabezpieczony już na etapie zakupu. Jeżeli rynek wzrośnie, zarobię więcej, ale nawet bez wzrostu — albo przy spadku — projekt powinien pozostać na plusie. Zarabiam na dodawaniu wartości, nie na spekulacji.
Pokażę, jak wyremontowałem lokale i stworzyłem wartość. Kilka lat wcześniej chciałem kupić od tej firmy inną kamienicę i interesował mnie również ten budynek, lecz wyprzedził mnie inny deweloper. Ostatecznie kupiłem tutaj cztery mieszkania w centrum miasta.
Chodźcie, pokażę wam budynek. Kanał napędza Investoro.pl — narzędzie, które pomaga działać szybciej niż konkurencja i dokładnie wyceniać nieruchomości. Jesteśmy przy dawnym domu handlowym Rosałka, który został zamieniony na apartamenty. Deweloper przeprowadził rewitalizację starego obiektu, podobnie jak robi się to z budynkami fabrycznymi. Pokażę różnicę między pustą przestrzenią a gotową kawalerką.
Jak dawny obiekt handlowy zmienił się w apartamentowiec?
Deweloper zrewitalizował stary dom handlowy i stworzył budynek mieszkalny, w którym surowe lokale można było zamienić w gotowe kawalerki.
Daniel pokazuje dawny dom handlowy, który został przebudowany na apartamenty. Sam wcześniej interesował się zakupem tego obiektu, lecz transakcję zrealizował inny deweloper. Ostatecznie kupił w projekcie cztery mieszkania.
Materiał zestawia pustą przestrzeń w stanie deweloperskim z kompletnie wyposażonym lokalem. To porównanie pokazuje, gdzie powstaje wartość flipa: w układzie, wykonaniu i gotowości produktu do użytkowania.
Przejdź do rozdziału w filmie: 03:31
Transkrypcja tego rozdziału
Tak zmienia się miasto dzięki inwestycjom deweloperskim. Winda jest już docelowa, ale zabezpieczono ją na czas wprowadzania się właścicieli, aby nie została zniszczona. To mieszkanie jest całkowicie gotowe do wprowadzenia. Takie lokale kupują inwestorzy pod najem długi lub krótki, osoby rozpoczynające samodzielne życie oraz rodzice kupujący mieszkanie dziecku. Może tu funkcjonować singiel albo para.
Jak zaprojektowano małe mieszkanie pod klucz?
Na ograniczonej powierzchni zachowano część dzienną i oddzielną sypialnię, dodano zabudowy oraz dopasowano stylistykę do charakteru budynku.
Gotowy lokal jest przeznaczony dla singla, pary, młodej osoby wyprowadzającej się od rodziców albo inwestora kupującego pod najem. Mimo niewielkiego metrażu ma salon z aneksem oraz oddzielną część sypialnianą, dzięki czemu łóżko nie musi pełnić funkcji kanapy.
Wykończenie obejmuje meble, sprzęty i szafy w zabudowie. W łazience zmniejszono część pomieszczenia, aby wygospodarować miejsce na dodatkową szafę. Kolory i materiały zostały dopasowane do klimatu zrewitalizowanego obiektu.
Przejdź do rozdziału w filmie: 04:23
Pytania do rozdziału
Kto kupuje wykończone mieszkania pod klucz?
W filmie wskazano inwestorów pod najem, singli, pary, młode osoby rozpoczynające samodzielne życie oraz rodziców kupujących lokal dziecku.
Transkrypcja tego rozdziału
Lokal nie jest duży, ale ma dobrą funkcję: część dzienną oraz oddzielną sypialnię. Dzięki temu nie trzeba codziennie składać łóżka, aby przyjmować gości. Sama sypialnia, jak na tak mały metraż, jest wystarczająca. Mieszkanie ma pełne wyposażenie i szafy w zabudowie, które w moich projektach pojawiają się rzadziej. To propozycja dla osoby, która nie chce tracić czasu na wykończenie lokalu — na przykład inwestora albo rodzica kupującego mieszkanie dziecku. Styl został dopasowany do całego budynku.
Jak wykończenie i zmiana funkcji wpływają na wartość lokalu?
Wartość rośnie dzięki lepszemu układowi, gotowości do zamieszkania i możliwości natychmiastowego najmu, a nie wyłącznie dzięki droższym materiałom.
Daniel wskazuje, że wybrane mieszkania miały najlepszy układ i pozwalały stworzyć dwa funkcjonalne pomieszczenia. To zwiększało atrakcyjność dla kilku grup klientów oraz poprawiało potencjał sprzedażowy.
Według wypowiedzi z filmu lokal można było wynająć długoterminowo za około 2,5–3 tys. zł, zależnie od sezonu. Najem krótkoterminowy mógł przynieść więcej, ale wymagałby znacznie większego zaangażowania operacyjnego.
Przejdź do rozdziału w filmie: 05:20
Pytania do rozdziału
Czy najem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny?
Według wypowiedzi może przynieść wyższy przychód, ale wymaga większej ilości pracy i aktywnej obsługi niż najem długoterminowy.
Transkrypcja tego rozdziału
Według założeń z filmu lokal można wynająć długoterminowo za około 2,5–3 tys. zł, zależnie od sezonu. Najem krótkoterminowy przez platformy rezerwacyjne może przynieść więcej, ale wymaga również znacznie więcej pracy. Łazienka jest dość duża, ale została częściowo zmniejszona. Powstał uskok, dzięki któremu udało się wygospodarować miejsce na szafę w zabudowie. W materiale można porównać mieszkanie przed remontem i po zakończeniu prac.
Czy kilka mieszkań w jednym budynku ułatwia skalowanie?
Tak. Podobne lokale w jednym pionie pozwalają powielać rozwiązania i prowadzić kilka wykończeń jako jeden większy projekt.
Daniel nazywa zakup czterech mieszkań w jednym pionie flipem hurtowym. Trzy lokale zostały wykończone, a jeden pozostawiono jako wariant dla klienta, który mógłby chcieć samodzielnie zdecydować o standardzie.
Stan deweloperski upraszcza zakres remontu, lecz nie oznacza, że projekt jest łatwy dla początkującego. Największym problemem jest ocena, czy cena oferowana przez profesjonalnego sprzedawcę rzeczywiście pozostawia bezpieczną marżę.
Przejdź do rozdziału w filmie: 06:07
Pytania do rozdziału
Dlaczego Daniel kupił cztery mieszkania w jednym pionie?
Wybrał lokale o najlepszym układzie i możliwości wydzielenia dwóch funkcji. Bliskość mieszkań ułatwia też powtarzanie rozwiązań i skalowanie remontu.
Czy rynek pierwotny jest dobry na pierwszy flip?
Remont stanu deweloperskiego jest prostszy, lecz prawidłowa ocena ceny i marży trudniejsza. Daniel sugeruje początkującym konwencjonalne mieszkania na rynku wtórnym.
Transkrypcja tego rozdziału
Wybrałem te mieszkania, ponieważ miały najlepszy układ i dawały możliwość zmiany funkcji — stworzenia dwóch pokoi, a więc zwiększenia wartości. Wszystkie są w jednym pionie i należą do najlepszych lokali w tym budynku, dlatego zarezerwowałem je na początku sprzedaży.
Cztery podobne mieszkania w jednym pionie można potraktować jako flip hurtowy i sposób skalowania. Realizujesz jeden większy projekt i powielasz rozwiązania. Trzy mieszkania wykończyłem, a jedno zostawiłem jako opcję dla klienta, który być może będzie chciał urządzić je samodzielnie.
Czy flipy na rynku pierwotnym są dla początkujących? I tak, i nie. Sam remont jest prostszy, ale znacznie trudniej rozpoznać, która oferta naprawdę jest okazją. Na rynku wtórnym łatwiej znaleźć lokal i wynegocjować cenę z indywidualnym właścicielem.
Ryzyko złej analizy na rynku pierwotnym jest większe, dlatego sugeruję zaczynać od rynku wtórnego. Nie od skomplikowanych kamienic czy budynków w bardzo złym stanie, lecz od konwencjonalnych mieszkań w blokach z wielkiej płyty albo cegły, gdzie zakres remontu jest bardziej przewidywalny.
Co poza samym mieszkaniem buduje atrakcyjność inwestycji?
Znaczenie mają części wspólne, taras, widok, przygotowanie instalacji oraz spójność całego budynku, ponieważ klient ocenia pełne doświadczenie użytkowania.
Budynek ma wspólny taras na dachu z widokiem na zabytkową część miasta. Daniel zwraca uwagę, że takie przestrzenie są kosztowne i rzadko spotykane, ale mogą wyróżniać projekt. Pokazuje również przygotowanie pod klimatyzację i kotłownię gazową umieszczoną na dachu, dzięki czemu w lokalach nie ma instalacji gazowej.
W kolejnych mieszkaniach zastosowano inne style i warianty układu. Ostatni lokal był jeszcze przed montażem mebli i miał zostać wystawiony na sprzedaż. Podsumowanie filmu sprowadza się do zasady, że flip jest procesem dodawania wartości: kupujący otrzymuje gotowy produkt, a inwestor na wynajem może szybciej rozpocząć osiąganie przychodu.
Przejdź do rozdziału w filmie: 07:22
Pytania do rozdziału
Na czym polega dodawanie wartości podczas flipa?
Na zakupie lokalu z potencjałem, poprawie funkcji i standardu oraz dostarczeniu klientowi gotowego produktu, który oszczędza mu czas i pracę związaną z remontem.
Transkrypcja tego rozdziału
Dodatkowym atutem inwestycji jest ogólnodostępny dla mieszkańców taras na dachu z widokiem na zabytkową część miasta. Niewielu deweloperów tworzy takie kosztowne miejsca. Przydałoby się jeszcze gniazdko, grill albo pergola, lecz sama przestrzeń jest dużym wyróżnikiem.
Na dachu przygotowano miejsca związane z instalacją klimatyzacji. Kotłownia gazowa również znajduje się na górze budynku i ma lekki dach, aby zwiększyć bezpieczeństwo. W samych mieszkaniach nie ma instalacji gazowej. Kolejne mieszkanie ma zupełnie inny styl i jest jeszcze w trakcie prac. To wariant jednopokojowy, który pokazuje inną organizację przestrzeni. Następnie oglądamy również lokal pozostawiony w stanie deweloperskim.
W następnym mieszkaniu zastosowano kolejny styl. Widać pokój, miejsce na szafę oraz baner wykorzystywany jako marketing partyzancki. Wkrótce miały wjechać meble, a gotowy lokal miał zostać wystawiony na sprzedaż. Na tym polega flip: nie na magii ani spekulacji, lecz na dodawaniu wartości. Kupujemy lokal wymagający wkładu i remontu, a klient otrzymuje gotowe mieszkanie, oszczędzając czas i organizację. Inwestor pod wynajem może rozpocząć osiąganie przychodu od razu po zakupie.
W sąsiedniej kamienicy miałem już kilka mieszkań, a niedawno kupiłem także udziały dające prawo do jednego lokalu. Osoby z Lublina mogą pamiętać charakterystyczny neon na budynku; deweloper zapowiedział jego odtworzenie.
Kto występuje w materiale
-
Daniel Siwiec
Prowadzący
Prowadzący materiały poświęcone nieruchomościom, inwestowaniu i przedsiębiorczości.
